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- La pierre papier est un placement financier (le papier) ayant comme support l'immobilier (la pierre). Il permet donc à l’épargnant d’investir en immobilier sans les contraintes liées à l’investissement direct.
- La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un type de placement pierre papier simple qui permet aux particuliers de se constituer un patrimoine immobilier diversifié à partir d’un montant très accessible.
- Dans les différents types de la pierre papier, la SCPI est la plus connue, mais les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) et les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) sont aussi des produits financiers de la pierre papier.
Dans un contexte où l’immobilier physique devient de plus en plus contraignant — prix élevés, fiscalité, gestion chronophage — la pierre papier séduit un nombre croissant d’épargnants. Ce placement permet d’investir indirectement dans l’immobilier, via des véhicules comme les SCPI, sans avoir à acheter ni gérer un bien en direct.
La pierre papier offre ainsi un accès simplifié au marché immobilier, tout en permettant une meilleure diversification du patrimoine et la perception de revenus potentiels réguliers (les rendements ne sont pas garantis). En 2024, la collecte sur ces supports reste soutenue, preuve de leur attractivité auprès des investisseurs à la recherche de stabilité et de rendement.
La pierre-papier désigne un placement financier permettant d’investir dans l’immobilier par le biais de fonds ou de titres de sociétés. En d’autres termes, l’investisseur accède au marché immobilier en achetant des parts ou des actions de sociétés qui se chargent elles-mêmes d’investir dans des biens, sans avoir à les acquérir ni à les gérer directement.
Ces sociétés s’occupent aussi bien de la sélection des biens immobiliers, de l’entretien et des travaux, de la gestion des locataires, que de la revente du patrimoine. En contrepartie des capitaux apportés, les investisseurs perçoivent un revenu locatif à échéances régulières.
En plus de proposer des rendements potentiellement attractifs, la pierre-papier présente de nombreux atouts. Elle permet notamment aux épargnants d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié, tant sur le plan géographique (Paris, Île-de-France, régions, Europe et International) que sur celui des typologies d’actifs (bureaux, commerces, logistique, santé, hôtels).
Contrairement à l’immobilier en direct, acheter des SCPI constitue un placement simple et accessible. Il est possible d’y investir avec un apport modeste : dans certains cas, quelques centaines d’euros peuvent suffire. Ce type d’investissement permet également d’éviter les nombreuses contraintes de l’immobilier physique, comme la recherche du bien, le montage du financement, les travaux ou encore la gestion locative. Il existe plusieurs formes de pierre-papier, que nous présentons en détail ci-dessous.
Les SCPI
Les SCPI sont des fonds immobiliers qui gèrent un portefeuille d’immeubles (habitations, bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, etc.).
Les investisseurs de cette forme de pierre papier détiennent une partie du patrimoine immobilier sous la forme de parts et perçoivent des revenus locatifs versés par la SCPI à échéances régulières. Pour vendre ses parts, l’épargnant doit envoyer une demande de retrait à la société de gestion. La société les rachète alors avec l’arrivée de nouveaux souscripteurs.
La SCPI a le vent en poupe et semble être le placement pierre papier le plus intéressant. En 2024, la collecte brute des SCPI s’établit à 4,7 milliards d’euros, en recul de 38 % par rapport à 2023, malgré le soutien de stratégies d’investissement diversifiées. Néanmoins, cette baisse annuelle contraste avec la dynamique observée au quatrième trimestre 2024, où la collecte atteint 1,3 milliard d’euros, enregistrant ainsi une hausse de 24 % par rapport à la même période en 2023. (ASPIM)
Pour en savoir plus, découvrez notre guide des SCPI.
Les OPCI
L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un produit d’épargne à long terme associant actifs immobiliers et financiers. Cette solution permet de réaliser un placement en partie immobilier tout en conservant son épargne disponible en cas de besoin. Accessible via un compte titre ou un contrat d’assurance vie, l’OPCI est une forme de pierre papier qui peut revêtir deux formes particulières :
- Les Fonds de Placement Immobilier (FPI) sont des copropriétés de valeurs mobilières, émettant des parts. Le porteur ne dispose pas des droits conférés à un actionnaire. Les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques.
- Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à capital variable (SPPICAV) émettent des actions de façon proportionnelle aux demandes de souscription. Elles sont notamment présentes en unités de compte dans les contrats d’assurance-vie. Les détenteurs d’actions d’un OPCI-SPPICAV ont le statut d’actionnaires. Ils peuvent donc s’exprimer sur la gestion de l’OPCI lors des assemblées générales. Les revenus distribués par les SPPICAV sont imposés comme des dividendes et des plus-values d'actions.
Les SIIC
Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), aussi appelées sociétés foncières cotées, investissent les capitaux qu’elles collectent dans l’acquisition ou la construction d’immeubles, en vue de leur location. Les SIIC sont cotées en bourse, leurs actions sont donc ouvertes aux investisseurs particuliers disposant d’un compte-titres.
Les SIIC doivent obligatoirement redistribuer à leurs actionnaires au moins 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées. Après déduction des frais, les loyers sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, sans être imposés au niveau de la société.
Un rendement attractif potentiel et un risque modéré
Les SCPI délivrent généralement de très bonnes perspectives de performances, bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ces placements pierre papier versent historiquement entre 4 et 6% par an de revenus aux détenteurs de parts. En 2024, le rendement moyen de ces produits s’élevait à 4,72 % selon l’ASPIM. Ce niveau de performance peut représenter une opportunité intéressante pour les épargnants souhaitant dynamiser leur épargne dans un contexte d’inflation. Pour plus d’informations, découvrez le classement des meilleures SCPI.
Toutefois, comme tout investissement, les SCPI comportent un certain niveau de risque. Sur l’échelle de risque allant de 1 à 7 (1 étant le plus faible, 7 le plus élevé), la majorité des SCPI sont classées à 3/7, ce qui correspond à un niveau de risque modéré.
Depuis 2022, le marché des SCPI a connu de fortes variations, entre collecte record en 2022 (5,7 milliards €) et ralentissement marqué en 2023, dans un contexte de hausse des taux et d’incertitudes économiques. Malgré cela, les rendements sont restés stables : 4,52 % en 2023 et 4,72 % en 2024 selon l’ASPIM-IEIF, soutenus par une baisse du prix moyen des parts. La revalorisation à la baisse des actifs a poussé certaines SCPI à revoir leur stratégie. Une approche diversifiée et de long terme reste recommandée.
Un patrimoine diversifié et accessible
La SCPI permet aux épargnants d’accéder facilement à un patrimoine immobilier diversifié sans devoir faire face aux tracas de la gestion immobilière. Ces sociétés sont actives dans des classes d’actifs immobiliers auxquels les particuliers n’ont généralement pas accès directement : les bureaux, les locaux commerciaux, les entrepôts, les cliniques… Pour en savoir plus, découvrez notre article sur les SCPI de commerce, SCPI de santé et SCPI de bureaux.
Un bon nombre des actifs présents dans les portefeuilles des différentes SCPI sont d’ailleurs situés à l’étranger.
Comme il est possible de choisir le type de bien et la localisation lorsque l’on réalise un investissement immobilier direct, certaines SCPI sont spécialisées dans des thématiques comme l’immobilier résidentiel, de bureaux, les établissements médicaux ou logistiques. D’autres se concentrent sur des zones géographiques comme les SCPI européennes.
L’investissement en SCPI est ainsi un placement pierre papier diversifié et au risque modéré. De plus, il est simple et accessible à partir de quelques centaines d’euros (dès 180€ chez Louve) !
En période d’inflation, recourir à l’effet de levier du crédit peut s’avérer pertinent, notamment dans un contexte où les taux d’intérêt, bien qu’en hausse, restent inférieurs au niveau de l’inflation. Les SCPI peuvent être financées à crédit, ce qui constitue un atout pour certains profils d’investisseurs. Toutefois, le recours à l’endettement implique des risques : un crédit vous engage et doit être remboursé. Il est donc essentiel de bien vérifier les conditions et frais associés avant toute opération à crédit. Pour en savoir plus, découvrez notre article dédié à l’investissement en SCPI à crédit.
L’investisseur peut se constituer un patrimoine avec des mensualités compensées en partie par les revenus de la SCPI. De plus, vous pouvez déduire les intérêts de votre emprunt de vos revenus de SCPI ce qui représente un avantage fiscal particulièrement intéressant si vous êtes fortement imposé.
En 2024, l’investissement à crédit en SCPI suscite un regain d’intérêt, notamment porté par les premières baisses de taux amorcées par la Banque centrale européenne. Bien que les conditions de financement restent exigeantes, certains épargnants y voient l’opportunité de profiter de l’effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine immobilier diversifié, à moindre effort d’épargne initial. Grâce à l’effet de levier, les investisseurs peuvent financer un montant plus élevé de parts de SCPI qu’en mobilisant uniquement leurs fonds propres, ce qui renforce leur potentiel de rendement. Les loyers issus de ces parts peuvent ensuite participer au remboursement du crédit.
Il est aussi possible d’investir en SCPI en personne morale, via une SCI. Cette stratégie peut offrir certains avantages, notamment pour les investisseurs soumis à une fiscalité élevée, en fonction de leur situation patrimoniale et de leurs objectifs.
Louve Invest est un courtier digital spécialisé dans les SCPI. Créé en 2021, nous comptons déjà plus de 8 600 utilisateurs et 300 millions d’euros investis. Avec Louve, vous pouvez investir facilement dans plus de 60 SCPI, suivre votre performance depuis notre plateforme.
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