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Investir en SCPI dans une SCI familiale

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI au sein d’une SCI familiale dans le but d’acheter de la pierre papier sans contrainte de gestion locative.

Investir en SCPI dans une SCI familiale
Louve Team

October 6, 2022

Investir en SCPI dans une SCI familiale
  • Nous verrons dans un premier temps, pourquoi il est intéressant d'investir en SCPI avec une SCI familiale.
  • Il est possible d'investir en pleine propriété, mais nous verrons aussi la subtilité du démembrement, et de l'usufruit.
  • Puis nous verrons si il faut mieux investir dans une SCPI en sans nom propre ou via une SCI familiale.

Investir en SCPI dans une SCI familiale

Une SCI familiale (ou Société Civile Immobilière familiale) est une personne morale qui découle d’une fiction juridique. Ce mécanisme permet à deux personnes (ou plus) appartenant à la même famille, d’acheter des biens immobiliers.

La plupart des SCI détiennent des appartements ou de vastes parcs immobiliers. Certaines SCI font le choix de ne pas se cantonner aux investissements en direct en achetant des parts de SCPI. Pour les investisseurs qui détiennent déjà une SCI, il n’est pas compliqué d’y loger de la pierre-papier. Néanmoins, il est tout à fait possible de créer ex-nihilo une société civile immobilière avec sa famille dans l’unique but d’acquérir des parts de SCPI. Ceci, que ce soit en cash avec un apport des associés, ou via un crédit sollicité auprès de sa banque.

Comment créer une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Nous l'avons déjà dit, une Société Civile Immobilière Familiale est créée par au moins deux personnes de la même famille. Un gérant est désigné et va s’occuper des biens immobiliers qui vont y être logés. C’est une excellente méthode pour anticiper sa succession en évitant les conflits inhérents à l’indivision. 

De plus, la SCI familiale est créée pour une durée de 99 ans sans capital social minimum requis. 

Le coût de création d’une SCI varie entre 500€ sur internet à 1 500 € par les voies plus traditionnelles. En outre, il faut impérativement rédiger des statuts et se cantonner à des actes civils et non commerciaux. Selon vos objectifs, vous pouvez créer une SCI à l’IR (transparente fiscalement) ou une SCI à l’IS qui différera l’impôt lors de la dissolution de la SCI. 

Investir en SCPI dans une SCI familiale


Pourquoi investir en SCPI avec une SCI familiale ?

Les avantages sont principalement juridiques et fiscaux.

Les avantages juridiques avec la SCI

En effet, acheter des parts de SCPI dans une SCI offre aux membres d’une même famille la possibilité d’accéder au marché de l’immobilier tertiaire qui offre de meilleurs rendements que le résidentiel en général.

En outre, c'est un placement agile accessible avec un faible ticket d'entrée qui permet de mutualiser les risques locatifs grâce à un grand nombre de locataires; et ce, dans une multitude d'immeubles. C’est donc idéal pour diversifier au maximum ses actifs immobiliers.

Par le biais d’une SCI familiale, il est possible de percevoir des revenus chaque trimestre ou de les laisser dans la SCI. Enfin, la SCI familiale permet la transmission des parts sociales de manière échelonnée en pleine propriété ou par le biais de parts démembrées. 

Les avantages fiscaux avec la SCI

Fiscalement, l’investissement dans des parts de SCPI via une SCI familiale permet:

  • de bénéficier d’une imposition réduite (15% jusqu’à 38 120 €)
  • de contrôler la distribution des revenus 
  • de procéder à des donations échelonnées avec les abattements renouvelés tous les 15 ans.

Vous pouvez en savoir plus sur la fiscalité des SCPI en lisant notre article "Fiscalité des SCPI, investissez malin même si vous êtes fortement imposé"

Investir avec la SCI familiale dans des SCPI en pleine propriété

Selon les objectifs des associés de la SCI familiale, il est possible de souscrire des parts de SCPI pour faire fructifier un capital et/ou toucher des revenus immédiats ou différés. 

Pour rappel, le droit de propriété a deux attributs essentiels que sont l’usufruit d’une part et la nue-propriété, d’autre part. Dans la plupart des cas, le démembrement consiste à attribuer l’usufruit de la SCI familiale aux parents par exemple, et la nue-propriété de celle-ci aux enfants.

L’usufruitier conserve donc le droit de jouir des revenus des SCPI. Au décès de l’usufruitier, le ou les nu-propriétaire(s) deviennent pleinement propriétaires des parts sociales hors droits de succession.

In fine, le démembrement d’une SCI familiale bénéficie d’une assiette des droits de succession plus faible grâce au barème de démembrement.

Investir en SCPI dans une SCI familiale

Investir avec la SCI familiale dans des SCPI en usufruit

Démembrement des parts de SCPI, ou démembrement des parts de SCI ? Une question à bien se poser, car lourde de conséquences.

Le démembrement familial de parts de SCPI déconseillé

Un démembrement de parts de SCPI peut se faire soit à l’achat, soit par donation de l’usufruit ou de la nue-propriété des parts. 

La première solution consiste pour les parents, à acquérir la nue-propriété ou l’usufruit de parts de SCPI, en fonction de leurs besoins. Néanmoins, il faut faire attention avec ce montage car le fisc pourrait retoquer l’avance faite à leur enfant (qui n’aurait pas payé effectivement sa part de démembrement). Cela s’apparente donc à une donation déguisée.

En outre, le législateur stipule que si les parents ont acquis la nue-propriété des parts, l’enfant qui détient l’usufruit sera imposé sur la valeur de la pleine propriété des parts.

Le démembrement des parts de SCI est préférable à posteriori

Dans cette hypothèse, ce ne sont pas les parts de SCPI qui sont démembrées, mais bien les parts de la SCI. 

Dès lors, comme un actif physique réel, les parts de SCPI conservent leur intégrité. Ainsi, le gérant de la SCI garde le contrôle de gestion sur les SCPI.

Financement à crédit de SCPI avec une SCI

Les investisseurs peuvent également optimiser la fiscalité sur les loyers perçus en ayant recours au crédit immobilier. 

Acheter à crédit des parts de SCPI, par le biais d’une SCI familiale, permet de profiter de l'effet de levier. 

Chaque associé bénéficiera de l’effet de levier pour sa quote-part en déduisant les intérêts d'emprunt des revenus générés par la SCPI.

Cela viendra diminuer mécaniquement son assiette fiscale et alléger le montant de son imposition sur les revenus fonciers.

Enfin, chaque membre d’une SCI familiale sera couvert par l’assurance (décès invalidité) en cas d’accident ou de décès.

Faut-il investir par le biais d’une SCI ou en nom propre?

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI en nom propre ou via une SCI familiale. En nom propre, vous êtes le seul acquéreur des parts. À l’inverse, par le biais d’une SCI, c’est la SCI, personne morale qui est propriétaire des parts de SCPI de rendement.

Investir en nom propre, pour un investissement dans des SCPI convient aux personnes physiques qui souhaitent acquérir un nombre de parts limité puis les revendre de manière discrétionnaire quelques années après.

Si vous achetez des parts de SCPI avec une SCI familiale imposée par exemple à l’impôt sur les sociétés, vous devrez payer l’impôt sur les bénéfices dégagés. Pour déterminer les bénéfices, le montant de la plus-value est directement ajouté aux résultats de la SCI. Et la plus-value est calculée à partir de la valeur nette du prix d’achat diminué des amortissements pratiqués au fil des ans. 

Dès lors, si vous envisagez d’acquérir des parts de SCPI pour générer des revenus à très long terme (et donc sans céder les parts), la SCI familiale pourra être une bonne solution.

Sur Louve Invest, il vous est possible d'investir en personne physique ou en personne morale via une SCI.

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