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Les essentiels à retenir :
- Une SCI (Société Civile Immobilière) et une SCPI (Société Civile de placement Immobilier) sont toutes les deux des sociétés civiles, comme leur nom l'indique, qui permettent d’investir dans l’immobilier.
- Pour faire des placements immobiliers, il est possible de passer soit par une SCI, soit par une SCPI, ou encore d'investir en SCPI avec une SCI.
- En investissant en SCPI via une SCI, vous pouvez opter pour du "classique" en achetant des parts en pleine propriété, mais vous pouvez aussi profiter des avantages du démembrement, et de l'usufruit.
- Enfin, nous verrons s'il faut mieux investir dans une SCPI en son nom propre (en tant que personne physique) ou via une SCI (en tant que personne morale).
Certaines SCI font le choix de ne pas se cantonner aux investissements en direct en achetant des parts de SCPI. Pour les investisseurs qui détiennent déjà une SCI, il n’est pas compliqué d’y loger de la pierre-papier.
Néanmoins, il est tout à fait possible de créer ex-nihilo une société civile immobilière (avec sa famille par exemple) dans l’unique but d’acquérir des parts de SCPI. Ceci, que ce soit en cash avec un apport des associés, ou via un crédit sollicité auprès de sa banque.
Définition d'une SCI
Une SCI (ou Société Civile Immobilière) est une personne morale qui découle d’une fiction juridique. Ce mécanisme permet à deux personnes (ou plus) appartenant à la même famille ou non, d’acheter des biens immobiliers. Chaque associé détient une quote-part au sein de la société à hauteur du montant qu’il a investi.
La plupart des SCI détiennent des appartements ou de vastes parcs immobiliers.
Vue d'ensemble des avantages et inconvénients d'une SCI et d'une SCPI
Ce tableau compare les avantages communs, les spécificités de chaque structure et les contraintes partagées entre la SCI (Société Civile Immobilière) et la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), dans une logique de gestion patrimoniale et d’investissement immobilier.
Lecture et interprétation du tableau
- La SCI convient particulièrement aux investisseurs souhaitant garder le contrôle sur leur patrimoine immobilier, structurer une gestion familiale, et optimiser la transmission sur le long terme.
- La SCPI s’adresse davantage aux investisseurs recherchant une solution clé en main, une gestion simplifiée et une exposition diversifiée à l’immobilier, sans contrainte opérationnelle.
- Dans les deux cas, il s’agit d’un placement immobilier de long terme, comportant un risque de perte en capital et une liquidité limitée, comme tout investissement immobilier.
Avantages d'une SCI et d'une SCPI
Avantages communs à la SCI et à la SCPI :
- Réduction des impôts sur les revenus fonciers : La SCI et la SCPI permettent toutes deux de bénéficier du régime fiscal de l'imposition sur le revenu.
En optant pour le régime réel, les associés de la SCI et les investisseurs en SCPI peuvent déduire de leurs revenus fonciers les charges engagées pour l'entretien et la gestion des biens immobiliers.
Vous verrez pas la suite que la SCI offre encore plus de possibilité en optant pour l'IS (Imposition sur les Sociétés).
- Transmission du patrimoine immobilier facilitée : La SCI et la SCPI facilitent la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers.
Dans le cadre d'une SCI, les parts sociales peuvent être transmises par donation ou par succession.
La SCPI est une alternative à l'indivision, car les parts de SCPI sont considérées comme des actifs immobiliers dans le cadre d'une succession. Contrairement à un bien immobilier physique, qui, en cas de décès, entraînerait une indivision entre les héritiers, les parts de SCPI peuvent être attribuées individuellement à chaque héritier. Cela permet d'éviter l'indivision et de faciliter le partage du patrimoine immobilier .
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Avantages de la SCI
- Liberté de gestion du patrimoine immobilier : En tant que propriétaire du bien immobilier, la SCI vous offre une totale liberté dans la gestion de celui-ci. Vous décidez des travaux à réaliser, du choix des locataires, de la stratégie de vente future, etc.
- Organisation de la transmission du patrimoine immobilier : La SCI permet d'organiser la transmission de votre patrimoine immobilier à vos héritiers via la répartition des parts sociales.
Avantages de la SCPI
- Gestion locative simplifiée : Il n'y a pas de gestion de locataires, de travaux d'entretien ou de vacances locatives à gérer personnellement. La SCPI décharge ses associés de ces aspects en les confiant à une société de gestion professionnelle.
- Accès facilité au marché de l'immobilier : La SCPI permet d'investir dans l'immobilier locatif avec un ticket d'entrée faible, ce qui n'est pas forcément possible en direct. Et en plus sur des parcs immobiliers qui peuvent être très diversifiés et en Europe.
Inconvénients d'une SCI et d'une SCPI
- Investissement immobilier sur le long terme : La SCI et la SCPI constituent toutes deux des investissements immobiliers sur le long terme.
Il est important de conserver les parts de SCI ou les SCPI pendant plusieurs années pour profiter de leur potentiel de valorisation.
- Risque de perte en capital : La SCI et la SCPI ne sont pas des placements sans risque.
La valeur des parts de SCI ou des SCPI peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier.
Nous l'avons déjà dit, une Société Civile Immobilière est créée par au moins deux personnes de la même famille. Créer une SCI familiale est une solution juridique largement utilisée pour détenir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier familial dans un cadre sécurisé. Cette structure juridique permet d’éviter les contraintes de l’indivision, d’organiser la répartition des parts sociales entre chaque membre de la famille, et d’anticiper efficacement la transmission patrimoniale.
Qui peut créer une SCI familiale ?
Une SCI familiale doit être constituée par au minimum deux associés, qui doivent obligatoirement avoir un lien de parenté (parents, enfants, frères et sœurs, conjoints, etc.). Chaque associé peut être une personne physique, et la société peut accueillir un nombre variable d’associés selon le projet immobilier.
Un gérant est désigné lors de la création : il assure la gestion courante, prend les décisions dans le cadre défini par les statuts de la SCI et représente la société auprès des tiers (banque, notaire, administration fiscale).
Les étapes à suivre pour créer une SCI familiale
La création d’une SCI familiale repose sur plusieurs étapes à suivre, indispensables pour sécuriser juridiquement la société :
1. Définir le projet et l’objet social
La SCI doit avoir une activité exclusivement civile (gestion, location, acquisition d’immeubles). Toute activité commerciale est interdite, conformément au Code civil.
2. Rédiger les statuts de la SCI
Les statuts de la SCI constituent le document central. Ils précisent notamment :
- la forme juridique (SCI classique ou à capital variable),
- le siège social,
- la durée (jusqu’à 99 ans),
- les règles de gestion, de prise de décision, de cession des parts,
- les modalités de transmission (donation, démembrement, usufruit / nue-propriété).
Cette étape est essentielle pour organiser la gestion et la transmission du patrimoine familial sur le long terme.
3. Déterminer le capital social et l’apport en capital
Il n’existe aucun capital minimum légal pour constituer une SCI. Le capital social peut être fixe ou variable et composé :
- d’un apport en capital en numéraire (argent),
- ou d’un apport en nature (immeuble, terrain, bien immobilier).
Chaque apport donne lieu à l’attribution de parts sociales, proportionnelles à la valeur apportée.
4. Publier une annonce légale
La publication d’une annonce légale dans un journal habilité est obligatoire pour officialiser la création de la société.
5. Immatriculer la SCI
La SCI doit ensuite être immatriculée via le guichet unique, qui centralise les formalités auprès du greffe. Cette étape confère à la SCI son existence légale.
Coût et durée de création d’une SCI familiale
Le coût de création d’une SCI varie selon la méthode choisie :
- En ligne : à partir d’environ 500 €,
- Via un notaire ou un avocat : jusqu’à 1 500 €, voire plus selon la complexité du montage.
La SCI est constituée pour une durée maximale de 99 ans, renouvelable.
Avec Indy, vous pouvez déléguer la création de votre entreprise et la gestion comptable (avec en exclusivité la gestion des revenus étrangers provenant de SCPI)
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Les avantages sont principalement juridiques et fiscaux.
Les avantages juridiques avec la SCI
D’un point de vue juridique, acheter des parts de SCPI via une SCI constitue un levier particulièrement efficace pour structurer un investissement immobilier collectif, notamment au sein d’un cadre familial. La SCI agit ici comme une enveloppe juridique souple, permettant à la fois l’accès à des classes d’actifs habituellement réservées aux investisseurs professionnels et une grande liberté d’organisation patrimoniale.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
1. Accès facilité à l’immobilier tertiaire via une structure familiale
La SCI permet aux membres d’une même famille de se regrouper pour investir indirectement dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, logistique, santé…), via des SCPI.
Ce segment de marché présente, en règle générale, des rendements supérieurs au résidentiel, en contrepartie de risques spécifiques qu’il convient d’analyser.
Grâce à la SCI :
- chaque associé détient des parts sociales et non des immeubles en direct,
- l’investissement est juridiquement encadré,
- la gouvernance est organisée dès l’origine via les statuts.
La SCI permet ainsi de professionnaliser un projet immobilier familial, sans complexité excessive.
2. Mutualisation des risques et diversification juridique des actifs
Investir en SCPI via une SCI permet de bénéficier d’une double mutualisation :
- mutualisation locative (grand nombre de locataires),
- mutualisation immobilière (diversité d’immeubles, de zones géographiques et de secteurs d’activité).
Sur le plan juridique, cela réduit :
- le risque lié à un locataire unique,
- l’exposition à un actif isolé,
- la dépendance à une seule typologie de marché.
La SCI devient alors un véhicule de détention diversifié, particulièrement adapté à une logique de gestion patrimoniale long terme.
3. Souplesse dans la perception et l’affectation des revenus
Contrairement à une détention en direct, la SCI permet une liberté juridique totale dans l’affectation des revenus issus des SCPI :
- distribution trimestrielle aux associés,
- mise en réserve au sein de la SCI,
- réinvestissement dans de nouveaux actifs.
Cette souplesse permet :
- d’adapter les flux aux besoins des associés,
- d’éviter des distributions inutiles,
- de conserver une cohérence entre stratégie juridique et fiscale.
4. Transmission progressive et sécurisée des parts sociales
La SCI est un outil central de transmission patrimoniale. Elle permet de transmettre non pas des immeubles, mais des parts sociales, ce qui offre une grande flexibilité juridique :
- transmission échelonnée dans le temps,
- donation en pleine propriété ou en démembrement (usufruit / nue-propriété),
- conservation du contrôle via les statuts et la gérance.
Ce mécanisme permet d’anticiper la succession, de limiter les conflits familiaux et d’organiser la répartition du patrimoine dans un cadre clair et sécurisé.
Les avantages fiscaux avec la SCI
Sur le plan fiscal, investir dans des parts de SCPI via une SCI constitue un outil d’optimisation patrimoniale puissant, à condition que la structure soit bien paramétrée (régime fiscal, objet social, répartition des parts). Cette stratégie est particulièrement pertinente pour les investisseurs souhaitant maîtriser l’imposition, piloter les flux de revenus et anticiper la transmission du patrimoine.
1. Une imposition potentiellement réduite grâce à l’IS
Lorsque la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus issus des SCPI ne sont plus imposés directement à l’impôt sur le revenu des associés. Ils sont soumis à l’IS, avec :
- un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices,
- puis un taux normal au-delà.
Ce mécanisme permet :
- de lisser la fiscalité,
- de limiter l’impact de la tranche marginale d’imposition,
- et de capitaliser les revenus au sein de la société sans frottement fiscal immédiat.
👉 Attention toutefois : la fiscalité à la revente des parts ou à la dissolution de la SCI est différente de celle d’une SCI à l’IR et doit être anticipée dans une logique long terme.
2. Un contrôle fin de la distribution des revenus
Contrairement à une détention en direct de SCPI, la SCI permet de décider librement de l’affectation du résultat :
- mise en réserve des revenus,
- distribution partielle ou totale,
- réinvestissement dans de nouvelles parts de SCPI ou d’autres actifs immobiliers.
Ce pilotage des flux financiers est particulièrement utile pour :
- éviter une imposition personnelle inutile,
- adapter les distributions aux besoins réels des associés,
- construire une stratégie patrimoniale progressive.
3. Une transmission optimisée grâce aux donations échelonnées
La SCI facilite la transmission du patrimoine via la donation de parts sociales, plutôt que d’actifs immobiliers en direct. Cela permet :
- de fractionner les donations dans le temps,
- de bénéficier des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans,
- d’optimiser la transmission au profit des enfants ou d’autres membres de la famille.
En pratique, la valeur transmise correspond à la valeur des parts, souvent plus facile à ajuster (décote de liquidité, démembrement, répartition du capital), ce qui en fait un outil central de gestion patrimoniale et successorale.
Les avantages fiscaux avec la SCI
Sur le plan fiscal, investir dans des parts de SCPI via une SCI constitue un outil d’optimisation patrimoniale puissant, à condition que la structure soit bien paramétrée (régime fiscal, objet social, répartition des parts). Cette stratégie est particulièrement pertinente pour les investisseurs souhaitant maîtriser l’imposition, piloter les flux de revenus et anticiper la transmission du patrimoine.
1. Une imposition potentiellement réduite grâce à l’IS
Lorsque la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus issus des SCPI ne sont plus imposés directement à l’impôt sur le revenu des associés. Ils sont soumis à l’IS, avec :
- un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices,
- puis un taux normal au-delà.
Ce mécanisme permet :
- de lisser la fiscalité,
- de limiter l’impact de la tranche marginale d’imposition,
- et de capitaliser les revenus au sein de la société sans frottement fiscal immédiat.
👉 Attention toutefois : la fiscalité à la revente des parts ou à la dissolution de la SCI est différente de celle d’une SCI à l’IR et doit être anticipée dans une logique long terme.
2. Un contrôle fin de la distribution des revenus
Contrairement à une détention en direct de SCPI, la SCI permet de décider librement de l’affectation du résultat :
- mise en réserve des revenus,
- distribution partielle ou totale,
- réinvestissement dans de nouvelles parts de SCPI ou d’autres actifs immobiliers.
Ce pilotage des flux financiers est particulièrement utile pour :
- éviter une imposition personnelle inutile,
- adapter les distributions aux besoins réels des associés,
- construire une stratégie patrimoniale progressive.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
3. Une transmission optimisée grâce aux donations échelonnées
La SCI facilite la transmission du patrimoine via la donation de parts sociales, plutôt que d’actifs immobiliers en direct. Cela permet :
- de fractionner les donations dans le temps,
- de bénéficier des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans,
- d’optimiser la transmission au profit des enfants ou d’autres membres de la famille.
En pratique, la valeur transmise correspond à la valeur des parts, souvent plus facile à ajuster (décote de liquidité, démembrement, répartition du capital), ce qui en fait un outil central de gestion patrimoniale et successorale.
Vous pouvez en savoir plus sur la fiscalité des SCPI en lisant notre article "Fiscalité des SCPI, investissez malin même si vous êtes fortement imposé".
Qu'est ce qu'un compte courant d'associé ?
En cas de besoin de trésorerie, une société peut opter pour l'obtention d'avances en compte courant (aussi appelé apports en compte courant).
Le principe du compte courant d’associé est similaire à un prêt consenti à la société par un associé. Il peut donc être rémunéré, comme un emprunt bancaire, par le versement d'intérêts à cet associé.
Qui peut faire des avances en compte courant d'associé ?
Les individus habilités à effectuer des apports en compte courant, sont :
- les associés et actionnaires : ces personnes physiques peuvent apporter des fonds en compte courant, sans restriction liée à la quantité de parts sociales qu'ils détiennent. Les parts représentent un droit de propriété sur le capital d'une société où plusieurs associés sont impliqués.
- les dirigeants : les administrateurs, membres du directoire et du conseil de surveillance, gérants, présidents de SAS, directeurs généraux et directeurs généraux délégués de SA ou de SAS.
- les sociétés commerciales : les entités comme les SA, SARL, SAS, et SCA, SCI dont les comptes sont vérifiés par un commissaire aux comptes.
Mais attention, les entreprises individuelles ne peuvent pas disposer d'un compte courant d'associé. Si vous montez une SCI individuelle, cela ne marchera donc pas, il vous faut par exemple monter une SCI familiale.
Le remboursement du compte courant d'associé
Dès lors que la SCI a fait des bénéfices, elle les utilise pour faire un remboursement des comptes courants d'associés. Et ce remboursement est net de fiscalité pour l'associé.
La rémunération du compte courant d'associé
L'avance en compte courant est rémunérée par le versement d'intérêt à l'associé. A noter que celui-ci peut y renoncer en tant que personne physique s'il le souhaite.
Le taux d'intérêt est fixé par les statuts ou par la convention de compte courant (qui est tout simplement un contrat conclu entre la société et l'associé).
La fiscalité du compte courant d'associé
La fiscalité diffère selon le titulaire du compte courant, qu'il s'agisse d'une société bénéficiaire, ou d'un associé en personne physique, ou d'un associé en personne morale.
Mais prenons le cas que nous rencontrons le plus, dans le cas d'un associé en personne physique, il ne sera pas imposé sur le remboursement du compte courant d'associé et seulement sur les intérêts au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % ou au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR).
De l'autre côté, les intérêts versés aux associés sont déductibles du résultat fiscal de la société, mais il y a une limite maximale de déduction, on ne peut pas dépasser le taux maximal qui est appelé le "taux de référence". Seule la partie des intérêts en dessous de ce seuil, pourra être déduite d'un bénéfice imposable de la société. Ainsi, le taux de référence du 30 novembre au 30 décembre 2024, était de 5,87 %.
Prenons l'exemple d'un associé qui a fait une avance en compte courant de 20 000 €. Le taux d'intérêts est fixé à 2,5 %, ce qui veut dire que la société devra rembourser 500 € d'intérêts soit 2,5 % de 20 000. A la clôture de son exercice le 29 septembre 2024, le taux de référence est de 5,87 %, donc la société ne pourra déduire que 1 174 € (5,87 % de 20 000) de son bénéfice imposable.
Constitution d'un capital grâce à un compte courant d'associé
Lors de la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), il est possible de constituer le capital en réalisant des apports en compte courant. Les associés peuvent également apporter des parts de SCPI qu'ils détiennent déjà, moyennant des frais de mutation de 5 %. Ces parts intégrées au capital de la SCI deviennent alors la propriété de celle-ci, et il convient d’évaluer si cette intégration est fiscalement avantageuse.
Une fois les fonds en place, la SCI a plusieurs choix :
- Achat de SCPI en pleine propriété : cela implique d’acquérir des parts et de percevoir les revenus locatifs directement.
- Acquisition d’une SCPI en usufruit temporaire : la SCI achète un droit temporaire de percevoir les loyers pour une durée déterminée dans une convention de démembrement. Comptablement, ces charges sont amortissables et réduisent le bénéfice imposable.
- Investissement via un emprunt : une SCI peut aussi acquérir des parts à crédit, en utilisant les apports en compte courant comme levier pour obtenir un financement. En pleine propriété, les loyers reçus couvrent généralement le remboursement du prêt, offrant ainsi une sécurité aux prêteurs.
Bien que l’objectif principal d’une SCI puisse être l’investissement en SCPI ou l’immobilier locatif direct, elle peut aussi intégrer des investissements en private equity, sous réserve que les statuts le permettent ou soient modifiés en conséquence.
Selon les objectifs des associés de la SCI, il est possible de souscrire des parts de SCPI pour faire fructifier un capital et/ou toucher des revenus immédiats ou différés.
Pour rappel, le droit de propriété a deux attributs essentiels que sont l’usufruit d’une part et la nue-propriété, d’autre part. Dans la plupart des cas, le démembrement consiste à attribuer l’usufruit de la SCI aux parents par exemple, et la nue-propriété de celle-ci aux enfants.
L’usufruitier conserve donc le droit de jouir des revenus des SCPI. Au décès de l’usufruitier, le ou les nu-propriétaire(s) deviennent pleinement propriétaires des parts sociales hors droits de succession.
In fine, le démembrement d’une SCI bénéficie d’une assiette des droits de succession plus faible grâce au barème de démembrement.
Voici un exemple en vidéo d'un investisseur qui a utilisé une SCI pour investir en SCPI et payer moins d'impôts :
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Démembrement des parts de SCPI, ou démembrement des parts de SCI ? Une question à bien se poser, car lourde de conséquences.
Le démembrement familial de parts de SCPI est déconseillé
Un démembrement de parts de SCPI peut se faire soit à l’achat, soit par donation de l’usufruit ou de la nue-propriété des parts.
La première solution consiste pour les parents, à acquérir la nue-propriété ou l’usufruit de parts de SCPI, en fonction de leurs besoins. Néanmoins, il faut faire attention avec ce montage car le fisc pourrait retoquer l’avance faite à leur enfant (qui n’aurait pas payé effectivement sa part de démembrement). Cela s’apparente donc à une donation déguisée.
En outre, le législateur stipule que si les parents ont acquis la nue-propriété des parts, l’enfant qui détient l’usufruit sera imposé sur la valeur de la pleine propriété des parts.
Le démembrement des parts de SCI est préférable à posteriori
Dans cette hypothèse, ce ne sont pas les parts de SCPI qui sont démembrées, mais bien les parts de la SCI.
Dès lors, comme un actif physique réel, les parts de SCPI conservent leur intégrité. Ainsi, le gérant de la SCI garde le contrôle de gestion sur les SCPI.
Les investisseurs peuvent également optimiser la fiscalité sur les loyers perçus en ayant recours au crédit immobilier.
Acheter à crédit des parts de SCPI, par le biais d’une SCI, permet de profiter de l'effet de levier.
Chaque associé bénéficiera de l’effet de levier pour sa quote-part en déduisant les intérêts d'emprunt des revenus générés par la SCPI.
Cela viendra diminuer mécaniquement son assiette fiscale et alléger le montant de son imposition sur les revenus fonciers.
Enfin, chaque membre d’une SCI sera couvert par l’assurance (décès invalidité) en cas d’accident ou de décès.
Il est possible d’acquérir des parts de SCPI en nom propre ou via une SCI. En nom propre, vous êtes le seul acquéreur des parts. À l’inverse, par le biais d’une SCI, c’est la SCI, personne morale qui est propriétaire des parts de SCPI de rendement.
Investir en nom propre, pour un investissement dans des SCPI convient aux personnes physiques qui souhaitent acquérir un nombre de parts limité puis les revendre de manière discrétionnaire quelques années après.
Si vous achetez des parts de SCPI avec une SCI imposée par exemple à l’impôt sur les sociétés, vous devrez payer l’impôt sur les bénéfices dégagés. Pour déterminer les bénéfices, le montant de la plus-value est directement ajouté aux résultats de la SCI. Et la plus-value est calculée à partir de la valeur nette du prix d’achat diminué des amortissements pratiqués au fil des ans.
Dès lors, si vous envisagez d’acquérir des parts de SCPI pour générer des revenus à très long terme (et donc sans céder les parts), la SCI pourra être une bonne solution.
Sur Louve Invest, il vous est possible d'investir en personne physique ou en personne morale via une SCI.
