Investir en SCPI avec un PEA : est-ce possible comme pour une action ou un ETF ?

Les SCPI ne sont pas éligibles au PEA. Explorez les possibilités d'investissement, diversifiez votre portefeuille et optimisez vos rendements.

Investir en SCPI avec un PEA : est-ce possible comme pour une action ou un ETF ?
Clément Renault
Mise à jour le 

17/5/2024

Investir en SCPI avec un PEA : est-ce possible ?
  • Le PEA est spécifiquement conçu pour investir dans des actions de sociétés cotées en Bourse, tandis que les SCPI sont des investissements immobiliers collectifs. Les SCPI ne sont pas éligibles au PEA. Investir SCPI ou investir en PEA, il faudra donc choisir ou faire les 2 séparément.
  • Si les SCPI ne sont pas accessibles via un PEA, contrairement à l'assurance-vie, vous avez toujours la possibilité de placer les fonds de votre PEA dans l'immobilier en investissant dans le crowdfunding avec votre PEA-PME ou dans les foncières cotées avec votre PEA.
  • Vous pouvez maximiser vos opportunités d'investissement en combinant des actions en Bourse via le PEA et des parts de SCPI. Ainsi, vous profitez des avantages fiscaux du PEA et des rendements solides de l'immobilier.

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Comment fonctionne un PEA et quel est son intérêt ?

Mis en place en 1992, le Plan d'Épargne en Actions (PEA) a été créé par l'État français dans le but de promouvoir l'actionnariat populaire. Il s’agit d’un produit d'épargne réglementé qui permet aux épargnants de constituer un  portefeuille d’actions françaises et européennes tout en profitant d’une fiscalité avantageuse

Plus précisément, le PEA offre la possibilité d'acquérir directement ou indirectement, via des OPCVM, tels que des FCP ou des SICAV, un portefeuille de titres d'entreprises européennes. 

Il existe deux types de PEA :

  • PEA classique : Bancaire ou Assurance, ce PEA est un bon choix pour investir dans des titres d'entreprises européennes et offre des avantages fiscaux, tels qu'une exonération d'impôt sur les plus-values après une période minimale de détention de cinq ans. Le PEA classique a un plafond de 150 000 €.
  • PEA-PME : Pour favoriser l'investissement dans les petites et moyennes entreprises, ce PEA a des avantages fiscaux similaires au PEA classique. Un bon moyen de soutenir les entreprises locales. Le PEA-PME a un plafond de 225 000 €.

De plus, le PEA est composé de deux comptes distincts :

  • Compte en espèces : Il permet d'effectuer des virements pour acheter des actions en bourse.
  • Compte-titres : Il sert à conserver les actions que vous détenez.

Pour être éligibles dans un PEA, les fonds doivent être investis à un minimum de 75% en titres d'entreprises cotées de l'Union européenne. Cette condition s'applique également aux OPCVM qui doivent être investis à au moins 75% en actions de ces entreprises.
Pour ouvrir un PEA, l’épargnant doit obligatoirement être une personne majeure domiciliée en France. Il lui faudra alors se tourner vers une institution bancaire ou tout autre intermédiaire financier habilité à proposer des investissements. En revanche, pour un PEA assurance, il est nécessaire de s'adresser à une compagnie d'assurances.

Il est important de noter que le PEA n'est pas un placement sans risque, et il existe un risque de perte en capital. Les performances de vos investissements dépendent de l'évolution des marchés financiers.

Les SCPI sont-elles éligibles au PEA ?

Malheureusement, les SCPI et le PEA ne sont pas compatibles !

Bien que le placement en SCPI soit un choix populaire pour l'investissement immobilier, elles ne peuvent malheureusement pas être intégrées dans un Plan d'Épargne en Actions. Le PEA est spécifiquement conçu pour les actions d'entreprises européennes et les OPCVM, tandis que les SCPI sont axées sur l'immobilier.

Investir en crowdfunding immobilier via son PEA-PME

Toutefois, le PEA n’est pas entièrement fermé au marché immobilier et il existe d’autres alternatives pour intégrer de la pierre dans ce produit d’épargne, notamment à travers le crowdfunding. En effet, depuis la loi de finances de 2014 et la loi PACTE de 2019, le PEA-PME s'ouvre désormais aux obligations non cotées émises par les plateformes de crowdfunding

L'ouverture du PEA-PME au marché immobilier via le crowdfunding constitue une nouveauté importante dans le domaine de l'investissement immobilier. Selon le baromètre Hello Crowdfunding 2019, le crowdfunding a enregistré une croissance de 102% cette année-là.

Conditions à respecter : les titres doivent être émis par des sociétés européennes et respecter les critères de diversification du PEA. Il demeure obligatoire pour l’épargnant d’investir au minimum 75 % en actions, il pourra utiliser les 25 % pour diversifier et investir dans des fonds dédiés à l’immobilier.

SIIC : Investir dans les foncières cotées via votre PEA

Il est également possible d’investir en Bourse dans l’immobilier grâce aux SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée), également connues sous le nom de foncières cotées.

Les SIIC désignent des entreprises inscrites en bourse dont le portefeuille est principalement constitué de biens immobiliers destinés à la location.

Avec un capital réparti en actions, elles rassemblent les fonds des investisseurs pour acquérir, louer et gérer divers types d'actifs immobiliers en fonction de leur spécialisation. Ce qui les distingue des SCPI et des OPCI, c'est qu'elles sont les seules sociétés immobilières à prédominance cotées en Bourse. Ainsi, les SIIC offrent aux investisseurs la possibilité de participer au marché immobilier via les marchés boursiers.

Les SIIC, ou foncières cotées, font partie des investissements éligibles au sein d'un PEA. Ainsi, en utilisant votre PEA, vous pouvez investir dans des actions de ces sociétés immobilières cotées en Bourse. 

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Investir en SCPI

PEA vs SCPI : avantages et inconvénients

Ces deux placements financiers distincts apportent chacun leurs atouts et leurs limites. Voici une comparaison des deux en termes de fiscalité, liquidité et autres aspects :

Match PEA vs SCPI : la fiscalité

  • PEA : Le PEA bénéficie d'une fiscalité avantageuse. Les gains réalisés sur les titres détenus dans un PEA sont exonérés d'impôt sur le revenu, à condition de respecter une durée minimale de détention (5 ans). Les prélèvements sociaux s'appliquent toutefois.
  • SCPI : en termes de fiscalité, les revenus générés par les SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu, selon le barème progressif. Les prélèvements sociaux s'appliquent également. Cependant, certaines SCPI fiscales peuvent offrir des mécanismes de défiscalisation, comme la loi Pinel ou le régime des monuments historiques.

Match PEA vs SCPI : la liquidité

  • PEA : Le PEA offre une bonne liquidité, permettant aux investisseurs de vendre leurs actions et de récupérer les fonds relativement rapidement.
  • SCPI : Les SCPI sont des investissements immobiliers indirects et ont une liquidité moindre. La revente des parts de SCPI peut prendre du temps et dépend de la demande du marché.

Match PEA vs SCPI : la diversification

  • PEA : Le PEA permet d'investir dans des actions françaises et européennes, ainsi que dans des parts d'OPCVM principalement investis en actions européennes. Il offre donc une diversification sur les marchés financiers.
  • SCPI : Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier, offrant ainsi une diversification sectorielle. Les SCPI peuvent être spécialisées dans différents types d'actifs immobiliers tels que les bureaux, les commerces, les logements, etc.

Match PEA vs SCPI : la rentabilité potentielle

  • PEA : Le PEA offre la possibilité de réaliser des gains significatifs en investissant dans des actions et en profitant de la croissance des marchés financiers. Cependant, les performances peuvent varier en fonction des fluctuations des cours.
  • SCPI : Les SCPI de rendement offrent généralement des rendements réguliers et stables, grâce aux revenus locatifs issus des biens immobiliers détenus. Selon les chiffres de ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI en 2022 se situait à 4,53 %. Naturellement, la rentabilité des SCPI dépend de la qualité des actifs immobiliers et de la gestion de la société de gestion.

Match PEA vs SCPI : le risque

  • PEA : La performance du PEA dépend des fluctuations du marché boursier. Les rendements peuvent varier d'une année à l'autre, ce qui en fait un choix idéal pour les investisseurs prêts à accepter un niveau de risque plus élevé. 
  • SCPI : Si vous recherchez un placement sans trop de risques, les SCPI sont faites pour vous. Leurs rendements sont relativement stables d'une année à l'autre, offrant ainsi une rentabilité constante. De plus, leur mise en place est simple, vous pouvez compter sur les sociétés de gestion pour protéger et développer vos bénéfices. Toutefois, gardez à l’esprit que les SCPI ne sont pas un placement sans risques pour autant car le capital n’est pas garanti.

Match PEA vs SCPI : le plafond

  • PEA : le PEA plafonne son taux d’investissement à 150 000 €.
  • SCPI : ce placement n’exige aucun plafonnement pour pouvoir investir.

PEA et SCPI : une combinaison gagnante pour votre portefeuille !

Le PEA vous ouvre les portes des marchés financiers et de la croissance des entreprises, tandis que les SCPI vous offrent une exposition lucrative à l'immobilier et des revenus réguliers. En les associant, vous diversifiez intelligemment votre portefeuille et maximisez les avantages de chaque placement.

En combinant ces deux placements, vous profiterez aussi des avantages fiscaux du PEA et du rendement de la SCPI. Mais attention, choisissez avec soin en fonction de vos objectifs, de votre tolérance au risque et de vos contraintes.

Investir en SCPI via l'assurance-vie : une alternative fiscale avantageuse !

En comparaison avec le PEA, la fiscalité des SCPI est donc plus lourde ! Mais ne laissez pas l'absence des SCPI dans votre PEA vous freiner. Une solution astucieuse s'offre à vous : investir dans des parts de SCPI via une assurance-vie.

Cette approche vous ouvre les portes d'une fiscalité plus avantageuse, que ce soit pour les revenus fonciers générés par les SCPI ou pour l'imposition des plus-values. 

Voici un récapitulatif des différents cas d'imposition sur les gains :

Délai après signature Prime versée avant le 27/09/2017 Prime versée après le 27/09/2017
Contrat < 4 ans IR ou PFL(35%)+PS(17,2%) IR ou PFU 30% (12,8%+17,2%)
4 < Contrat < 8 ans IR ou PFL(15%)+PS(17,2%) IR ou PFU 30% (12,8%+17,2%)
Contrat ≥ 8 ans IR après abattement ou PFL(7,5%)+PS(17,2%) IR après abattement ou PFU 24,7% (7,5%+17,2%) pour les gains réalisés sur les primes inférieures à 150000€ après abattement
  • IR : Impôt sur le Revenu
  • PFL : Prélèvement Forfaitaire Libératoire
  • PFU : Prélèvement Forfaitaire Unique ou aussi appelé flat-tax
  • PS : Prélèvements Sociaux.

Toutefois, toutes les SCPI ne proposent pas cette option, et le choix de SCPI via l’assurance-vie est donc plus limité. De plus, certaines assurances-vie perçoivent une partie des loyers versés, ce qui n’est pas très rentable pour l’investisseur car il ne bénéficie donc pas de la totalité de ses gains !

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Les questions fréquentes

Quels sont les avantages fiscaux du PEA ?

Les gains réalisés dans le cadre du PEA sont exonérés d'impôt sur le revenu, à condition que le plan ait une durée de détention d'au moins cinq ans. De plus, les prélèvements sociaux (actuellement de 17,2%) sont les seuls impôts à régler sur les gains du PEA.

Comment investir en SCPI dans un PEA ?

Malheureusement, les SCPI ne sont pas éligibles au PEA. En revanche, il est conseiller de diversifier ses investissements et investir en SCPI et dans un PEA peut être une bonne combinaison gagnante.

Comment mettre de l’immobilier dans son PEA ?

Le crowdfunding immobilier est éligible au PEA. Avec cette option, vous pouvez diversifier votre portefeuille en investissant dans des projets immobiliers tout en profitant des avantages fiscaux du PEA.

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