Investir en SCPI avec un PEA : impossible, mais combinez les 2

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Mis en place en 1992, le Plan d'Épargne en Actions (PEA) a été créé par l'État français dans le but de promouvoir l'actionnariat populaire. Il s’agit d’un produit d'épargne réglementé qui permet aux épargnants de constituer un  portefeuille d’actions françaises et européennes tout en profitant d’une fiscalité avantageuse. 

Plus précisément, le PEA offre la possibilité d'acquérir directement ou indirectement, via des OPCVM, tels que des FCP ou des SICAV, un portefeuille de titres d'entreprises européennes. 

Il existe deux types de PEA :

• PEA classique : Bancaire ou Assurance, ce PEA est un bon choix pour investir dans des titres d'entreprises européennes et offre des avantages fiscaux, tels qu'une exonération d'impôt sur les plus-values après une période minimale de détention de cinq ans. Le PEA classique a un plafond de 150 000 €.
• PEA-PME : Pour favoriser l'investissement dans les petites et moyennes entreprises, ce PEA a des avantages fiscaux similaires au PEA classique. Un bon moyen de soutenir les entreprises locales. Le PEA-PME a un plafond de 225 000 €.

De plus, le PEA est composé de deux comptes distincts :

• Compte en espèces : Il permet d'effectuer des virements pour acheter des actions en bourse.

• Compte-titres : Il sert à conserver les actions que vous détenez.

Pour être éligibles dans un PEA, les fonds doivent être investis à un minimum de 75% en titres d'entreprises cotées de l'Union européenne. Cette condition s'applique également aux OPCVM qui doivent être investis à au moins 75% en actions de ces entreprises.
Pour ouvrir un PEA, l’épargnant doit obligatoirement être une personne majeure domiciliée en France. Il lui faudra alors se tourner vers une institution bancaire ou tout autre intermédiaire financier habilité à proposer des investissements. En revanche, pour un PEA assurance, il est nécessaire de s'adresser à une compagnie d'assurances.

Il est important de noter que le PEA n'est pas un placement sans risque, et il existe un risque de perte en capital. Les performances de vos investissements dépendent de l'évolution des marchés financiers.

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Malheureusement, les SCPI et le PEA ne sont pas compatibles !

Bien que le placement en SCPI soit un choix populaire pour l'investissement immobilier, elles ne peuvent pas être intégrées dans un Plan d'Épargne en Actions. Le PEA est spécifiquement conçu pour les actions d'entreprises européennes et les OPCVM, tandis que les SCPI sont axées sur l'immobilier. Il faut donc ouvrir un compte séparé : l'achat de parts de scpi se fait en direct auprès d'une société de gestion ou d'une plateforme, en dehors de toute enveloppe boursière.

Investir en crowdfunding immobilier via son PEA-PME

Toutefois, le PEA n’est pas entièrement fermé au marché immobilier et il existe d’autres alternatives pour intégrer de la pierre dans ce produit d’épargne, notamment à travers le crowdfunding. En effet, depuis la loi de finances de 2014 et la loi PACTE de 2019, le PEA-PME s'ouvre désormais aux obligations non cotées émises par les plateformes de crowdfunding. 

L'ouverture du PEA-PME au marché immobilier via le crowdfunding constitue une nouveauté importante dans le domaine de l'investissement immobilier. Selon le baromètre Hello Crowdfunding 2019, le crowdfunding a enregistré une croissance de 102% cette année-là.

Conditions à respecter : les titres doivent être émis par des sociétés européennes et respecter les critères de diversification du PEA. Il demeure obligatoire pour l’épargnant d’investir au minimum 75 % en actions, il pourra utiliser les 25 % pour diversifier et investir dans des fonds dédiés à l’immobilier.

SIIC : Investir dans les foncières cotées via votre PEA

Il est également possible d’investir en Bourse dans l’immobilier grâce aux SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée), également connues sous le nom de foncières cotées.

Les SIIC désignent des entreprises inscrites en bourse dont le portefeuille est principalement constitué de biens immobiliers destinés à la location.

Avec un capital réparti en actions, elles rassemblent les fonds des investisseurs pour acquérir, louer et gérer divers types d'actifs immobiliers en fonction de leur spécialisation. Ce qui les distingue des SCPI et des OPCI, c'est qu'elles sont les seules sociétés immobilières à prédominance cotées en Bourse. Ainsi, les SIIC offrent aux investisseurs la possibilité de participer au marché immobilier via les marchés boursiers.

Les SIIC, ou foncières cotées, font partie des investissements éligibles au sein d'un PEA. Ainsi, en utilisant votre PEA, vous pouvez investir dans des actions de ces sociétés immobilières cotées en Bourse. 

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Investir en SCPI

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Ces deux placements financiers distincts apportent chacun leurs atouts et leurs limites. Voici une comparaison des deux en termes de fiscalité, liquidité et autres aspects :

Match PEA vs SCPI : la fiscalité

• PEA : Le PEA bénéficie d'une fiscalité avantageuse. Les gains réalisés sur les titres détenus dans un PEA sont exonérés d'impôt sur le revenu, à condition de respecter une durée minimale de détention (5 ans). Les prélèvements sociaux s'appliquent toutefois.
• SCPI : en termes de fiscalité, les revenus générés par les SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu, selon le barème progressif. Les prélèvements sociaux s'appliquent également. Cependant, certaines SCPI défiscalisantes peuvent offrir des mécanismes de défiscalisation, comme la loi Pinel ou le régime des monuments historiques.

Match PEA vs SCPI : la liquidité

• PEA : Le PEA offre une bonne liquidité, permettant aux investisseurs de vendre leurs actions et de récupérer les fonds relativement rapidement.
• SCPI : Les SCPI sont des investissements immobiliers indirects et ont une liquidité moindre. La revente des parts de SCPI peut prendre du temps et dépend de la demande du marché.

Match PEA vs SCPI : la diversification

• PEA : Le PEA permet d'investir dans des actions françaises et européennes, ainsi que dans des parts d'OPCVM principalement investis en actions européennes. Il offre donc une diversification sur les marchés financiers.
• SCPI : Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier, offrant ainsi une diversification sectorielle. Les SCPI peuvent être spécialisées dans différents types d'actifs immobiliers tels que les bureaux, les commerces, les logements, etc.

Match PEA vs SCPI : la rentabilité potentielle

• PEA : Le PEA offre la possibilité de réaliser des gains significatifs en investissant dans des actions et en profitant de la croissance des marchés financiers. Cependant, les performances peuvent varier en fonction des fluctuations des cours.
• SCPI : Les placements à rendement élevé offrent généralement des rendements réguliers et stables, grâce aux revenus locatifs issus des biens immobiliers détenus. Selon les chiffres de ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI en 2022 se situait à 4,53 %. Naturellement, la rentabilité des SCPI dépend de la qualité des actifs immobiliers et de la gestion de la société de gestion.

Match PEA vs SCPI : le risque

• PEA : La performance du PEA dépend des fluctuations du marché boursier. Les rendements peuvent varier d'une année à l'autre, ce qui en fait un choix idéal pour les investisseurs prêts à accepter un niveau de risque plus élevé. 
• SCPI : Si vous recherchez un placement sans trop de risques, les SCPI sont faites pour vous. Leurs rendements sont relativement stables d'une année à l'autre, offrant ainsi une rentabilité constante. De plus, leur mise en place est simple, vous pouvez compter sur les sociétés de gestion pour protéger et développer vos bénéfices. Toutefois, gardez à l’esprit que les SCPI ne sont pas un placement sans risques pour autant car le capital n’est pas garanti.

Match PEA vs SCPI : le plafond

• PEA : le PEA plafonne son taux d’investissement à 150 000 €.
• SCPI : ce placement n’exige aucun plafonnement pour pouvoir investir.

PEA et SCPI : une combinaison gagnante pour votre portefeuille !

Le PEA vous ouvre les portes des marchés financiers et de la croissance des entreprises, tandis que les SCPI vous offrent une exposition lucrative à l'immobilier et des revenus réguliers. En les associant, vous diversifiez intelligemment votre portefeuille et maximisez les avantages de chaque placement, sans avoir à surveiller les marchés au quotidien : c'est le principe même d'adopter une stratégie d'investissement passif.

En combinant ces deux placements, vous profiterez aussi des avantages fiscaux du PEA et du rendement de la SCPI. La question du dosage se pose surtout sur des montants élevés : le PEA étant plafonné à 150 000 €, placer son épargne de 100 000 euros suppose d'arbitrer entre l'enveloppe actions et la poche immobilière. Choisissez avec soin en fonction de vos objectifs, de votre horizon et de votre tolérance au risque.

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En comparaison avec le PEA, la fiscalité des SCPI est donc plus lourde ! Mais ne laissez pas l'absence des SCPI dans votre PEA vous freiner. Une solution astucieuse s'offre à vous : investir dans des parts de SCPI via une assurance-vie.

Cette approche vous ouvre les portes d'une fiscalité plus avantageuse, que ce soit pour les revenus fonciers générés par les SCPI ou pour l'imposition des plus-values. 

Voici un récapitulatif des différents cas d'imposition sur les gains :

• IR : Impôt sur le Revenu
• PFL : Prélèvement Forfaitaire Libératoire
• PFU : Prélèvement Forfaitaire Unique ou aussi appelé flat-tax
• PS : Prélèvements Sociaux.

Toutefois, les SCPI logeables en assurance-vie ne représentent qu'une fraction du marché, le choix est donc nettement plus limité qu'en direct. De plus, certaines assurances-vie ne reversent pas la totalité des loyers perçus, ce qui ampute le rendement réel de l'investisseur. La SCPI reste malgré tout la principale alternative aux fonds en euros au sein du contrat, dont le rendement garanti plafonne autour de 2 %.

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Nous venons de comparer l'investissement SCPI, à celui de se construire un portefeuille PEA. Finalement combiner les 2 serait pour certains la meilleure alternative. D'autres préfèrerons peut être compléter leurs SCPI par des OPCI ?

En tout cas si la SCPI vous intéresse, investissez depuis chez vous en toute simplicité et sécurité avec Louve ! Notre plateforme vous épargne les tracas de la recherche de biens, des démarches administratives complexes, des rénovations et de la gestion des locataires. Une solution rapide et pratique pour investir en SCPI sans les tracas du terrain.

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