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SCPI ou Crowdfunding, comment choisir ?

Rendement, sécurité, liquidité, accessibilité, fiscalité : quels sont les atouts et les risques des SCPI et du Crowdfunding ?

SCPI ou Crowdfunding, comment choisir ?
Louve Team

November 4, 2022

SCPI ou Crowdfunding, comment choisir ?
  • Le crowdfunding signifie littéralement le “financement par la foule”, mais il est plus connu comme “financement participatif”, car il est bien question de participer au financement de projets.
  • Le crowdfunding vise un rendement généralement autour de 9% /an, sur une durée entre 12 et 36 mois vs 8 ans pour les SCPI
  • Une SCPI permet de réduire son risque par la diversification: avec un investissement dans un parc immobilier, l’impact d’une vacance locative ou d’un loyer impayé est beaucoup plus faible qu’avec un seul bien.
  • Une SCPI permet d’avoir un portefeuille immobilier déterminé par des professionnels, le crowdfunding est quant à lui plus risqué et c’est aux investisseurs de diversifier eux-même leur portefeuille.
  • Les SCPI ne sont pas limitées dans le temps comme un projet de crowdfunding et permettent une plus grande liquidité à leurs investisseurs

SCPI ou crowdfunding

L'investissement immobilier fractionné permet d'acheter une partie d'une propriété via une société d’investissement spécialisée. 

Celle-ci possède plusieurs biens immobiliers, qui vont être divisés en plusieurs parts. La société d’investissement immobilier est en charge de la gestion locative des biens. Chaque investisseur perçoit un pourcentage du revenu, proportionnel à la valeur de sa part.

À l’inverse de l’investissement locatif traditionnel, l’investissement immobilier fractionné permet d’investir dans l’immobilier sans un apport financier important et sans avoir à se soucier de la gestion des biens.

Alors que plus d’un million de Français possèdent des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), le crowdfunding est encore très mal connu. 

Rendement, sécurité, liquidité, accessibilité, fiscalité : quels sont les atouts et les risques de ces deux véhicules d’épargnes au sous-jacent commun, à savoir l’immobilier ?

Comment fonctionne une SCPI ou le crowdfunding?

Comment fonctionne une SCPI ?

Investir dans une SCPI (ou pierre papier) consiste à acquérir des parts d’une société d’investissement dans l’immobilier. Ainsi, l’investisseur d’une SCPI n’est pas directement propriétaire des biens concernés. 

La société de gestion sélectionne, investit et gère des dizaines/centaines de biens immobiliers pour le compte de ses investisseurs. La société s’occupe notamment de sélectionner les locataires et de tirer des loyers de ces biens. 

En retour, l’investisseur perçoit des dividendes, proportionnels à son investissement. 

Il s’agit donc d’une opportunité intéressante pour investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion des biens et pour se constituer un capital en plaçant des sommes moins importantes que l’achat d’un logement classique. 

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier, aussi appelé financement participatif, est un des moyens le plus récent d’investir dans l’immobilier. Il permet à des investisseurs privés de participer à une levée de fonds pour des projets de construction immobilière menés par des promoteurs.

Ces promoteurs achètent un bien immobilier, puis le fractionnent en des centaines de titres de propriétés. Ces titres peuvent alors être rachetés sous la forme d’un placement obligataire de court terme (entre 12 et 36 mois en général). 

Chaque titre donne alors le droit à un dividende (loyer) aux investisseurs. À la différence d’une SCPI, dans une opération de crowdfunding immobilier, les investisseurs choisissent chaque opération à laquelle ils souhaitent souscrire.

Quelles sont les différences entre les SCPI et le crowdfunding ?

Le ticket d’entrée 

Léger avantage pour le crowdfunding. Les deux solutions d’investissement immobilier sont toutes deux très accessibles financièrement et la somme minimale pour investir dans ce type de projet est assez comparable

En moyenne dans une SCPI, il faut compter au minimum entre 187 et 1 000 €. Pour le crowdfunding, le ticket minimum varie de 100 à 2 000 €. Néanmoins, plusieurs projets de crowdfunding proposent des tickets à partir de 50 - 100 €.

SCPI ou Crowdfunding : Ticket d’entrée

Les frais d’entrée

La principale différence entre les deux placements se situe au niveau des frais d’entrée : ils sont inexistants dans le crowdfunding et peuvent grimper à 12 % pour les SCPI. 

Ainsi, l’horizon d’investissement conseillé pour les SCPI est plus long (entre 8 à 10 ans). 

La performance

En matière de retour sur investissement, le crowdfunding immobilier l’emporte face aux SCPI. 

Au premier semestre 2021, le rendement moyen de ces produits s’est élevé à 9,2 %, avec une fourchette comprise entre 7 % et 11 %, selon le baromètre du crowdfunding immobilier (source : Fundimmo & HelloCrowdfunding). 

C’est plus de 2 fois le taux de distribution moyen des SCPI, qui était à 4,45% en moyenne en 2021.

La performance du crowdfunding immobilier est donc supérieure à celle des SCPI mais c’est sans compter sur les risques de pertes en capital.

Les risques 

Sans surprise, le risque attaché au crowdfunding immobilier est plus élevé que les SCPI. Le risque pour une SCPI est considéré comme « modéré », généralement noté 3 sur 7 sur l’échelle de risque de l’AMF

Ceci s’explique notamment par le fait que les SCPI donnent accès avec une seule souscription à un panel varié de biens immobiliers. C’est une solution de placement mutualisée, déjà diversifiée. 

À l’inverse, le crowdfunding permet d’investir dans un seul projet immobilier à la fois. C’est donc à l’investisseur de diversifier lui-même ses investissements entre plusieurs projets.

SCPI ou Crowdfunding : quel investissement représente le moins de risques ?

La liquidité

Les SCPI l'emportent également sur le critère de la liquidité. Dans un projet de crowdfunding, l’investissement initial ne peut être récupéré uniquement lorsque le projet est totalement achevé et les lots commercialisés. En cas de retard du projet, l’investissement se retrouve coincé (il existe alors des bonus de rémunération liés au retard d’un projet).

À l’inverse, dans une SCPI, il est possible de revendre ses parts à tout moment en s’adressant à la société de gestion. Les SCPI à capital variable sont autorisées à constituer un fonds de réserve. Au cas où le nombre des parts cédées dépasse durablement celui des parts souscrites, ce qui permet aux épargnants de vendre leurs parts, et de garantir ainsi une liquidité satisfaisante.

La durée de détention

Un projet en crowdfunding immobilier dure en moyenne entre 12 à 36 mois. Cette durée est affichée dès la mise en collecte du programme, permettant aux investisseurs de calibrer son portefeuille en fonction de son horizon d’investissement. 

Une SCPI peut, elle, avoir une durée de vie indéfinie. L’investisseur peut revendre au moment voulu ses parts. Néanmoins, la durée conseillée de détention est de 8 ans au moins pour amortir notamment les frais d’entrée. 

Le crowdfunding, bien que moins liquide, est donc un placement de court terme alors que les SCPI correspondent à du moyen - long terme.

La fiscalité

Au niveau impôts, le match est difficile à arbitrer selon les options et son Taux Marginal d'Imposition (TMI)

Pour le crowdfunding, les revenus tirés de ce placement bénéficient d’une fiscalité allégée puisqu’ils sont taxés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) – aussi appelée « flat tax » – de 30 % (12,8% + 17,2% de prélèvements sociaux). 

Pour la SCPI, les revenus sont des revenus fonciers donc taxés à hauteur de son TMI + + 17,2% de prélèvements sociaux. Par exemple, avec un TMI de 30%, l'imposition est donc à 47,2%.

Néanmoins beaucoup d'alternatives existent pour échapper à cette pression fiscale:

  • Côté crowdfunding, il est possible d’utiliser l’enveloppe fiscale du PEA-PME pour réduire encore l’imposition.
  • Côté SCPI, il existe carrément des SCPI fiscales, ou encore des SCPI européennes qui ont une fiscalité moindre. Il est aussi possible d'investir en SCPI via une assurance vie, ce qui apporte tous les avantages de l'imposition de l'assurance-vie.

Pour résumer : SCPI ou crowdfunding ?

Placement dans la pierre SCPI Crowdfunding
Principe Acquisition de parts de sociétés immobilières contre des loyers réguliers Participation dans une levée de fonds pour un projet immobilier contre des intérêts
Souscriptions Parts de société Obligations ou actions
Ticket d’entrée 187-1000 € 100-2000 €
Frais de gestion 6-12 % 0-3 %
Choix des investissements Non Oui
Rendement 4.45% /an 9% /an
Risques + ++
Diversification Automatique Projet par projet
Durée de détention + de 8 mois 12 à 36 mois
Liquidité Possible Inexistante

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