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Les essentiels à retenir :
- La comparaison des SCPI repose sur de nombreux critères qu’il faut considérer et croiser afin de faire un choix adapté à votre profil.
- Nous vous livrons ici un comparatif détaillé des différentes SCPI en fonction de ces différents critères.
- Pour investir en SCPI, il existe des plateformes, comme Louve Invest, permettant de vous aider dans cette sélection et d’investir en quelques clics.
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un organisme de placement collectif qui permet d’investir dans des actifs immobiliers. L’objectif de la SCPI est de collecter de l’argent pour investir dans un patrimoine immobilier qui a pour vocation d’être loué par d’autres acteurs.
Investir dans une SCPI présente de nombreux avantages. Elle permet de diversifier vos placements tout en mutualisant vos risques, étant donné qu’une même SCPI peut investir dans différents projets immobiliers.
Cependant, les SCPI ne proposent généralement aucune garantie à la fois sur le montant des dividendes ou le potentiel prix de revente. Elles présentent donc des risques qui peuvent être significatifs.
Par ailleurs, afin d’investir dans une SCPI, vous devez vous acquitter de frais d’entrée et/ou de frais de gestion qui peuvent varier de manière non négligeable d’une SCPI à l’autre.
Le choix d’une SCPI n’est donc pas anodin, il est important de prendre le temps de les comparer sur différents aspects. Nous vous présentons ici les principaux critères de sélection ainsi qu’un comparatif par critère des différentes SCPI.
Le rendement des SCPI
Depuis le 1 janvier 2022, le TD (taux de distribution) des SCPI a remplacé le TDVM (taux de distribution sur la valeur de marché) pour calculer le rendement d’une SCPI.
Cet indicateur permet de comparer efficacement les performances des SCPI de manière homogène. Le taux de distribution reflète la rentabilité annuelle des investissements réalisés par la SCPI.
Le taux de distribution peut s’obtenir simplement grâce au calcul suivant : dividendes bruts annuels (avant fiscalité et prélèvement libératoire) divisés par le prix de souscription au 1e janvier de la même année.
Cet indicateur est, de toute évidence, essentiel dans la comparaison des SCPI. Il constitue un critère à ne pas négliger. Pour autant, l’analyse des investissements ne peut nullement se réduire au taux de distribution. Elle doit être enrichie par d’autres critères permettant d’avoir une vision plus complète des SCPI. De plus, rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le taux de distribution est aujourd’hui l’indicateur de référence pour évaluer le rendement d’un investissement en SCPI, mais il ne correspond qu’à une information annuelle, calculée sur une base normalisée. Il permet de comparer les SCPI entre elles, mais ne constitue en aucun cas une réponse suffisante pour sélectionner un fonds patrimonial adapté à sa situation.
Le taux de distribution : un indicateur clé mais partiel
Le taux de distribution :
- correspond au revenu brut distribué sur une année,
- est exprimé en pourcentage du prix de la part,
- permet d’identifier les SCPI offrant un rendement élevé sur une période donnée.
Il est donc très utilisé dans les classements, les comparatifs SCPI 2025, ou les listes de top SCPI 2025. Toutefois, il s’agit d’un indicateur instantané, qui ne reflète ni :
- la durabilité de la performance,
- ni l’évolution de la valeur des parts de SCPI,
- ni la qualité du patrimoine sous-jacent.
Un taux élevé une année donnée ne constitue pas un maximum garanti, ni une promesse de rendement futur.
Pour enrichir l’analyse, il est indispensable d’intégrer le TRI (Taux de Rendement Interne).
Contrairement au taux de distribution, le TRI :
- mesure la performance globale sur plusieurs années,
- intègre à la fois les revenus perçus, l’évolution du prix de la part, et les frais,
- permet une comparaison plus pertinente entre différents fonds ou supports patrimoniaux.
Le TRI est particulièrement utile pour :
- analyser une SCPI sur une période de 5, 10 ou 15 ans,
- comparer des stratégies différentes (SCPI de rendement, SCPI européennes, SCPI récentes),
- replacer la performance dans une logique patrimoniale de long terme.
En pratique, une SCPI avec un taux de distribution élevé mais un TRI faible peut révéler une érosion de la valeur des parts dans le temps.
Le taux de distribution, le TRI et les autres indicateurs de performance sont des données historiques. Ils ne constituent ni une garantie, ni une promesse de rendement.Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et une durée de placement recommandée longue.Avant de choisir une SCPI, il est essentiel de procéder à une analyse personnalisée de sa situation patrimoniale et fiscale
Les différents frais liés à la SCPI
Les frais liés aux SCPI peuvent varier significativement d’une SCPI à l’autre. Au moment de choisir celle dans laquelle vous voulez investir, prenez le temps de parcourir les frais dont vous devrez vous acquitter.
L’objectif de ces frais est de rémunérer à la fois le travail du distributeur ainsi que le gestionnaire des SCPI. Il existe deux grands types de frais : les frais de souscription et les frais de gestion.
- Les frais de souscription sont considérés comme des frais directs, c’est-à-dire qu’ils sont directement prélevés sur le capital investi, mais se font ressentir à la sortie de l’investissement. Ils se situent généralement entre 7 % et 12 %. De plus en plus de gestionnaires proposent des SCPI sans frais de souscription.
- Les frais de gestion sont, quant à eux, des frais indirects. Le montant de ces frais est déduit du profit réalisé par l’investissement. Vous toucherez donc effectivement vos dividendes minorés des frais de gestion. Ils oscillent eux aussi entre 7 % et 12 %.
Ces frais ne sont pas à négliger car ils peuvent sérieusement amputer les bénéfices que vous pouvez recevoir de vos investissements.
En pratique, les frais constituent un point clé de toute décision d’investissement immobilier en SCPI. Un bon comparatif des frais de SCPI ne doit pas se limiter à un seul taux affiché, mais reposer sur une analyse globale, basée sur plusieurs données structurantes : frais de souscription, frais de gestion annuels, prix de la part, valeur de retrait, valeur de reconstitution, minimum de souscription et politique de distribution.
Frais de souscription : un impact à long terme
Les frais de souscription, aussi appelés commission de souscription, correspondent au coût d’entrée dans le produit. Ils sont intégrés dans la valeur de souscription et se matérialisent principalement à la sortie, via la valeur de retrait.
- En 2025, la majorité des SCPI traditionnelles affichent encore des frais compris entre 7 % et 12 %.
- À l’inverse, certaines SCPI sans frais (comme certaines SCPI européennes ou à capital variable gérée) proposent un modèle sans commission d’entrée, ce qui réduit le délai de rentabilité pour l’investisseur.
Ce point est essentiel dans une simulation SCPI, notamment pour les investisseurs ayant un horizon court ou moyen terme.
Frais de gestion annuels : un prélèvement continu
Les frais de gestion annuels sont prélevés directement sur les loyers encaissés par la SCPI. Ils rémunèrent :
- la gestion locative,
- l’arbitrage du patrimoine,
- la relation investisseurs,
- la structuration juridique et fiscale.
Ces frais varient selon :
- la catégorie de SCPI (bureaux, commerce, européenne),
- la taille du fonds et sa capitalisation,
- le nombre d’immeubles et de locataires.
Ils ont un effet direct sur le rendement distribué et donc sur le taux de distribution 2023 et ceux à venir.
Pourquoi les frais doivent être analysés avec d’autres indicateurs
Comparer les frais seuls n’a que peu d’intérêt. Une SCPI avec des frais élevés peut rester attractive si :
- sa valeur de reconstitution est supérieure au prix de la part,
- sa gestion est performante,
- son positionnement patrimonial est cohérent.
À l’inverse, une SCPI sans frais n’est pas automatiquement un meilleur produit si sa stratégie ou son patrimoine est moins robuste.
C’est pourquoi un outil comparateur, un tableau clair ou un classement SCPI 2025 est indispensable pour répondre à chaque situation patrimoniale, qu’il s’agisse d’un investissement en direct, via une assurance vie, ou dans une logique long terme.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Le degré de diversification des investissements
La plupart des investissements des SCPI sont diversifiés puisqu’elles gèrent des portefeuilles de plusieurs biens immobiliers. Cependant, le degré de diversification varie d’une SCPI à l’autre. Plus il est élevé, plus le risque associé à une SCPI est faible.
Un portefeuille diversifié peut être atteint de différentes manières. Une SCPI peut investir dans des biens immobiliers situés dans des zones géographiques différentes. Cela permet de limiter les risques liés à la conjoncture économique propre à un pays ou à une région.
Il est également recommandé de trouver une SCPI investissant dans des biens immobiliers de nature différente pour éviter d’être dépendant des performances financières d’un secteur en particulier.
Ainsi, un portefeuille bien équilibré d’une SCPI pourra regrouper différents investissements à usage commercial (santé, éducation, etc.) ou alors des biens résidentiels.
La liquidité des parts
Ce qu’on appelle liquidité des parts d’une SCPI est la possibilité de pouvoir les revendre à tout moment sur le marché et de récupérer ainsi le capital investi. Plus une part est dite liquide, plus vous pourrez la céder rapidement.
Il existe deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et celles à capital variable.
Dans le premier cas, vous pouvez à tout moment mettre en vente vos parts au prix que vous souhaitez et attendre que quelqu’un les achète. Dans le second cas, la société de gestion de la SCPI se charge des parts que vous voulez céder à un prix fixé.
Ainsi, les SCPI à capital variable sont bien plus liquides que les SCPI à capital fixe, car vous pouvez à tout moment vous séparer de vos parts.
La pérennité de l’investissement
Réussir à évaluer la pérennité d’un investissement n’est pas une tâche aisée. Par définition, il est impossible de prévoir les rendements futurs d’une SCPI. Cependant, certains indicateurs peuvent vous aider à mieux anticiper les performances futures.
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : il renvoie au montant effectif des loyers collectés par la SCPI divisé par le montant total facturable si l’intégralité du patrimoine de la SCPI était louée.
- Le Report À Nouveau (RAN) : ce ratio permet d’évaluer la capacité financière de la SCPI à réagir en cas d’imprévu. Il s’exprime en jour. Un RAN de 30 jours signifie qu'une SCPI qui a eu un TD en 2021 de 5% sera capable de redistribuer 5% de rentabilité à ses associés (soit le même dividende) pendant 30 jours.
- La Provision pour Gros Entretien (PGE) : il s’agit des montants mis de côté afin de faire face aux travaux de rénovation, de réparation ou de mise aux normes à prévoir.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Nous avons réalisé pour vous le classement des meilleures SCPI selon le TD (taux de distribution) qui a été actualisé.
Pour comparer les SCPI entre elles, vous devez prendre en compte deux types de frais : les frais de gestion et les frais de souscription.
Comparaison des frais de souscription
La moyenne des frais de souscription se situe autour de 9 %. Certaines SCPI proposent des frais de souscription relativement élevés par rapport aux autres.
À l’inverse, certaines n’affichent aucuns frais de souscription comme Iroko Zen, Neo, Remake Live ou des frais de souscription très inférieurs à la moyenne. Ne vous précipitez pas pour autant vers les SCPI avec les frais les plus faibles, prenez le temps de jeter un coup d’œil aux frais de gestion également.
Comparaison des frais de gestion
En moyenne, les frais de gestion des SCPI se situent autour de 12 %. Cependant, ils peuvent varier sensiblement d’une société à l’autre ; ils oscillent entre 7 % et 18 %.
Des SCPI comme Néo, Remake Live ou GMA Essentialis se situent dans le haut de la fourchette.
À l’inverse, des sociétés comme Cœur d’Europe, Cap’Heberglmmo ou Placement Pierre offrent leurs investissements à des frais beaucoup plus faibles.
Comme pour les frais de souscription, faites attention à ne pas vous focaliser uniquement sur les frais de gestion, et pensez à prendre en compte les autres critères évoqués.
Il vaut mieux faire l’investissement dans une SCPI avec des frais de gestion légèrement plus élevés, mais qui affichera également un taux de distribution plus élevé.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Il existe des plateformes pour vous aider à investir dans des SCPI en vous guidant pas à pas dans les démarches et en sélectionnant pour vous les meilleures SCPI agréées par l’AMF.
Louve Invest vous permet d’investir des montants faibles (180 € minimum) dans des actifs diversifiés gérés par des experts. Plus de 50 SCPI sont recensées sur notre site !
Si vous débutez en investissements, vous aurez accès gratuitement à un conseiller financier qui vous aidera à y voir plus clair. Chez Louve Invest, vous bénéficiez également d’un cashback sur les SCPI avec frais de souscription.
Vous l’aurez compris, aucun critère n’est à négliger dans le choix d’une SCPI. Prenez le temps de comparer les frais de gestion, les frais de souscription, les rendements, le degré de diversification, le degré de liquidité.
Il est important de comprendre la stratégie d’investissement de la SCPI que vous choisissez. Regardez dans quels pays elle est implantée et dans quel type d’actif, elle investit.
Cet exercice n’est pas toujours facile et demande du temps, n’hésitez pas à avoir recours à des spécialistes comme Louve Invest pour vous aider dans cette démarche.
