Comment comparer efficacement des SCPI ?

Vous voulez investir dans une SCPI mais vous ne savez pas laquelle choisir ? Nos experts vous expliquent tout !

Comment comparer efficacement des SCPI ?
Théophile Lambert
Mise à jour le 

1/2/2024

Comment comparer efficacement des SCPI ?
  • La comparaison des SCPI repose sur de nombreux critères qu’il faut prendre en compte et croiser afin de faire un choix adapté à votre profil.
  • Nous vous livrons ici un comparatif détaillé des différentes SCPI en fonction de ces différents critères.
  • Pour investir dans des SCPI, il existe des plateformes, comme Louve Invest, permettant de vous aider dans cette sélection et d’investir en quelques clics.

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Découvrir nos SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un organisme de placement collectif qui permet d’investir dans des actifs immobiliers. L’objectif de la SCPI est de collecter de l’argent pour investir dans un patrimoine immobilier qui a pour vocation d’être loué par d’autres acteurs.

Investir dans une SCPI présente de nombreux avantages. Elle permet de diversifier vos placements tout en mutualisant vos risques, étant donné qu’une même SCPI peut investir dans différents projets immobiliers.

Cependant, les SCPI ne proposent généralement aucune garantie à la fois sur le montant des dividendes ou le potentiel prix de revente. Elles présentent donc des risques qui peuvent être significatifs. 

Par ailleurs, afin d’investir dans une SCPI, vous devez vous acquitter de frais d’entrée et/ou de frais de gestion qui peuvent varier de manière non négligeable d’une SCPI à l’autre.

Le choix d’une SCPI n’est donc pas anodin, il est important de prendre le temps de les comparer sur différents aspects. Nous vous présentons ici les principaux critères de sélection ainsi qu’un comparatif par critère des différentes SCPI.

Quels critères permettent de comparer efficacement les SCPI ?

Le rendement des SCPI

Depuis le 1 janvier 2022, le TD (taux de distribution) des SCPI a remplacé le TDVM (taux de distribution sur la valeur de marché) pour calculer le rendement d’une SCPI. 

Cet indicateur permet de comparer efficacement les performances des SCPI de manière homogène. Le taux de distribution reflète la rentabilité annuelle des investissements réalisés par la SCPI.

Le taux de distribution peut s’obtenir simplement grâce au calcul suivant : dividendes bruts annuels (avant fiscalité et prélèvement libératoire) divisés par le prix de souscription au 1e janvier de la même année.

Cet indicateur est, de toute évidence, essentiel dans la comparaison des SCPI. Il constitue un critère à ne pas négliger. Pour autant, l’analyse des investissements ne peut nullement se réduire au taux de distribution. 

Elle doit être enrichie par d’autres critères permettant d’avoir une vision plus complète des SCPI.

Les différents frais liés à la SCPI

Les frais liés aux SCPI peuvent varier significativement d’une SCPI à l’autre. Au moment de choisir celle dans laquelle vous voulez investir, prenez le temps de parcourir les frais dont vous devrez vous acquitter.

L’objectif de ces frais est de rémunérer à la fois le travail du distributeur ainsi que le gestionnaire des SCPI. Il existe deux grands types de frais : les frais de souscription et les frais de gestion.

  • Les frais de souscription sont considérés comme des frais directs, c’est-à-dire qu’ils sont directement prélevés sur le capital investi, mais se font ressentir à la sortie de l’investissement. Ils se situent généralement entre 7 % et 12 %. De plus en plus de gestionnaires proposent des SCPI sans frais de souscription.
  • Les frais de gestion sont, quant à eux, des frais indirects. Le montant de ces frais est déduit du profit réalisé par l’investissement. Vous toucherez donc effectivement vos dividendes minorés des frais de gestion. Ils oscillent eux aussi entre 7 % et 12 %.

Ces frais ne sont pas à négliger car ils peuvent sérieusement amputer les bénéfices que vous pouvez recevoir de vos investissements.

Le degré de diversification des investissements

La plupart des investissements des SCPI sont diversifiés puisqu’elles gèrent des portefeuilles de plusieurs biens immobiliers. Cependant, le degré de diversification varie d’une SCPI à l’autre. Plus il est élevé, plus le risque associé à une SCPI est faible. 

Un portefeuille diversifié peut être atteint de différentes manières. Une SCPI peut investir dans des biens immobiliers situés dans des zones géographiques différentes. Cela permet de limiter les risques liés à la conjoncture économique propre à un pays ou à une région.

Il est également recommandé de trouver une SCPI investissant dans des biens immobiliers de nature différente pour éviter d’être dépendant des performances financières d’un secteur en particulier. 

Ainsi, un portefeuille bien équilibré d’une SCPI pourra regrouper différents investissements à usage commercial (santé, éducation, etc.) ou alors des biens résidentiels.

La liquidité des parts

Ce qu’on appelle liquidité des parts d’une SCPI est la possibilité de pouvoir les revendre à tout moment sur le marché et de récupérer ainsi le capital investi. Plus une part est dite liquide, plus vous pourrez la céder rapidement.

Il existe deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et celles à capital variable

Dans le premier cas, vous pouvez à tout moment mettre en vente vos parts au prix que vous souhaitez et attendre que quelqu’un les achète. Dans le second cas, la société de gestion de la SCPI se charge des parts que vous voulez céder à un prix fixé.

Ainsi, les SCPI à capital variable sont bien plus liquides que les SCPI à capital fixe, car vous pouvez à tout moment vous séparer de vos parts.

La pérennité de l’investissement

Réussir à évaluer la pérennité d’un investissement n’est pas une tâche aisée. Par définition, il est impossible de prévoir les rendements futurs d’une SCPI. Cependant, certains indicateurs peuvent vous aider à mieux anticiper les performances futures.

  • Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : il renvoie au montant effectif des loyers collectés par la SCPI divisé par le montant total facturable si l’intégralité du patrimoine de la SCPI était louée.
  • Le Report À Nouveau (RAN) : ce ratio permet d’évaluer la capacité financière de la SCPI à réagir en cas d’imprévu. Il s’exprime en jour. Un RAN de 30 jours signifie qu'une SCPI qui a eu un TD en 2021 de 5% sera capable de redistribuer 5% de rentabilité à ses associés (soit le même dividende) pendant 30 jours.
  • La Provision pour Gros Entretien (PGE) : il s’agit des montants mis de côté afin de faire face aux travaux de rénovation, de réparation ou de mise aux normes à prévoir.

Quelles sont les meilleures SCPI en termes de rendement ?

Nous avons réalisé pour vous le classement des 20 meilleures SCPI selon le TD (taux de distribution) qui a été actualisé par les entreprises pour 2021.

Classement SCPI Stratégie TD 2021
1 Remake Live Diversifiée 7,64%
2 Iroko Zen Diversifiée 7,04%
3 Cœur de Régions Diversifiée 6,40%
4 Néo Bureaux 6,33%
5 Coeur d'Europe Diversifiée 6,10%
6 Epsilon 360 Diversifiée 6,08%
7 Cap Foncières et Territoires Bureaux 5,92%
8 Vendôme Régions Diversifiée 5,71%
9 PFO Bureaux 5,57%
10 GMA Essentialis Commerces 5,52%
11 Optimale Commerces 5,52%
12 Altixia Cadence XII Diversifiée 5,51%
13 Cristal Life Diversifiée 5,50%
14 Activimmo Logistique 5,50%
15 Interpierre France Diversifiée 5,40%
16 LF Opportunité Immo Locaux d’activités 5,40%
17 Elialys Bureaux 5,39%
18 Kyaneos Pierre Résidentiel 5,37%
19 Interpierre Europe Centrale Bureaux 5,37%
20 Pierval Santé Santé 5,35%

Quelles sont les SCPI les plus avantageuses du point de vue des frais ?

Pour comparer les SCPI entre elles, vous devez prendre en compte deux types de frais : les frais de gestion et les frais de souscription.

Comparaison des frais de souscription

La moyenne des frais de souscription se situe autour de 9 %. Certaines SCPI proposent des frais de souscription relativement élevés par rapport aux autres.

SCPI Gérant Frais de souscription
Urban Prestigimmo 5 Urban Premium 12 %
Urban Coeur Commerce Urban Premium 12 %
Grand Paris Résidentiels Inter-Gestion 12 %
Patrimmo Croissance Primoial REIM 12,47 %
Coeur d'Europe Sogenial 12 %
Coeur de Régions Sogenial 12 %
Coeur de Villes Sogenial 12 %
Cristal Life Inter-Gestion 12 %

À l’inverse, certaines n’affichent aucuns frais de souscription comme Iroko Zen, Neo, Remake Live ou des frais de souscription très inférieurs à la moyenne. Ne vous précipitez pas pour autant vers les SCPI avec les frais les plus faibles, prenez le temps de jeter un coup d’œil aux frais de gestion également.

SCPI Stratégie Frais de souscription
Iroko Zen Diversifiée 0,00 %
Néo Bureaux 0,00 %
Remake Live Diversifiée 0,00 %
Epsilon 360 Diversifiée 5,00 %
SelectInvest 1 Bureaux 6,25 %

Comparaison des frais de gestion

En moyenne, les frais de gestion des SCPI se situent autour de 12 %. Cependant, ils peuvent varier sensiblement d’une société à l’autre ; ils oscillent entre 7 % et 18 %. 

Des SCPI comme Néo, Remake Live ou GMA Essentialis se situent dans le haut de la fourchette.

SCPI Stratégie Frais de gestion
Néo Bureaux 18,00 %
Remake Live Diversifiée 18,00 %
GMA Essentialis Commerces 14,40 %
LF Opportunité Immo Locaux d’activités 14,40 %
Europe Invest Diversifiée 14,40 %

À l’inverse, des sociétés comme Cœur d’Europe, Cap’Heberglmmo ou Placement Pierre offrent leurs investissements à des frais beaucoup plus faibles.

SCPI Stratégie Frais de gestion
Cœur d’Europe Bureaux 7,00 %
Cap’HebergImmo Hôtels 7,20 %
Placement Pierre Bureaux 7,20 %
Rivoli Avenir Patrimoine Bureaux 8,00 %
Edissimo Bureaux 8,00 %


Comme pour les frais de souscription, faites attention à ne pas vous focaliser uniquement sur les frais de gestion, et pensez à prendre en compte les autres critères évoqués. 

Il vaut mieux investir dans une SCPI avec des frais de gestion légèrement plus élevés, mais qui affichera également un taux de distribution plus élevé.

Où investir dans une SCPI ?

Il existe des plateformes pour vous aider à investir dans des SCPI en vous guidant pas à pas dans les démarches et en sélectionnant pour vous les meilleures SCPI agréées par l’AMF

Louve Invest vous permet d’investir des montants faibles (187 € minimum) dans des actifs diversifiés gérés par des experts. Plus de 50 SCPI sont recensées sur notre site !

Si vous débutez en investissements, vous aurez accès gratuitement à un conseiller financier qui vous aidera à y voir plus clair. Chez Louve Invest, vous bénéficiez également d’un cashback de 2,5 % sur les SCPI avec frais de souscription.

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Vous l’aurez compris, aucun critère n’est à négliger dans le choix d’une SCPI. Prenez le temps de comparer les frais de gestion, les frais de souscription, les rendements, le degré de diversification, le degré de liquidité. 

Il est important de comprendre la stratégie d’investissement de la SCPI que vous choisissez. Regardez dans quels pays elle est implantée et dans quel type d’actif, elle investit.

Cet exercice n’est pas toujours facile et demande du temps, n’hésitez pas à avoir recours à des spécialistes comme Louve Invest pour vous aider dans cette démarche.

Les questions fréquentes

Puis-je choisir une SCPI en regardant uniquement ses rendements ?

Il n’est pas recommandé de se concentrer exclusivement sur les rendements, car cela engendre une vision partielle de la SCPI. Avant d’investir dans une SCPI, il faut surtout bien comprendre la stratégie d'investissement de la société.

Quels sont les principaux critères de sélection pour une SCPI ?

Ne vous limitez pas au rendement ! Regardez aussi les frais, le degré de diversification, les zones géographiques concernées, le degré de liquidité.

Où puis-je investir dans une SCPI ?

Pour investir dans des SCPI sans vous compliquer la vie, nous vous conseillons de passer par des plateformes spécialisées comme Louve Invest. Vous gagnez un temps précieux en plus d’excellents conseils d’investissement.

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