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Placement SCPI : tout savoir avant de se lancer

Est-ce que le placement SCPI vaut le coup ? Nos experts vous expliquent tout ce que vous devez savoir sur cet investissement avant de vous lancer.

Placement SCPI : tout savoir avant de se lancer
Louve Team

August 11, 2022

Placement SCPI : tout savoir avant de se lancer
  • Le placement SCPI est un investissement pierre-papier qui permet de devenir propriétaire de parts d’un parc immobilier locatif diversifié et géré par des professionnels de l’immobilier.
  • Le placement SCPI offre de nombreux avantages : liberté de gestion, facilité d’accès, ticket d’entrée abordable, possibilité d’investir à crédit, rendement stable et régulier, mutualisation du risque locatif, etc. 
  • Il est possible de détenir des parts de SCPI en pleine propriété ou en démembrement, via l’usufruit (les loyers) et la nue-propriété (les murs).
  • La SCPI représente un placement à risque modéré et au rendement intéressant (4,5 % en moyenne) si l’objectif principal de cet investissement est de générer des compléments de revenu réguliers.

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Placer son argent en SCPI, qu’est-ce que c’est ?

L’acronyme SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, désigne une société d'investissement autorisée à émettre des parts à destination des institutions et du public, et créée dans le but exclusif d'acheter et de gérer des biens immobiliers pour le compte des actionnaires. 

En ce sens, le placement SCPI se distingue d’une Société Civile Immobilière (SCI) qui n’est qu’une société anonyme qui peut être utilisée pour l'achat et la propriété de biens immobiliers. En effet, à la différence des SCI, les SCPI sont gérées par une société de gestion professionnelle dont le rôle est de collecter les fonds, assurer l’acquisition, la construction et la location des biens. Pour en savoir plus, découvrez notre article sur pourquoi investir en SCPI avec une SCI (SCPI familiale). 

Le placement SCPI fait partie des investissements dits “pierre papier” i.e. qui ont l’immobilier comme support. Son fonctionnement est simple : vous placez votre argent dans des parts d’une SCPI qui va elle-même investir dans un parc immobilier locatif composé de bureaux, murs commerciaux, résidences, et bien plus ! Ces actifs deviennent alors la propriété de la communauté des investisseurs, qui vont, en contrepartie de leur investissement, percevoir des loyers au prorata de leurs parts.

Placement SCPI

Les avantages d’un placement SCPI

Accéder à de l’immobilier généralement inaccessible

Le placement SCPI offre un atout de taille : il donne un accès privilégié au marché immobilier ! 

En effet, la majorité des investisseurs particuliers, et même les plus aguerris, n’ont pas pour habitude de placer leur épargne dans de l’immobilier commercial, dans de l’immobilier d’entreprise ou encore dans de l’immobilier étranger. 

Grâce au véhicule d’investissement que représente la SCPI, les investisseurs peuvent ainsi compter au sein de leur patrimoine des parts d’un parc immobilier composé de divers actifs inaccessibles autrement. 

C’est d’autant plus vrai que ces dernières années, nombreuses sont les SCPI qui ont déniché des biens innovants, à l’image de la SCPI Pierval Santé qui investit dans des structures médicales et paramédicales ou encore Iroko Zen et ses entrepôts Chronopost. 

Investir sans se ruiner

Le placement SCPI fait partie des placements les plus abordables en immobilier. En effet, il vous faudra débourser une centaine d’euros pour acheter quelques parts de SCPI. 

Certaines SCPI offrent des tickets d’entrée très accessibles. À titre d’exemple, parmi le catalogue de SCPI proposé par Louve Invest, vous pourrez investir en SCPI avec 200 € minimum (mais attention, dans ce cas, vous n'achèterez qu’une seule part !). 

Il est conseillé d’investir un peu plus que 200 € pour pouvoir profiter de la puissance des placements SCPI. En investissant un montant trop faible d’épargne, vous ne recevrez (assez logiquement) que de faibles revenus…

Diversifier son patrimoine

SCPI ou investissement locatif ? La réponse est simple : le placement en SCPI est bien plus intéressant qu’un investissement immobilier locatif classique car il offre une diversification de patrimoine non négligeable. En acquérant des parts d’une SCPI, vous faites le choix d’investir dans tout un tas de projets immobiliers, aux stratégies variées (bureaux, commerces, hôtels, santé, etc.) et aux situations géographiques différentes (Paris, régions, Europe). 

Les placements SCPI permettent donc de se constituer un patrimoine immobilier diversifié, ce qui est la garantie d’une bonne mutualisation des risques pour les investisseurs.

Bénéficier d’un rendement stable (et intéressant)

En termes de rendement, les placements SCPI figurent parmi les meilleurs élèves ! Qu’il s’agisse de performance ou de stabilité, le bon rendement des SCPI n’est plus à prouver. 

Actuellement, le taux de distribution moyen des SCPI s’élève à 4,45 % au 31/12/2021 (selon l'ASPIM) et peut aller jusqu’à 6,5 % pour les SCPI les plus performantes comme la SCPI Néo. L’attractivité du rendement réside également dans son caractère stable et régulier, permis par la mutualisation des risques entre les associés.

Percevoir des loyers sans contrainte de gestion

Les SCPI ont la particularité d’être un investissement passif, autrement dit, ce n’est pas  l'investisseur qui gère le bien immobilier, mais bien la société de gestion. Les SCPI apportent donc une certaine tranquillité d’esprit aux investisseurs qui se retrouvent alors complètement libérés de toute contrainte de gestion. Sélection des biens, gestion des locataires, des travaux potentiels ou des retards de paiement… toutes sortes de tâches auxquelles vous n’aurez pas à penser si vous faites le choix d’investir en SCPI ! 

Profiter de l’effet de levier en investissant à crédit

Le placement SCPI est accessible au comptant, mais aussi à crédit ! 

C’est un mécanisme qui offre de nombreux avantages pour les investisseurs qui ne disposent pas de l’épargne suffisante pour acquérir des parts de SCPI directement. En effet, les revenus générés par la SCPI couvrent tout ou une partie des charges d’intérêts du crédit, onpeut donc profiter de cet effet de levier très attractif.

Pour en savoir plus, découvrez notre article sur comment investir dans une SCPI à crédit

Les avantages du placement SCPI

Placement SCPI : comprendre le rendement

Pour mesurer le rendement d’un placement SCPI, l’indicateur le plus utilisé est le TD (Taux de Distribution) : c’est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée parle fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n pour les SCPI à capital variable.

Mais attention, le rendement d’un placement SCPI ne doit absolument pas se mesurer qu’en calculant son TD : premièrement, parce que les performances d’une année ne préjugent pas des performances futures et deuxièmement, parce que la distribution n’est pas suffisante pour juger à elle-seule de la performance d’une SCPI. 

Ainsi, d’autres éléments doivent être pris en compte lors de l’estimation du rendement global d’un placement SCPI, à savoir les frais de souscription, les économies potentielles d’impôt générées par la fiscalité des SCPI ou encore le délai de jouissance (période entre l’achat des parts de la SCPI et la perception des premiers loyers). 

Selon les experts Louve Invest, le TRI est l’indicateur à privilégier lorsque vous considérez un placement SCPI. En fait, le TRI est le seul indicateur à englober tous les frais, ce qui le rend bien plus pertinent que le TD qui ne prend en compte que les frais de gestion.

Les différentes formes de placement SCPI

Le placement SCPI peut prendre deux formes différentes : soit il est fait en pleine propriété, soit en démembrement temporaire de propriété. Dans ce cas précis, la SCPI est séparée sur une durée fixée contractuellement (située entre 3 et 20 ans) par les parties entre sa nue-propriété (les murs du bien) et son usufruit (les loyers locatifs). 

Le fonctionnement du démembrement en SCPI est relativement simple. Le nu-propriétaire, i.e. le détenteur des parts, ne touche aucun loyer pendant toute la durée de démembrement. C’est uniquement à la fin de la durée de démembrement, lorsqu’il obtient la pleine propriété des parts, qu’il bénéficie de la plus-value immobilière générée par la revente de ses parts ainsi que des économies d’impôt offertes par le mécanisme de démembrement (les plus-values sont exonérées d’impôt). De son côté, l’usufruitier perçoit les revenus versés par la SCPI tout au long de la période de démembrement et peut profiter d’un levier fiscal intéressant s’il s’agit d’une société souhaitant placer sa trésorerie excédentaire.

 

La SCPI, un bon placement ?

Le placement SCPI est reconnu par les professionnels de l’immobilier comme étant un très bon placement : il génère peu de risques et offre un rendement intéressant d’en moyenne 4,5 %. C’est un type de placement qui vient en complément de revenu, ou bien avec l’objectif de réaliser une plus-value immobilière. 

Il faut néanmoins garder en tête que, comme tout placement, investir son argent en SCPI n’est pas dénué de tous les risques. Si vous considérez de placer votre épargne dans des parts de SCPI, il faudra bien rester attentif aux aléas du marché immobilier, à l’impact de la fiscalité, à la potentielle perte de valeur, au manque de liquidité, à l’érosion du rendement ou encore à la fiabilité des sociétés de gestion.

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Une fois inscrit sur notre plateforme, vous pourrez ainsi faire votre choix parmi un large panel composé d’une cinquantaine de placements SCPI sélectionnés par nos experts, puis suivre tous vos investissements depuis votre espace personnel digitalisé. 

Le service Louve Invest vous offre également la possibilité d’être accompagné par un conseiller certifié AMF et de consulter des guides gratuits pour vous aider dans vos choix d’investissement en SCPi.

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