Les essentiels à retenir :
- Les Français plébiscitent l’investissement locatif depuis de longues années pour sécuriser leur patrimoine. L'immobilier tout le monde connait ! J'achète puis je loue.
- Et pourtant ce n'est pas si facile que ça, il faut prendre en compte toute la gestion locative qui peut devenir parfois chronophage (personne n'est à l'abri de litiges avec ses locataires).
- Nous ferons aussi un tour des avantages et inconvénients de l'investissement locatif et montrerons comment la SCPI ou l'immobilier fractionné peuvent être une bonne alternative.
La pierre est perçue comme une valeur refuge, que ce soit pour leur résidence principale ou pour investir en vue de préparer leur retraite. Ceci, afin d’obtenir des compléments de revenus.
Néanmoins, au-delà de l’achat en direct, il est possible d’investir dans de la pierre-papier, dans des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
Alors quel investissement privilégier ? Faut-il préférer l’achat de parts de SCPI ou investir directement dans un bien immobilier tangible ?
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Avant de comparer SCPI ou investissement locatif, il faut bien comprendre ce qu’on achète. Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), c’est de la pierre-papier : au lieu d’acheter un appartement en location et de gérer vous-même le locataire, les travaux et la gestion locative, vous achetez des parts de SCPI dans un parc immobilier (souvent composé de bureaux, commerce, logistique, santé, parfois résidentiel). L’objectif : viser un revenu potentiellement plus passif, en échange de frais et de risques spécifiques (dont le risque de perte en capital et de liquidité).
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Comment fonctionne une SCPI ?
Concrètement, une société de gestion collecte l’épargne des investisseurs, achète des immeubles, signe des baux, pilote l’entretien et les éventuels travaux, puis redistribue une partie des loyers sous forme de dividendes (souvent trimestriels).
Vous, en tant qu’associé, vous détenez une part du patrimoine, sans contrôle direct sur chaque actif (contrairement à un investissement locatif en direct).
Quelques notions utiles :
- Taux d’occupation (TOF) : indicateur de vacance locative et de qualité de la gestion.
- Prix de part / valeur : la valeur peut évoluer selon le marché immobilier.
- Revente : selon la SCPI (capital variable ou fixe) et l’état de l’offre et de la demande, le délai de cession peut varier.
Les avantages des SCPI (vs immobilier en direct)
- Gestion déléguée, moins de contraintes : pas d’agence à piloter, pas de relances d’impayés, pas de “coup dur” lié à un seul locataire. La gestion est mutualisée et assurée par des professionnels.
- Diversification : au lieu de concentrer votre patrimoine sur un seul studio ou appartement locatif, vous pouvez accéder à un immobilier diversifié (typologies + zones géographiques) avec une somme de départ plus accessible.
- Accès à l’immobilier professionnel : les SCPI investissent souvent dans des actifs difficiles à acquérir en direct (grands bureaux, commerces, etc.).
- Crédit possible : on peut aussi investir en SCPI avec le levier du crédit (même si les conditions, la durée et le montage dépendent de la banque et de votre profil), ce qui rapproche la logique du locatif classique.
Côté performance, l’ASPIM indique un taux de distribution moyen des SCPI de 4,72% en 2024 (contre 4,52% en 2023).
Attention : les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ce type de placement comporte des risques.
Les limites et risques à connaître avant d’investir
- Risque de perte en capital : la valeur des parts peut baisser (évolution du marché, expertise des immeubles, hausse des taux, etc.).
- Risque de liquidité / revente : la revente dépend d’un marché (contreparties, délais, mécanisme de retrait/cession).
- Frais : ils existent (frais de souscription selon les SCPI, frais de gestion), et pèsent sur la rentabilité nette à court terme.
- Fiscalité SCPI : les revenus sont en général imposés comme des revenus fonciers (avec prélèvements sociaux), et le résultat “net d’impôt” dépend fortement de votre imposition et de votre stratégie (pleine propriété, nue-propriété, assurance vie, SCPI européennes, etc.).
- Moins de contrôle qu’un propriétaire en direct : vous déléguez les décisions d’achat/vente/travaux ; c’est le prix du “clé en main”.
En pratique, une SCPI peut être une très bonne option si vous cherchez de l’épargne immobilière plus simple à gérer, et un portefeuille diversifié. Mais si votre priorité, c’est le contrôle total, l’optimisation fine (LMNP, rénovation, choix du locataire) ou une stratégie très “main sur le volant”, l’investissement locatif en direct peut rester plus cohérent.
L’investissement locatif classique, c’est la version “immobilier en direct” : vous achetez un bien, vous le mettez en location, vous encaissez un loyer… et vous gérez tout ce que ça implique autour. C’est un placement très traditionnel en France, souvent perçu comme plus “concret” qu’une SCPI. Mais la différence clé, c’est que le locatif demande du temps, une vraie gestion active, et une capacité à absorber les imprévus.
Le locatif, pour qui ?
Le locatif peut être un très bon choix si vous cochez au moins une partie de ces cases :
- Vous cherchez un patrimoine immobilier “à vous”, avec une logique de long terme (10–20 ans), et l’idée de garder la main sur la stratégie (travaux, loyer, revente, arbitrage).
- Vous acceptez d’être responsable : sélection du locataire, suivi des réparations, échanges avec l’administration (assurance, syndic, déclaration, etc.). Même avec une agence, vous gardez une part de responsabilité.
- Vous êtes prêt à apprendre (ou à vous faire aider par un expert) : calcul de rentabilité, analyse du marché, montage de financement, fiscalité (micro-foncier, régime réel, voire LMNP selon le projet), et normes/réglementation.
- Vous avez un objectif clair : revenus réguliers à terme, préparation de la retraite, constitution d’un capital, ou optimisation fiscale (selon votre situation).
À l’inverse, si vous cherchez un placement passif et très “clé en main”, le locatif peut vite devenir un problème… et c’est souvent là que les SCPI offrent une alternative plus simple (même si elles ont d’autres risques).
Les vrais coûts à intégrer (vacance, travaux, charges, fiscalité)
Le piège le plus fréquent, c’est de regarder un rendement brut affiché (par exemple “loyer annuel / prix d’achat”) sans intégrer tout ce qui vient rogner le rendement net.
Les coûts à considérer, dès le départ :
- Frais de notaire : ils alourdissent le coût d’acquisition et baissent mécaniquement la rentabilité les premières années.
- Vacance locative : un ou deux mois sans locataire peuvent suffire à faire chuter la rentabilité d’une année. Et ce n’est pas forcément “exceptionnel” : changement de locataire, remise en état, tension locative variable selon la zone.
- Travaux et réparations : entre l’entretien courant, les remises en état entre deux locations, et les gros postes (rénovation, toiture, copro…), le coût réel est souvent sous-estimé au moment de l’achat.
- Charges et frais récurrents : copropriété, assurance, frais de gestion si vous déléguez, taxe foncière… Certains coûts sont prévisibles, d’autres non.
- Fiscalité : c’est souvent le point qui fait basculer la rentabilité “sur le papier” vers une rentabilité réelle beaucoup plus faible.
Le régime d’imposition (micro-foncier vs régime réel, et éventuellement LMNP selon le montage) change complètement le résultat net. Les prélèvements sociaux s’appliquent aussi, et la déclaration annuelle demande un minimum de rigueur.
Bref : le locatif peut être rentable, mais il nécessite de chiffrer “en vrai”, pas seulement “en moyenne”. L’objectif, c’est d’éviter les mauvaises surprises et de pouvoir évaluer la rentabilité nette sur une période réaliste (et pas seulement sur la première année).
Le + du locatif : levier bancaire et maîtrise
S’il y a un avantage où le locatif peut clairement marquer des points face à un investissement en SCPI, c’est le levier bancaire… et la maîtrise.
- Effet de levier : avec un crédit, vous pouvez acheter un bien de 150 000 € en mobilisant une somme initiale bien plus faible (apport + frais). Si le projet est bien monté, une partie du remboursement est “aidée” par les loyers. Cet effet de levier peut amplifier le bénéfice potentiel à long terme (mais augmente aussi le risque en cas de vacance, hausse de charges, ou imprévus).
- Vous gardez la main : vous choisissez le bien, la zone, le type de location, le niveau de loyer (dans les règles), la stratégie de travaux, et le moment de revente. Ce “contrôle” est un vrai atout pour les profils qui veulent piloter.
- Optimisation possible : certains montages fiscaux (déduction de charges au réel, stratégies LMNP selon les cas, arbitrages…) peuvent aider à optimiser le net, à condition de bien comprendre les règles et la législation en vigueur.
Conclusion de ce bloc : le locatif peut être un excellent placement si vous voulez du contrôle et du levier, et que vous êtes prêt à gérer (ou à encadrer) l’opération. Mais c’est rarement “passif” — et c’est justement ce qui explique pourquoi beaucoup d’épargnants comparent ensuite SCPI et investissement locatif pour trouver le meilleur équilibre entre rentabilité, temps consacré et tranquillité.
Quand on hésite entre SCPI et investissement immobilier locatif (en direct), tout se joue rarement sur “le meilleur rendement brut”. Le vrai sujet, c’est plutôt : quel montant initial, combien de temps/gestion, quel niveau de diversification, et quel degré de contrôle vous voulez garder. Voici un comparatif simple pour vous aider à choisir la solution la plus cohérente avec votre profil d’investisseur et votre situation patrimoniale.
Voyons ça de plus près avec un tableau comparatif :
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Il n’y a pas un “meilleur choix” universel entre SCPI et immobilier en direct : le bon arbitrage dépend surtout de votre objectif, du temps que vous voulez y consacrer, et de votre tolérance au risque. Voici une grille simple (et très concrète) pour vous donner une réponse claire selon votre profil d’investisseur.
“Je veux du passif”
Si votre priorité, c’est un investissement passif (ou en tout cas beaucoup plus “délégué”), la SCPI société civile est souvent une solution plus adaptée : vous achetez des parts, la société de gestion s’occupe du parc, et vous évitez la plupart des contraintes du quotidien. L’autre gros atout, c’est la diversification : une SCPI de rendement diversifiée peut être exposée à plusieurs typologies d’actifs et zones géographiques, ce qui réduit le risque de dépendre d’un seul bien.
En contrepartie, ce n’est ni garanti ni sans conséquence : risque de diminution de la valeur des parts, et liquidité variable à la revente. Et si vous regardez un indicateur de performance (comme le taux de distribution 2024), gardez en tête que ce n’est pas une promesse : c’est un point de repère, pas une assurance de gain.
“Je veux optimiser ma fiscalité”
Ici, la “meilleure” option dépend vraiment de votre situation : taux d’imposition, objectifs (revenus immédiats vs capitalisation), horizon de durée, et cadre patrimonial (ex : projet de succession).
- Côté SCPI, certains montages peuvent être intéressants selon le cas (ex : démembrement, enveloppes d’investissement, SCPI exposées hors France…). L’idée n’est pas de “faire disparaître” l’impôt, mais de mieux l’anticiper et parfois de le réduire.
- Côté immobilier en direct, l’optimisation peut être plus “fine” mais plus technique : régime réel, amortissements en LMNP (quand c’est pertinent), arbitrages… En clair : plus de leviers, mais aussi plus d’obligations (déclarations, règles, suivi).
Si l’objectif fiscal est central, c’est typiquement l’étape où un expert en gestion de patrimoine peut vous aider à choisir un cadre cohérent.
“Je veux utiliser le crédit”
Si votre stratégie repose sur l’effet “accélérateur” du financement, l’immobilier en direct reste la voie la plus intuitive : vous pouvez acheter un bien avec un apport réduit, et les loyers participent (en partie) au remboursement.
Mais la SCPI n’est pas exclue : il est possible d’investir en SCPI à crédit, selon les banques et votre profil financier. L’intérêt, c’est de combiner accessibilité (ticket plus faible qu’un achat immobilier complet) et diversification, tout en utilisant le levier du financement.
Dans les deux cas, attention : le crédit augmente aussi le risque. Une hausse de charges, une vacance, une baisse de valeur… ont plus d’impact quand on a une mensualité à servir. Donc oui au levier, mais avec un objectif clair, une marge de sécurité, et une vision long terme.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
“Je veux garder la main”
Si vous voulez piloter : choisir le bien, décider des travaux, fixer une stratégie (location classique, meublé, arbitrage, revente), alors l’immobilier en direct correspond mieux. Vous gardez la main sur les décisions clés et vous pouvez adapter le projet à votre “value” personnelle : quartier, travaux, montée en gamme, etc.
La contrepartie est simple : vous êtes plus responsable. Même avec une agence, vous restez décisionnaire sur les gros sujets, et vous devez absorber les imprévus (temps, fiscal, charges, normes, aléas).
C’est souvent un très bon choix pour un investisseur qui aime “mettre les mains dedans”, accepte la gestion, et veut maîtriser la trajectoire de son patrimoine. Si au contraire vous cherchez la tranquillité, la logique SCPI redevient souvent plus naturelle.
Au fond, le meilleur choix entre SCPI et immobilier en direct dépend surtout de votre objectif et de votre façon d’investir. Si vous cherchez un placement plus passif, accessible dès quelques centaines d’euro, et diversifié, la SCPI peut être une bonne solution — en gardant en tête que rien n’est garanti (risque de perte en capital et liquidité).Si vous privilégiez le contrôle, l’optimisation “sur-mesure” et l’utilisation du crédit comme levier, l’investissement locatif reste très pertinent… à condition d’accepter la charge de gestion et les imprévus. Dans la pratique, beaucoup d’investisseurs choisissent aussi un mix : SCPI pour diversifier “sans y passer du temps”, et immobilier en direct pour piloter un projet patrimonial plus ambitieux.
.png)
