Investissements

SCPI ou investissement locatif : que choisir ?

Les avantages et les risques de l'investissement immobilier locatif classique et de la SCPI : quel investissement est à privilégier ?

SCPI ou investissement locatif : que choisir ?
Louve Team

September 27, 2022

SCPI ou investissement locatif : que choisir ?
  • L'investissement locatif tout le monde connait! J'achète puis je loue.
  • Et pourtant ce n'est pas si facile que ça, il faut prendre en compte toute la gestion locative qui peut devenir parfois chronophage (personne n'est à l'abri de litiges avec ses locataires).
  • Nous ferons aussi un tour des avantages et inconvénients de l'investissement locatif et montrerons comment la SCPI peut être une bonne alternative.

SCPI ou investissement locatif

Les Français plébiscitent l’immobilier depuis de longues années pour sécuriser leur patrimoine. La pierre est perçue comme une valeur refuge, que ce soit pour leur résidence principale ou pour investir en vue de préparer leur retraite. Ceci, afin d’obtenir des compléments de revenus. Néanmoins, au-delà de l’achat en direct, il est possible d’investir dans des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Alors quel investissement privilégier? Faut-il préférer l’achat de parts de SCPI ou investir directement dans un bien immobilier tangible?


L’investissement immobilier en direct

Toutefois, les inconvénients de l’investissement immobilier sont également bien réels. Cela nécessite souvent le besoin de s’endetter, de faire face aux impayés, d’assumer les charges de copropriété, taxe foncière et de se retrouver potentiellement dans une situation délicate pour continuer de payer les intérêts du crédit sans revenu locatif.

La gestion locative peut vite paraître contraignante sur le long terme, il faut pouvoir se libérer du temps pour s’en occuper. Il est cependant possible de réduire voire d’éliminer les contraintes de gestion, des plateformes proposent une solution clé en main qui vous permet de ne plus vous soucier de la recherche de bien, de la constitution du dossier de financement ou encore de la réalisation de travaux. En outre, l’épargnant devra toujours être en veille au niveau réglementaire (évolution de la fiscalité, modifications du droit immobilier,etc.) et se contentera le plus souvent d’un investissement résidentiel en se fermant les portes d’autres classes d’actifs comme des commerces, bureaux, entrepôts, cliniques, etc.

Investir dans des parts de SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement géré par une société de gestion. Celle-ci va collecter les fonds des investisseurs pour l’investir dans des immeubles de bureaux, des commerces, des entrepôts, etc... 

La société de gestion gère le parc immobilier et verse des loyers aux détenteurs de parts, via des dividendes. De plus, les SCPI sont composées d’actifs diversifiés tant sur le plan typologique que géographique. 

SCPI ou investissement locatif


Autant le dire tout de suite, ce véhicule d’investissement a de nombreux atouts. En effet, lorsqu’on investit dans des parts de SCPI, tout est pris en charge. De plus, le détenteur de parts va pouvoir mutualiser le risque locatif grâce à une multitude de locataires. C’est la société de gestion qui communique tous les éléments liés à la vie de la SCPI. Chaque trimestre, l’investisseur perçoit un loyer avec un bilan détaillé de la gestion de son parc immobilier.

Néanmoins, les SCPI peuvent perdre de leur valeur. Il faut bien avoir à l’esprit que, tout comme dans l’immobilier traditionnel, le capital n’est pas garanti. En outre, la revente des parts dépend d’un marché de l’occasion aléatoire.  Il est donc conseillé de choisir des SCPI fortement capitalisées qui bénéficieront d'un système d’offre et de demande efficient, afin de pouvoir céder les parts en cas d’accident de la vie.

Louve propose plus d'une cinquantaine de SCPI différentes sur des thématiques comme les bureaux, résidentiel, établissement de santé. La procédure de souscription est simplifiée par une demande 100% en ligne, nous remplissons les dossiers de souscription pour vous les envoyer par mail pour une signature électronique. Enfin, Louve reverse 2,5% de bonus sur le montant de votre investissement sur votre compte bancaire.

SCPI ou investissement locatif ? Les avantages de la SCPI

Une bonne rentabilité sans contraintes

Le rendement (ou taux de distribution) moyen des SCPI s’établit à 4,49 % pour l’année 2021 selon l'ASPIM (malgré la crise sanitaire, ce placement est resté très résilient et concurrence allègrement les scores de l’immobilier en direct, la sérénité en plus). 

Une meilleure diversification

Par ailleurs, investir en SCPI est beaucoup plus accessible que l’immobilier en direct; le montant minimum que l’on peut investir sur Louve est de 187€ avec la SCPI Néo, d’autres SCPI proposent des parts à 200€. La SCPI est donc un excellent outil de diversification pour aller vers cette classe d’actifs. Ceci, sans puiser dans toutes ses réserves financières ou faire de gros emprunts bancaires.

Une fiscalité pouvant être plus avantageuse

Selon votre taux marginal d'imposition (TMI), il peut être intéressant d'investir dans une SCPI européenne et ainsi bénéficier d'une imposition plus attractive du pays.

Il existe aussi d'autres avantages fiscaux que nous détaillons dans cet article fiscalité SCPI

Des risques locatifs moindres

In fine, acquérir des parts de SCPI permet de diminuer le risque par la taille du parc immobilier de la SCPI. Ce qui n’est pas le cas d’un investissement dans la pierre réelle où l’on met “tous ses œufs dans le même panier”. Investir en SCPI revient donc à devenir copropriétaire de centaines d’immeubles. Que ce soit de l’immobilier de bureaux, des murs de commerces, du résidentiel ou de la santé, un secteur très porteur. 

SCPI ou investissement locatif ? Comparatif entre les 2

Mise de départ : Victoire SCPI par KO

L’achat d’un bien immobilier peut rapidement coûter plus de 100 000 € (voir beaucoup plus). L’achat de parts de SCPI peut débuter à partir de 200 €.

Risque locatif : Victoire SCPI par KO

Dans une SCPI, le risque locatif est mutualisé sur un grand nombre d’immeubles et de locataires. 

Alors que pour l’investissement immobilier locatif, le risque repose sur un seul bien et sur un unique locataire.

Gestion du bien : Victoire SCPI par KO

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, la gestion du bien est assurée par la société de gestion. Celle-ci choisit les immeubles à acheter ou à céder, collecte les loyers, gère la relation avec les locataires, mène les travaux… 

En direct, c’est au propriétaire – ou éventuellement à l’agence immobilière qu’il aura choisi – que reviennent ces lourdes tâches…

Fiscalité : Match nul

Dans les deux cas, l’investisseur perçoit des revenus fonciers soumis à l’impôt. 

S’il contracte un prêt pour son investissement, il bénéficie d’une déduction fiscale des intérêts d’emprunt.

Maintenant il existe des produits, comme les SCPI européennes (fiscalité moindre) ou encore les SCPI en démembrement qui peuvent apporter de nombreux avantages fiscaux.

Rentabilité, difficile de se prononcer. 

On aurait toutefois tendance à penser que la victoire revient à l’investissement en SCPI, par rapport à l'investissement immobilier locatif.

En effet, l'investissement locatif classique est susceptible de générer de nombreux coûts supplémentaires, difficiles à prévoir en amont. Ce simulateur ci-dessous le montre : pour un rendement équivalent (5%), les SCPI offrent un rendement supérieur ou au moins plus prévisible.


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