Acheter un appartement : bien acheter pour assurer de faibles vacances locatives et de bons rendements

Zoom sur acheter un appartement pour le louer : comment choisir la bonne zone et évaluer les coûts pour un succès financier !

Acheter un appartement : bien acheter pour assurer de faibles vacances locatives et de bons rendements
Clément Renault
Mise à jour le 

15/5/2024

Acheter un appartement pour le louer avec succès
  • Acheter un appartement pour le louer offre des avantages tels qu'un investissement solide à long terme, la création d'un patrimoine robuste et des revenus supplémentaires à la retraite.
  • Avant de se lancer, il est important de définir ses objectifs financiers, d'évaluer sa tolérance au risque, de disposer des ressources nécessaires et de comprendre le marché immobilier local.
  • Des alternatives comme les SCPI ou l'immobilier fractionné peuvent également être considérées pour éviter les contraintes de gestion.

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Est-ce fait pour vous d'acheter un appartement pour le louer ?

Avant de vous lancer dans l'achat d'un appartement ou d’une maison pour le louer, nous vous recommandons de bien étudier votre projet afin de vérifier qu’il convienne à vos attentes et à votre profil. 

Pourquoi acheter un appartement pour le louer ? 

Investir dans un appartement à louer est une brillante stratégie pour faire fructifier votre argent intelligemment. Ce choix vous offre une multitude d'avantages concrets :

  • Investissement solide à long terme : Acheter un bien en vue de la location vous garantit un investissement durable, générant des revenus stables grâce aux loyers perçus. C'est une fondation solide pour votre avenir financier.
  • Création d'un patrimoine robuste : L'immobilier vous permet de bâtir un patrimoine solide, prêt à être légué à vos héritiers. Cependant, gardez un œil vigilant sur les aspects fiscaux comme les droits de donation et de succession.

Revenus supplémentaires à la retraite : En investissant dans un appartement destiné à la location, vous assurez un flux de revenus additionnels pour vos années de retraite. L'astuce ? Assurez-vous de rembourser vos prêts immobiliers avant de mettre un terme à votre carrière professionnelle.

5 questions à vous poser avant d’investir sur le marché immobilier locatif 

  • Quels sont vos objectifs financiers ? Recherchez-vous un flux de trésorerie en béton, une valorisation explosive, ou les deux ?
  • Quelle est votre tolérance au risque ?  Investir dans l'immobilier comporte des risques, tels que les fluctuations du marché, les coûts d'entretien imprévus et les vacances locatives. Évaluez votre appétence au risque avant de vous lancer sur le marché locatif.
  • Avez-vous les ressources nécessaires ? Outre le ticket d'entrée, avez-vous les réserves suffisantes pour les réparations, les charges de copropriété ou encore les périodes sans locataires ?
  • Connaissez-vous le marché immobilier local ? La localisation joue un rôle crucial dans la rentabilité d'un investissement locatif. Renseignez-vous au maximum avant tout achat pour cerner la demande, les prix et les vagues du marché.
  • Est-ce une décision à court ou à long terme ? Clarifiez si vous envisagez cet investissement comme une source de revenus à long terme ou si c'est plutôt une opportunité à court terme.

Avant de faire le grand saut, et d'acheter un appartement pou rle louer, il est essentiel d'évaluer rigoureusement vos objectifs financiers, votre appétence pour le risque et votre compréhension du marché immobilier. Prenez en considération vos ressources disponibles, vos préférences en matière de gestion et assurez-vous que cet investissement s'aligne harmonieusement avec votre plan financier à long terme. Une démarche réfléchie est la clé du succès dans le marché de l'immobilier locatif.

4 astuces pour bien réussir votre investissement immobilier locatif

Voici quatre astuces essentielles pour maximiser la réussite de votre investissement locatif, couvrant à la fois l'achat, la location et la gestion de votre bien immobilier :

Bien choisir votre zone géographique 

Le rendement est grandement influencé par la localisation de votre investissement, en particulier les facteurs suivants :

  • Fluctuations des tarifs locatifs en vigueur.
  • Dynamique du marché de la location.
  • Proportion de locataires dans la région.
  • Risques de vacances locatives.

Pour réussir votre achat pour la location, choisissez donc méticuleusement l'emplacement de votre futur investissement immobilier, car derrière le premier objectif est de toujours avoir un locataire dans son logement !

En France, le rendement locatif brut moyen atteint 5,9 %. Cependant, d'importants écarts se dessinent entre les principales villes du pays. Étonnamment, les grandes métropoles ne sont pas toujours les lieux les plus lucratifs pour acheter un appartement ! 

Si vous souhaitez acheter un appartement pour le louer, pensez à une ville en constante croissance démographique, dans un quartier bien desservi par les transports publics et doté de commodités. 

De plus, vérifiez que la zone géographique propose également des services ou établissements qui pourraient intéresser vos futurs locataires :

  • Vous souhaitez louer votre logement à une famille ? Assurez-vous de la proximité et de la qualité des écoles et des collèges du quartier. 
  • Vous envisagez la colocation étudiante ? Vérifier qu’il existe des campus universitaires ou des établissements d'enseignement supérieur à proximité de votre logement.

Étudiez bien le marché immobilier local en amont

Vous avez fixé le cap sur l'emplacement idéal pour votre investissement locatif ? Il est temps de plonger dans les annonces immobilières. Nous vous conseillons d’explorer autant que possible ces annonces pour obtenir des informations cruciales sur les taux de vacance des logements, le taux de logements inoccupés et les tarifs locatifs en vigueur. En parcourant ces données, vous serez mieux armé pour évaluer le potentiel de votre investissement dans le quartier choisi.

Présenter un bien immobilier à la location avec un loyer excessif risque de complexifier sa location et de pousser les locataires à le quitter dès qu'ils le pourront. Ceci pourrait engendrer une augmentation des périodes de vacance locative, et par conséquent, réduire la rentabilité de votre acquisition immobilière destinée à la location !

Établissez un budget réaliste 

Faites les comptes avec précision : déterminez le montant que vous pouvez vraiment investir sans mettre en danger votre stabilité financière. N'oubliez aucune dépense : des frais de transaction aux taxes, des coûts d'entretien aux dépenses connexes. Votre réussite repose sur des calculs minutieux.

Vous êtes un jeune investisseur et souhaitez acheter un appartement avec un prêt immobilier ? Dans ce cas, soyez vigilants et planifiez bien votre investissement. La réussite de votre investissement repose sur votre aptitude à financer et rembourser votre emprunt bancaire. N’ayez pas les yeux plus gros et ne surestimez pas votre capacité d'épargne !

Renseignez-vous sur la fiscalité de votre investissement

Lorsque vous achetez un appartement en vue de le louer, les enjeux fiscaux sont cruciaux. Voici quelques éléments essentiels à garder en tête concernant la fiscalité immobilière :

  • Impôts sur les loyers perçus (revenus fonciers).
  • Taxe foncière annuelle
  • Impôt sur la plus-value si vous revendez avec profit. 

Si vous optez pour une location meublée, les règles fiscales peuvent différer et vous pourrez choisir entre le régime Micro-Bic ou régime Réel

Des dispositifs de défiscalisation immobiliers, qui vous permettent par exemple de déduire les charges liées à la location ou de bénéficier d’un abattement sur les revenus déclarés, sont également possibles ! LMNP, Pinel, démembrement… nous vous recommandons de consulter un professionnel de la fiscalité pour des conseils adaptés à votre situation !

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Comment déterminer le vrai rendement locatif de votre investissement immobilier ?

Le secret d'une acquisition locative fructueuse réside avant tout dans un investissement qui délivre une rentabilité nette intéressante. Cette dernière doit être calculée en tenant compte des loyers que va générer votre appartement en location, mais également des réductions d’impôt auxquelles vous allez pouvoir prétendre. 

De nombreux agents et promoteurs vantent des rendements locatifs attractifs, mais ils négligent souvent les frais annexes. Voici les éléments clés pour évaluer votre véritable rendement :

Frais d'agence immobilière

De nombreux propriétaires-bailleurs préfèrent déléguer la gestion de leur bien à une agence spécialisée. Cependant, cette prestation n'est pas gratuite et les frais d'agence varient en fonction de l'agence et des options proposées. Trois formules se distinguent souvent :

  • La recherche de locataires
  • La gestion complète du logement et des démarches
  • L'assurance contre les loyers impayés
  • Les frais d'agence diffèrent également entre agences. Les agences traditionnelles oscillent autour de 7 %, tandis que les agences en ligne peuvent être inférieures à 4 % du loyer.

Frais de notaire 

Ces frais regroupent diverses dépenses liées à l'achat immobilier, incluant impôts, taxes, frais administratifs et la rétribution du notaire. En France, ils représentent généralement 7 à 8 % pour les biens anciens et 2 à 3 % pour les biens neufs. Toutefois, ces chiffres dépendent de la situation et des exonérations possibles. Pour une estimation précise, consultez un notaire.

Coûts de rénovations et travaux 

L'ampleur et la nature des travaux influencent leurs coûts. Ces dépenses recouvrent les réparations, améliorations ou modifications apportées à la propriété. Le montant varie selon des critères comme la taille, l'état initial, la complexité des travaux et la localisation.

En somme, pour un rendement locatif véridique, creusez sous la surface des chiffres appâtants. N'oubliez pas de comptabiliser les frais d'agence, les frais de notaire et les dépenses liées aux travaux. C'est ainsi que vous verrez le véritable tableau de votre investissement immobilier.

Comment acheter un appartement pour le louer sans les contraintes de gestion ?

L'idée de créer un investissement solide à long terme, de construire un patrimoine robuste et de générer des revenus stables est certainement séduisante. Cependant, il est également vrai que l'immobilier locatif peut exiger une dose considérable de temps, de ressources et d'efforts pour être mené à bien !

Si vous trouvez que toutes ces démarches et responsabilités sont un peu intimidantes, nous vous recommandons de vous tourner vers l’une de ces deux alternatives :

  • À travers l’investissement en SCPI ( Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : ce véhicule d’investissement vous permet d’investir dans un large parc immobilier. En tant que porteur de part, vous toucherez ensuite des revenus réguliers, issus des loyers locatifs. Le tout sans aucune contrainte de gestion puisque c’est la société de gestion professionnelle qui prend tout en main ! Très en vogue, la SCPI s’impose de plus en plus comme une alternative de premier choix à l’investissement locatif en direct.
  • Avec l’immobilier fractionné : cette méthode vous permet d'acquérir un bien immobilier en collaboration avec un groupe de personnes, puis de le mettre en location. Les avantages sont indéniables : en répartissant les frais et les coûts de l'investissement, ainsi que les responsabilités liées à la gestion, vous allégez considérablement la charge qui pèse habituellement sur les épaules d'un investisseur seul. Découvrez comment investir en immobilier fractionné avec Meute Invest !
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Les questions fréquentes

Quels sont les avantages d'investir dans un appartement pour le louer ?

L'investissement locatif offre des revenus stables à long terme, la création d'un patrimoine solide et des revenus complémentaires pour la retraite.

Comment choisir la bonne zone géographique pour l'investissement ?

Optez pour une région en croissance démographique avec accès aux transports publics et commodités, adaptée aux besoins des locataires potentiels.

Quels sont les coûts à considérer pour un investissement locatif ?

Les coûts incluent les frais d'agence, les frais de notaire et les dépenses liées aux travaux de rénovation, en plus des coûts récurrents tels que les taxes foncières et les frais de gestion.

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