Statut LMNP en France : Avantages et Régimes Fiscaux

Découvrez les avantages et les régimes fiscaux du statut LMNP en France. Réductions d'impôts, TVA récupérable et choix entre Micro Bic et Réel Simplifié.

Statut LMNP en France : Avantages et Régimes Fiscaux
Théophile Lambert
Mise à jour le 

31/1/2024

Statut LMNP en France : Avantages et Régimes Fiscaux
  • Le statut LMNP, ou Location Meublée Non Professionnelle, s'applique à la location de biens immobiliers meublés. Contrairement à la location vide, la location meublée implique des logements équipés de mobilier et d'équipements divers. 
  • Le statut LMNP offre des avantages fiscaux attrayants, notamment une fiscalité neutre, des réductions d'impôts potentielles et la possibilité de récupérer la TVA.
  • Deux régimes fiscaux sont disponibles : le régime Micro Bic, avec un abattement forfaitaire, et le régime Réel Simplifié, permettant l'amortissement des biens.

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Statut LMNP : qu’est-ce que c’est ?

Le LMNP, ou Location Meublée Non Professionnelle, est un régime fiscal français qui concerne la location de biens immobiliers meublés. 

Contrairement à la location vide, où les locataires apportent leurs propres meubles, la location meublée propose donc des logements équipés de mobilier et d'équipements divers tels que des meubles, de l'électroménager, de la vaisselle, et autres. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter la liste officielle des éléments de mobilier d’un logement meublé à fournir.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Voici les conditions pour obtenir le statut LMNP :

Conditions Statut LMNP
Les biens concernés Des biens immobiliers loués meublés uniquement
La 1ère règle concernant les loyers perçus La somme des loyers perçus doit être inférieure à 23 000€
La 2ème règle concernant les loyers perçus La somme des loyers perçus ne doit pas excéder 50% des revenus totaux du ménage

Quels sont les principaux avantages fiscaux du statut de LMNP ?

Le statut LMNP vous permet de décrocher des avantages fiscaux très attractifs :

  • Fiscalité neutre 
  • Réduction d'impôt
  • TVA récupérable  (si investissement en résidence avec services)
  • Constitution d’un patrimoine
  • L’amortissement du bien
  • La rentabilité de la location meublée

Loueur en meublé non professionnel ou professionnel ?

Soyez vigilants, il vous faut bien distinguer le statut LMNP (Location meublée non professionnelle) du statut LMP (Location meublée professionnelle). Voici la règle d'or : si vos recettes franchissent le seuil de 23 000 euros TTC par an et surpassent les autres revenus d'activité, vous passez en mode professionnel. Sinon, vous restez dans la ligue des non professionnels avec un statut LMNP.

Quels sont les 2 régimes fiscaux possibles en LMNP ?

En France, les revenus générés par les loyers sont soumis à une double imposition : 

  • L'impôt sur le revenu : le taux d'imposition sur le revenu dépend de votre tranche marginale d'imposition, pouvant varier entre 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%)
  • Les prélèvements sociaux : il s’élève à 17,2%

Avec des prélèvements sociaux de 17,2% ainsi qu'un minimum de 11% sur les loyers imposables, les loyers LMNP sont donc soumis à une forte imposition. Afin de l’alléger, le gouvernement a donc mis en place 2 régimes fiscaux particulièrement avantageux pour le propriétaire-bailleur :

Le régime Micro Bic 

Si la location de votre meublé L'option Micro BIC s’offre un avantage de taille avec un abattement forfaitaire de 50%, ou de 71 % en cas de classement meublé de tourisme, sur les recettes annuelles. Cet abattement englobe les loyers ainsi que les recettes accessoires. À titre de comparaison, en location vide, l'abattement est de seulement 30 %.
Voici quelques exemples :

  • Meublé classique : pour un quatre-pièces loué 22 000 € par an, vous ne serez imposé que sur 11 000 € (50% restant après l’abattement de 50%). 
  • Meublé de tourisme : si les revenus tirés de cette location s'établissent à 40 000 € par an, vous serez imposé sur 11 600 € (29% restant après l’abattement de 71%).

Le régime Réel Simplifié 

Si vos recettes de location meublée franchissent 72 000 € par an (ou 176 200 € pour le meublé de tourisme), le régime dit de bénéfice réel s'active automatiquement. Toutefois, vous pouvez aussi opter volontairement pour ce régime auprès de l'administration fiscale.

Le régime Réel vous permet d’enclencher l’amortissement, un mécanisme comptable qui permet de compenser la perte de valeur progressive d’un bien meublé ou immeuble dans le temps. De fait, l'amortissement d'un bien vous permet de déduire toutes les dépenses rattachées à l'activité, telles que les charges de copropriété, les frais d'acquisition, les honoraires d'agence, les intérêts d'emprunt, et bien plus. Pour ce faire, ce principe comptable enregistre une charge non décaissée, soit virtuelle, pour compenser la dépréciation du bien.

Dans le contexte d'une LMNP, l'objectif de l'amortissement consiste à offrir au propriétaire une opportunité de réduire la base sur laquelle il est imposé. Autrement dit, cela lui permet de réduire son imposition sur le bien immobilier. 

Attention, en LMNP, l'amortissement des biens a ses limites : pas de création de déficit foncier via les amortissements.

Comment déclarer vos revenus LMNP ?

La façon dont vous allez déclarer vos recettes LMNP dépend du régime fiscal sous lequel vous êtes placé :

  • Vous êtes sous le régime Réel Simplifié : les revenus doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Pour cela,  vous devrez remplir plusieurs déclarations : la 2031 et les déclarations 2033-A, B…jusqu’à E. Un conseil : faîtes appel à un expert comptable !
  • Vous êtes sous le régime forfaitaire Micro Bic : vous devez déclarer les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaires n° 2042 C PRO dans le cadre "Revenus" des locations meublées non professionnelles.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter les directives gouvernementales concernant l’imposition des revenus d'une location meublée.

Régime forfaitaire ou régime Réel du LMNP : comment choisir ?

Le choix entre le régime forfaitaire et le régime Réel pour le Loueur en Meublé Non Professionnel dépend de plusieurs facteurs et de votre situation personnelle. Le conseil de consulter un professionnel reste pertinent, car chaque situation peut être unique.

Le Micro Bic offre un abattement conséquent et l'avantage de contourner la nécessité d'un cabinet comptable. Cependant, le revers de cette médaille, malgré l'abattement de 50% (ou 71% pour les résidences de tourisme classées), se traduit par l'incapacité totale de déduire des charges en Micro Bic. L'élément crucial est l'absence d'amortissement comptable, contrairement au régime Réel.

Selon votre situation, vous serez plus avantagé par l’abattement du Micro Bic. Toutefois, si le montant de toutes vos charges représente une somme supérieure à celle économisée grâce à l’abattement, alors nous vous conseillons de vous tourner vers le régime BIC.

En fait, le dilemme entre les deux régimes repose sur divers facteurs, tels que :

  • L'investissement implique-t-il un emprunt ? Dans ce cas, le régime Réel simplifié se profile comme un choix judicieux pour la déduction des intérêts d'emprunt.
  • Les biens sont-ils des résidences classées ou non ? L'attrait de l'abattement de 71% peut pousser à préférer le micro BIC dans cette situation.

Dans ces conditions, nous vous accompagnons gratuitement afin d’optimiser votre investissement en LMNP.

Tableau comparatif des 2 régimes fiscaux LMNP :

Voici le tableau récapitulatif des deux régimes fiscaux du LMNP pour vous aider à choisir le régime qui vous convient le mieux :

Régime Micro Bic (Forfait) Régime Réel
Calcul du montant imposable CA - Abattement de 50% CA - Charges - Amortissements
Gestion administrative Simple Plus complexe, comptabilité détaillée
Abattement forfaitaire 50% des recettes brutes N/A
Possibilité de déductions Charges spécifiques non déductibles Charges déductibles (intérêts, amortissements, etc.)
Plafond de recettes annuelles 72 600 € (2021) Aucun
Formalités de changement Notification simple Notification, changements comptables
Intérêt pour Petits revenus, simplicité Recettes élevées, optimisation fiscale, emprunt bancaire

Comment changer de régime fiscal ?

Passer d'un régime fiscal à un autre, que ce soit du régime micro Bic (forfaitaire) au régime réel ou vice versa, implique certaines démarches administratives. Si vous souhaitez passer du régime réel au régime Micro Bic, la démarche est généralement plus souple.

Pour changer de régime, il vous faudra commencer par notifier l'administration fiscale. Vous pouvez le faire par lettre recommandée avec accusé de réception. 

  • Sous le régime Micro Bic, l'administration appliquera automatiquement un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes pour déterminer vos revenus imposables.
  • Sous le régime réel, vous devrez déposer une déclaration de résultats (formulaire 2031-SD) en complément de votre déclaration de revenus. Cette déclaration détaillera vos recettes et vos charges réelles.

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Récupérer votre TVA lors de votre achat : un avantage fiscal non négligeable

Lorsque vous investissez en LMNP, l'acquisition de votre logement est accompagnée d'une redevance : la taxe sur la valeur ajoutée. Cette somme s'élève à 20 % du prix d'achat de votre bien immobilier.

Acquérir du neuf en location meublée non professionnelle (LMNP) vous permet de profiter de la récupération de la TVA sur le prix d'achat. Cette somme s'élève à 20 % du prix d'achat de votre bien immobilier. Un avantage fiscal clé qui démarque cet investissement de l'immobilier neuf classique !

Voici les conditions à respecter afin de pouvoir récupérer la TVA en LMNP :

  • Faire l’acquisition d’un logement neuf
  • Confier la gestion du bien à un professionnel pendant 9 ans minimum.
  • Signer un bail de location d’au moins 9 ans avec une société d’exploitation qui gèrera le bien en question.

Cependant, si en plus de la location meublée, vous offrez au moins trois des quatre services suivants, l'ensemble des prestations devra être assujetti à la TVA :

  • Le service de petit-déjeuner
  • Le nettoyage quotidien des espaces
  • La fourniture du linge
  • L'accueil et l'assistance à la clientèle

Quel est le régime d'imposition de la plus-value lors d'une cession de bien en LMNP ?

En France, les plus-values réalisées lors de la cession de biens immobiliers (comme des locaux d'habitation meublés) peuvent être soumises à différents régimes fiscaux en fonction de la nature de l'activité et de l'utilisation du bien.

Si vous êtes enregistré en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), toute plus-value immobilière que vous réalisez en vendant votre logement sera soumise à une taxation en tant que plus-value particulière. Cette plus-value sera donc sujette à un taux forfaitaire de 19 % pour l'impôt sur le revenu.

La SCPI : une alternative à la LMNP ?

Il existe d'autres options intéressantes pour investir dans l'immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux et de rendements attractifs comme l'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ! Cette dernière offre une alternative accessible, avec des rendements attractifs et une gestion simplifiée. 

Sur le front fiscal, le pouvoir de choix est similaire à la LMNP : régime BIC ou régime Réel, ouvrant la voie à des déductions intéressantes et une imposition optimisée.

Un aspect pratique à souligner est que les investisseurs en SCPI reçoivent un IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui facilite grandement la tâche des investisseurs lors de la déclaration d'impôts. Si vous souhaitez profiter de la performance des SCPI, n’hésitez pas à investir avec Louve pour bénéficier d’un cashback exceptionnel de 2,5% !

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Les questions fréquentes

Quels sont les avantages fiscaux de louer son logement meublé ?

Pour un propriétaire bailleur, louer son logement meublé en comparaison d'un logement nu vous permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.

Le dispositif de réduction d’impôt Censi-Bouvard est-il toujours accessible en 2023 ?

Non, la loi de finances pour 2023 n'a pas reconduit ce dispositif qui visait l'investissement locatif en résidences de services.

Quelle est la principale différence entre le statut LMNP et le statut LMP en termes de revenus locatifs ?

Si vos recettes dépassent 23 000 euros TTC par an et devancent vos autres revenus, vous passez au statut LMP (Location Meublée Professionnelle). Sinon, vous restez en tant que LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).

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