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- La SCPI est un investissement immobilier attractif et stable, offrant souvent un rendement supérieur à celui des placements traditionnels. Grâce aux loyers perçus sur un portefeuille immobilier diversifié, les SCPI assurent un rendement régulier. Toutefois, il est important de se rappeler que les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
- Un indicateur clé du rendement SCPI est le Taux de Distribution (TD): exprimé en pourcentage du prix de souscription, il reflète le rendement annuelle des SCPI et inclut principalement les revenus locatifs (ainsi que d'autres revenus que nous verrons en détail).
- Du TDVM au TD en passant par le TRI et le RGI, au secours quel indicateur choisir pour mieux appréhender le rendement d'une SCPI ? Louve Invest décrypte pour vous les rendements des SCPI.
Les SCPI de rendement sont des formes d'investissements immobiliers dans les bureaux, commerces, plateformes logistiques, entrepôts, locaux d’activité… Mais quelles sont les meilleures rendements des SCPI et à quelle performance s'attendre ?
Et pour ceux qui préfèrent le voir en vidéo, voici notre décryptage SCPI des rendements : les clés pour tout comprendre ! Au programme :
- Comment est calculé le TD ?
- Focus sur le TD annualisé
- TD calculé sur le prix de part sponsor/fondateur
- L'effet relutif du délai de jouissance
- Les autres indicateurs de performance des SCPI
Les revenus des SCPI, source du rendement des SCPI
Une SCPI génère plusieurs types de revenus pour ses investisseurs :
- des revenus locatifs : c'est la principale source de revenus d’une SCPI. Il s'agit des loyers perçus auprès des locataires des biens immobiliers détenus par la SCPI (bureaux, commerces, logements, entrepôts, etc.). Ces revenus sont redistribués aux associés sous forme de dividendes.
- des revenus financiers : certaines SCPI placent une partie de leur trésorerie sur des produits financiers (obligations, comptes rémunérés, etc.), générant ainsi des intérêts.
- des plus-values immobilières : lorsqu'une SCPI revend un bien immobilier à un prix supérieur à son prix d’achat, elle réalise une plus-value. Celle-ci peut être redistribuée aux associés sous forme de dividendes exceptionnels.
- des revenus issus de la valorisation des parts : la valeur des parts de SCPI peut augmenter, permettant aux investisseurs de réaliser une plus-value lors de la revente de leurs parts.
- d'autres revenus secondaires : certaines SCPI peuvent générer des revenus via des prestations annexes, comme la gestion de services intégrés aux immeubles (exploitation de parkings, espaces de coworking, etc.).
Chaque type de revenu peut être soumis à une fiscalité différente selon la nature des gains et la résidence fiscale de l’investisseur.
Quelle est la corrélation entre le rendement SCPI et le Taux de Distribution (TD) ?
Le taux de distribution (TD) d'une SCPI est un indicateur de rendement exprimé en pourcentage du prix de souscription d’une part.
Le Taux de Distribution (TD) se calcule en divisant le dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année.
Il permet d’évaluer combien d'argent un investisseur peut potentiellement recevoir chaque année par rapport au montant qu’il a investi.
Il est important de noter que ce taux est net de frais de gestion, mais il ne prend pas en compte tous les frais associés à votre investissement.
De plus, la revalorisation du prix des parts n’est pas non plus prise en compte dans ce calcul. Elle est considérée comme un gain en capital et non comme un revenu redistribué.
Par exemple, une SCPI présente un prix de souscription de 200 € par part au 1er janvier. En fin d'année, un dividende brut de 10 € par part est distribué.
Le Taux de Distribution (TD) se calcule comme suit :
Dans cet exemple, le rendement brut de l'investissement est de 5 % pour l’année, basé sur le dividende distribué par la SCPI.
Ce rendement peut fluctuer d’une année à l’autre en fonction des performances de la SCPI, et ne prend pas en compte d'éventuelles variations de la valeur de la part ou des frais supplémentaires.
Quels sont les revenus pris en compte dans le taux de distribution ?
Le taux de distribution est principalement basé sur les revenus locatifs, générés par les biens détenus par la SCPI. Cependant, selon les types de SCPI, d'autres sources de revenus peuvent être prises en compte dans le calcul du TD sous certaines conditions :
- Revenus locatifs : la principale source de rendement, issue des loyers perçus par la SCPI. Ces revenus représentent souvent l’essentiel du rendement distribué aux investisseurs.
- Produits financiers : revenus générés par le placement de la trésorerie de la SCPI. Ces produits peuvent inclure des placements à court terme, des obligations ou autres instruments financiers, bien que cela représente généralement une part plus faible du rendement total.
- Plus-values immobilières : exceptionnellement, certaines SCPI peuvent redistribuer une partie des plus-values issues de la vente d’actifs. Cela reste rare et ne doit pas être confondu avec un revenu récurrent.
Toutefois, certaines SCPI adoptent des approches différentes :
- Les SCPI de rendement se basent presque exclusivement sur les revenus locatifs et financiers pour assurer une distribution régulière de dividendes.
- Les SCPI fiscales ou SCPI de capitalisation, en revanche, privilégient souvent la valorisation du capital plutôt que le versement de revenus réguliers. Les SCPI fiscales, par exemple, peuvent offrir des avantages fiscaux tout en minimisant les distributions, tandis que les SCPI de capitalisation réinvestissent les revenus dans l'achat de nouveaux biens, augmentant ainsi la valeur de la part pour les investisseurs à long terme.
Quel est le meilleur rendement SCPI 2024 ?
Le meilleur rendement SCPI de 2024 est détenu par la SCPI Comète, avec un TD de 11,18 %. Ce rendement exceptionnel la place en tête des SCPI les plus performantes cette année.
Pour découvrir d'autres SCPI offrant des rendements attractifs, consultez notre article sur les meilleures SCPI, où les SCPI sont classées en fonction de leur Taux de Distribution.
Le Taux de Distribution (TD) : un bon indicateur de rendement à court terme
Le Taux de Distribution (TD) reflète bien le rendement des SCPI, nous allons donc le regarder de plus près, voir quel est le rendement moyen de SCPI, le meilleure rendement SCPI en 2025, et en regarder à la subtilité que constitue le TD net.
Néanmoins, il faut garder à l'esprit que le e rendement dépend de la qualité des actifs, du taux d’occupation financier (TOF) et des stratégies de gestion mises en place par la société de gestion.
TD moyen : Rendement moyen des SCPI
Chaque SCPI calcule son propre Taux de Distribution (TD). L’ASPIM publie ensuite le TD moyen du marché, pondéré selon la taille des SCPI, pour donner une indication générale du rendement moyen.
🚨 Attention : ce chiffre reflète une moyenne et ne préjuge pas du rendement futur d’une SCPI spécifique.
Pour l'année 2024, le rendement moyen des SCPI (ou TD moyen) s’élève à 4,72 %, soit une augmentation de 4,4 % par rapport au TD moyen de 2023.
Ce chiffre est une moyenne pondérée, prenant en compte le rendement de toutes les SCPI du marché. Il peut donc être influencé par la taille et la diversification des SCPI, ainsi que par leur stratégie de gestion.
Le graphique ci-dessous montre l’évolution du Taux de Distribution moyen au fil des années.
On peut observer les tendances et la fluctuation du rendement global des SCPI, ce qui peut aider les investisseurs à comprendre les dynamiques du marché et à anticiper les performances futures.
TD net : rendement net
Les investisseurs préfèrent souvent connaître le Taux de Distribution Net (TD Net) plutôt que le Taux de Distribution Brut (TD Brut), en particulier pour les SCPI Européennes, et ce pour plusieurs raisons clés :
- Meilleure évaluation du rendement net perçu avec la prise en compte de la fiscalité : les SCPI investissant en Europe bénéficient généralement d'une fiscalité avantageuse, car les revenus sont imposés dans le pays où se situent les biens immobiliers et soumis à des conventions fiscales évitant la double imposition. Le TD Brut ne reflète pas cet avantage fiscal et peut être trompeur, alors que le TD Net permet aux investisseurs de connaître leur rendement réel après impôts. Cela signifie que les revenus issus de biens immobiliers situés à l’étranger sont taxés à un taux plus favorable que les SCPI françaises, où les revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%)
- Comparabilité avec les SCPI françaises : les SCPI françaises, quant à elles, sont soumises à l’impôt sur le revenu en France (souvent taxé à une tranche marginale élevée + prélèvements sociaux de 17,2%). Pour les SCPI Européennes, les revenus sont parfois moins taxés, voire exonérés en France, ce qui rend le TD Net un meilleur indicateur de performance réelle pour comparer avec des SCPI françaises.
Voici un exemple concret pour illustrer la différence entre le TD Brut et le TD Net :
Dans cet exemple, bien que le TD Brut de la SCPI française soit plus élevé, son rendement net réel après impôts est bien inférieur à celui de la SCPI européenne, qui bénéficie d’une fiscalité optimisée.
Le TD Net devient donc un indicateur plus fiable pour un investisseur cherchant à maximiser son rendement après fiscalité, en particulier dans le cas des SCPI européennes où l’imposition est plus favorable que pour les SCPI françaises.
Le TRI (Taux de Rendement Interne) : Une évaluation plus complète du rendement
Le Taux de Distribution n'est pas le seul composant de la performance de votre investissement. Il n'en est qu'une partie.
D'où la nécessité de prendre en considération d'autres éléments afin d'évaluer réellement votre rendement.
Pour cela, vous pouvez vous appuyer sur le Taux de Rendement Interne (TRI).
Plus complet, le TRI regroupe l’ensemble des flux générés par l’investissement : l'achat des parts, les frais associés, les revenus perçus, ainsi que la revente des parts.
Cet indicateur prend en compte l’ensemble de la performance, ce qui permet d’avoir une vision plus réaliste et complète des rendements à long terme. Ainsi, le TRI donne une vision plus réaliste de la performance des SCPI.
Cependant, le TRI nécessite un horizon temporel plus long (souvent 5, 10, ou 15 ans) pour refléter correctement tous les flux. Il n’est donc pas pertinent pour des SCPI jeunes ou qui n'ont pas encore atteint une certaine maturité, car les premiers rendements peuvent ne pas refléter la performance à long terme de la SCPI.
Supposons une SCPI avec un investissement initial de 100 000 € et des rendements variables sur plusieurs années. En prenant en compte les frais, les revenus, et la vente des parts au bout de 10 ans, le TRI pourrait indiquer un rendement annuel moyen de 6 %, même si certains rendements annuels ont été plus faibles ou plus élevés. Le TRI offre donc une vision d’ensemble sur plusieurs années, contrairement au TD, qui ne prend en compte que le rendement d’une année (année après année).
Le Rendement Global Immobilier (RGI) : inclure les revenus locatifs et la revalorisation des parts
La performance d'une SCPI de rendement est basée sur deux piliers : son rendement et la revalorisation de son patrimoine. Le Rendement Global Immobilier (RGI) est un indicateur clé qui combine ces deux facteurs pour donner une mesure complète de la performance d'une SCPI.
Il est calculé de la manière suivante :
Ce calcul permet de mesurer non seulement le rendement généré par les loyers, mais aussi l’augmentation de la valeur des parts en raison de la revalorisation des biens détenus par la SCPI.
Pour en savoir plus, vous pouvez vous référer à notre article complet sur le rendement global immobilier.
Performance globale d'une SCPI
Le Rendement Global Immobilier (RGI) est peu usité, et à Louve Invest, nous privilégions un indicateur simple et rapide à calculer pour évaluer la performance globale d'une SCPI, qui combine à la fois le rendement locatif (Taux de Distribution - TD) et la revalorisation du prix des parts.
Ce calcul est utile pour avoir une vue d'ensemble de la performance d’un investissement SCPI, incluant aussi bien les revenus réguliers que la valorisation du capital.
Prenons l’exemple de la SCPI Iroko Zen, qui a eu un TD 2024 de 7,32%. En parallèle, son prix de part a connu une revalorisation de 1%, passant de 200 € à 202 €. La performance globale est donc calculée comme suit :
Cela signifie qu'en prenant en compte à la fois les revenus perçus et la revalorisation du capital, l’investisseur obtient un rendement total de 8,32% pour l’année 2024.
En résumé :
Pourquoi le TDVM est désormais obsolète pour évaluer les SCPI ?
Si le TDVM (Taux de Distribution sur la Valeur de Marché) était autrefois l'indicateur le plus utilisé pour évaluer les SCPI, il est maintenant un indicateur de performance incomplet et démodé.
Le TDVM correspondait à la rentabilité de votre investissement sur une année, à un instant t.
Le TDVM mesurait la rentabilité de l’investissement sur une année donnée, à un instant précis.
Ce calcul prenait en compte uniquement les dividendes versés par la SCPI, sans intégrer l'impact des frais de souscription ni de la revalorisation du patrimoine. Ainsi, il ne représentait qu'une photographie de la performance à un instant donné, sans refléter la réalité à long terme de l’investissement.
Un autre inconvénient majeur du TDVM est qu’il ne donnait pas une vision complète du rendement réel. Par exemple, il ne prenait pas en compte les frais de gestion ni les fluctuations du marché qui peuvent affecter la valeur des parts au fil du temps.
Les dangers du TD annualisé des jeunes SCPI
Lorsqu’une SCPI est lancée en cours d’année, elle ne dispose pas d’une année complète de performances pour calculer son TD de manière traditionnelle. Certaines SCPI choisissent donc de publier un TD annualisé, en extrapolant les résultats d’une partie de l’année pour projeter le rendement sur l’année entière.
Cette approche consiste souvent à multiplier les revenus perçus sur un trimestre par 4, ou sur deux trimestres par 2, puis à les rapporter au prix de souscription.
Cependant, cette méthode peut être trompeuse, car elle ne reflète pas nécessairement la performance future de la SCPI, et ignore des éléments importants comme la variabilité des loyers ou l'impact des frais non comptabilisés.
L’ASPIM, dans une prise de position en 2023, a pourtant rappelé que l’annualisation du TD pour une SCPI créée en cours d’année n’est pas autorisée.
Malgré cette recommandation, plusieurs SCPI ont continué de publier des TD annualisés pour 2024, ce qui peut induire les investisseurs en erreur.
Vous avez dorénavant toutes les clefs en main pour mieux comprendre l'investissement en SCPI et son rendement.
Parmi les meilleurs rendements SCPI nous pouvons citer : Comète, Osmo Énergie, Mistral Sélection, Transitions Europe en taux de distribution en 2024.
Le conseil de Louve : ne pas choisir votre SCPI sur la simple base du TD. Il s'agit d'un indicateur incomplet qui ne prend pas en compte tous les frais, ni la revaloristaion des parts. Vous pourriez donc être surpris lors de votre investissement. Il faut prendre en compte d'autres indicateurs comme le TRI, qui donne une vision plus complète du rendement réel d'une SCPI, et permet de mieux évaluer sa performance sur le long terme..
