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- Les SCPI constituent l’investissement accessible sans contrainte de gestion.
- L'ASPIM évalue à environ 4,5 % le rendement moyen des Sociétés Civiles de Placement Immobilier parmi plus de 200 SCPI existantes.
- Louve invest vous conseille de ne pas choisir votre SCPI sur la simple base du TDVM, il s’agit d’un indicateur de performance incomplet et démodé.
Les SCPI sont des formes d'investissements immobiliers dans les bureaux, commerces, plateformes logistiques, entrepôts, locaux d’activité… Mais quelles sont les meilleures rendements des SCPI et à quelle performance s'attendre ?
Louve Invest décrypte pour vous les rendements des SCPI. Afin de mieux comprendre les performances attendues possibles, l’Association française des sociétés de placement immobilier (l'ASPIM) a créé un nouvel indicateur : le rendement global immobilier d’une SCPI. Adieux donc le complexe TDVM et bonjour la simplicité du rendement global immobilier.
La performance d'une SCPI est basée sur deux piliers : son rendement et la revalorisation de son patrimoine. Le rendement global immobilier s'appuie sur ces 2 composants.
Comment calculer le rendement global immobilier d’une SCPI ?
Il est calculé de la manière suivante :
Rendement global immobilier = Taux de distribution de l’année n + Variation du prix d’une part entre l’année n-1 et l’année n.
Pour en savoir plus, vous pouvez vous référer à notre article complet sur le rendement global immobilier. Faites attention aux calculs des rendements des SCPI, certains indicateurs sont trompeurs notamment le TDVM.
A quoi correspond le TDVM ?
Si le TDVM (Taux de Distribution sur la Valeur de Marché) était l'indicateur le plus utilisé pour classer les SCPI, il demeure incomplet. Le TDVM correspond à la rentabilité de votre investissement sur une année, à un instant t.
Le TDVM est net de frais de gestion. Il ne prend donc pas en compte tous les frais associés à votre investissement. Notamment il ne prend pas en compte les frais de souscription, ni les revalorisation de patrimoine.
Plus encore, le TDVM ne reflète pas le rendement réel de votre investissement sur le long terme. Il affiche une capture d'écran à l'année n de la performance de votre investissement.
Prenez bien en compte le TD
C'est donc bien le Taux de Distribution (TD) qui sert au calcul dur rendement global immobilier. Il se calcule en divisant le dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année.
Le TD est net de frais de gestion. Mais, lui aussi ne prend donc pas en compte tous les frais associés à votre investissement.
Quels autres éléments prendre en considération pour évaluer le rendement d’une SCPI ?
Enfin, la distribution n'est pas le seul composant de la performance de votre investissement. Il n'en est qu'une partie. D'où la nécessité de prendre en considération d'autres éléments afin d'évaluer réellement votre rendement. Pour cela vous pouvez vous appuyer sur le TRI.
Plus complet, le TRI ou Taux de Rendement Interne, englobe tous les flux de l’investissement : l'achat, les frais, les revenus et la revente. Le TRI regroupe toutes les mesures de performance en une seule. Ainsi, le TRI donne une vision plus réaliste de la performance des SCPI.
L'ASPIM évalue à environ 4,5 % le rendement moyen des Sociétés Civiles de Placement Immobilier.
Les investissements SCPI sont parmi les plus rentables en termes de couple risque/rendement. En effet, le risque et le rendement dépendent de la nature des SCPI.
Voici un récapitulatif des meilleurs SCPI en taux de distribution en 2021 :
Et si vous souhaitez utiliser notre outil de simulation sur les rendements :
Nous pouvons citer 2 types de revenus généré par la détention de parts de SCPI :
- les revenus locatifs : issus de la location non meublé de biens.
- les revenus financiers
Considérées comme transparentes fiscalement, les parts de SCPI sont donc imposées comme si l'investisseur détient des actifs immobiliers classiques.
Les revenus fonciers suivent donc le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ce dernier est majoré des prélèvements sociaux de 17,2 % pour des SCPI françaises.
Il est possible d'optimiser la fiscalité des SCPI, si celle-ci devient trop lourde en fonction de votre taux d'imposition marginal. Pour cela, le mieux est d’échanger avec un conseiller Louve pour identifier les montages possibles.
Si l'immobilier permet de se construire un patrimoine solide et de percevoir des revenus complémentaires, il existe différents investissements possibles dans l'immobilier.
Il y a certes la possibilité d'acheter un bien mais sa gestion ou son prix peuvent vite être un frein à l'investissement. Ainsi le panorama des solutions de placements dans l'immobilier s'est agrandi et est plus diversifié en fonction des profils des investisseurs.
Ce dernier a évolué en prenant en compte les profils et les projets selon le niveau d'apport financier, la situation fiscale et la durée de l'investissement.
Il est notamment possible :
- d'investir dans le locatif : financièrement intéressant, l'investissement locatif constitue un moyen sûr de compléter ses revenus grâce à des dispositifs fiscaux avantageux, une plus-value à la revente ou un placement d'épargne retraite. Avec le dispositif Pinel, les investisseurs peuvent bénéficier d'avantages fiscaux jusqu'à 21% du prix de revient du bien s'il est loué au minimum 12 ans mais cette avantage fiscal existe aussi en SCPI avec les SCPI fiscales . Néanmoins, il existe de nombreux risques comme la gestion du bien, les travaux, les vacances locatives, les impayés ou encore le fait de ne pas trouver de locataire.
- le crowdfunding immobilier : il s'agit de financer les fonds propres de promoteurs ou marchands de biens afin de participer à la construction, rénovation ou à la réhabilitation de biens. Avec une rentabilité proche de 10%, le crowdfunding immobilier permet de diversifier son portefeuille d'investissement. Ce type d'investissement permet également de faire fructifier son épargne sur des périodes courtes (12-14 mois en moyenne). Néanmoins, il faut prendre en considération le risque notamment du côté des promoteurs et du projet. Pour ce type d'investissement, les revenus sont fiscalement soumis au prélèvement forfaitaire obligatoire (PFU) plafonné à 30%.
- les SCPI : l'investissement accessible sans contrainte de gestion que l'on ne présente plus !
Comment expliquer leur stabilité ?
Depuis plusieurs dizaines d'années, les bonnes SCPI affichent des rendements autour de 5% (voire supérieurs pour les meilleures). En effet, les SCPI ne sont pas cotées sur les marchés financiers. Elles bénéficient donc d'une volatilité très faible par rapport aux autres solutions de placement.
A cela, il faut ajouter que le prix des parts peut être revalorisé assurant dès lors un taux de rentabilité plus qu'intéressant.
Comment expliquer le faible risque ?
Si les SCPI présentent des rendement largement supérieur à de nombreux placements, il existe toutefois certains risques, même si ils restent faibles. Quels sont ces risques et pourquoi sont-ils faibles ?
- Risque de la baisse du prix de la part : le rendement d'une SCPI dépend notamment de la conjoncture immobilière et des cycles du marché immobilier pouvant inciter les sociétés de gestion à baisser le prix de la part. Néanmoins, tant que vous possédez des parts, une moins-value restera latente et n'entraînera pas de grosses conséquences sur votre investissement grâce à la mutualisation des risques. À noter que le parc immobilier de la SCPI doit baisser d’au moins 10% pour forcer une baisse du prix de la part. Plus encore, la flexibilité des SCPI permet de liquider vos parts quand vous le souhaitez et donc à un moment opportun.
- Risque de la diminution des loyers : une nouvelle fois grâce à la mutualisation des risques (locataires variés et de qualité, biens immobiliers géographiquement et sectoriellement diversifiés) contrebalance le risque locatif.
- Risque de défaillance : la loi atténue ce risque. En cas de défaillance, il est de la responsabilité de la SCPI de transférer la gestion à une autre structure agréée par l'AMF.
Le conseil de Louve : A noter qu'un bon investissement est d'autant plus rentable lorsqu'il est diversifié. Chez Louve, nous vous conseillons donc de vous constituer un panier de SCPI.
Les avantages des SCPI
Il existe de nombreux avantages à l'investissement dans les SCPI.
- Investir en SCPI permet de devenir propriétaire d'une partie d’un parc immobilier avec un budget moins important que l'investissement direct : le prix d’entrée d’investissement est d'environ 200 €.
- Les détenteurs sont soulagés des problèmes de gestion liés aux actifs immobiliers.
- les SCPI ne sont pas endettés et sont saines financièrement, car reposent sur la collecte des épargnants chaque mois pour investir.
- Enfin, ces véhicules d'épargne offrent une très bonne rentabilité boursière en échange d'un risque modéré.
Les inconvénients des SCPI
En termes d'inconvénients, investir dans une SCPI comporte des frais qui sont à prendre en compte :
- Frais de souscription : varient de 5 % à 12 % du montant souscrit.
Les autres frais que l’on peut voir passer, sont déjà pris en compte dans le rendement affiché, il n’est pas nécessaire de les retrancher, comme :
- Frais de gestion : se situe entre 8 % et 10 % des revenus de la SCPI.
- Frais de cession : frais proportionnels retenus lors de la vente.
Vous avez dorénavant toutes les clefs en main pour mieux comprendre l'investissement en SCPI et son rendement.
Parmi les meilleurs rendements SCPI nous pouvons citer : Iroko Zen, Néo, Coeur de Régions, ActivImmo et Kyaneos Pierre en taux de distribution en 2021.
Le conseil de Louve : ne pas choisir votre SCPI sur la simple base du TDVM. Il s'agit d'un indicateur incomplet qui ne prend pas en compte tous les frais de gestion. Vous pourriez donc être surpris lors de votre investissement. Il faut prendre en compte d'autres indicateurs comme le TRI et le TD.
Si les SCPI offrent un rendement moyen autour des 5%, nous vous conseillons de bien diversifier vos investissements. Vous pouvez donc comme dit précédemment constituer un panier de SCPI. Comment ? En rejoignant Louve, c'est en effet possible avec 2,5% de cashback. Pour en savoir plus, n'hésitez pas à contacter un de nos conseillers Louve Invest qui se fera une joie de vous répondre.
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