- Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement hybrides qui empruntent à la fois les mécanismes de la société (ils sont divisibles en parts que des individus peuvent acquérir) et du fonds d’investissement (ils disposent d’un patrimoine immobilier qui génère des revenus).
- Pour être créée, une SCPI doit être obligatoirement associée à une société de gestion en charge de toutes les tâches liées à la détention du patrimoine immobilier : recherche d’actifs à acheter, gestion locative, conduite de travaux, etc.
- Il existe quatre canaux de distribution de SCPI majeurs : les banques, les conseillers en gestion de patrimoine, les sociétés de gestion elles-mêmes et enfin, les courtiers indépendants comme Louve Invest.
- N’importe qui peut investir en SCPI à condition de disposer d’un capital à placer ou à défaut, d’une capacité d’emprunt.
- Une SCPI rapporte de l’argent grâce aux revenus générés par la location des biens immobiliers qui constituent le patrimoine de la SCPI.
- La revente de parts de SCPI est possible.
Voici tout ce que vous devez savoir sur le fonctionnement des SCPI ! Derrière l’acronyme un peu barbare de SCPI se cache un véhicule de placement immobilier qui emprunte à la fois les mécanismes de la société et du fonds d’investissement : la Société Civile de Placement Immobilier.
Comme toute société civile, une SCPI peut ouvrir son capital à des personnes physiques i.e. des particuliers mais également des personnes morales comme les entreprises.
L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) classe la SCPI dans la catégorie des Fonds d’Investissement Alternatif (FIA).
Pour comprendre le fonctionnement des SCPI, remontons à leur création.
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Le processus de création d’une SCPI est soumis à plusieurs conditions, la première étant de disposer d’une société de gestion capable de gérer les actifs de la SCPI ou à défaut, d’en créer une.
La création d’une SCPI passe ensuite par plusieurs étapes. Il faut d’abord faire valider son projet de SCPI auprès d’autorités compétentes. Pour ce faire, 5 conditions doivent être remplies :
- La SCPI doit être créée par 2 à 3 associés fondateurs ;
- Un contrat de consentement doit être signé par ces associés ;
- L’apport doit être supérieur à 760 000 € et peut être en numéraire, en nature ou en industrie ;
- Les statuts doivent être rédigés par écrit ;
- La SCPI doit obtenir un agrément de l’Autorité des Marchés Financiers.
La SCPI est officiellement créée dès lors qu’elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés.
La vente de parts de SCPI est clé pour comprendre le fonctionnement des SCPI. Cela peut se faire via différents canaux de distribution.
Fonctionnement traditionnel des SCPI : Les banques
Traditionnellement, les SCPI étaient vendues par des banques (SCPI Crédit Agricole, SCPI Caisse d’épargne, etc.), des conseillers en gestion de patrimoine ou même les sociétés de gestion elles-mêmes. Depuis quelques années, l’avènement de courtiers indépendants comme Louve Invest a considérablement transformé le marché de la distribution de SCPI. Mais comment choisir entre tous ces canaux de vente ?
Passer par une banque pour investir en SCPI n’est pas recommandé. En effet, s’il s’agit de votre banque, son offre de SCPI sera limitée aux SCPI partenaires et aux SCPI dites “maison”, qui ne font généralement pas partie des meilleures SCPI du marché.
Distribution des SCPI : La société de gestion
L’option de la société de gestion réduit certes le nombre d’intermédiaires mais retire toute notion d’indépendance dans les conseils que vous recevrez de la part du gestionnaire : vous n’aurez pas d’autre choix que d’acheter des parts de SCPI gérées par la société de gestion en question, même si celles-ci ne correspondent pas à votre profil investisseur…
Meilleur fonctionnement des SCPI : Le courtier indépendant
Le meilleur intermédiaire pour l’achat de parts de SCPI est donc le courtier indépendant qui conserve toute son objectivité quand il s’agira de vous conseiller.
De plus, le portefeuille de SCPI proposées sera bien plus large si vous passez par une plateforme en ligne comme Louve Invest, qui distribue plus de 50 SCPI différentes !
Tout individu qui souhaite se bâtir un patrimoine à long-terme ou tout simplement s’assurer un revenu complémentaire peut investir en SCPI. La seule condition nécessaire au placement en SCPI est de disposer d’un capital à placer ou à défaut, de pouvoir emprunter de l’argent auprès d’un établissement bancaire. Notez que les SCPI sont également accessibles aux personnes morales.
La seule barrière au placement en SCPI réside dans le montant du ticket d’entrée ! Ce dernier équivaut au prix de la part de SCPI multiplié par le nombre de parts minimum à acquérir pour tout nouvel associé de la SCPI. Étant donné la diversité de SCPI qui existe sur le marché, vous vous doutez bien que ce montant varie selon les SCPI ! Parmi les plus abordables, on retrouve des SCPI avec un ticket d’entrée moyennant 200 € la part.
Mais ce n’est pas tout ! A toute nouvelle entrée dans le capital d’une SCPI, des frais de souscription situés entre 10 % et 12 % du montant investi sont prélevés, en plus du ticket d’entrée, afin de rémunérer le courtier et la société de gestion.
Certaines SCPI ont la particularité de ne pratiquer aucun frais de souscription comme la SCPI Néo ou la SCPI Iroko Zen.
Le fonctionnement de la SCPI est simple comme bonjour. La SCPI possède des biens immobiliers qui vont être loués afin de générer des revenus locatifs. Leur location est gérée par la société de gestion : c’est elle qui s’occupe de tout !
La structure juridique de la SCPI est organisée de telle sorte que le capital de la société est séparé en parts que des individus (ou des entreprises), comme vous, peuvent acquérir. Une fois que vous achetez une part de SCPI, vous devenez donc un associé de la SCPI en question.
La SCPI est donc un véhicule d’investissement qui permet en quelque sorte de devenir propriétaire, de toucher des loyers et de profiter d’une potentielle plus-value immobilière, tout ça, en étant complètement libéré des contraintes de l’immobilier locatif (sélection des biens, gestion des locataires, conduite des travaux, recherche de location, etc.).
Attention, tout nouvel associé d’une SCPI ne perçoit ses revenus qu’au bout de quelques mois (6 mois au maximum) le temps que la SCPI investisse l’épargne qu’elle a collecté. Ce “délai d’entrée en jouissance” correspond donc à la période entre le moment où une personne achète ses parts de SCPI et le moment où elle perçoit ses premiers loyers. Une fois ce délai de jouissance passé, les associés d’une SCPI vont recevoir leurs revenus trimestriellement ou mensuellement selon les sociétés de gestion.
Moment clé de tout fonctionnement SCPI : la revente. Comment ça fonctionne concrètement ? Tout dépend du type de la SCPI considérée.
Fonctionnement dans le cas de SCPI à capital variable
Dans le cas de revente de parts de SCPI à capital variable, dont le nombre de parts est illimité, l’associé vendeur doit effectuer une demande de retrait auprès de la société de gestion qui se chargera elle-même du rachat des parts.
Le prix de rachat est déterminé à partir du prix de souscription à la date de la demande de retrait. Il faut savoir que ce processus peut prendre du temps (le temps que la société de gestion trouve de nouveaux souscripteurs). Mais les SCPI à capital variable sont autorisées à constituer un fonds de réserve , au cas où le nombre des parts cédées dépasse durablement celui des parts souscrites. Cela permet donc aux épargnants de vendre leurs parts, et cela garantit ainsi une liquidité satisfaisante.
Dans le rare cas où les demandes de retrait sont massives et bien plus nombreuses que les souscriptions, la société de gestion devra puiser dans sa trésorerie pour rembourser les associés sortants.
Fonctionnement dans le cas de SCPI à capital fixe
La revente de parts de SCPI à capital fixe, dont le nombre de parts est fixé par les statuts, s’effectue sur des marchés secondaires qui mettent en contact les souscripteurs potentiels et les associés vendeurs.
Comme sur toute place de marché, le prix de rachat dépend de la courbe de l’offre et de la demande. Rassurez-vous, depuis quelques années, un mécanisme de “prix d’équilibre” a été mis en place par l’ASPIM pour éviter tout risque d’illiquidité des parts.
Avec Louve Invest par exemple, vous pouvez vendre vos parts sur un marché secondaire accessible depuis votre espace personnel 100% digitalisé, ce qui facilite clairement la revente des SCPI ! Suivez notre guide complet sur les SCPI pour en savoir plus.
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