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Investir à crédit ou versement programmé en immobilier ?

Quel est la meilleure solution entre l'investissement à crédit et le versement programmé (DCA) en immobilier ?

Investir à crédit ou versement programmé en immobilier ?
Clément Renault

January 17, 2023

Investir à crédit ou versement programmé en immobilier ?

Avec l’augmentation spectaculaire des taux d’intérêts en 2022 - passage de 1,1% à plus de 2,5% des crédits immobiliers classiques sur 20 ans -, il est légitime de se demander si l’investissement en SCPI à crédit est toujours aussi pertinent.

On a voulu se prêter à l’exercice de comparer l’investissement à crédit avec un plan de versements programmés sur une SCPI : quelques centaines d’euros par mois, soit à peu près le même montant que l’effort d’épargne du crédit.

Avant de rentrer dans le détail, voici une petite présentation des deux options  :

Option n°1 : L’investissement à crédit en SCPI

Utiliser sa capacité d’endettement et faire un prêt auprès d’une banque est possible dans uniquement 2 situations :

  • le prêt consommation pour financer des dépenses personnelles (achat d’une voiture, besoin de liquidités, etc)
  • le prêt immobilier pour acheter un bien en direct ou des SCPI

On entend souvent dire que si on a une capacité d’endettement, il faut l’utiliser. Comme ça, on fait travailler l’argent de la banque pour investir. Mais attention aux inconvénients et aux objectifs que l’on se donne sur le crédit.

Investir à crédit en SCPI est une opportunité de se constituer un patrimoine sur le long-terme grâce à l’argent de la banque. En gros, avec un apport nul ou quasi-nul, vous pouvez investir 100 000€ ou 200 000€ de la banque et vous obtenez des loyers locatifs tous les mois, qui vous aident à rembourser l’emprunt.

C’est séduisant sur le papier, mais la réalité est différente :

  • Quelles sont les conditions du crédit ? → est-ce que je dois être propriétaire, ouvrir une assurance vie dans la banque concernée, etc ?
  • Quel est le coût du crédit ? → le taux, l’assurance, les frais de garantie, de dossier, etc
  • Quelle est la durée que je peux choisir ? → cela impacte mon effort d’épargne. Plus c’est court, plus je vais devoir rembourser un montant important. Plus c’est long, plus l’effort d’épargne mensuel sera faible.
  • Combien de temps je vais mettre à constituer mon crédit ? → entre 2 à 3 mois, pour un refus possible après l’envoie de tous les documents nécessaires.

→ et surtout pour quel gain net ?

Toutes ces questions sont classiques quand on se lance dans un projet d’investissement à crédit qui va prendre plusieurs mois, et qui a de grandes chances d’échouer, suite à l’augmentation des taux d’intérêts et les conditions qui se durcissent.

Les défenseurs du crédit vont argumenter en précisant :

  • les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs. Ainsi, la hausse des taux n’a pas un gros impact sur la performance d’une opération à crédit. Sauf que, lorsque l’on a une tranche d’imposition de 30%, on va privilégier des SCPI dites européennes où la fiscalité est plus faible (30% au lieu de 47,2% pour la France), et les intérêts ne sont pas tout le temps déductibles sur les SCPI européennes (uniquement dans le cas du crédit d'impôts) L’augmentation du taux a un impact direct pour un investisseur ayant une tranche marginale d’au moins 30%. Dans le cas, d’une tranche plus faible, on peut bénéficier de la déduction d’intérêts (avec les SCPI françaises) et l’augmentation du taux a un impact très faible sur la performance globale. D’autres éléments sont à prendre en compte, on en parle dans le tableau de comparaison plus bas.
  • l’augmentation des taux d’intérêts à 4,15% pour certains crédits, ne signifie pas que l’opération n’est pas rentable. Cela dépend de la situation de l’investisseur, cela signifie surtout que la performance de l’opération baisse, proche des 1 à 3% de performance annualisé (TRI), et qu’il faut prendre en considération les autres éléments contraignants du crédit (engagement long-terme, baisse de la capacité d’endettement, choix imposé des SCPI, etc) par rapport au gain généré. C’est vrai !
  • le crédit en SCPI a, sur certains points, des conditions d’octroi, plus larges que l’investissement en immobilier classique :
  • Conditions d'âge peu restrictives : il est possible d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
  • L’assurance est facultative
  • Il est possible d’avoir très peu de frais (frais de dossier ou frais de garantie), souvent les banques se rattrapent sur un taux plus élevé.
  • Pas d’apport et pas de domiciliation bancaire.

Pour rappel, notre objectif dans cet article est de dégrossir l’impact et la performance d’un investissement à crédit, pour faire prendre conscience de l’intérêt ou pas pour un investisseur de faire ce choix. Dans certains cas, cela reste bien sûr intéressant.

Option n°2 : Le versement récurrent (DCA) en immobilier

Il n’est pas courant de parler de versement récurrent en immobilier, tout simplement parce que ce n'est pas commun. On en parle souvent dans le milieu des cryptos ou de la bourse, particulièrement de l’intérêt du DCA : Dollar-cost averaging. Cette technique bien connue des investisseurs boursiers permet d’investir régulièrement une partie de son épargne pour se protéger de la volatilité des cours et ainsi optimiser sa performance moyennant son prix d’entrée.

Le DCA est donc particulièrement utile pour les supports à forte volatilité. Ce n’est pas le cas de l’immobilier… La part d’une SCPI est maximum revalorisée une fois par an, la moyenne de 2021 étant à 1,25%. Pourquoi alors faire du versement programmé en immobilier ?

Un autre avantage du versement récurrent est la facilité d’investissement afin de se constituer un patrimoine sur le long-terme. Sans contrainte, avec un prélèvement automatique, vous ne ressentez pas l’effort d’investissement de quelques centaines d’euros que vous réalisez et cela ne vous occupe aucun espace mentale. Vous augmentez les loyers générés chaque mois.

Il y a 2 options pour faire du versement récurrent en immobilier :

  • investir dans l’immobilier en bourse via les foncières côtés → on déconseille de le faire par rapport au risque et à la bulle boursière sur ce type de support. Un exemple pour montrer la volatilité et le risque d’investissement.

Une baisse de 30% sur les 5 dernières années …Vous avez investi 10 000€ en 2016, vous avez aujourd’hui 7 000€ en poche…

Evolution de Gecina sur les 5 dernières années
  • investir dans les foncières non-côtés, à savoir les SCPI. Le risque est beaucoup plus faible, avec un rendement tout aussi bon entre 5 à 7%. Il est en plus possible d’investir à partir de 200€ tous les mois, sans engagement.

C’est dans cet état d’esprit que nous avons souhaité permettre à n’importe qui d’investir tous les mois en immobilier automatiquement, sans engagement.

Pour une somme minimum de 200€, il est possible de le faire et le gain long-terme en loyers  et plus-value généré est conséquent.

Le versement programmé en immobilier

Comparaison des deux solutions d’investissement en SCPI

Pour résumer, voici une comparaison des 2 options d’investissement entre le crédit et le versement programmé.

À noter qu’il n’y a pas de meilleure solution, cela dépend entre autres de :

  • votre niveau de risque et engagement
  • votre situation (imposition, capacité d’emprunt, etc)
  • votre objectif d’investissement
Investissement SCPI Crédit Vs Versement Programmé

Cas concret d’un investissement en SCPI

Prenons un exemple concret avec un type de crédit courant pour les SCPI : le Crédit Agricole Consumer Finance.

Ce crédit permet d’emprunter avec des conditions d’octroi relativement faibles :

  • pas besoin d’être propriétaire
  • 10% d’apport
  • un choix de SCPI relativement large
  • montant minimum de 50 000€

Tout le monde peut être éligible à ce prêt si la capacité d’endettement après opération ne dépasse pas 35, voir 40 %.

💡Pour rappel, vous pouvez retrouver l’ensemble des crédits que l’on propose ici, avec les différentes conditions d’octroi

Une opération à crédit de 100 000€

Prenons le cas d’une opération à crédit d’un montant de 100 000 ans sur 15 ans (durée maximum pour ce crédit) avec un taux de 3,69% et 10% d’apport, soit un budget global de 110 000. Il n’y a pas de frais annexe au crédit. Le taux est nominal, compris hors assurance.

Hypothèse de l’investisseur :

  • tranche marginale d’imposition : 30%
  • taux moyen d’imposition : 15%
  • frais de souscription moyen : 10%
  • rendement brut SCPI : 4,5%*
  • la moyenne sur 2022 environ

Voici les détails de l’investissement :

Détails investissement crédit

Dans la simulation, le portefeuille est à 50% européen et 50% français.

Il est à garder en tête qu’il est possible de déduire partiellement les intérêts pour les SCPI européennes, pour certains pays et au prorata des revenus français pour les SCPI concernées (comme Pierval Santé qui a 30% des biens en France) mais la fiscalité est plus douce pour une tmi ≥ 30%.

Voici le descriptif des flux (revenus locatifs, annuité du crédit, intérêt d’emprunt, etc)

On peut voir sur la colonne tout à droite, l’effort d’épargne mensualité net de l’investisseur : 448,6 € en moyenne.

Bilan opération crédit

En termes de résultat, on se retrouve avec un effort d’épargne de 448,6€ / mois pour un TRI (rendement sur les 15 ans comprenant les frais de souscription) de 6,14%, avec un gain net de 33 792,90 € et un loyer mensuel de 413€ brut, soit 170,9€ net d’imposition.

Le versement programmé sur une SCPI

Prenons cette fois-ci l’exemple d’un versement programmé sur une SCPI comme Cristal Rente avec un versement initial de 10 000 € (apport) et 400€ d’investissement mensuel. Cela correspond environ à l’effort d’épargne pour un crédit de 100 000€.

Avec 400€ d’investissement mensuel sans engagement, cela permet d’acheter 2 parts par mois.

Simulation investissement DCA en immobilier

En simulant la même opération : apport de 10 000€, effort d’épargne de 400€, on obtient à 15 ans :

Revenu mensuel brut = 560€ environ soit 295,5€ net environ (pour une personne avec un tmi de 30%)

Prévision de gain net = 57 315 € (139315 - 82000€)

Fixer un objectif à atteindre pour son investissement

Pour aider les investisseurs à atteindre leurs objectifs, nous avons mis en place un onglet objectif qui se remplit à chaque investissement pour permettre de savoir où vous en êtes par rapport à l’objectif que vous vous êtes fixés.

L'objectif d'investissement sur Louve Invest

On retrouve 2 types d’objectifs :

  • le complément de revenu mensuel
  • la constitution d’un patrimoine

Dans les 2 cas, en investissant en SCPI, vous pouvez répondre à ces 2 objectifs.

Pourquoi faire du versement récurrent quand on peut emprunter ?

Avec les éléments présentés précédemment, il y a de nombreux cas où il vaut mieux attendre avant d’emprunter, pour espérer une baisse des taux dans quelques années et emprunter à ce moment-là. Entre temps, le versement programmé est une bonne option plutôt que de laisser son épargne sur son compte courant.

Nous avons plusieurs centaines d’investisseurs qui ont fait ce choix de versement récurrent mais les demandes avaient lieu par mail ou par téléphone. C’est pour cela que nous avons décidé aujourd’hui, de permettre à chacun d’investir le montant qu’il souhaite par mois en SCPI, directement en ligne et en moins de 5 min, tout en ayant la possibilité d’arrêter à n’importe quel moment.

Choisir l’investissement en versement programmé permet de ne pas impacter sa capacité d’endettement tout en investissant sur le long terme. Cela permet de garder sa capacité d’endettement pour d’autres projets :

  • l’investissement dans une résidence principale
  • l’investissement dans une résidence secondaire
  • le financement des études des enfants
  • le financement d’un projet personnel (voyage, création d’entreprise, etc)

Choisir l’investissement en versement programmé permet également d’adapter sa stratégie d’investissement et sélectionner n’importe quelle SCPI. En crédit, toutes les SCPI jeunes et dynamiques qui ont moins de 3 ans ne sont pas éligibles. Il y a une obligation de choisir des SCPI plus matures, où les rendements se sont un peu tassés… Pour certains crédits, on peut même prendre maximum 2 SCPI pour un investissement de 100 000€, ce qui limite la diversification sectorielle, géographie et des sociétés de gestion, un risque supplémentaire pour l’investisseur ! Également, si la SCPI connait des difficultés (locataires, baisse du rendement, etc), on peut décider de basculer son versement programmé sur une autre, plutôt que de subir la perte de vitesse de la SCPI.

Choisir l’investissement en versement programmé évite de s’engager sur le long terme. L’investissement à crédit est un engagement à prendre : décider d’épargner pendant les 15 à 25 ans alors qu’il est très difficile pour chacun de se projeter sur 5 ans. C’est un risque important pour l’investisseur et un frein important sur les autres projets que l’on peut mener : on a la charge mentale d’un crédit à rembourser de plusieurs milliers, voir centaine de milliers d’euros. Sur un versement récurrent, on peut décider de s’arrêter du jour au lendemain. En ayant cette flexibilité, cela veut dire que dans quelques années si l’on trouve qu’une autre classe d’actif immobilière a plus d’avenir que celle choisie initialement, on peut même continuer à épargner sur ces nouvelles stratégies, avec un emprunt nous serions obligés de vendre les parts et recommencer.

Il y a certaines situations où le crédit peut être plus intéressant, notamment :

  • le cas où la SCPI choisit décide de revaloriser fortement son prix de parts. Avoir acheté un montant important à crédit avant l’augmentation du prix de part de la SCPI permet de faire une bonne opération en termes de revente. MAIS le versement programmé permet d’adapter sa stratégie si le prix de part de la SCPI est trop élevé (voir la valeur de reconstitution). De plus, si l’on a une augmentation du prix de parts, le rendement de la SCPI baisse quasi automatiquement, car les dividendes n’augmentent pas alors que le prix de part oui. En réalité, quand on part sur une durée d’investissement à crédit d’au moins 15 ans, l’augmentation du prix de part est une mauvaise nouvelle et impactera négativement la performance globale du crédit.
  • le cas où le taux est faible. Plus l’écart entre le taux (TAEG) et le rendement de la SCPI est important, plus l’opération de crédit devient également intéressante. Toutefois dans la situation actuelle, avec une inflation qui devrait se poursuivre à 4 ou 5% de moyenne par an, la baisse des taux interviendra potentiellement sur le moyen terme (plusieurs années) que le court terme.

Des exemples d’investissements sur Louve, d’autres sont accessibles ici :

Avis sur un investissement à crédit

Nous ne dissuadons pas d’investir à crédit : en revanche, nous estimons qu’avec la période actuelle, les contraintes sont beaucoup plus importantes qu’avant par rapport à la performance d’un investissement à crédit. Les délais d’obtention à crédit se sont rallongés et complexifiés, parfois, on a même des prêts refusés avec le taux d’usure ... Si l’effort d’épargne du crédit est inférieur au prix d’une part de SCPI (c’est à dire 200€), alors il est souvent plus intéressant de faire du crédit.

Le choix d’investissement entre un crédit et un versement programmé dépend également du profil d’investisseur, où l’appétence au risque n’est pas la même.

🚧 Chaque jours de nombreux investisseurs nous sollicitent pour faire du crédit et les simulations que l’on peut faire sont sans appel : l’effort d’épargne est souvent de 200 à 300€ avec un TRI faible (entre 2 à 4%) par rapport aux contraintes du crédit. À ce moment là, le versement programmé est sérieusement à envisager…

Se lancer sur du versement programmé en SCPI avec Louve Invest

Dès la création d’un compte sur Louve Invest, il est possible de réaliser un versement récurrent en quelques étapes.

Pour l’instant, uniquement la SCPI Cristal Rente est disponible en versement programmé.

Pourquoi choisir Cristal Rente en investissement régulier ?

Cristal Rente est une SCPI de commerces, lancé en 2011, avec un rendement supérieur à la moyenne du marché de 5%. On parle en détails de la SCPI sur cette page.

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Si vous avez des questions sur le versement programmé en SCPI, vous pouvez poser vos questions sur notre espace communauté

Les commerces dits-essentiels ont la côte post-covid  …

Les commerces demandent une expertise plus profonde que les autres classes d'actifs. Il importe de se concentrer sur des commerces essentiels comme de l'alimentaire, une priorité pour Cristal Rente, mais aussi de la jardinerie, ... La SCPI surfe sur les tendances actuelles, du "do it yourself" et bricolage amateur, sur les enseignes low-cost ou encore les marques bien connus de snacking qui ont déjà un public important et qui s'adapte avec la livraison à domicile.

Quelques mots sur la SCPI Cristal Rente …

Cristal Rente investit dans les grands enseignes de distribution : commerces essentiels. Les locataires sont de qualité (Aldi, Monoprix, Leader Price, jardiland, Mr Bricolage, Burger King, etc). La performance est supérieure à la moyenne du marché, c'est aujourd'hui la meilleure SCPI de commerces, les chiffres parlent d’eux-mêmes.

On peut se poser la question de comment la valeur de l’immobilier commercial va évoluer, car même si elle se concentre sur des biens de qualité (notamment de l'alimentaire), certains autres biens peuvent perdre en attractivité. C'était le cas par exemple d'un bien acquis en 2012, revendu depuis, d'un magasin vestimentaire au sein d'une galerie marchande. La SCPI a appris depuis et a su adapté sa stratégie en fonction des modes de consommation.

Avantages et inconvénients de Cristal Rente

Globalement, Cristal Rente est une très bonne SCPI, par rapport à son secteur intéressant (Commerces) mais aussi pour son rendement stable depuis plus de 10 ans maintenant. Sa stratégie est mature et performante.

La SCPI permet le réinvestissement des dividendes, et affiche un TRI de presque 7% sur 5 ans.

Vous pouvez consulter les derniers documents de la SCPI ici :

Les étapes à suivre pour activer son investissement régulier

Il est nécessaire de compléter votre profil avant de lancer l’investissement régulier.

Pour sélectionner un virement récurrent sur Cristal Rente, il suffit d’aller sur la page Investir et cliquer sur l’encart supérieur qui parle de versement programmé.

Versement programmé sur Louve Invest

On vous demande ensuite de définir votre plan d’investissement.

Choisir son plan d'investissement immobilier

Le seul document demandé est votre RIB sur lequel les prélèvements automatiques auront lieu. Vous n’avez rien à faire.

Une fois fait, le bulletin de souscription sera généré et prêt pour signature.

Votre souscription est alors enregistré et le prélèvement s’effectuera automatiquement.

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Début 2023, d’autres SCPI seront accessibles en VP…

Se lancer sur un investissement à crédit en SCPI avec Louve Invest

En fonction de votre situation, si l’investissement à crédit est pertinent, nous pouvons vous accompagner dans les étapes d’obtention du crédit à savoir :

  1. La vérification de votre éligibilité au crédit
  2. Le choix du meilleur crédit en fonction de votre situation
  3. La constitution du dossier
  4. La constitution du portefeuille de SCPI
  5. L’envoie du ou des bulletins de souscription pour signature
  6. L’envoie du dossier à la banque

Il y a plusieurs avantages de passer par Louve Invest :

  • le choix des SCPI : nous réalisons les meilleures simulations en fonction de votre profil pour vous conseiller au mieux sur le choix des SCPI. C’est notre spécialité, nous proposons uniquement ce type de produit.
  • vous avez un conseillé référent qui constitue le dossier pour vous. Sans frais d’honoraires pour le crédit, vous n’avez aucun coût en passant par Louve Invest.

Vous pouvez également utiliser ce simulateur pour voir la performance possible en crédit en SCPI.

Simulation crédit SCPI 

À noter que nous réalisons les dossiers crédits pour un montant minimum de 50 000€. Pour prendre un rendez-vous pour le crédit, il suffit de compléter ce formulaire.

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