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Comment choisir sa SCPI quand c’est la première fois ?

Vous souhaitez investir en SCPI ? Nous vous aidons à bien choisir sa SCPI avec un guide pas à pas et des simulateurs.

Comment choisir sa SCPI quand c’est la première fois ?
Louve Team

October 11, 2022

Comment choisir sa SCPI quand c’est la première fois ?
  • Pour bien choisir sa SCPI, il faut d’abord faire le point sur son besoin : revenus complémentaires immédiatement ou dans plusieurs années ?
  • Il existe plus de 200 SCPI avec des rendements allant de 2% à 7%, il faut donc choisir avec méthode en fonction de son objectif.
  • Les rendements et les frais de souscription sont les éléments les plus importants à prendre en compte dans son choix.

Vous souhaitez investir en SCPI. Félicitations ! C’est un placement immobilier au rendement stable et intéressant. Il faut désormais choisir sa SCPI. Chez Louve Invest, nous pensons qu’il est important de bien comprendre son choix. Voici quelques éléments et simulateurs pour vous guider.

Choisir sa SCPI : faites le point sur votre projet

Posez-vous la question : souhaitez-vous générer des revenus complémentaires immédiatement ou vous bâtir un patrimoine sur la durée ? Attention, la deuxième réponse sous-entend trois choses : 

  • vous avez au moins 5 000 € à investir,
  • vous acceptez de bloquer votre argent pour une durée d’au moins 3 ans,
  • vous acceptez de ne pas toucher de loyers pendant une période que vous définissez.

Si vous souhaitez investir plus de 15 000 €, les conseils qui vont suivre doivent être nuancés et un portefeuille diversifié de SCPI doit être composé. Pour cela, nous vous invitons à prendre RDV avec un de nos conseillers certifiés. Nous vous invitons toutefois à lire ce qui suit, car cet article contient de nombreux éléments clés qui vous aideront à maîtriser votre investissement SCPI.

Si vous souhaitez générer des revenus passifs complémentaires

Générer des revenus passifs est l’essence même d’un investissement en SCPI. À travers ce placement, vous investissez dans des dizaines de biens immobiliersà la fois, gérés par des professionnels, qui vous versent des loyers locatifs. Il n’y a rien d’autre à faire et c’est là l’avantage massif de la SCPI par rapport à l’investissement locatif classique : aucune gestion locative.

Il existe plus de 200 SCPI sur le marché. Combien en choisir ? Comment choisir parmi elles ? Quels sont les indicateurs à prendre en compte ?

Combien de SCPI choisir ?

Il est tout à fait possible d’investir dans plusieurs SCPI à la fois. Il suffit pour cela d’acheter plusieurs parts de plusieurs SCPI différentes. Louve Invest permet par exemple d’investir dans plus de 50 SCPI.

Toutefois, il faut garder en tête deux choses :

  • Investir dans une seule SCPI signifie investir dans des dizaines ou des centaines de biens immobiliers à la fois. La SCPI est un produit d’investissement naturellement diversifié, certaines en font même une stratégie (diversification sectorielle et géographique)
  • De nombreuses SCPI imposent un ticket d’entrée souvent bien supérieur au prix affiché des parts. C’est ce qu’on appelle le montant minimum d’investissement. Ce montant minimum n’est plus requis une fois que vous vous en êtes déjà acquittés. Avec moins de 10 000 euros, il est peu judicieux de chercher à diversifier à outrance.

Pour résumer, en dessous de 10 000€, 1 ou 2 SCPI maximum sont conseillées. Au-delà, il sera plus intéressant de choisir plusieurs SCPI.

Comment choisir parmi toutes les SCPI disponibles ?

Il existe des dizaines d’indicateurs lorsqu’on parle de SCPI. Voici les principaux indicateurs à connaître pour bien choisir votre SCPI.

Le taux de distribution

Le taux de distribution est ce qu’on appelle le rendement. Lorsqu’une SCPI affiche 5% de taux de distribution sur l’année précédente, c’est qu’elle a distribué à ses investisseurs 5% du montant investi sur l’année entière. 

Par exemple, si vous investissez 10 000 € avec un taux de distribution de 5%, vous toucherez 500 € par an, soit 41 € par mois (avant fiscalité). Les SCPI distribuent les rendements tous les mois ou tous les trimestres.

Attention, le taux de distribution affiché est toujours celui d’une période passée. Rien n’indique qu’il sera le même dans le futur. L’avantage de la SCPI est que ce rendement est souvent très stable dans la durée.

Exemple du taux de distribution de Pierval Santé sur les 6 dernières années : 

choisir sa scpi évolution du taux de disitribution de pierval santé

Le montant des frais de souscription

Les SCPI sont des produits financiers qui présentent des frais. Parmi eux, les frais de souscription : ils permettent de rémunérer la société de gestion pour son travail de chasseur de bien et le distributeur, la personne qui va vous vendre vos parts de SCPI. C'est la société de gestion qui les fixe et ce sont les mêmes quel que soit le distributeur.

Il y a un débat autour des frais : sont-ils trop élevés ? Sont-ils justifiés ? Chez Louve Invest, nous pensons en tout cas qu’ils peuvent être réduits. Voilà pourquoi nous vous proposons 2,5% de cashback sur le montant que vous investissez. Ce cashback provient des frais que vous payez : c’est donc votre argent que nous vous rendons.

choisir sa scpi cashback scpi louve invest

Notez toutefois qu’il existe désormais des SCPI sans frais d’entrée. Nous ne proposons pas de cashback dessus, mais c’est une sacrée aubaine. Gardez donc en tête que parmi les centaines de SCPI disponibles, certaines présentent 0 frais de souscription, d’autres vont jusqu’à 10 %.

Ces frais seront perceptibles au moment de la revente de vos parts. Ils n’impactent pas le taux de distribution : si vous investissez 10 000 € à 5% de rendement avec 10 % de frais de souscription, vous toucherez 500 € par an, pas 450 €. Vous revendrez toutefois vos parts 9 000 euros (hors plus-value éventuelle sur la durée de votre investissement).

Le délai de jouissance

Lorsqu’on achète des parts de SCPI, il faut attendre un certain temps avant de percevoir ses premiers loyers. On appelle ça le délai de jouissance.

Ce délai de jouissance est le temps qu’il faut à la SCPI pour investir l’argent que vous lui avez confié. Il faut donc qu’elle trouve de nouveaux biens à acheter pour assurer à tous ses investisseurs des loyers pérennes et stables. 

Le délai de jouissance va de 0 à 6 mois en fonction des SCPI. En guise de comparaison, il est rare de parvenir à louer son bien locatif le jour de votre acquisition : il faut prendre en compte travaux et recherche du locataire.

La fiscalité

Vaste sujet (et compliqué !).

Il faut retenir une chose : les SCPI européennes offrent une fiscalité plus intéressante que les SCPI françaises, si et seulement si votre taux marginal d’imposition est de 30 % ou plus. Si ce n’est pas le cas, les SCPI 100% françaises vous offriront une meilleure fiscalité et une meilleure rentabilité. Nous rentrerons dans les détails plus tard.

A noter que certaines SCPI sont désormais diversifiées géographiquement. Elles détiennent des biens à la fois français et européens (voir internationaux). Nous verrons plus tard que même avec un TMI élevé, cela peut valoir le coup de les préférer aux SCPI 100% étrangères.

Si vous avez un doute sur votre TMI, rendez-vous sur le site des impôts.

Quelle SCPI choisir pour un premier investissement ?

On y est : quelle SCPI quand on ne s’y connait pas ? 2 solutions.

Première solution :

  • vous souhaitez investir moins de 5 000 euros,
  • vous souhaitez générer des rendements passifs dès à présent,
  • vous souhaitez optimiser votre rentabilité et réduire au maximum l’impact de la fiscalité.

La meilleure option pour vous est la SCPI Novaxia Néo. On vous dit pourquoi ensuite.

Deuxième option :

  • vous souhaitez investir entre 5 000 et 15 000 euros,
  • vous souhaitez générer des rendements passifs dès à présent,
  • vous souhaitez optimiser votre rentabilité et réduire au maximum l’impact de la fiscalité.

La meilleure option pour vous est Iroko Zen. On vous dit pourquoi ensuite.

Si vous ne vous retrouvez pas dans ces critères, rendez-vous sur notre partie liée au démembrement ou prenez rendez-vous avec un de nos conseillers financiers certifiés AMF.

Pourquoi la SCPI Néo est la meilleure option pour votre premier investissement ?

Néo est une SCPI nouvelle génération. Elle fait par exemple partie des SCPI pionnières dans l’investissement socialement responsable.

Mais ce qui va nous intéresser principalement, ce sont ses indicateurs :

  • Vous pouvez investir dans la SCPI Néo à partir de 187 € seulement.
  • Son taux de distribution était de 6 % en 2020, 6,49 % en 2021. C’est au-dessus de la moyenne des SCPI qui se situe autour des 4,5 %.
  • Néo n’a pas de frais de souscription si vous gardez vos parts au moins 5 ans (6 % de frais si vous les vendez avant).
  • Son délai de jouissance est de 3 mois, ce qui est dans la moyenne basse. 
  • C’est une SCPI diversifiée sectoriellement et géographiquement. Une partie de de vos revenus pourra bénéficier du meilleur régime fiscal quel que soit votre TMI.

Vous pouvez lire les discussions des autres investisseurs sur Néo ici.

Pourquoi la SCPI Iroko Zen est la meilleure option si vous souhaitez investir plus de 5000 euros ?

  • Vous pouvez investir dans Iroko Zen à partir de 5000 €.
  • Son taux de distribution était de 7,56 % en 2020, 7,10 % en 2021. C’est au-dessus de la moyenne des SCPI qui se situe autour des 4,5 %.
  • Iroko Zen n’a pas de frais de souscription si vous gardez vos parts au moins 3 ans (6 % de frais si vous les vendez avant).
  • Son délai de jouissance est de 3 mois, ce qui est dans la moyenne basse. 
  • C’est une SCPI diversifiée sectoriellement et géographiquement. Une partie de de vos revenus pourra bénéficier du meilleur régime fiscal quel que soit votre TMI.

Vous pouvez lire les discussions des autres investisseurs sur Iroko ici.

Comparer les SCPI Néo et Iroko Zen aux autres SCPI du marché

Parce que le mieux est encore que vous fassiez votre propre analyse ! Voici un simulateur qui vous permet de comparer la SCPI Néo et la SCPI Iroko Zen à plus de 50 SCPI du marché.

Vous pourrez obtenir un rendement net global en fonction de la durée de votre investissement, le montant que vous souhaitez investir et votre taux marginal d’imposition. Ces deux SCPI surpassent aisément des SCPI stars comme Corum.

Comprendre cette simulation

Le ticket d’entrée minimum est le montant minimum qu’il vous faudra investir lors de votre premier investissement dans la SCPI sélectionnée. Une fois devenu associé, le montant minimum sera le prix de part.

Le loyer annuel brut est une estimation de vos futurs rendements réalisée sur la base du taux de distribution passé. C’est donc un calcul qui multiplie votre investissement de départ au taux de distribution 2021 de la SCPI sélectionnée. Attention, il est impossible de connaître à l’avance les taux de distribution futurs. Le résultat peut donc être inférieur ou supérieur à la réalité. Gardez toutefois en tête que les SCPI cherchent à fournir des rendements stables.

Le loyer annuel net est le loyer annuel brut une fois la fiscalité payée. L’imposition dépend de votre TMI et de la répartition géographique de la SCPI sélectionnée. 

  • Pour les revenus issus des biens de la SCPI situés en France : 17,2 % de prélèvements sociaux additionnés au taux marginal d'imposition (TMI).
  • Pour les revenus issus des biens de la SCPI situés hors de France : la fiscalité du pays d'origine. Il faut compter en moyenne 30 %.

La plus-value potentielle nette à la revente est l’hypothétique différence entre le prix de revente de vos parts de SCPI et votre prix d’achat à l’issue de votre investissement. Elle est simulée sur la base d’une augmentation moyenne constatée de 1,5 % des prix de parts de SCPI par an. Cette plus-value est toutefois soumise à l’imposition sur les plus-values immobilières, soit 19% d'imposition plus les prélèvements sociaux de 17,2%.

Le cashback Louve est une offre exclusive à Louve Invest. Elle permet d’obtenir un bonus de 2,5 % du montant que vous investissez via la plateforme Louve Invest. Attention, ce cashback n’est pas disponible pour les SCPI sans frais (comme Néo ou Iroko).

Les frais de souscription sont inhérents à la SCPI sélectionnée. Certaines SCPI comme Iroko Zen ou Novaxia Néo n’ont pas de frais de souscription à condition de conserver les parts achetées respectivement 3 et 5 ans.

Enfin, les gains nets correspondent à la somme des loyers nets touchés sur la durée de l’investissement et de la plus-value potentielle nette à la revente, plus le cashback Louve et moins les frais de souscription. Ils représentent donc les revenus réels que vous percevrez (sur la base des hypothèses émises lors de la simulation).

Les chiffres présentés sont arrondis à l’unité. Cette simulation n’a pas valeur de promesse commerciale. Les gains et les pertes peuvent dépasser les montants affichés.

Si vous souhaitez vous bâtir un patrimoine sur la durée

La deuxième objectif financier qui peut être poursuivi avec les SCPI est la constitution d’un patrimoine financier à long terme. L’investissement classique en SCPI que nous venons de présenter peut remplir ce rôle ; il n’est toutefois pas toujours adapté à tous les investisseurs, notamment ceux qui sont le plus fortement imposés.

Il existe donc une mécanique, le démembrement temporaire, qui permet d’investir en SCPI sans prêter le flanc inutilement à la fiscalité lorsqu’on n’a pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat. Attention, le démembrement n’est accessible qu’aux investisseurs qui souhaitent placer plus de 5 000 €.

Comprendre le démembrement temporaire

Investir en SCPI en démembrement temporaire revient à investir en SCPI tout en renonçant temporairement à percevoir les loyers. Vous serez donc propriétaire des parts de SCPI sans toutefois être imposé dessus.

Mais cela n’aurait pas d’intérêt si investir en démembrement ne permettait pas de bénéficier d’une décote à l’achat. Puisque vous acceptez de ne pas toucher de loyer pendant la période du démembrement, vous obtenez le droit d’acheter vos parts moins cher. Plus vous renoncez aux loyers longtemps, plus vous pourrez bénéficier d’une forte décote. Elle peut aller jusqu’à 45 % et à une durée de 20 ans. 

Comprendre la clé de démembrement

La décote que permet d’obtenir une renonciation au loyer est déterminée par la clé de démembrement. Toutes les SCPI ont une clé de démembrement. 

Plus la durée du démembrement est élevée, plus la décote est importante. A titre d’exemple, il existe des clés de démembrement pour 3 ans jusqu’à 20 ans.

Exemple de la clé de démembrement d’Iroko Zen :

Durée (année) Clé Prix de part (€)
3 87,00% 174 €
4 83,00% 166 €
5 79,00% 158 €
6 75,50% 151 €
7 72,50% 145 €
8 70,00% 140 €
9 68,00% 136 €
10 65,50% 131 €
11 64,00% 128 €
12 63,00% 126 €
13 62,00% 124 €
14 61,00% 122 €
15 60,00% 120 €
16 59,00% 118 €
17 58,00% 116 €
18 57,00% 114 €
19 56,00% 112 €
20 55,00% 110 €

Par exemple, si vous investissez dans la SCPI Iroko Zen avec une durée de démembrement de 7 ans, vous pourrez acheter vos parts 145 € au lieu de 200 €. Vous serez bien propriétaire des parts mais ne toucherez pas de loyers pendant 7 ans. 

Quelle SCPI choisir pour un premier investissement en nue-propriété ?

Récapitulons :

  • vous avez entre 5000 et 15 000 euros à investir
  • vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat,
  • vous cherchez à accroître votre patrimoine en vue de plus tard.

Investissez dans la SCPI Iroko Zen en démembrement. C’est celle qui offre la meilleure performance quelle que soit la durée du démembrement choisie.

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Pour un démembrement de 3 ans jusqu'à 20 ans, c’est la SCPI Iroko Zen qui offre le meilleur rendement.

En effet, si vous investissez dans Iroko Zen en démembrement sur 7 ans, vous réaliserez au bout de 7 ans une plus-value immédiate et non imposable de 37,9 %, soit un équivalent de 4,70 % de rendement annuel net.

Au-delà de ces 7 ans vous toucherez à nouveau les loyers associés aux parts de Iroko Zen que vous détenez.

Pour comparer le rendement global de la SCPI Iroko Zen en démembrement avec d’autres SCPI que celles présentent dans ce tableau, n’hésitez pas à utiliser le simulateur ci-dessus : 

Comment investir pour la première fois chez Louve Invest ?

Louve Invest est une plateforme qui permet d’investir en quelques clics dans plus de 50 SCPI. Nous sommes membre de l'ANACOFI-CIF, association professionnelle agréée par l'Autorité des Marchés Financiers. Si vous avez besoin d’aide pour réaliser votre investissement, vous pouvez solliciter nos conseillers financiers certifiés AMF.

Il est toutefois assez simple d’investir en Novaxia Néo ou Iroko Zen depuis notre application.

Créez votre compte et découvrez nos SCPI disponibles

Pour réaliser son premier investissement chez Louve Invest, il faut d’abord se créer un compte gratuitement.

Vous aurez ainsi accès à votre tableau de bord et à nos SCPI disponibles.

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Vérifiez votre compte

Pour pouvoir acheter des parts de SCPI sur app.louveinvest.com, il est nécessaire de vérifier son compte dans l’onglet “Profil” de son espace client.

En effet, la vérification de votre compte est une obligation légale. Elle nous permet de sécuriser votre placement, notamment contre une possible usurpation d’identité.

Elle sert par ailleurs :

  • à la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme,
  • au respect de la réglementation fiscale,
  • au respect des lois et réglementations relatives à la lutte contre la corruption.

Vous devrez donc répondre à un certain nombre de questions simples et nous télétransmettre quelques pièces justificatives. Cela prend 5 à 10 minutes !

Ajoutez la SCPI choisie dans votre panier

Pour acheter vos parts, rien de plus simple ! Rendez-vous dans l’onglet “Investir” de votre espace client et choisissez la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir. N’hésitez pas à utiliser les filtres et tris si besoin.

Ici, nous investissons dans la SCPI Novaxia Néo. Vous pouvez ajouter dans votre panier autant de parts que vous le souhaitez. Les revenus mensuels et le montant de patrimoine s’ajusteront en fonction, en prenant en compte les SCPI que vous possédez déjà ! A votre tour !

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