- Le report à nouveau (RAN) est une provision que la SCPI décide de constituer pour faire face aux aléas locatifs, quelle qu'en soit la cause, dans le but de protéger le dividende versé aux associés.
- Un report à nouveau solide renforce la confiance des porteurs de parts en offrant une assurance quant à la continuité des paiements dans le temps.
- Le report à nouveau n’est pas obligatoire, il s’agit d’un choix de la part des sociétés de gestion. Certains SCPI décident de ne pas le mettre en place pour maximiser la rentabilité immédiate, mais cela peut réduire leur capacité à faire face aux aléas futurs.
Le report à nouveau, ou RAN, est une notion comptable qui représente les bénéfices réalisés au cours d'une année et non distribués aux associés, mais conservés en réserve pour une utilisation ultérieure. Comptablement, le RAN est enregistré comme faisant partie des capitaux propres de l’entreprise, figurant au passif du bilan comptable. Contrairement aux réserves légales ou facultatives, le RAN n'est pas destiné à être conservé indéfiniment, mais à être utilisé dans les exercices futurs.
Étant donné qu’il fait partie des capitaux propres de la société, le RAN apparaît en haut du passif du bilan comptable. Il peut être positif (report à nouveau créditeur) ou négatif (report à nouveau débiteur). Dans le cas d’un report à nouveau positif, une bonne nouvelle pour l’entreprise, celui-ci peut être utilisé de deux manières :
- soit, il est mis en réserve pour créer un coussin de sécurité financière pour affronter d'éventuelles pertes futures,
- soit, il est distribué en dividendes aux associés (tout ou partie).
Comment calculer le RAN ?
Le RAN représente donc le solde cumulé des résultats non distribués des exercices précédents. Il peut être calculé de la manière suivante :
- Dans le cadre d’un RAN positif :
RAN = Bénéfice net de l'exercice + Report à nouveau antérieur positif - Dotation aux réserves - Dividendes versés.
- Dans le cadre d’un RAN négatif :
RAN = Bénéfice net de l'exercice - Report à nouveau antérieur positif - Dotation aux réserves - Dividendes versés.
Dans le cadre d’une SCPI, le report à nouveau est une réserve financière qui permet à la SCPI d’affronter et pallier d'éventuelles baisses de revenus ou imprévus (impayés, départs de locataires, renégociations de loyers, frais de réparation ou d'entretien importants, vacances prolongées de locataires). C’est un peu le matelas de sécurité de la SCPI, comme la tirelire en forme de cochon que l'on casse en cas de réel besoin.
Comment la SCPI constitue-t-elle son RAN ?
Pour alimenter son report à nouveau, la SCPI procède ainsi va mettre une partie de ses dividendes de côté.
En fait, en louant son parc immobilier à ses divers locataires, la SCPI collecte des loyers dont elle reverse une partie à ses porteurs de parts, c’est ce qu’on appelle les dividendes sur les loyers. Pour mettre en place son report à nouveau, la SCPI peut également décider de conserver une partie de ces loyers collectés et de les mettre de côté au fil du temps. Cela lui permettra donc de créer une réserve financière, qui correspond donc au RAN.
La SCPI peut aussi décider de réinvestir une partie de ses revenus dans de nouveaux investissements immobiliers afin de développer son patrimoine et d'augmenter ses revenus futurs. Cette stratégie de croissance permet d'accumuler des bénéfices non distribués qui viendront s'ajouter au report à nouveau.
Comment s’exprime le RAN d’une SCPI ?
Avec la SCPI, le report à nouveau est exprimé en jours. Par exemple, un RAN de 45 jours signifie qu'une SCPI qui a généré un rendement de 4,5% en 2021 pourra distribuer ce même dividende à ses associés pendant 45 jours. Un exemple concret est celui de la SCPI Épargne Foncière, cette SCPI gérée par La Française dispose d'un RAN de 7 mois.
La décision de constituer un report à nouveau est prise lors de l'assemblée générale, lors de l'affectation des résultats de l'année précédente. La SCPI a ainsi le choix entre distribuer l'intégralité des bénéfices aux détenteurs de parts ou affecter une partie au report à nouveau.
Voici quelques exemples de report à nouveau au 31/12/2022 :
- Soprorente de la BNP Paribas : 688 jours
- Sofiprime de Sofidy : 465 jours
- Logipierre de Fiducial Gérance : 335 jours
- LF Grand Paris Patrimoine de La Française : 318 jours
- Immorente 2 de Sofidy : 312 jours
Le report à nouveau est-il obligatoire pour une SCPI ?
Aucune institution, telle que l'AMF ou l'ACPR, n'impose aux sociétés de gestion immobilière qui gèrent les SCPI de maintenir un niveau minimum de réserve. Chaque SCPI est donc libre de déterminer sa propre politique en la matière. Autrement dit, le report à nouveau n’est pas obligatoire, il s’agit d’un choix de la part des sociétés de gestion.
Ainsi, certaines SCPI décident de ne pas le mettre en place, car il a tendance à réduire la rentabilité immédiate de la SCPI. Toutefois, malgré son impact sur la rentabilité immédiate, le report à nouveau apporte une tranquillité d'esprit en assurant une stabilité et une résilience accrues à long terme.
Le RAN peut être considéré comme un indicateur de confiance important : il permet d'évaluer la solidité financière d'une SCPI en cas de difficultés et de savoir si elle est en mesure de résister.
Le report à nouveau peut être un facteur de réassurance pour les investisseurs, en particulier si vous avez opté pour l’investissement en SCPI à crédit. En cas de fluctuations ou de périodes moins favorables, la présence d'un report à nouveau solide peut servir de rempart et assurer une certaine stabilité pour faire face aux éventuels remboursements du prêt.
La crise du Covid-19 a mis en évidence l'utilité du report à nouveau. Certaines Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont pu faire appel à cette réserve pour faire face aux difficultés engendrées par la crise, tandis que celles qui n'avaient pas alimenté cette réserve se sont retrouvées dans une situation délicate.
L'importance du report à nouveau d'une SCPI ne peut donc être négligée ! Un report à nouveau élevé garantit des dividendes généreux à l'avenir ou permet de faire face à des périodes moins favorables.
Attention, si c’est un bon indicateur, un report à nouveau trop élevé n’est pas non plus une bonne idée. De fait, l'épargnant est toujours soumis à la fiscalisation sur les revenus, même s'ils sont mis de côté et non distribués. L’idéal est donc un report à nouveau entre 2 à 4 mois, voire un peu plus pour les SCPI commerces.
Les SCPI comportent certains risques propres à la pierre–papier qu'il est essentiel de prendre en considération. Voici quelques risques courants liés aux SCPI :
- Risque de fluctuation des revenus locatifs : les revenus d'une SCPI proviennent principalement des loyers perçus auprès des locataires. Si certains locataires rencontrent des difficultés financières ou si des biens immobiliers restent vacants pendant une période prolongée, cela peut entraîner une baisse des revenus locatifs.
- Risque de variation de la valeur des actifs immobiliers : la valeur des biens immobiliers détenus par une SCPI peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier. Une baisse de la valeur des actifs peut affecter la valeur des parts de la SCPI.
- Risque de liquidité : les parts de SCPI ne sont pas aussi liquides que d'autres formes d'investissement. Il peut être plus difficile de vendre ses parts rapidement, surtout en cas de marché immobilier peu favorable.
L’intérêt du report à nouveau est qu’il permet de pallier ces risques de différentes manières :
- Renforcement de la solidité financière : en accumulant des bénéfices non distribués dans le report à nouveau, la SCPI dispose d'une réserve financière pour faire face aux fluctuations des revenus locatifs. Cela peut offrir une plus grande sécurité et une meilleure résilience face aux difficultés financières.
- Stabilisation des distributions : le report à nouveau permet à la SCPI de maintenir une certaine stabilité dans les distributions de dividendes aux associés, même en périodes moins favorables. Il contribue à préserver un niveau de revenu régulier pour les investisseurs.
Il est important de noter que le report à nouveau ne garantit pas une protection totale contre les risques liés aux SCPI, mais il joue un rôle important dans la gestion des fluctuations et contribue à la stabilité financière de la société.
Outre le RAN, nous vous recommandons de prendre en compte ces 6 indicateurs de performance SCPI :
- Durée des baux : Impact sur la stabilité des revenus.
- Nombre de locataires : Mutualisation des risques et impact sur le rendement.
- TOF : Indicateur de l'occupation des biens et du rendement attendu.
- Délais de jouissance : Attente des premiers dividendes.
- ISR : Investissement responsable pour une performance supérieure.
- Actifs : Diversification des investissements et réduction des risques.
Il est important de prendre en compte ces autres indicateurs en plus du report à nouveau, car ils fournissent des informations complémentaires sur la santé financière, la performance et la rentabilité d'une SCPI.
Le report à nouveau n'est pas le seul indicateur qui démontre le niveau de réserve d'une SCPI. Vous pouvez aussi vous référer à d’autres indicateurs comme par exemple les futures plus-values à la revente. Bien que celles-ci ne soient pas encore distribuées, elles figurent bien dans les réserves latentes des SCPI !
Chez Louve, nos conseillers experts possèdent une connaissance approfondie des indicateurs de performance des SCPI, y compris le report à nouveau (RAN). Ils comprennent l'importance de cet indicateur ainsi que d'autres critères tels que la durée des baux, le nombre de locataires, le TOF, les délais de jouissance, l'ISR et la diversification des actifs !
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