Les essentiels à retenir :
- Pas de “meilleure” stratégie universelle : tout dépend de votre objectif (revenus, fiscalité, patrimoine).
- Versements programmés : investir progressivement “cash”, mais pas disponible sur toutes les SCPI.
- SCPI à crédit : effet de levier intéressant, mais engagement plus fort (taux, durée, mensualités).
- Démembrement : nue-propriété pour optimiser la fiscalité pendant la vie active, usufruit pour viser des revenus (souvent utile en entreprise).
- Mode de détention : direct (souvent le plus flexible), assurance-vie (cadre fiscal mais contraintes/frais), SCI (investir à plusieurs et transmission).
Si vous envisagez d’investir dans des actifs immobiliers de manière régulière, optez pour les versements programmés en SCPI !
Le versement programmé est une solution qui permet à l’épargnant d’accéder aux placements en SCPI tout en choisissant le rythme de ses prélèvements (mensuel, trimestriel ou annuel).
À titre d’exemple, Louve Invest permet de programmer des versements de 200€ à un rythme mensuel ou trimestriel.
Attention, cette option n’est pas possible pour toutes les SCPI.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Il est difficile de faire une comparaison entre ces 2 options d’investissement en SCPI. Il n’y a pas de meilleure solution universelle, car cela dépend de votre objectif d’investissement, de votre situation (imposition, capacité d’emprunt, etc), et du niveau de risque et d'engagement que vous êtes prêt à prendre.
Néanmoins, les taux de crédit élevés font pencher la balance du côté de l'investissement en versements programmés, qui permet de faire de petits investissements "cash" répétés.
Si vous souhaitez étudier de façon plus approfondie les 2 possibilités, d'investir à crédit ou de faire des versements programmés en immobilier, vous pouvez consulter notre article où vous trouverez une infographie de comparaison, ainsi que des simulateurs. Attention, un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Les placements en SCPI peuvent être effectués soit en pleine propriété, soit en démembrement temporaire.
Cette méthode d’investissement permet de séparer la nue propriété (i.e. les murs du bien) de l’usufruit (i.e. les loyers issus de la location du bien) sur une durée fixée par un contrat et située entre 3 et 20 ans.
Dans le cadre de la SCPI, la durée recommandée de démembrement se situe entre 7 et 10 ans. Opter pour des parts en démembrement offre de nombreux atouts, que vous endossiez le rôle de nue-propriétaire ou d’usufruitier.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Le choix d’un investissement en démembrement temporaire via la nue-propriété est intéressant pour un investisseur qui souhaite bénéficier de décotes sur le montant investi.
Si vous optez pour la nue-propriété, nous vous recommandons d’être attentifs à la clé de démembrement (c’est-à-dire le ratio entre nue-propriétaire et usufruitier), la stratégie de revalorisation des parts de la SCPI ou d’autres critères comme les frais de souscription et la dynamique d’acquisition de la société de gestion.
Pour acheter des parts en nue-propriété, la procédure est tout aussi simple : il vous faudra juste préciser votre investissement en nue-propriété lors de la demande de souscription.
Le choix d’un investissement en démembrement temporaire via l’usufruit est intéressant pour l'investisseur qui privilégie le taux de distribution du montant investi.
La souscription en usufruit temporaire permet effectivement de maximiser les performances des revenus locatifs tout en s’assurant un rendement stable et régulier.
L’achat de parts de SCPI en usufruit est aussi intéressant pour les entreprises. Elles peuvent amortir l’achat d’usufruit et ainsi réduire mécaniquement leur imposition sur les loyers perçus.
L’achat en usufruit est en règle générale compliqué, car il implique de trouver un nu-propriétaire.
Avec Louve Invest, vous n’avez plus à vous soucier de ce problème : nous disposons d’une place de marché d’usufruit sans frais et accessible à tous les épargnants !
Deux options sont possibles pour une SCPI démembrée : le démembrement temporaire ou le démembrement viager.
La première option, le démembrement temporaire, sépare la nue-propriété et l’usufruit sur une durée fixe alors que la seconde option, le démembrement viager, offre la possibilité d’étaler ce démembrement jusqu’à la disparition de l’usufruitier.
Ce mécanisme est intéressant dans le cadre d’une transmission de patrimoine au sein d’une même famille. Grâce au démembrement viager de parts de SCPI, l’usufruitier va anticiper sa succession tout en s’assurant des revenus pérennes tout au long de sa vie. À son décès, le nu-propriétaire va bénéficier de la revalorisation des parts et recevoir un héritage plus important.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Si vous souhaitez investir dans des actifs immobiliers indirectement et à plusieurs, vous pouvez tout à fait opter pour un investissement en SCPI via une SCI familiale, qu’il s’agisse d’une Société Civile Immobilière déjà existante ou d’une SCI créée pour l’occasion.
Cette technique d’acquisition dispose de nombreux atouts juridiques et fiscaux. En particulier, acheter des parts de SCPI par le biais d’une SCI familiale peut s’avérer être intéressant dans le cadre d’héritage et de transmission de parts sociales en pleine propriété ou en démembrement.
Par rapport à la fiscalité, l’investissement en SCPI depuis une SCI familiale offre des réductions d’impôt ainsi que la possibilité de procéder à des donations échelonnées grâce à la politique française d'abattement renouvelées tous les 15 ans.
Les SCPI de rendement
Les SCPI offrent aux investisseurs 3 grandes stratégies différentes : la recherche de rendement, la défiscalisation ou la capitalisation.
Lorsque vous privilégiez les rendements immédiats au détriment de la fiscalité ou de la plus-value à terme, choisissez les SCPI de rendement.
L’objectif principal des gestionnaires de ces SCPI n’est autre que la distribution de revenus élevés et réguliers.
Les SCPI pour défiscaliser
Certaines SCPI disposent de caractéristiques particulières, comme par exemple les SCPI dïtes "fiscales".
Elles ont pour but d’apporter des avantages fiscaux aux épargnants les plus imposés.
Ces SCPI fiscales reposent sur un principe simple : elles investissent dans de l’immobilier neuf ou entièrement réhabilité et éligible aux lois défiscalisantes comme les dispositifs Pinel, Denormandie ou encore Malraux.
Cela permet aux associés de la SCPI de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 20% du montant investi.
De telles économies d’impôt cachent néanmoins deux contreparties : des performances plus faibles (avec un taux de distribution plus bas) que les SCPI classiques et une illiquidité des parts accrue, la revente des parts étant régie par la société de gestion.
Chez Louve Invest, nous pensons qu’un investissement ne doit jamais être motivé uniquement par l’avantage fiscal qu’il procure.
L’une des autres options à considérer lors de placements en SCPI est l’investissement dans l’assurance-vie. En effet, les SCPI peuvent tout à fait être choisies comme unités de compte d’un contrat d’assurance-vie !
Si cette pratique offre un avantage fiscal, il existe néanmoins quelques désagréments qui vous pousseront sûrement à privilégier l’investissement en direct : frais de gestion supplémentaires, contraintes imposées par les banques et les assureurs, choix de SCPI très limité, etc.
Retenez donc que l’investissement en direct est souvent bien plus intéressant !
Investir comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution des marchés financiers, immobiliers et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis. Investir s’envisage sur le long terme.
Il n’est pas possible d’investir en SCPI avec un PEA.
Le PEA, ou Plan Epargne Actions, est un produit financier d’épargne qui permet de disposer d’un portefeuille constitué d’actions ou d’obligations tout en bénéficiant d’avantages fiscaux (exonération d’impôts sur les gains notamment, sous condition).
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