Épargne Foncière

Investir SCPI avec Epargne Foncière, c'est investir dans une SCPI de rendement à capital variable, gérée par La Française Real Estate Managers. Elle se positionne principalement sur l’immobilier d’entreprise, avec une dominante bureaux. Son patrimoine est implanté en France et en Europe, avec une forte présence en Île-de-France et dans les métropoles régionales.

La SCPI s’adresse aux investisseurs recherchant une exposition large à l’immobilier tertiaire, à travers un véhicule géré de manière institutionnelle et inscrit dans une logique de détention long terme.

Créée en 1968, la SCPI Epargne Foncière est une vieille demoiselle sur le marché de la Pierre Papier. Elle a été créée en 1968 et a fusionné depuis plusieurs fonds immobiliers, et est aujourd’hui gérée par La Française Real Estate Managers, une société de gestion reconnue pour son expérience dans l’immobilier collectif et institutionnel, qui développe principalement 4 métiers :

• Solutions d'Investissements
• Valeurs Mobilières
• Immobilier
• Financement de l'Économie.

Le groupe La Française gère plus de 155 milliards d'euros d'encours. De plus, elle est présente dans les plus grandes places européennes (Paris, Londres, Milan, Luxembourg, Francfort).

Depuis sa création, la SCPI poursuit une stratégie orientée vers la constitution d’un patrimoine immobilier d’entreprise diversifié, avec une logique de détention de long terme. Initialement centrée sur le territoire français, Épargne Foncière a progressivement élargi son périmètre à certains marchés européens, tout en conservant une gestion prudente et centralisée.

La vision de la SCPI repose sur une large mutualisation des risques, qu’ils soient géographiques, sectoriels ou locatifs, dans une optique de stabilité et de régularité des flux locatifs.

Avec plus de 460 immeubles représentant environ un million de m² et une capitalisation de 5,1 milliards d’euros à fin mars 2025, Épargne Foncière figure parmi les SCPI les plus importantes du marché. Son patrimoine est principalement composé de bureaux (à plus de 60% en valeur vénale), c'est littéralement une SCPI de bureaux, même si elle essaye de progressivement se diversifier vers d’autres typologies d’actifs : commerces (à plus de 20%), logistique, hôtellerie, santé et éducation. Epargne Foncière a atteint une taille critique, c'est pour cela qu'elle mène une stratégie de diversification de son parc en saisissant les meilleures opportunités du marché immobilier.

La répartition géographique reste dominée par l’Île-de-France (plus de 40%), mais les régions et l’étranger (un peu moins de 20%) occupent également une place significative, témoignant d’une volonté de mutualisation du risque locatif à l’échelle européenne.

Au premier trimestre 2025, la SCPI n’a pas procédé à de nouvelles acquisitions, en raison d’un contexte de marché attentiste. Elle a cependant cédé quatre actifs, dans une logique d’arbitrage sélectif visant à adapter progressivement son portefeuille aux exigences locatives et environnementales actuelles.

Cette stratégie repose sur une gestion institutionnelle à grande échelle, qui s’inscrit dans une logique de long terme, avec une attention particulière portée à l’équilibre sectoriel et géographique du portefeuille.

Épargne Foncière s’appuie sur une implantation large, avec un patrimoine réparti entre la France et plusieurs grandes villes européennes. Bien que la SCPI ait intégré différentes typologies d’actifs dans son portefeuille — bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, santé — les bureaux restent de loin prédominants, représentant plus de 60 % du patrimoine à fin T1 2025. La diversification sectorielle reste donc partielle.

La présence de locataires reconnus tels que Castorama, Sony ou Carrefour Market témoigne néanmoins d’une certaine solidité locative, même si celle-ci n’est pas homogène sur l’ensemble du parc. Le taux d'occupation financier (TOF) s’élevait à 86,8 % au 31 mars 2025, traduisant une vacance persistante sur certains immeubles, notamment tertiaires. Quant au rendement, il se situe dans la moyenne du marché, sans avantage concurrentiel marqué.

La SCPI affiche ainsi une structure large et institutionnelle, mais reste confrontée aux défis de valorisation et de remplissage liés à son exposition importante au secteur des bureaux.

En 2024, La Française REM a engagé un plan d’arbitrage d’ampleur, avec la cession de 45 actifs pour un montant cumulé supérieur à 400 millions d’euros. Cette dynamique s’est poursuivie au premier trimestre 2025, avec quatre cessions supplémentaires ciblant principalement des immeubles de bureaux devenus non stratégiques. Aucune nouvelle acquisition n’a été réalisée sur la période, la société de gestion préférant se concentrer sur l’optimisation du patrimoine existant.

Épargne Foncière a été l’une des SCPI les plus touchées par la crise immobilière de 2023-2024, avec un taux d’occupation en repli et une collecte ralentie. Malgré l’ampleur de son parc, elle n’a pas su tirer pleinement parti des opportunités d’arbitrage. C’est dans ce contexte qu’a été décidée, début janvier 2025, une baisse significative de son prix de part : -19,76 %. Cette correction vise à réaligner le prix de souscription avec la réalité du marché. La décote affichée en début d’année, estimée à environ 15 % par rapport à la valeur de reconstitution connue à cette date, pourrait évoluer, mais il est encore trop tôt pour anticiper une revalorisation.

La SCPI s’oriente donc vers une phase de consolidation. La gestion reste concentrée sur la préservation des loyers, l’amélioration progressive de la qualité du portefeuille et l’ajustement prudent de la stratégie locative.

SCPI historique et longtemps plébiscitée pour la solidité de son patrimoine, Épargne Foncière a traversé une période difficile entre 2023 et 2024. Son exposition importante au secteur des bureaux, combinée à une dynamique d’arbitrage tardive, a pesé sur ses performances. En début d’année 2025, la SCPI a dû ajuster son prix de part à la baisse de manière significative, marquant un tournant dans sa trajectoire.

Ce réalignement de prix reflète un effort de correction face aux nouvelles conditions du marché, mais il reste encore incertain quant à ses effets à moyen terme. Si le prix d’achat actuel peut sembler plus attractif qu’auparavant, la décote affichée devra être réévaluée à l’aune de la stabilisation du portefeuille et de l’évolution du taux d’occupation.

Aujourd’hui, Épargne Foncière a une capitalisation importante, mais ne peut plus être qualifié de valeur refuge. Cette SCPI vient d'avouer quelques faiblesses, et elle n'est plus, à ce stade, une SCPI que nous positionnons parmi les plus attractives de notre sélection.

La SCPI Epargne Foncière n'est pas commercialisée par Louve Invest.