Investir SCPI avec Immorente, c'est accéder à l'une des SCPI de rendement les plus anciennes et les mieux capitalisées du marché, gérée par SOFIDY depuis 1988. À fin 2025, la SCPI affiche 4 391 M€ de capitalisation, 994 immeubles en portefeuille et 49 983 associés, ce qui en fait l'une des plus grandes SCPI diversifiées françaises.

Son patrimoine couvre une large palette de typologies (bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie, coliving) et s'étend principalement en France, avec une exposition internationale croissante. En 2025, la SCPI a retrouvé un rythme d'investissement soutenu, avec notamment 63,7 M€ déployés sur le seul quatrième trimestre.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Lancée en 1988, Immorente a été pensée comme une SCPI grand public, permettant d'accéder à un patrimoine diversifié de commerces et d'actifs tertiaires.

Elle est gérée par SOFIDY, la plus grande société de gestion indépendante du marché, qui pilote également Efimmo 1, Sofidy Europe Invest et Sofidynamic.

À fin 2025, la SCPI compte 994 immeubles pour une capitalisation de 4 391 M€, répartis entre 49 983 associés. Elle a longtemps bénéficié d'une politique d'investissement opportuniste, combinant des actifs anciens à fort potentiel de plus-value et des biens plus récents à fort rendement. Le quatrième trimestre 2025 illustre un retour en forme : 7 acquisitions pour 63,7 M€, à un taux de rendement immédiat moyen de 5,68 %, témoignant d'une société de gestion à nouveau en mode offensif.

Une répartition qui évolue vers plus de diversification

Le profil du portefeuille d'Immorente a sensiblement évolué. À fin 2025, les bureaux représentent 35,4 % du patrimoine, une proportion en net recul par rapport aux 50,2 % de fin 2024. Les commerces de centre-ville (22,1 %), les moyennes surfaces de périphérie (16,6 %) et les galeries commerciales (12,9 %) prennent une part croissante. Les autres typologies (hôtels, logistique, coliving, résidences seniors) complètent un portefeuille de plus en plus polyvalent.

Ce rééquilibrage réduit l'exposition aux mutations du marché des bureaux et renforce la part d'actifs à bail sécurisé ou à rendement immédiat plus élevé.

Une couverture géographique centrée sur la France, avec une ouverture internationale assumée

Le portefeuille reste ancré en France à 79,3 %, avec une répartition entre les métropoles françaises (32,4 %), le Grand Paris (24,0 %) et Paris Centre (22,8 %). L'international (20,7 %) se concentre principalement sur les Pays-Bas (8,3 %), l'Allemagne (4,2 %) et le Royaume-Uni (3,2 %).

À fin 2025, Immorente compte 994 immeubles représentant 3 227 unités locatives, un niveau de granularité élevé qui contribue à lisser les risques locatifs.

Une gestion active, plus dynamique qu'elle ne le paraît

Le TOF s'établit à 91,20 % au quatrième trimestre 2025, en légère baisse par rapport au T3 (91,49 %), dans un contexte de libérations ponctuelles sur des bureaux parisiens. La SCPI a néanmoins mené 166 actes de gestion locative en 2025 (49 renouvellements, 117 relocations, 17 nouvelles locations), couvrant plus de 120 000 m². Sur les arbitrages, 28 actifs ont été vendus sur l'année à des prix supérieurs de 8,3 % en moyenne aux valeurs d'expertise, générant 19,5 M€ de plus-values nettes.

Une gestion locative active

En 2025, la SCPI a conduit 166 actes de gestion locative portant sur plus de 120 000 m², avec des renouvellements et relocations dans des villes comme Paris, Lyon, Marseille, Toulouse et Nancy. Le TOF se maintient à 91,20 % au T4 2025, dans un marché des bureaux encore sous pression.

Un arbitrage créateur de valeur

Sur l'ensemble de 2025, 28 actifs ont été vendus à des prix supérieurs de 8,3 % aux valeurs d'expertise, générant 19,5 M€ de plus-values nettes redistribuées en partie aux associés. La SCPI dispose par ailleurs de 10,7 M€ de projets de cession engagés au 31 décembre 2025.

Une liquidité sous surveillance

260 602 parts sont en attente de retrait au 31 décembre 2025, en hausse par rapport à fin 2024. Cette file d'attente reste un point de vigilance, même si la SCPI collecte toujours (13,5 M€ au T4) et génère des flux via ses cessions d'actifs.

Des frais standard dans l'univers des SCPI

Les frais de gestion et de souscription s'inscrivent dans la fourchette habituelle des SCPI à capital variable. Le prix de retrait est fixé à 306 €, soit le prix de souscription (340 €) diminué de la commission de souscription.

Au quatrième trimestre 2025, Immorente a déployé 63,7 M€ en 7 acquisitions en France : les murs d'un EHPAD à Marseille (3 991 m², 11,5 M€, bail commercial de 12 ans), deux hôtels parisiens exploités par le groupe Korner (Hôtel Korner Eiffel et Hôtel Korner Opéra, sur la base de baux de 12 ans ferme), une cellule de coliving à Créteil, un immeuble de bureaux rue de Provence dans le 9e arrondissement de Paris, un actif de coliving rue de Picpus (Paris 12e) et un immeuble mixte place Sadi Carnot à Marseille. Le taux de rendement immédiat moyen de ces acquisitions ressort à 5,68 %.

Sur l'ensemble de 2025, la SCPI a cédé 28 actifs pour 58,5 M€, soit +8,3 % au-dessus des valeurs d'expertise, dégageant 19,5 M€ de plus-values nettes de fiscalité. La distribution 2025 s'établit à 16,34 €/part, dont 1,32 €/part au titre des plus-values réalisées et 0,98 €/part de distribution de prime d'émission.

La file d'attente de retraits s'établit à 260 602 parts au 31 décembre 2025, en hausse par rapport aux 207 895 de fin 2024. L'assemblée générale est prévue le 4 juin 2026, avec le renouvellement de quatre sièges du Conseil de Surveillance à l'ordre du jour.

Une SCPI qui retrouve son dynamisme d'investissement

Après une période de prudence relative, Immorente a démontré en 2025 une capacité à investir de manière sélective et à des taux de rendement attractifs (5,68 % en moyenne sur le T4). Cette reprise du déploiement, combinée à une politique d'arbitrage efficace (+8,3 % vs expertise), repositionne la SCPI dans une dynamique plus proactive. La PGA 2025 de 5,00 % (TD 5,00 %, prix de part stable à 340 €) confirme une distribution prévisible.

Un portefeuille à surveiller sur la liquidité

La principale inconnue à court terme reste la file d'attente de retraits : 260 602 parts au 31 décembre 2025. Il faut également noter que le prix de souscription (340 €) est supérieur à la valeur de reconstitution (324,48 €), ce qui signifie que les nouveaux entrants paient une légère surcote par rapport à la valeur intrinsèque des actifs. Cette situation mérite d'être intégrée dans la décision d'investissement.

Un profil mature, pour une allocation de stabilisation

Immorente reste une SCPI de référence dans l'univers tertiaire diversifié, avec un TRI depuis création de +9,33 % sur 36 ans. Son profil convient à des investisseurs recherchant une exposition large au marché immobilier professionnel, dans une logique de long terme.

Immorente reste une SCPI historique avec un bilan de long terme solide, et son quatrième trimestre 2025 a montré une vraie reprise du dynamisme d'investissement (7 acquisitions, 63,7 M€ déployés à 5,68 % de rendement). Le TRI depuis la création atteint +9,33 % sur 36 ans, ce qui témoigne d'une solidité dans la durée difficile à ignorer.

Il reste deux points d'attention concrets. D'abord, la liquidité : 260 602 parts en attente de retrait à fin 2025, en hausse sur un an, avec des nouvelles souscriptions qui peinent encore à compenser les sorties. Ensuite, la valorisation : le prix de souscription à 340 € est supérieur à la valeur de reconstitution (324,48 €), ce qui représente une surcote pour un nouvel entrant.

Dans ce contexte, des SCPI plus récentes et plus dynamiques comme Transitions Europe peuvent offrir un meilleur couple rendement/risque pour les épargnants qui ont encore un long horizon devant eux. Immorente conserve en revanche une pertinence réelle pour ceux qui y sont déjà investis et souhaitent un positionnement stable sur le long terme.