Immorente

‍Investir SCPI avec Immorente, c’est investir dans l’une des SCPI de rendement les plus anciennes et capitalisées du marché et gérée par SOFIDY, un acteur indépendant reconnu pour sa gestion prudente et son ancrage dans l’immobilier tertiaire.

Longtemps considérée comme une valeur sûre, Immorente repose sur un patrimoine principalement composé de bureaux et de commerces, avec une part résiduelle investie en logistique, santé ou hôtellerie. Elle investit majoritairement en France, avec une ouverture partielle à l’international.

En 2024, Immorente reste l’une des SCPI les plus capitalisées du marché français. Mais dans un contexte immobilier plus exigeant, sa dynamique de gestion semble ralentir, et sa performance s’érode par rapport à d’autres véhicules plus récents et spécialisés.

Lancée en 1988, Immorente a été pensée comme une SCPI grand public, permettant d’accéder à un patrimoine diversifié de commerces et d’actifs tertiaires.

Elle est gérée par SOFIDY, la plus grande société de gestion indépendante du marché, qui gère également Efimmo 1, Sofidy Europe Invest, Sofidynamic.

La SCPI a connu une croissance régulière pendant plus de trois décennies. À fin 2024, elle comptait 1 097 immeubles, pour une capitalisation de 4,4 milliards d’euros, répartie sur plus de 34 000 associés.

Elle a longtemps bénéficié d’une politique d’investissement opportuniste, combinant des actifs anciens à fort potentiel de plus-value, et des biens plus récents à fort rendement.
Mais avec la dégradation du marché tertiaire et la montée en puissance de SCPI concurrentes plus spécialisées, Immorente doit aujourd’hui repenser son positionnement pour conserver son attractivité.

Une répartition axée sur les bureaux et les commerces

Contrairement à ce que son nom pourrait laisser penser, Immorente n'est pas une SCPI spécialisée dans les murs de boutique. À fin 2024, les bureaux représentent désormais la majorité de son patrimoine (50,2 %), contre 42,2 % pour les commerces.
Les autres typologies (logistique, santé, hôtellerie) ne représentent qu’une part marginale.

Ce positionnement met Immorente en première ligne face aux mutations du marché tertiaire, notamment la vacance des bureaux post-Covid. La SCPI continue toutefois d’exploiter son réseau historique d’agences et galeries commerciales.

Une couverture géographique centrée sur la France

Le portefeuille est encore très majoritairement situé en France (plus de 70 %), avec une part significative en Île-de-France et dans les métropoles régionales. Une ouverture internationale existe (Pays-Bas, Allemagne, Espagne), mais elle reste limitée en volume.

À fin 2024, Immorente compte 1 097 immeubles pour 788 800 m², et 1 463 baux actifs, soit un niveau de granularité élevé, qui contribue à lisser les risques locatifs.

Une gestion prudente, peu opportuniste

La SCPI affiche un taux d’occupation financier (TOF) de plus de 90 % à fin 2024, en légère baisse.
Les acquisitions ont ralenti en 2024, dans un contexte où la SCPI a surtout cherché à consolider son patrimoine, céder des actifs vieillissants, et maintenir un niveau de distribution stable.

Immorente conserve un profil prudent, mature et peu dynamique, davantage tourné vers la préservation que vers la croissance. Cela peut convenir à certains profils d’épargnants, mais cela la rend moins compétitive que d’autres SCPI plus spécialisées ou opportunistes.

Un patrimoine étendu et maîtrisé

Immorente est l’une des plus grandes SCPI du marché avec plus de 1 000 immeubles, répartis sur près de 800 000 m², et plus de 1 460 baux actifs.
Sa granularité locative constitue un atout : elle permet d’absorber plus facilement les défauts de paiement ou les vacances temporaires.

Une gestion locative active

En 2024, la SCPI a signé 12 nouveaux baux et renouvelé 14 autres, sur des actifs situés à Paris, Lille, Marseille, Lyon ou encore Berlin.
Le taux d’occupation financier (TOF) est resté stable à plus de 90 %, et le taux de recouvrement des loyers dépasse 95 %, selon le BT T4 2024.

Un arbitrage discret mais régulier

La société de gestion poursuit ses arbitrages avec trois cessions réalisées au T4, dans une logique de renouvellement progressif du parc. Cette stratégie vise à moderniser le portefeuille tout en préservant la capitalisation.

Une liquidité désormais sous pression

À fin 2024, 207 895 parts étaient en attente de retrait, soit environ 1,6 % des parts en circulation. Cela témoigne d’une tension sur la liquidité, que la société de gestion devra surveiller et réguler dans les trimestres à venir.

Une valorisation à surveiller

La valeur de reconstitution est de 331,46 €, pour un prix de souscription maintenu à 340 €, soit une surcote de 2,58 %. Ce niveau reste modéré, mais ne constitue pas un point d’entrée particulièrement attractif pour les nouveaux souscripteurs.

Des frais standard dans l’univers des SCPI

Les frais de gestion et les frais de souscription, sont dans la fourchette haute des SCPI à capital variable.

Une SCPI historique face à une nouvelle réalité du marché

Immorente a longtemps été considérée comme une SCPI “pilier” dans l’univers du rendement, grâce à son important patrimoine et à une gestion prudente. Mais les mutations de l’immobilier tertiaire, la montée du télétravail et l’obsolescence de certains actifs obligent désormais la société de gestion à adapter son positionnement.

Un portefeuille à rééquilibrer

La SCPI affiche une vacance persistante sur plusieurs bureaux en Île-de-France, et un volume de retraits qui traduit une pression croissante sur la liquidité. Cette situation, encore sous contrôle, reste un point de vigilance à court terme.

Dans ce contexte, la société de gestion a engagé plusieurs cessions d’actifs, et continue d'assurer une gestion locative active (renouvellements, relocations), mais le manque de dynamisme dans les acquisitions freine aujourd’hui les perspectives de revalorisation.

Un profil plus patrimonial qu’offensif

Immorente reste une SCPI mature, bien installée, mais peu réactive face aux nouvelles dynamiques du marché immobilier. Son profil peut convenir à des investisseurs recherchant une exposition large au tertiaire français et européen, dans une logique de stabilisation, mais elle n’apparaît plus comme un moteur de performance dans une allocation SCPI.

Immorente reste une SCPI historique, avec plus de 30 ans d'existence, mais elle ne fait plus partie des SCPI les plus recommandées aujourd’hui.
Sa performance s’érode, avec un taux de distribution qui reste en retrait par rapport au marché, une surcote sur sa valeur de reconstitution, et des tensions sur la liquidité confirmées par une file d’attente en fin d’année 2024.

Malgré un patrimoine important et une gestion prudente, Immorente semble peiner à se réinventer, dans un marché en forte mutation.
Des SCPI plus récentes et plus dynamiques comme Transitions Europe peuvent selon nous offrir un meilleur positionnement, notamment pour les épargnants à la recherche de diversification ou d’un couple rendement/risque plus attractif.