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Eurovalys : Tout savoir sur la SCPI de bureaux

Faut-il investir dans la SCPI Eurovalys ? Nos experts vous présentent les avantages et les inconvénients de la SCPI ! 

Eurovalys : Tout savoir sur la SCPI de bureaux
Louve Team

May 6, 2022

Eurovalys : Tout savoir sur la SCPI de bureaux

Eurovalys est une SCPI unique en son genre : son patrimoine n’est constitué que de bureaux en Allemagne. Cette stratégie d’investissement tournée vers l’Europe permet aux associés de bénéficier de la fiscalité allemande, plus avantageuse, et s’adresse donc principalement aux épargnants fortement imposés. 

Depuis 2015, ce modèle de SCPI a fait ses preuves : la SCPI Eurovalys a totalisé une capitalisation de près de 790 millions d’euros et a offert un taux de distribution de 4,74% en 2021. Louve Invest vous propose dans cet article un récapitulatif des avantages et des risques de la SCPI Eurovalys.

Une SCPI de Bureaux solide à forte capitalisation

Eurovalys résumé

Fondée en 2015, Eurovalys est une SCPI de rendement appartenant à Advenis REIM

Reconnue pour son expertise, la société de gestion Advenis REIM a ouvert 3 SCPI (Eurovalys, Elialys et Gamme Renovalys). Elle fait par ailleurs partie des premières sociétés de gestion françaises à avoir identifié le potentiel du marché immobilier allemand.

Il est possible d’acquérir des parts de la SCPI Eurovalys au comptant, à crédit, en démembrement (nue-propriété ou usufruit). Pour en savoir plus, voici notre article sur comment investir en SCPI à crédit

La politique d’investissement de la SCPI est centrée sur l’immobilier de bureaux. Ainsi, plus de 96% de son patrimoine est constitué de bureaux. Pour en savoir plus, découvrez notre article complet sur les SCPI de bureaux

Eurovalys répartition actifs

La SCPI Eurovalys a enregistré une collecte nette de 187 millions d’euros sur l’année 2021, en hausse par rapport à l’année précédente (163 millions d’euros), induisant une hausse de 29% de sa capitalisation qui atteint 789 millions d’euros au 31 décembre 2021. 

Une stratégie mono-produit et 100% allemande

Eurovalys répartition géographique

La SCPI Eurovalys a défini sa stratégie sur l’investissement immobilier de bureaux dans les six principales villes d’Allemagne (Berlin, Hambourg, Munich, Francfort, Stuttgart et Dusseldorf) mais également dans des villes moyennes à croissance démographique positive, comme Cologne, Brême ou Essen. 

Convaincue du potentiel offert par le marché immobilier allemand, la SCPI Eurovalys s’est constitué un patrimoine immobilier autour de :

  • Un emplacement attractif : les investissements sont réalisés principalement dans les villes et régions à fort potentiel économique ;
  • Des bureaux optimisés : les immeubles sont rénovés pour convenir aux besoins des entreprises (consommation énergétique optimale, modulabilité facilitée) ;
  • Des locataires sélectionnés avec attention : les bureaux détenus par la SCPI abritent de nombreux sièges d’entreprises multinationales dans des secteurs d’activité diversifiés (énergie, conseil, retail, transport, santé, etc.) parmi lesquels on peut citer ALDI, ENGIE, Verisure, Alten... 

En définitive, la stratégie de la SCPI Eurovalys repose sur l’exploitation du tissu industriel allemand, l’optimisation des immeubles acquis et leur mise à disposition à des acteurs économiques clés en Europe.

Au 31 décembre 2021, elle détient 30 immeubles. La croissance de l’année 2021 a permis à la SCPI de poursuivre une politique active d’acquisition sur la deuxième partie d’année : trois actifs ont été signés pour un montant total de 77,6 millions d’euros à Munich, Karlsruhe et Würzburg. Cette dynamique d’acquisition devrait se poursuivre en 2022 : plusieurs opportunités sont actuellement sous promesse ou sous exclusivité et devraient se finaliser sur les premiers mois de l’année 2022.

Pour en savoir plus, découvrez notre article sur l’avantage d’investir dans les SCPI européennes

Notre avis sur la SCPI Eurovalys

Eurovalys avantages inconvénients

La SCPI Eurovalys constitue un excellent véhicule pour un investisseur qui souhaite profiter du dynamisme économique de l’Allemagne. Elle figure parmi les meilleures propositions de valeur sur le marché des SCPI de Bureaux grâce à sa fiscalité avantageuse et ses hauts niveaux de taux de rendement et taux d’occupation exceptionnel. Les experts Louve Invest recommandent de posséder ce type de placement dans un portefeuille déjà diversifié. 

L’immobilier allemand, un marché porteur

Le marché allemand, première puissance économique européenne, est un marché sécuritaire, relativement stable et décentralisé. Il s’agit par ailleurs du marché le plus important en termes de transactions immobilières sur les deux dernières années : il s’est échangé entre 60 et 80 milliards d’euros sur le marché immobilier allemand contre 20 à 30 milliards sur le marché immobilier français. Cela indique une meilleure liquidité des biens immobiliers de la SCPI, par rapport au marché français.  La SCPI Eurovalys s’adresse ainsi aux épargnants qui cherchent une régularité de leurs revenus dans la durée. 

Un taux de rendement stable 

La SCPI Eurovalys a délivré un rendement stable d’environ 4,5% net de fiscalité étrangère sur les 6 années qui se sont écoulées depuis sa création.

En 2021, la SCPI est parvenue à offrir un taux de distribution encore intéressant, s’élevant à 4,74%. Pour rappel, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Un taux d’occupation exceptionnel

En misant sur une catégorie d’actifs aussi essentielle que l’immobilier d’entreprise, la SCPI Eurovalys assure une bonne mutualisation du risque de vacance locative. La preuve en est que son taux d’occupation financier s’est maintenu au niveau exceptionnel de 94% en 2021. 

Petit rappel sur le taux d’occupation - C’est l’un des indicateurs de la « performance locative » de la SCPI. Il est défini par le rapport entre la totalité des montants facturés au cours du trimestre et la totalité des montants facturés si l’ensemble des locaux étaient loués (la valeur locative est retenue pour les locaux vacants). Un taux d’occupation est jugé excellent lorsqu’il est au-dessus de 90 %. La SCPI Eurovalys parvient à atteindre de tels chiffres grâce à la longue durée de ses baux commerciaux. Les changements de locataires sont ainsi moins fréquents, ce qui limite considérablement le risque de vacance locative.

Des avantages fiscaux indéniables

Le point fort d’Eurovalys réside indéniablement dans le fait que 100% de son patrimoine est réparti en Allemagne ce qui offre un avantage fiscal incomparable pour les épargnants Eurovalys. 

En effet, lorsque des revenus locatifs sont générés en Allemagne, ils sont imposés en Allemagne et non en France. Investir en SCPI en Allemagne permet donc de voir ses revenus imposés à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825 % et non au barème progressif français.

Pour en savoir plus, découvrez notre article sur la fiscalité des SCPI. Nos experts y présentent de nombreux conseils pour investir malin, même si vous êtes fortement imposé. 

L’avenir de la SCPI Eurovalys 

Si les SCPI de Bureaux ont été fortement impactées par les effets des confinements à répétition, les bons résultats de la SCPI Eurovalys sont le reflet de la bonne santé de l’économie allemande au sortir de la crise du Covid-19.

Avec un taux de vacance moyen de 4,3 % sur les 6 plus grandes villes allemandes, l’immobilier de bureaux n’est pas en reste et il continue d’attirer des capitaux : le volume de transactions sur l’année 2021 sur cette classe d’actifs atteint ainsi 27,5 millions d’euros (+12 % par rapport à 2020). Ce dynamisme sectoriel permet à Eurovalys d’entrer dans l’année 2022 avec de nouveaux objectifs. 

La société de gestion Advenis REIM a notamment défini trois nouveaux leviers de développement pour 2022 : 

  • La digitalisation de processus entre les associés et les distributeurs ;
  • L’accélération de la prise en compte des critères ESG définis dans la charte mise en place en 2020 (qui suppose notamment la labellisation ISR de la SCPI Eurovalys) ;
  • La poursuite de son développement paneuropéen.

Sur sa marketplace, Louve Invest vous propose plus de 50 SCPI approuvées et contrôlées par l’AMF, parmi lesquelles la SCPI Eurovalys. Acheter des parts d’Eurovalys sur Louve Invest est une excellente option pour profiter de nombreux avantages fiscaux offerts par la SCPI et d’un cashback supplémentaire de 2,5 % sur le montant investi. Le parcours se fait entièrement en ligne en quelques clics.

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