Eurovalys

Investir SCPI avec Eurovalys, c'est investir dans une SCPI unique en son genre : son patrimoine est constitué en grande majorité de bureaux et seulement sur un pays, l'Allemagne.

Cette stratégie d’investissement tournée vers cette unique pays européen permet aux associés de bénéficier d'une fiscalité très avantageuse, Eurovalys s’adresse donc principalement aux épargnants fortement imposés.

Les chiffres de rendement de cette SCPI montre une bonne santé, même si elle ne fait pas partie des plus hauts rendements du marché, elle reste très stable et au-dessus de la moyenne de rendement de l'ensemble des SCPI. Depuis 2015, ce modèle de SCPI a fait ses preuves, et nous pouvons être confiants pour son avenir, maintenant qu'elle a retrouvé de la liquidité.

Fondée en 2015, Eurovalys est une SCPI de rendement appartenant à Advenis REIM.

Reconnue pour son expertise, la société de gestion Advenis REIM a ouvert 2 autres SCPI (Elialys et dernièrement Eden) et a la gamme de SCPI fiscales Renovalys. Elle fait par ailleurs partie des premières sociétés de gestion françaises à avoir identifié le potentiel du marché immobilier allemand.

La politique d’investissement de la SCPI est clairement centrée sur l’immobilier de bureaux (c'est clairement une SCPI de bureaux avec plus de 80% de son patrimoine).

Dans un environnement devenu plus favorable, la SCPI Eurovalys affiche une trajectoire positive, avec une collecte brute en augmentation de près de 48 % au quatrième trimestre par rapport au premier trimestre et une capitalisation qui atteint 951 millions € au 31 décembre 2024. La collecte nette, de son côté, est redevenue positive au 31 décembre 2024. Ces résultats permettent d’envisager des perspectives encourageantes pour 2025, à condition que les dynamiques économiques actuelles se maintiennent.

Eurovalys a une stratégie mono-produit et 100% allemande, il s'agit donc d'une SCPI européenne, même si elle est concentrée sur un seul pays européen.

‍La SCPI Eurovalys a défini sa stratégie sur l’investissement immobilier de bureaux dans les six principales villes d’Allemagne (Berlin, Hambourg, Munich, Francfort, Stuttgart et Dusseldorf) mais également dans des villes moyennes à croissance démographique positive, comme Cologne, Brême ou Essen.

Convaincue du potentiel offert par le marché immobilier allemand, la SCPI Eurovalys s’est constitué un patrimoine immobilier autour :

• D'un emplacement attractif : les investissements sont réalisés principalement dans les villes et régions à fort potentiel économique ;
• Des bureaux optimisés : les immeubles sont rénovés pour convenir aux besoins des entreprises (consommation énergétique optimale, modulabilité facilitée) ;
• Des locataires sélectionnés avec attention : les bureaux détenus par la SCPI abritent de nombreux sièges d’entreprises multinationales dans des secteurs d’activité diversifiés (énergie, conseil, retail, transport, santé, etc.) parmi lesquels on peut citer ALDI, ENGIE, Verisure, Alten...

En définitive, la stratégie de la SCPI Eurovalys repose sur l’exploitation du tissu industriel allemand, l’optimisation des immeubles acquis et leur mise à disposition à des acteurs économiques clés en Europe.

À fin décembre 2024, elle détient 36 immeubles, dont deux acquisitions réalisées sur le dernier semestre 2024 : à Schwabach et Osterburg représentant un volume d’investissement total de 10,6 millions €.

L’immobilier allemand, un marché solide

Le marché immobilier allemand, bien qu’évoluant dans un environnement économique en transformation, continue d’afficher une certaine solidité ainsi qu’un attrait persistant. Cette dynamique s'explique en partie par la récente orientation monétaire adoptée par la Banque centrale européenne. En effet, au quatrième trimestre 2024, la BCE a abaissé ses taux directeurs de 0,25 %, dans le but de stimuler l’économie de la zone euro.

Cette décision a eu des répercussions directes sur l’activité immobilière en Allemagne, où le volume des transactions a progressé de 21 % sur l’année, atteignant 34,3 milliards d’euros.

Dans ce contexte plus porteur, la SCPI Eurovalys a elle aussi bénéficié de cette embellie.

Un taux de rendement stable

La SCPI Eurovalys a délivré un rendement stable d’environ 4,5% net de fiscalité étrangère sur les 9 années qui se sont écoulées depuis sa création.

Pour rappel, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Un taux d’occupation exceptionnel

En misant sur une catégorie d’actifs aussi essentielle que l’immobilier d’entreprise, la SCPI Eurovalys assure une bonne mutualisation du risque de vacance locative. La preuve en est que son taux d’occupation financier s’est toujours maintenu sur un niveau exceptionnel, au dessus des 90%.

Petit rappel sur le taux d’occupation - C’est l’un des indicateurs de la « performance locative » de la SCPI. Il est défini par le rapport entre la totalité des montants facturés au cours du trimestre et la totalité des montants facturés si l’ensemble des locaux étaient loués (la valeur locative est retenue pour les locaux vacants). Un taux d’occupation est jugé excellent lorsqu’il est au-dessus de 90 %.

La SCPI Eurovalys parvient à atteindre de tels chiffres grâce à la longue durée de ses baux commerciaux. Les changements de locataires sont ainsi moins fréquents, ce qui limite considérablement le risque de vacance locative.

Des avantages fiscaux indéniables

Le point fort d’Eurovalys réside indéniablement dans son 100% de patrimoine en Allemagne, ce qui offre un avantage fiscal incomparable pour les épargnants Eurovalys.

En effet, lorsque des revenus locatifs sont générés en Allemagne, ils sont imposés en Allemagne et non en France. Investir en SCPI en Allemagne permet donc de voir ses revenus imposés à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825 % et non au barème progressif français. Vous pourrez retrouver tous les détails en consultant la convention de non double imposition entre la France et l’Allemagne.

Pour en savoir plus, découvrez notre article sur la fiscalité des SCPI. Nos experts y présentent de nombreux conseils pour investir malin, même si vous êtes fortement imposé.

Historiquement, les SCPI de bureaux ont été fortement impactées par les effets des confinements à répétition, les bons résultats de la SCPI Eurovalys étaient alors le reflet de la bonne santé de l’économie allemande au sortir de la crise du Covid-19.

L'Allemagne est la première puissance économique Européenne avec un tissu industriel extrêmement puissant. De part sa décentralisation et une organisation dite "fédérale" permettant à chaque Länder d'avoir sa propre importance, l'Allemagne est un terreau idéal pour investir dans la pierre. On ajoutera à cela un très faible chômage structurel et un endettement des ménages sous contrôle. Eurovalys a choisi de se positionner exactement sur ce créneau en investissant dans des bureaux de qualité dans les moyennes villes allemandes.

Depuis, le marché allemand a quelque peu reculé, mais reste tout de même solide et Eurovalys continue d'en bénéficier. Sa collecte brute a enregistré une hausse significative de près de 48 % entre le premier et le quatrième trimestre 2024. En parallèle, la collecte nette est redevenue positive à la fin de l’année. Ces indicateurs laissent présager des perspectives favorables pour 2025, à condition que le climat économique actuel se maintienne.

Du côté de la gestion locative, nous l'avons vu, la SCPI présente un taux d’occupation financier supérieur à 90 %, avec une durée moyenne des baux de 6,09 ans. Ces éléments permettent d’envisager une certaine stabilité des revenus à long terme, même si ceux-ci ne sont pas garantis. L’accent reste mis sur l’asset management, avec pour objectif de maintenir, voire d’accroître, l’attractivité des actifs vis-à-vis des locataires actuels et potentiels.

Parmi les opérations de gestion menées au quatrième trimestre 2024, figurent la relocation de 4 486 m² de surface et le renouvellement de 20 111 m². À noter également la signature d’un bail de dix ans avec l’entreprise suisse Sonova, spécialiste des solutions auditives, portant sur 3 649 m² dans un immeuble situé à Hanovre. Ce contrat représente un loyer annuel potentiel de 581 000 euros et reflète la capacité de la SCPI à attirer des locataires de premier plan.

Par ailleurs, la stratégie de diversification du portefeuille se poursuit activement. Deux actifs de type « light industrial » ont récemment été acquis en Bavière et en Saxe-Anhalt, représentant une superficie totale de 12 500 m². Ces biens sont sécurisés par des baux de 20 ans signés avec des locataires reconnus. Cette opération renforce la visibilité sur les revenus futurs tout en s’inscrivant pleinement dans la stratégie à long terme de la SCPI.

Enfin, des investissements sont régulièrement réalisés pour valoriser les actifs existants et répondre aux exigences environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) des locataires actuels comme futurs.

Eurovalys a récemment baissé son prix de part. Elle est redevenue liquide et a réussi à conserver un niveau de performance acceptable ce qui est encourageant pour la suite. C'est une SCPI qui peut s'inscrire dans un portefeuille européen, à la vue de sa stabilité liée à l'économie et à sa fiscalité avantageuse. 

Il est probable qu’Eurovalys s’inscrive dans la dynamique générale du marché des SCPI, qui évolue vers des stratégies plus opportunistes et diversifiées. Après deux années marquées par des tensions sur le marché immobilier, cette orientation pourrait amener la SCPI à consolider ou ajuster sa politique d’investissement en cohérence avec ces nouvelles tendances. Une stratégie de diversification prouvée par l’acquisition de deux actifs industriels communiquée par la société de gestion en octobre 2024.

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Le parcours se fait entièrement en ligne en quelques clics et vous pourrez bénéficier d’un cashback supplémentaire sur le montant investi.