Pierval Santé

Investir SCPI avec Pierval Santé, c’est investir dans l’une des SCPI de santé les plus connues du marché.

Créée en 2013, Pierval Santé se spécialise dans l’immobilier lié au secteur médical et médico-social :

• des Cliniques Médecine-Chirurgie-Obstétrique, Psychiatriques, de soins de suite, de réadaptation;
• des Maisons médicales;
• des Hébergements pour personnes âgées et handicapées;
• des Bureaux dédiés aux activités de la santé.

Elle a su séduire les investisseurs par sa stratégie ciblée sur des actifs résilients et par une gestion dynamique, qui l’a hissée parmi les SCPI les plus collectées depuis plusieurs années.

SCPI Européenne, Pierval Santé répartit une large partie de son portefeuille hors de France, ce qui permet à ses porteurs de parts de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Pierval Santé a été créée en 2013. C’est une SCPI classique à capital variable. Autrement dit, sa taille est directement liée aux demandes de souscription ou de retrait.

Gérée par Euryale AM (société de gestion créée en 2009) et distribuée par La Française AM, Pierval Santé a été conçue dès l’origine comme une SCPI à capital variable dédiée exclusivement au secteur de la santé, en France comme en Europe.

La SCPI Pierval Santé a plus de 10 ans, elle a donc eu le temps de se constituer un patrimoine immobilier conséquent. Elle l’a progressivement bâti avec 253 immeubles à fin 2024, puis 250 à la fin du 2e trimestre 2025, pour une valeur vénale de 3,2 milliards d’euros à fin 2024, puis 3,3 milliards d’euros à la fin du 2e trimestre 2025.

Ce développement s’est appuyé sur une collecte en forte hausse : plus de 417,5 M€ collectés en 2023, et encore 112 M€ au T3 2024, traduisant l’intérêt constant des investisseurs pour l’immobilier de santé.

Ce positionnement trouve son sens dans les grands enjeux de société : vieillissement de la population, pression sur les systèmes de soins, adaptation des formats immobiliers aux besoins des praticiens et des patients. Pierval Santé s’inscrit ainsi dans une logique d’impact et de stabilité à long terme, avec un portefeuille de plus en plus récent et réparti dans 7 pays européens, pour éviter toute surexposition réglementaire ou économique.

Une répartition des actifs constituant un réel patrimoine « santé »

Pierval Santé a été l’une des SCPI pionnières à se spécialiser exclusivement dans le secteur de la santé. Ce secteur a considérablement gagné en attractivité depuis le démarrage de l’épidémie de coronavirus début 2020, en lien avec la prise de conscience du manque de structures médicales et paramédicales en France. Pierval Santé s’appuie sur un positionnement clair : investir dans des actifs liés aux besoins médicaux, médico-sociaux ou au bien-être, pour répondre à des besoins structurels (vieillissement, transition démographique, pression hospitalière...).

À la différence de la SCPI Primovie (qui a une répartition un tout petit peu plus diversifiée et qui investit également dans le secteur de l’éducation), Pierval Santé ne possède plus un patrimoine à 100% composé d’actifs dans le domaine de la santé. À fin 2024, la SCPI comptait 258 actifs; elle en totalise 250 à la fin du 2e trimestre 2025. La surface gérée s’élevait à plus de 1,15 million de m² à fin 2024. Le patrimoine est réparti en trois grandes familles :

• plus de 70% des actifs détenus concernent de l’immobilier médico-social (EHPAD/Alzheimer, centres d’hébergement, RSS...);
• plus de 20% sont dédiés au secteur sanitaire et soins de ville (clinique, dialyse, cabinets médicaux);
• et pratiquement 9% est investi dans des bureaux ou locaux d’activités liés à d'autres secteurs de la santé.

En 2024, la SCPI a poursuivi ses investissements, avec trois acquisitions majeures :

• Un EHPAD à Matlock (Royaume-Uni), loué à Care Concern Group sur un bail de 30 ans,
• Un EHPAD à Bereguardo (Italie), loué à Codess Sociale sur 18 ans,
• Un EHPAD à Oude Pekela (Pays-Bas), loué à une municipalité.

Elle a aussi livré un nouvel actif à Chessy, en région parisienne (inspiré de l’architecture Art Déco), et cédé trois établissements en Irlande dans une logique d’arbitrage.

La stratégie repose sur une recherche de rendement immédiat, avec des baux longs (WALT moyen de 13,71 ans à la fin du 2e trimestre 2025), des locataires solides, et une orientation vers des actifs neufs ou récents (50 % du portefeuille a moins de 10 ans à fin 2024). À fin 2024, le taux d’occupation financier s’élevait à un peu plus de 96 %, puis à 95,08 % à la fin du 2e trimestre 2025, en baisse par rapport à 2023 où il était proche de 98 %.

Une répartition et diversification géographique intéressante

Autre pilier fondamental de la stratégie : la diversification européenne. 68 % du patrimoine est situé hors de France, ce qui permet de limiter les effets d’exposition réglementaire à un seul pays et d’optimiser la fiscalité pour les associés.

La SCPI est présente dans 7 pays européens (France, Allemagne, Irlande, Italie, Pays-Bas, Portugal, Royaume-Uni) et au Canada. Le recours à des baux sécurisés, des partenaires opérateurs de référence, et la connaissance fine des dynamiques de soins locaux permettent à Pierval Santé de structurer un portefeuille réellement international.

La SCPI Pierval Santé peut être achetée en nue-propriété

Il est possible d’acquérir des parts de la SCPI Pierval Santé au comptant, à crédit, en nue-propriété ou usufruit, mais faisons un focus sur la nue-propriété.

La SCPI Pierval Santé offre les meilleures opportunités en Europe pour les investisseurs qui souhaitent acheter en nue-propriété temporaire grâce aux clés de répartitions attractives et relativement stables : l’achat de la nue-propriété à 10 ans s’élève par exemple à 68% du prix de la part. L’investissement en nue-propriété est très intéressant pour les épargnants fortement fiscalisés qui veulent disposer de revenus dans le futur. N’hésitez pas à regarder aussi notre article sur la fiscalité des SCPI.

Une distribution historiquement qui baisse

Le taux de distribution 2024 s’élève à 4,05 %, en repli par rapport à 2023, mais en ligne avec les ajustements liés à la transformation du portefeuille.

À la fin du 2e trimestre 2025, le TOF est de 95,08 %, la durée résiduelle moyenne des baux de 13,71 ans, et 50 % du portefeuille a moins de 10 ans à fin 2024. Comme toujours, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Un objectif sociétal

La SCPI Pierval Santé est un fond de partage et offre aux épargnants la possibilité de participer au financement de la recherche médicale sur les maladies neurodégénératives en partenariat avec l’ICM (Institut du Cerveau et de la Moëlle Epinière). Pierval Santé reverse ainsi à la fondation ICM une quote-part de la collecte annuelle s’élevant à 0,01%.

De plus, Pierval santé a obtenu en 2023 le label ISR, grâce à la démarche ESG (Environnement, Social et Gouvernance) de sa société de gestion Euryale AM.

Au 2e trimestre 2025, la collecte brute atteint 9,1 M€, tandis que les retraits s’élèvent à 34,4 M€ (soit 1,04% de la capitalisation, vs 2,7% en moyenne selon l’ASPIM). Dans un marché européen en reprise avec des volumes en hausse de 11% sur un an (Savills), les actifs santé restent bien orientés (MSCI). Depuis le 1er juillet, le délai de jouissance ne s’applique plus, permettant aux nouveaux souscripteurs de percevoir un dividende dès le mois suivant.

La gestion active se confirme avec la cession d’un EHPAD à Dublin générant une plus-value nette de 8 M€, appelée à être redistribuée en 2025. La distribution du T2 2025 s’établit à 2,14 €/part, dont 0,28 € issus de cette plus-value. Parallèlement, un refinancement partiel d’un prêt de 2022 auprès de la Caisse d’Épargne Île-de-France a réduit l’encours de dette de 100 M€ à 60 M€.

Le déploiement se renforce en Italie avec 3 nouveaux actifs loués à Codess Sociale, Universis et Sereni Orizzonti via des baux de 21 à 25 ans. La SCPI y totalise désormais 16 établissements pour une valeur vénale d’environ 190 M€. En France, deux habitats partagés pour seniors gérés par Cosima (baux 12 ans fermes) ont été livrés, ainsi qu’une maison médicale pluridisciplinaire au Havre, en cours de commercialisation.

La SCPI réalise en outre sa première acquisition dans Paris intra-muros, au 1 rue Cassette (6e), occupée par un cabinet de kinésithérapie. Montant engagé: un peu plus de 3 M€, pour un rendement acte en main attendu > 6%, dans le cadre d’un sale and leaseback. Cette opération illustre une approche opportuniste et flexible sur des emplacements prime.

Une SCPI solide, mais confrontée à une période d’ajustement

En 2024, Pierval Santé a connu une baisse importante de sa collecte, dans un marché globalement plus attentiste. Cette réduction de collecte s’est accompagnée d’une tension passagère sur la liquidité, avec des parts en attente de retrait à fin décembre, même si leur volume reste faible (0,1 % de la capitalisation, selon le BT T4 2024). La société de gestion a annoncé vouloir corriger cette situation dès 2025, via un rééquilibrage entre collecte, arbitrages et livraisons d’actifs neufs.

Une stratégie assumée de transformation

Le rendement 2024, revu à la baisse à 4,05 %, reflète une phase de transition stratégique. La SCPI a renforcé ses investissements en VEFA, livré de nouveaux actifs (dont Chessy en région parisienne), et entamé un programme de cessions ciblées (notamment en Irlande), afin de rajeunir le portefeuille tout en améliorant sa structure financière.

À fin 2024, 50 % des actifs ont moins de 10 ans, une proportion inédite dans le monde des SCPI, et la durée moyenne des baux s’établit à 13,71 ans à la fin du 2e trimestre 2025, ce qui assure une excellente visibilité sur les revenus futurs. Cette stratégie implique des coûts à court terme, mais elle vise une valeur patrimoniale plus solide dans un contexte de baisse attendue des taux.

2025 : entre consolidation et potentiel de redressement

Pour l’année à venir, la société de gestion prévoit :

• La réduction progressive de l’endettement,
• La poursuite des livraisons en cours,
• Et un retour à un rendement normatif en phase avec la maturité du portefeuille.

Le contexte économique européen reste complexe, mais le secteur de la santé continue d’offrir des fondamentaux solides. Avec une présence dans 8 pays, une gestion active, et un positionnement ISR clair, Pierval Santé conserve un rôle stratégique dans une allocation long terme, à condition de rester sélectif sur le point d’entrée et d’adopter une approche patiente.

Pierval Santé a connu une année 2024 difficile, avec une baisse de son taux de distribution à 4,05 %, contre 5,77 % en 2023. Cette baisse s’explique en grande partie par l’acquisition de nombreux actifs en VEFA, qui ne produisent pas encore de loyers et pèsent temporairement sur la rentabilité.

En parallèle, la SCPI a vu sa collecte ralentir fortement, ce qui a généré un niveau de retraits plus élevé sur le second semestre. Si la situation reste maîtrisée (avec seulement 0,1 % des parts en attente à fin décembre), cela illustre une phase de transition délicate.

Nous ne conseillons pas d’investir dans la SCPI actuellement, du fait de la combinaison d’une performance en recul et d’une liquidité dégradée, même si la stratégie de long terme reste cohérente.

La SCPI conserve de bons fondamentaux et pourrait redevenir attractive à moyen terme, une fois les actifs livrés et les revenus stabilisés. Mais pour l’instant, la prudence reste de mise.