Patrimmo Commerce

Investir en SCPI avec Patrimmo Commerce, c'est investir dans une SCPI de rendement spécialisée dans l'immobilier de commerce et les bureaux en France et en Europe.

Praemia REIM (ex-Primonial REIM) est sa société de gestion, présente dans 7 pays européens et acteur majeur de l'épargne immobilière.

En 2025, Patrimmo Commerce a bouclé son exercice avec un taux de distribution de 3,38 % et une performance globale annuelle (PGA) de -5,71 %, en intégrant la baisse du prix de souscription de 176 € à 160 € au 1er janvier 2026. Le marché secondaire reste très contraint, avec 765 342 parts en attente de retrait au 31 mars 2026, en légère hausse par rapport à fin 2025.

Créée en 2011, Patrimmo Commerce est majoritairement une SCPI de commerces, avec une exposition plus minoritaire aux bureaux et à la logistique. Elle est gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM).

Au 31 mars 2026, le patrimoine se répartit entre la France (France hors région parisienne 47,1 %, Paris 14,2 %, IDF hors Paris 12,9 %) et l'Europe (Belgique 13,8 %, Pays-Bas 5,5 %, Italie 3,9 % après cessions, Allemagne 2,6 %). La répartition typologique est de 86,7 % de commerces, 11,6 % de bureaux et 1,7 % d'activités/logistique.

La capitalisation s'établit à 613,7 millions d'euros, pour 3 835 627 parts en circulation réparties entre 6 155 associés. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 2,84 ans et la durée résiduelle (WALT) de 5,26 ans.

Au cours de l'année 2025 et du T1 2026, la stratégie d'arbitrage a conduit à plusieurs cessions, notamment au T4 2025 : Paris Madeleine (2,94 M€), Anzin (3,90 M€), Gardanne (1,75 M€) et Mâcon (0,49 M€), puis 8 actifs supplémentaires au T1 2026 pour environ 20 M€. Ces opérations s'inscrivent dans la politique de désendettement et d'amélioration de la qualité du portefeuille engagée depuis plusieurs trimestres.

Patrimmo Commerce mène une politique d'investissement axée sur la diversification de son patrimoine immobilier, avec une large dominante commerce et une exposition minoritaire aux bureaux et à la logistique.

Dans le cadre de la gestion des risques, la SCPI vise à ne pas dépasser 10 millions d'euros par investissement.

Depuis 2023, la priorité s'est clairement déplacée vers l'arbitrage : vente des actifs les moins performants, réduction de l'endettement et optimisation du portefeuille. Le taux d'endettement ressort à 24,1 % au 31 mars 2026 (méthode ASPIM), stable par rapport au trimestre précédent, témoignant d'un effort de désendettement soutenu. L'objectif affiché pour 2026 est de poursuivre cette dynamique tout en commercialisant les surfaces vacantes, avec une distribution prévisionnelle de 6,2 € par part (TD prévisionnel de 3,9 %). À noter que le premier trimestre 2026 a versé 1,25 €/part, ce qui ne préjuge pas du niveau annuel selon la société de gestion.

La SCPI reste investie hors de France, avec des actifs en Belgique, Pays-Bas, Italie et Allemagne, sans toutefois se positionner comme une SCPI purement européenne.

Praemia REIM est la société de gestion de Patrimmo Commerce. Agréée par l'AMF, elle est présente dans 7 pays européens et constitue un acteur majeur de l'épargne immobilière.

Créée en 2011, Praemia Real Estate Investment Management (ex-Primonial REIM) a pour métier de créer, structurer, gérer et commercialiser des placements immobiliers collectifs de long terme pour le compte d'investisseurs particuliers et institutionnels.

Praemia REIM gère 46 fonds d'investissement immobilier répartis en France et en zone euro, avec 22 milliards d'euros d'encours sous gestion et plus de 70 000 associés.

Elle propose des solutions d'investissement en immobilier collectif, rendant accessible l'immobilier d'entreprise aux particuliers via la souscription en SCPI et OPCI. Parmi ses réalisations notables : la création de la première SCPI dédiée à l'éducation (Primovie) et de la première SCPI de nue-propriété résidentielle (Patrimmo Croissance).

La société de gestion possède également une expérience établie dans l'exécution de transactions immobilières pour des investisseurs institutionnels, aussi bien français qu'internationaux (compagnies d'assurance, mutuelles, caisses de retraite, fonds de fonds).

Au premier trimestre 2026, Patrimmo Commerce a versé 1,25 € brut par part (dont 1,09 € de revenus locatifs et 0,16 € de revenus financiers), distribué le 30 avril 2026. Ce niveau, inférieur aux 2,02 € du T4 2025, ne préjuge pas du niveau de la distribution annuelle selon la société de gestion.

Le fait marquant du trimestre est la mise en oeuvre concrète du fonds de remboursement (7 M€). Une première vague de courriers a été adressée fin février aux associés éligibles, ceux-ci étant inscrits depuis plus de 12 mois sur le registre. Le prix de retrait via ce fonds est fixé à 115 € par part (90 % de la valeur de réalisation), dans la limite de 300 parts par associé et par an. Les demandes reçues dépassaient 1 million d'euros fin mars et les premiers remboursements sont intervenus fin avril. La trésorerie directe s'établit à 11,2 M€ à fin mars. Malgré ce mécanisme, les parts en attente de retrait continuent de progresser à 765 342 (vs 752 857 à fin 2025).

Côté patrimoine, 8 actifs ont été cédés pour environ 20 M€ : 6 actifs commerciaux italiens (via le fonds Italy Retail Fund) et deux actifs détenus via la SCI PR2 à Woippy (57) et Brétigny-sur-Orge (91), cédés en mars 2026. La part de l'Italie dans le patrimoine passe de 7,3 % à 3,9 %. Le portefeuille compte désormais 193 actifs pour 194 136 m².

L'activité locative est nettement déficitaire : 7 nouveaux baux (975 m², 201 k€) contre 14 libérations (1 820 m², 502 k€). Le TOF ressort à 91,0 % avec un taux de recouvrement de 91 %. Les loyers quittancés sur le trimestre s'élèvent à 6,16 M€. À noter, la part de Tigros dans les loyers est passée de 5,7 % à 2,5 % entre le T4 2025 et le T1 2026.

Le Taux d'Occupation Financier (TOF) exprime la part des loyers, indemnités d'occupation facturées et indemnités compensatrices de loyers dans l'ensemble des loyers facturables. Au T1 2026, le TOF de Patrimmo Commerce s'établit à 91,0 %, stable par rapport au T4 2025. Le niveau de vacance (9 %) reste à surveiller dans un marché des commerces encore sous pression.

Il faut garder présent à l'esprit qu'investir dans une SCPI a comme sous-jacent un parc immobilier dont l'évolution de la valeur dépend du marché immobilier et de la conjoncture économique. Le rendement et le capital ne sont pas garantis.

Patrimmo Commerce cumule un rendement modeste (TD 3,38 % en 2025), une valeur de part en baisse sensible (prix de souscription 160 €, valeur de réalisation 126,90 €, valeur de reconstitution 151,36 €), une liquidité sous forte tension avec 765 342 parts en attente de retrait et une trésorerie directe de 11,2 M€. La surcote du prix de souscription par rapport à la valeur de réalisation reste un point de vigilance majeur pour tout investisseur entrant.

Pour 2026, la société de gestion projette une distribution de 6,2 € par part (TD prévisionnel de 3,9 % au prix de 160 €). La priorité reste le désendettement, la commercialisation des surfaces vacantes et la poursuite des arbitrages.

Le TRI peine à convaincre : le TRI sur 5 ans (2021-2025) ressort à -2,06 % et le TRI sur 10 ans (2016-2025) à +1,90 %. Ces chiffres illustrent la difficulté de la SCPI à offrir une rentabilité globale satisfaisante sur le moyen terme, en lien avec les baisses successives de la valeur de part et la pression locative persistante. La WALB de 2,84 ans est courte et expose le portefeuille à des renégociations dans un environnement commercial fragile.

Cette SCPI n'est pas commercialisée chez Louve Invest. Nous partageons néanmoins notre analyse à titre informatif.

Patrimmo Commerce est l'une des premières SCPI lancées par le groupe Primonial. Son déclin a débuté en 2018 avec l'accélération de l'e-commerce, puis s'est accentué en 2020 avec le COVID. Le mouvement de décollecte qui a suivi n'a jamais vraiment été endigué.

La PGA 2025 ressort à -5,71 % et le tableau reste difficile : 765 342 parts en attente de retrait au 31 mars 2026, prix de souscription à 160 € contre une valeur de réalisation à 126,90 €, et un TRI 5 ans à -2,06 %. La surcote persiste malgré les baisses successives. La distribution T1 2026 de 1,25 € est également en recul par rapport aux trimestres précédents.

Les efforts de désendettement et les cessions à des prix corrects sont réels, et le fonds de remboursement apporte une première réponse aux porteurs souhaitant sortir. Mais ces mesures restent insuffisantes pour absorber une file d'attente de cette ampleur à court terme.

Louve Invest propose des alternatives sur le segment des commerces. Si vous souhaitez explorer les SCPI de commerces ou d'autres typologies d'actifs, nos experts sont disponibles pour vous accompagner.