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Avis Coeur de Régions

Que vaut la SCPI Coeur de Régions, l’une des rares à proposer un taux de plus de 6 % ? Voici l’avis de nos experts.

Avis Coeur de Régions
Louve Team

May 3, 2022

Avis Coeur de Régions

La SCPI Coeur de Régions fait partie du podium de notre classement 2021 des SCPI. Elle se positionne à la 3ème place avec un taux de rendement exceptionnel s’élevant à 6,43%. Sa stratégie d’investissement diversifiée repose sur une sélection stricte et opportuniste des actifs. Cette SCPI de la société de gestion Sogenial propose un équilibre intéressant entre taux de rendement attractif et risque sécurisé. Vous souhaitez en savoir plus sur la SCPI Coeur de Régions ? Nos experts Louve Invest ont sélectionné pour vous toutes les données clés de cette SCPI pour vous donner un aperçu général. 

Une SCPI régionale à stratégie opportuniste

Présentation de la SCPI Coeur de Régions

Créée en 2018, la SCPI Cœur de Régions est une SCPI de rendement à capital variable diversifiée. Elle est gérée par la société de gestion Sogenial, une société de gestion de portefeuilles indépendante agréée depuis 2012. La SCPI profite d’une sélection d’actifs de bureaux, d’activité et des locaux commerciaux situés exclusivement en France.  Son objectif est de se concentrer sur les zones les plus dynamiques tout en préférant les baux sécurisés sur de longues durées. L’année 2021 s’est clôturée avec une collecte de capitaux nette de plus de 46M € et la capitalisation de Coeur de Régions s’élève désormais à plus 75M €.

Taux d’occupation

Au 31 décembre 2021, la SCPI Cœur de Régions affiche un taux d’occupation financier (T.O.F) de 92,1%. Ce taux est un des indicateurs de la « performance locative » de la SCPI. Il est  défini par le rapport entre la totalité des montants facturés au cours du trimestre et la totalité des montants facturés si l’ensemble des locaux étaient loués (la valeur locative est retenue pour les locaux vacants). Au trimestre précédent, le T.O.F était de 95,2%. Bien qu’en légère baisse, il reste au-dessus de 90%. 

Le taux d’occupation physique (T.O.P) donné par la société est relativement élevé : 94%. Ce taux correspond au rapport entre la surface totale louée au cours du trimestre et la surface totale des immeubles détenus par la SCPI Cœur de Régions. Au trimestre précédent, il était de 95,6%. Là encore, le taux est en légère baisse, mais il n’y a pas d’inquiétudes particulières à avoir. De plus, il est nécessaire de rappeler que les modalités de calcul du T.O.P, spécifiques à chaque société de gestion, ne permettent pas la comparaison des SCPI. 

Ces deux indicateurs sont présentés dans les Bulletins Trimestriels et dans le Rapport Annuel de la SCPI ainsi que leur évolution d’une période à l’autre. C’est intéressant de suivre ces indicateurs pour connaître la performance historique et actuelle de la SCPI. Pour Coeur de Régions, les taux sont en légère baisse mais restent élevés. 

Evolution du patrimoine de Coeur de Régions

Sa stratégie s’appuie toujours sur une répartition majoritairement régionale (71%). Elle détient un patrimoine bien mutualisé et des locataires de 1er rang comme Pôle Emploi, Crédit Mutuel ou encore Séphora du groupe LVMH. 

Cette SCPI s’appuie sur une répartition sectorielle diversifiée. Son patrimoine regroupe ainsi en décembre 2021, 60% de bureaux, 18% de commerce et 22% d’activités.

A titre de comparaison, au trimestre précédent, le patrimoine de la SCPI reposait à 48,4% sur des bureaux, 27,4% sur des locaux d’activités et 24,2% sur des commerces.

Les avantages de la SCPI Cœur de Régions

Une stratégie régionale cohérente

La stratégie d’investissement de la SCPI Cœur de Régions consiste à investir de manière opportuniste dans les différentes régions françaises. Ce sont les actifs immobiliers présentant un objectif de rendement stabilisé et un fort potentiel de valorisation sur le long terme qui sont privilégiés. Cette stratégie d’investir en région se justifie notamment par la diversification possible et l’important panel d’opportunités lié à un marché en plein essor.

Le choix de se concentrer sur des biens bon marché de petite et moyenne taille constitue un avantage concurrentiel considérable. En effet, avec ce type de bien, la SCPI Coeur de Régions profite d’une certaine stabilité des prix immobilier, et peu de SCPI se concentrent sur ces biens actuellement.

Un taux de distribution croissant

Depuis sa création en 2018, la SCPI Cœur de Régions a offert à ses associés une rentabilité très élevée et qui plus est croissante. Cette rentabilité est rendue visible par le taux de distribution. En effet, il permet de définir la portion de dividende que verse la SCPI par rapport aux bénéfices. Au 31 décembre 2021, le taux de distribution est de 6,43% ce qui est exceptionnel.

La possibilité d’investir en nue-propriété

Il est possible d’acquérir des parts de la SCPI Cœur de Régions au comptant, à crédit et en démembrement (nue-propriété ou usufruit). Cette SCPI offre d’excellentes opportunités en France pour les investisseurs qui souhaitent acheter en nue-propriété temporaire car les clés de démembrement sont attractives. L’investissement en nue-propriété est très intéressant pour les épargnants fortement fiscalisés qui veulent disposer de revenus dans le futur. Voici le TRI proposé par la SCPI Coeur de Régions en prenant compte des frais de souscription :

Une bonne résilience à la crise sanitaire       

La crise sanitaire a considérablement modifié la dynamique du secteur de l’immobilier (confinement, télétravail, vacances reportées). Les SCPI de bureaux ont par conséquent été particulièrement impactées par les effets des confinements à répétition. Malgré cette crise, la SCPI Cœur de Régions présente une hausse de son taux de rendement. Elle a aussi réussi à maintenir un taux d’occupation élevé.

Des baux de longue durée

Grâce à sa stratégie d’investissement diversifié, la SCPI Cœur de Régions peut investir dans les zones les plus dynamiques et signer des baux de durées assez longue avec des locataires solides. Cela permet à terme de sécuriser les loyers et de limiter le risque de turn-over.

 

Les inconvénients de la SCPI Cœur de Régions

Le risque de perte de valeur

Bien que l’acquisition se concentre de plus en plus sur des actifs de taille réduite, le risque unitaire de chaque actif reste présent. La stratégie d’investissement de la SCPI Cœur de Régions présente évidemment un risque de perte en capital, mais aussi un risque immobilier lié à la variation des marchés.

Plus généralement, tout investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital en cas de baisse du prix de la part de la SCPI. 

Des frais un peu élevés

La SCPI Cœur de Régions prélève des frais de gestion de 12% sur les loyers encaissés, soit un taux légèrement supérieur à la moyenne du marché qui se situe à 11% mais les rendements apparaissent net de frais de gestion donc c’est intéressant pour comprendre le modèle de rémunération de la SCPI mais ce n’est pas pertinent de le comparer avec les autres frais de gestion des SCPI. 

Les frais de souscription de la SCPI Coeur de Régions sont également de 12% et se situent dans la fourchette haute de la moyenne du marché. Cette dernière oscille généralement entre 7 % et 12 % du montant du capital investi. En fonction de la durée de détention des parts de SCPI, ces frais de souscription sont amortis. Ainsi, on suggère un horizon d’investissement d’au moins 7 ans. 

Investir dans la SCPI Vendôme Régions avec Louve Invest

Retrouvez la SCPI Coeur de Régions parmi le catalogue de SCPI proposé par Louve ! Grâce à la marketplace Louve Invest, il est possible d’acheter des parts de la SCPI Cœur de Régions en ligne en seulement quelques clics. Le ticket d’entrée est relativement accessible en comparaison avec les autres SCPI de rendement : le montant minimum de souscription s’élève à 2 594,00€ moyennant un prix de part à 648,5 € et un minimum de souscription fixé à 4 parts pour tout nouvel associé. Celles-ci portent jouissance le 1er jour du quatrième mois suivant la souscription.

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