Investir en SCPI comporte des risques, consultez les avant d'investir.
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Quel que soit votre profil, investir en SCPI doit être un investissement judicieusement étudié pour l’adapter à votre situation personnelle et fiscale.
Notons dans un premier temps que la fiscalité ne doit pas être une fin ni l’objectif seul d’un investissement SCPI (sauf cas particulier des SCPI fiscales).
Investir doit d’abord être une action de conviction qui peut ensuite être « optimisée » afin de ne pas souffrir injustement d’une fiscalité inadaptée. Tout impôt payé implique que l’on a, dans un premier temps, gagné de l’argent.
L'imposition sur les revenus des SCPI est la même que sur les revenus immobiliers classiques. On retrouve 2 régimes d'impositions en fonction des dividendes que vous touchez :
Si vous ne touchez pas de revenus fonciers ou en dessous d'un certain seuil, vous pouvez choisir le micro-foncier et ainsi bénéficier d'un abattement de 30 %.
Les SCPI qui choisissent d’investir leur patrimoine immobilier dans des pays supportant une fiscalité moins importante que la France sur les revenus fonciers comme l’Allemagne sont une solution de choix pour nos épargnants fortement fiscalisés.
En fonction du pays dans lequel la SCPI investit, il faudra procéder à sa déclaration fiscale différemment, soit par la méthode du crédit d’impôt (Allemagne, Espagne, Italie), soit par la méthode du taux effectif (Belgique, Portugal, Finlande, Irlande et aux Pays-Bas).
Par exemple, dans le cas de l’Allemagne, le taux d’imposition local retenu est de 15,825 %. Donc, afin d’éviter une double imposition, les revenus issus des SCPI européennes seront soumis à l’IR français et bénéficieront d’un crédit d’impôt, ce qui a un effet de neutralisation fiscale très efficace pour l’épargnant.
Quel que soit le pays dans lequel la SCPI investit, sa fiscalité avantageuse se retrouve dans celle de l’investisseur, moyennant tout de même des déclarations fiscales qui peuvent être un peu fastidieuses.
Lorsque l'on a une tranche d'imposition à 30 % au minimum, la différence entre une SCPI européenne et une SCPI française au même rendement se fait vite ressentir, par exemple entre Primopierre et Eurovalys.
Les investisseurs ne cherchant pas de revenus à court terme, mais visant plutôt la constitution d’un patrimoine long terme, peuvent choisir les SCPI de capitalisation qui ne distribuent pas les loyers, mais les investissent systématiquement dans le portefeuille.
Cela veut dire que tant que l’on ne revend pas les parts, on ne paie pas d’impôt sur la plus-value. Ensuite, cette imposition sera décroissante avec la durée de détention, 6 % d’abattement par an à partir de la 6ᵉ année. L’investisseur bénéficie ainsi d’un abattement total après 22 ans de détention.
Les cotisations sociales bénéficient également d’un abattement annuel et d’une exonération complète après 30 ans de détention.
Il y a donc un vrai intérêt à garder les parts de SCPI de capitalisation pendant de longues durées.
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété de l'usufruit des parts de SCPI pour une durée déterminée. C'est une solution dont les épargnants à forte fiscalité sont friands, et cela, pour 3 raisons :
Une solution que beaucoup d’épargnants choisissent aussi est la construction d’une SCI (Société Civile Immobilière) pour l’achat des parts de SCPI.
Lorsque l’on crée une SCI elle peut être imposée à l’IS ou à l’IR. Ainsi, lorsque notre Taux d’Imposition Marginal (TMI) personnel est très important, il est intéressant de placer les parts dans une SCI à l’IS.
Attention, tout de même, à la fiscalité lors de la revente des parts de la SCI.
Lorsque l’objectif est la transmission du patrimoine, les SCI à l’IR sont parfois plus adaptées.
Comme pour tout produit financier, avant d’investir, il faut toujours vérifier un certain nombre de critères afin de vérifier si le support est adapté à votre situation et le rendement de la SCPI n’est pas le seul critère à prendre en compte.
N'hésitez pas à faire appel à nos conseilleurs Louve Invest, qui sauront vous donner les meilleures pistes pour minimiser votre imposition en fonction de vos objectifs d'investissement.
Investir en SCPI nécessite de connaître leur fiscalité.
Les investisseurs en SCPI sont assujettis :
- à l’impôt sur les revenus fonciers pour les loyers qu’ils perçoivent,
- à l'impôt sur les plus-values immobilières lorsqu'ils réalisent une plus-value au moment de la revente.
Les revenus fonciers sont soumis au régime micro-foncier (si éligibilité) ou au régime réel (TMI) selon s’ils excèdent 15 000 euros ou non, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Les plus-values issues de la revente des parts sont soumises à l’impôt sur les plus-values des particuliers (19 % de prélèvement forfaitaire + 17,2 % de prélèvements sociaux) avec abattement selon la durée de détention.
Il existe plusieurs mécanismes d’optimisation fiscale en SCPI : les SCPI fiscales (dont les SCPI Pinel), les SCPI européennes (exemption de prélèvements sociaux), les SCPI de capitalisation, les SCPI en démembrement…
Attention toutefois de ne pas choisir un investissement uniquement pour son potentiel de défiscalisation. Les montages financiers doivent venir en renfort de votre rentabilité, pas à son détriment.
Qui dit investissement, dit imposition. Pour déclarer ses revenus issus d’un placement dans une SCPI française, il faut remplir la déclaration d’impôt n°2044 sur les revenus fonciers.
Pour ce faire, les sociétés de gestion communiquent les montants à déclarer aux associés qui n’ont qu’à recopier ces données dans les cases correspondantes tout en veillant à bien retirer les potentiels intérêts d’emprunt du revenu imposable en cas d’investissement en SCPI à crédit.
Attention, s’il s’agit d’un placement dans une SCPI européenne, il faut remplir la déclaration n°2047 sur les revenus étrangers qui seront alors sujets à une retenue à la source.
Les loyers perçus par les associés des SCPI sont soumis à deux régimes d’imposition : soit le régime micro-foncier, soit le régime réel.
L’option pour le régime micro-foncier est soumise à trois conditions : les revenus fonciers sont issus d’une location nue par ailleurs, le montant des loyers bruts n’excède pas 15 000€ par an et les parts de SCPI ne proviennent pas de SCPI dites fiscales (comme les SCPI Malraux ou Pinel).
Si ces conditions sont réunies, vous bénéficierez d’un avantage fiscal non négligeable qui consiste en un abattement de 30%. A noter que les investisseurs qui ne perçoivent que des revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime micro-foncier.
Les SCPI font partie des investissements immobiliers à proprement parler : leurs parts doivent donc être déclarées au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Le montant à déclarer par part est fourni annuellement par la société de gestion de la SCPI, et doit ainsi figurer sur votre déclaration IFU (Imprimé fiscal unique).
Les montants déclarés diffèrent selon la nature de la SCPI en question. S’il s’agit d’une SCPI à capital variable, la valeur IFI est la valeur de retrait pondérée au pourcentage de biens immobiliers. Pour ce qui est de la SCPI à capital fixe, la valeur IFI correspond au dernier prix d’exécution connu au 1er janvier si elle dispose d’un marché secondaire actif et au ratio immobilier multiplié par la valeur de réalisation le cas échéant.
Les investissements en SCPI rentrent dans l'actif successoral au moment du décès.
Vos héritiers bénéficieront des sommes investies au même titre qu'un bien immobilier en direct, un compte bancaire ou bien un livret bancaire. Le partage de l'actif successoral se fera en fonction des héritiers réservataires et du conjoint survivant.
Nos conseillers certifiés AMF sont là pour vous accompagner.
