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Fiscalité des SCPI, investissez malin même si vous êtes fortement imposé

Mis à jour le :
5/10/2021

Quel que soit votre profil, investir en SCPI doit être un investissement judicieusement étudié pour l’adapter à votre situation personnelle et fiscale. 

Notons dans un premier temps que la fiscalité ne doit pas être une fin ni l’objectif seul d’un investissement SCPI (sauf cas particulier des SCPI fiscales). 

Investir doit d’abord être une action de conviction qui peut ensuite être « optimisée » afin de ne pas souffrir injustement d’une fiscalité inadaptée. Tout impôt payé implique que l’on a, dans un premier temps, gagné de l’argent.

Les SCPI investies en Europe

Les SCPI qui choisissent d’investir leur patrimoine immobilier dans des pays supportant une fiscalité moins importante que la France sur les revenus fonciers comme l’Allemagne sont une solution de choix pour nos épargnants fortement fiscalisés.

En fonction du pays dans lequel la SCPI investit, il faudra procéder à sa déclaration fiscale différemment, soit par la méthode du crédit d’impôt (Allemagne, Espagne, Italie ), soit par la méthode du taux effectif (Belgique, Portugal, Finlande, Irlande et aux Pays-Bas). 

Par exemple, dans le cas de l’Allemagne, le taux d’imposition local retenu est de 15,825 %. Donc, afin d’éviter une double imposition, les revenus issus des SCPI européennes seront soumis à l’IR français et bénéficieront d’un crédit d’impôt, ce qui a un effet de neutralisation fiscale très efficace pour l’épargnant.

Quel que soit le pays dans lequel la SCPI investit, sa fiscalité avantageuse se retrouve dans celle de l’investisseur moyennant tout de même des déclarations fiscales qui peuvent être un peu fastidieuses.

Les SCPI de capitalisation

Les investisseurs ne cherchant pas de revenus à court terme mais visant plutôt la constitution d’un patrimoine long terme peuvent choisir les SCPI de capitalisation qui ne distribuent pas les loyers mais les investissent systématiquement dans le portefeuille. 

Cela veut dire que tant que l’on ne revend pas les parts on ne paie pas d’impôt sur la plus-value. Ensuite, cette imposition sera décroissante avec la durée de détention, 6% d’abattement par an à partir de la 6ème année. L’investisseur bénéficie ainsi d’un abattement total après 22 ans de détention.

Les cotisations sociales bénéficient également d’un abattement annuel et d’une exonération complète de après 30 ans de détention.

Il y a donc un vrai intérêt à garder les parts de SCPI de capitalisation pendant de longues durées.

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Le démembrement

Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété de l'usufruit des parts de SCPI pour une durée déterminée. C'est une solution dont les épargnants à forte fiscalité sont friands et cela pour deux raisons :

  • La nue-propriété de SCPI n'entre pas dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
  • La nue propriété n’est par définition pas éligible aux loyers versés par la SCPI (en échange d’une décote sur le prix d’achat des parts). Pour les investisseurs ayant un fort taux marginal d'imposition et n’ayant pas besoin de revenus supplémentaires à court terme c’est donc une bonne option. Par ailleurs, la reconstitution de la pleine propriété ne génère aucune fiscalité. Autrement dit, une part achetée à 80% de son prix pourra être revendue à 100% de sa valeur au terme du démembrement sans aucun impôt sur la plus value de 20% réalisée sur l’investissement.

Acheter à travers un véhicule adapté

Une solution que beaucoup d’épargnants choisissent aussi est la construction d’une SCI (Société civile immobilière) pour l’achat des parts de SCPI. Lorsque l’on crée une SCI elle peut être imposée à l’IS ou à l’IR. Ainsi lorsque notre taux d’imposition marginal personnel est très important, il est intéressant de placer les parts dans une SCI à l’IS. 

Attention tout de même à la fiscalité lors de la revente des parts de la SCI.

Lorsque l’objectif est la transmission du patrimoine, les SCI à l’IR sont parfois plus adaptées.

Comme pour tout produit financier, avant d’investir il faut toujours vérifier un certain nombre de critères afin de vérifier si le support est adapté à votre situation et le rendement de la SCPI n’est pas le seul critère à prendre en compte.

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En profiter
Investir en SCPI présente des risques, notamment de perte en capital (si l'immobilier baisse, vos biens peuvent voir leur valeur baisser), et de liquidité (la durée pour revendre vos parts peut être élevée selon les conditions de marché). Enfin, les revenus sont non garantis. Étant basés le plus souvent sur des loyers, ceux-ci peuvent varier dans le temps, ainsi que les charges des biens immobiliers.