SCPI Kyaneos Pierre

Kyaneos Pierre est une SCPI résidentielle à capital variable. Elle achète des immeubles anciens décotés, les rénove, puis loue les logements à des particuliers. Accéder aux SCPI qui investissent ainsi dans le logement reste rare.

En 2025, la performance globale annuelle (PGA) atteint 5,25 %. Elle cumule un taux de distribution de 4,35 % et une hausse du prix de part de 222 € à 224 €.

La valeur de reconstitution est de 225,26 €. Le prix de souscription de 224 € se situe donc 0,56 % sous cette valeur.

Kyaneos Pierre a été créée en 2018. Tout son patrimoine est en France, surtout dans des villes moyennes dont la population augmente.

Kyaneos Asset Management gère la SCPI. Elle appartient à un groupe de trois sociétés. Kyaneos Gestion s'occupe de la gestion locative. Une troisième société assure le dépannage et la maintenance. Le groupe compte 85 personnes pour plus de 5 000 logements.

Le prix de part valait 1 060 € en 2020, 1 080 € en 2021 et 1 100 € en juillet 2023. Il a été divisé par cinq en avril 2024, à 220 €. Il est ensuite passé à 222 €, puis à 224 € au troisième trimestre 2025. Il n'a pas bougé depuis. La valeur de réalisation est de 187,10 € par part. La liquidité SCPI est bonne.

Le taux de distribution est passé de 5,94 % en 2021 à 5,37 % en 2022, puis 4,96 % en 2024 et 4,35 % en 2025.

Au 30 juin 2026, la capitalisation atteint 453 M€, pour 11 091 associés. Elle était de 440,4 M€ fin 2025 et de 260 M€ fin 2022.

Kyaneos Pierre achète surtout des immeubles très abîmés. Ce sont ceux qui coûtent le moins cher et qui prennent le plus de valeur après travaux. Ils se trouvent dans des villes moyennes, où la rentabilité locative est plus élevée qu'à Paris ou Lyon.

La rénovation est gérée en interne, avec des maîtres d'œuvre régionaux. Chaque chantier comprend un volet énergétique, souvent avec des pompes à chaleur. Environ 1 000 logements sont rénovés chaque année.

Kyaneos privilégie désormais les bâtiments déjà à usage d'habitation depuis au moins 2 ans. Seuls les travaux sur ces bâtiments sont déductibles fiscalement. Transformer un ancien hôtel ou un commerce en logements ne donne pas droit à cette déduction.

De plus en plus de mairies contactent Kyaneos pour reprendre des immeubles dégradés, parfois sous arrêté de péril. Ces immeubles s'achètent à prix attractif, avec une plus-value latente une fois rénovés.

Au 30 juin 2026, le parc compte 658 immeubles, soit 5 085 lots et 298 176 m² dans 38 départements. L'Occitanie pèse 28 % et la région PACA 17 %. Le résidentiel représente 90,4 % du patrimoine. Les 9,6 % restants sont des commerces et des bureaux.

Comment fonctionne l'avantage fiscal ?

En immobilier résidentiel, les travaux de rénovation se déduisent des revenus fonciers. Kyaneos Pierre applique ce principe à grande échelle. En 2025, la SCPI a réalisé plus de 20 M€ de travaux. C'est à peu près le montant des dividendes versés la même année.

Pour un associé soumis à l'impôt sur le revenu, l'écart est net. En 2025, il a touché 9,66 € de dividende par part. Il n'a déclaré que 0,93 € de revenu foncier net par part. Soit environ 10 fois moins.

La déclaration se fait comme pour toute SCPI investie en France. L'IFU donne quatre montants à reporter :

• les revenus fonciers
• les charges déductibles
• les intérêts d'emprunt
• le revenu foncier net

Chez Kyaneos Pierre, les travaux entrent dans les charges déductibles. Ces charges sont presque aussi élevées que les revenus. Le revenu foncier net reste donc proche de zéro. Les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés ne sont pas concernées.

Le revenu foncier déclaré peut aussi devenir négatif. Il crée alors un déficit foncier, réservé aux personnes physiques au régime réel. Ce déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Pour l'IFI, Kyaneos Pierre suit la règle des SCPI investies en France. Les parts détenues en pleine propriété y sont soumises. Celles détenues en nue-propriété ne le sont pas.

Attention, cette optimisation varie d'une année à l'autre. Elle dépend du volume d'acquisitions, donc de la collecte. Sans collecte en 2025, seuls les travaux d'entretien auraient compté. Selon Kyaneos, la part non imposée du dividende serait alors tombée à 40 ou 50 %. La société de gestion vise 90 à 100 % du dividende net de fiscalité. Cet objectif n'est pas garanti.

Pourquoi les travaux ne réduisent pas le dividende ?

Les gros travaux ne sont pas traités de la même façon en comptabilité et en fiscalité.

En comptabilité, ils s'ajoutent à la valeur de l'immeuble au bilan. Ils ne passent pas en charges, et le résultat distribuable n'est pas réduit. Les petits travaux, comme un chauffe-eau à changer, restent en charges.

En fiscalité, ces mêmes gros travaux deviennent des charges déductibles. Ils baissent le résultat imposable des associés.

Prenons un immeuble acheté 500 000 € puis rénové pour 200 000 €. Au bilan, il vaut 700 000 €. Un associé qui entre après les travaux paie donc la valeur réelle de l'immeuble. Pour le fisc, les 200 000 € viennent en déduction des loyers.

Il y a une contrepartie. Pour le fisc, le prix de revient de l'immeuble reste de 500 000 €. Revendu 700 000 € peu après, il dégagerait 200 000 € de plus-value imposable. Seuls les associés à l'impôt sur le revenu seraient concernés.

Le modèle peut-il durer ?

Un immeuble ne se rénove en profondeur qu'une fois. Kyaneos s'appuie donc sur trois sources de travaux.

La première est l'entretien du parc. Chaque année, environ 2 % de la valeur du patrimoine part en travaux d'amélioration. En 2025, cela représentait près de 10 M€. Façades, toitures, pompes à chaleur ou création de logements entrent dans ce budget.

Ces travaux servent aussi à revaloriser les loyers. Après la pose d'une pompe à chaleur, Kyaneos négocie souvent une hausse de 25 à 35 € par mois. Selon Kyaneos, le locataire s'y retrouve sur sa facture d'énergie.

La deuxième source est la rénovation des nouveaux achats. En 2025, la SCPI a collecté 50 M€. Elle a acheté entre 35 et 40 M€ d'immeubles et engagé 10 à 15 M€ de travaux sur ces achats.

La troisième est la revente. Kyaneos prévoit de garder ses immeubles une vingtaine d'années. L'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur la plus-value après 22 ans. Il efface les prélèvements sociaux après 30 ans. La SCPI étant transparente fiscalement, ses associés profitent de cet abattement comme un particulier.

L'argent des reventes servira à acheter d'autres immeubles à rénover. Selon Kyaneos, ce roulement doit produire des travaux déductibles même sans collecte. La SCPI approche de la moitié de ce premier cycle de 20 ans.

Une baisse de consommation mesurée

Au moins 90 % des logements doivent atteindre un DPE de D ou mieux. Depuis la création de la SCPI, la consommation d'énergie du parc a baissé de 34 %. Kyaneos note aussi la qualité de chaque logement sur 10. L'objectif est que 90 % des logements dépassent 6/10.

Des immeubles achetés sous leur valeur

Les immeubles sont achetés décotés. Une fois rénovés, ils valent plus que leur prix d'achat. Le prix de part est passé de 222 € à 224 € en 2025, et la valeur de reconstitution reste au-dessus.

Les normes thermiques se durcissent. Un logement non rénové perd de son attrait. Rénover dès maintenant protège la valeur du parc.

Des dividendes réguliers

Le TRI sur 5 ans est de 4,28 %. Sur les six derniers trimestres, le dividende est resté entre 2,40 € et 2,44 € par part. Il était de 2,40 € au deuxième trimestre 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez notre article sur les SCPI incontournables.

Au deuxième trimestre 2026, les loyers encaissés atteignent 8 029 135 €, contre 7 972 886 € au premier trimestre. Le dividende est de 2,40 € par part, après 2,44 € au premier trimestre. Les nombreuses acquisitions créent de la vacance le temps des travaux.

Le taux d'occupation financier reste à 88,9 %. Les logements vacants pour travaux pèsent 5,5 %. Ceux en recherche de locataire pèsent 5,6 %.

10 immeubles, soit 71 lots, ont été achetés pour 8 420 206 € acte en main. Ils se trouvent notamment à Valence d'Agen (82), Houplines (59), Cugnaux (31), Buxy (71), Nogent-sur-Oise (60) et aux Adrets-de-l'Estérel (83).

Le plus important est à Morières-lès-Avignon (40 rue du Lys, 84). Il fait 559 m² et compte 10 logements du T2 au T4, avec garages. Son prix de revient prévisionnel est de 2 251 €/m².

La collecte brute du trimestre atteint 9,9 M€. Selon Kyaneos, la collecte reste 5 à 10 fois supérieure aux retraits, alors que le marché des SCPI a ralenti.

4,1 M€ de travaux ont été engagés au deuxième trimestre, soit plus de 8 M€ sur le semestre. À Tarbes (2 rue Mesclin, 65), l'immeuble acheté en février 2025 a été livré en juillet 2026. Le budget travaux de 560 000 € a été tenu. L'immeuble compte 10 grands appartements de 60 à 85 m², avec balcons. L'un d'eux occupe un ancien local commercial, vide depuis plus de dix ans. La consommation est passée de 263 à 154 kWh/m²/an, soit environ 41 % de moins. Les travaux ont bénéficié d'un éco-PTZ.

Aucune cession n'a eu lieu sur la période. L'assemblée générale ordinaire du 29 juin 2026 a adopté toutes les résolutions sur les comptes 2025.

Le TOF reste l'indicateur le plus suivi. Il était tombé à 80,6 % en mars 2023. Il est remonté à 89,6 % fin 2025, puis à 88,9 % aux deux premiers trimestres 2026. Le TOF remonte à mesure que les immeubles rénovés sont reloués. Il peut dépasser 90 % en 2026 si la collecte se stabilise et si le rythme de rénovation se maintient.

L'avantage fiscal restera lié à la collecte jusqu'aux premières reventes, vers 20 ans de détention.

Le résidentiel a ses propres risques. Les baux sont plus courts et les locataires mieux protégés, avec la trêve hivernale. Les travaux créent aussi de la vacance.

Le principal chantier est la gestion locative. Kyaneos la reprend progressivement en interne avec Kyaneos Gestion, pour moins dépendre des agences extérieures. Avec 658 immeubles dans 38 départements, le projet est lourd. L'endettement est de 25 %, soit un effet de levier de 1,33.

Notre avis SCPI sur Kyaneos Pierre part de son modèle, rare parmi les SCPI à capital variable. Elle est presque entièrement résidentielle et rénove elle-même ce qu'elle achète. Ses immeubles sont situés dans des villes moyennes, où elle achète sous le prix du marché.

L'intérêt de la SCPI dépend surtout de la tranche marginale d'imposition (TMI). Prenons une SCPI française à 6 % de rendement brut et un associé à 30 % de TMI. Il paie 30 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 %. Il lui reste environ 3,2 %.

Appliquons le ratio 2025 de Kyaneos Pierre au même associé. Seuls 9,6 % du dividende sont imposés (0,93 € sur 9,66 €). Sur un taux de distribution de 4,35 %, il lui reste environ 4,15 %. Ce ratio n'est pas garanti d'une année à l'autre.

Selon Kyaneos, une SCPI européenne à 6 ou 7 % brut supporte 20 à 22 % d'impôt étranger, plus un frottement fiscal en France. Son rendement net reviendrait entre 4 et 5 %.

À l'inverse, un associé non imposable ou à 11 % de TMI profite peu de l'avantage fiscal. Une SCPI au rendement brut plus élevé peut mieux correspondre à sa situation. La nue-propriété sur 7 ou 10 ans est une autre façon d'entrer au capital.

Plusieurs points restent à suivre. Le TOF de 88,9 % reste sous l'objectif de 90 %. L'avantage fiscal baisse si la collecte ralentit. Une revente rapide des immeubles créerait de la plus-value imposable. La gestion locative de 658 immeubles reste un défi.

Le montant minimum de souscription est de 2 240 €, soit 10 parts à 224 €. Kyaneos Pierre est disponible sur la marketplace Louve Invest, avec un cashback sur le montant investi.