Kyaneos Pierre

Accéder aux SCPI avec Kyaneos Pierre, c'est choisir une SCPI résidentielle française qui joue une partition atypique : elle achète de l'ancien décoté, le rénove énergétiquement, et le loue. En 2025, la stratégie continue de porter ses fruits avec une PGA de 5,25 % (TD 4,35 % + revalorisation du prix de part de 222 € à 224 €).

Une croissance soutenue, un TOF qui progresse année après année, et une valorisation patrimoniale confirmée par une valeur de reconstitution de 225,26 € légèrement supérieure au prix de souscription (224 €), offrant une décote de 0,56 % favorable aux nouveaux entrants.

Créée en 2018, Kyaneos Pierre fait partie des rares SCPI résidentielles de rendement à capital variable. 100 % de son patrimoine est situé en France, avec une concentration marquée sur des villes moyennes à démographie positive.

Le prix de la part a connu une trajectoire remarquable : 1 060 € en 2020, 1 080 € en 2021, 1 100 € en juillet 2023, puis divisé par 5 en avril 2024 (220 €), revalorisé à 222 € puis à 224 € au T3 2025, niveau maintenu depuis. La valeur de réalisation ressort à 187,10 € par part. La liquidité SCPI est bonne.

Le taux de distribution a évolué au fil des ans : 5,94 % en 2021, 5,37 % en 2022, 4,96 % en 2024, et 4,35 % en 2025. La légère baisse reflète l'augmentation du prix de la part plus que la dégradation des revenus. En intégrant la revalorisation, la PGA 2025 ressort à 5,25 %, pour un TRI 5 ans de 4,28 %.

La capitalisation atteint 453 M€ au 30 juin 2026 (440,4 M€ fin 2025, contre 260 M€ à peine fin 2022), portée par 11 091 associés. Une progression qui illustre l'attractivité durable de la SCPI.

Kyaneos Pierre achète de l'ancien décoté, le rénove, et le loue. Simple à énoncer, difficile à exécuter à grande échelle. La force de la SCPI réside dans l'internalisation de toute la partie rénovation : des maîtres d'œuvres régionaux, des pompes à chaleur, une rénovation énergétique systématique. La SCPI rénove autour de 1 000 logements par an.

Kyaneos Pierre est gérée par Kyaneos Asset Management, acteur de la rénovation immobilière depuis 2018. Elle se concentre sur des villes de taille moyenne à démographie positive, où la rentabilité locative est structurellement plus élevée qu'à Paris ou Lyon.

Au 30 juin 2026, le parc compte 658 immeubles représentant 5 085 lots et 298 176 m², répartis dans 38 départements, avec une forte concentration en Occitanie (28 %) et PACA (17 %). 90,4 % du patrimoine est résidentiel (habitations), le reste en commerces et bureaux (9,6 %).

Une stratégie d'investissement unique

La force de Kyaneos Pierre tient dans sa simplicité d'exécution : achète de l'ancien décoté, rénovation énergétique internalisée, location à des particuliers dans des villes dynamiques. Les économies d'échelle permettent de réinjecter une partie des revenus dans des travaux qui valorisent encore davantage le patrimoine.

Une démarche responsable

Kyaneos Pierre vise qu'au moins 90 % de ses logements obtiennent un DPE supérieur ou égal à D. Résultat : l'énergie consommée a diminué de 34 % sur l'ensemble du parc depuis la création. Sur l'immeuble de Tarbes (2 rue Mesclin) réhabilité au T2 2026, la consommation chute de 263 à 154 kWh/m²/an, soit −58 %, grâce notamment au recours à l'éco-PTZ. La SCPI évalue également la qualité des logements sur 10 points et vise 90 % des logements au-dessus de 6/10.

Le fort potentiel de revalorisation

La cible d'actifs décotés offre des plus-values latentes importantes une fois les travaux réalisés. La progression du prix de la part (222 € → 224 € en 2025) et une valeur de reconstitution de 225,26 € illustrent cette dynamique de valorisation. La réglementation thermique renforce encore cet avantage : rénover aujourd'hui, c'est sécuriser la valeur de demain.

Un avantage fiscal via le déficit foncier

Kyaneos Pierre se distingue par une stratégie de rénovation intensive : la SCPI acquiert des biens énergivores et les rénove en profondeur. Ces travaux génèrent des charges déductibles qui peuvent dépasser les loyers encaissés, créant ainsi un déficit foncier, mécanisme rare dans l'univers des SCPI.

Ce déficit est répercuté proportionnellement à chaque associé. Kyaneos Pierre vous transmet chaque année, via l'Imprimé Fiscal Unique (IFU), votre quote-part de travaux déductibles. Il vous suffit de la reporter dans votre déclaration de revenus pour réduire votre base imposable sur vos revenus fonciers et donc baisser votre impôt selon votre tranche marginale d'imposition.

Ce mécanisme est réservé aux personnes physiques soumises au régime réel foncier. Le déficit imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 € par an, et l'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Des performances solides et régulières

Kyaneos Pierre délivre une PGA de 5,25 % en 2025 et un TRI 5 ans de 4,28 %, la plaçant parmi les meilleures SCPI résidentielles du marché. Le dividende affiche une grande régularité autour de 2,40 à 2,44 €/part sur les six derniers trimestres, avec 2,40 €/part versés au T2 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez notre article sur les SCPI incontournables.

Au deuxième trimestre 2026, Kyaneos Pierre maintient sa dynamique de croissance patrimoniale, avec des loyers encaissés en légère hausse à 8 029 135 € contre 7 972 886 € au T1 2026. Le dividende s'établit à 2,40 €/part au T2 2026, en légère baisse par rapport au pic de 2,44 € atteint au T1, dans un contexte d'acquisitions actives qui engendrent mécaniquement des vacances temporaires. Le parc s'étend désormais à 658 actifs, 5 085 lots et 298 176 m² pour 11 091 associés.

Le TOF se maintient à 88,9 %, stable par rapport au T1 2026, avec 5,5 % de logements vacants en travaux et 5,6 % en recherche de locataires.

Sur le plan des acquisitions, 10 nouveaux immeubles représentant 71 lots ont été acquis pour 8 420 206 € acte-en-main, dans des villes comme Valence d'Agen (82), Houplines (59), Cugnaux (31), Buxy (71), Nogent-sur-Oise (60) ou les Adrets-de-l'Estérel (83). L'exemple phare du trimestre est l'immeuble de Morières-lès-Avignon (40 rue du Lys, 84) : 559 m², 10 logements du T2 au T4 avec garages, prix de revient prévisionnel à 2 251 €/m². La collecte brute atteint 9,9 M€ sur le trimestre.

Côté rénovation, 4,1 M€ de travaux ont été engagés au T2 2026, portant le budget total du premier semestre 2026 à plus de 8 M€. L'immeuble de Tarbes (2 rue Mesclin, 65), acquis en février 2025 avec un budget travaux de 560 000 € respecté, illustre la maîtrise d'exécution de Kyaneos : 10 grands appartements de 60 à 85 m² avec balcons ont été livrés en juillet 2026, dont un logement créé en transformant un ancien local commercial vacant depuis plus de dix ans. La réduction de consommation énergétique atteint −58 % (de 263 à 154 kWh/m²/an), grâce notamment au recours à l'éco-PTZ. Aucune cession n'a été réalisée sur la période.

L'assemblée générale ordinaire, appelée à statuer sur les comptes de l'exercice 2025, s'est tenue le 29 juin 2026. L'ensemble des résolutions soumises au vote a été adopté.

L'un des indicateurs les plus suivis pour Kyaneos Pierre est le TOF. Après avoir été critiqué à 80,6 % en mars 2023, il a atteint 89,6 % fin 2025 avant de se stabiliser à 88,9 % aux T1 et T2 2026, une légère baisse ponctuelle liée à l'activité d'acquisition soutenue (5,5 % de logements vacants en travaux au T2). La trajectoire reste claire : à mesure que les immeubles rénovés sont remis sur le marché locatif, le TOF progresse. Un TOF au-dessus de 90 % reste atteignable en 2026 si la collecte se stabilise et que le rythme de rénovation se maintient.

La SCPI reste exposée aux risques propres au résidentiel : durée des baux plus courte, protection des locataires (trêve hivernale), risque de vacance locative élevé pendant les travaux. Ces risques sont structurels et connus, mais ils justifient une exigence de gestion opérationnelle que Kyaneos Asset Management assume progressivement en reprenant en main la gestion locative.

Le principal défi reste la maîtrise de la gestion locative. Kyaneos Pierre avance vers son objectif de rapatrier la gestion des biens en interne, réduisant ainsi la dépendance aux agences extérieures. Avec 658 actifs dans 38 départements, c'est un chantier ambitieux mais structurant pour la performance future. L'endettement à 25 % (effet de levier 1,33) reste dans des proportions raisonnables pour une SCPI résidentielle active.

Pour vous donner notre avis SCPI sur Kyaneos Pierre, c'est une incontournable de la SCPI résidentielle. Sa stratégie de rénovation internalisée, son ancrage dans les villes moyennes dynamiques et sa discipline d'acquisition en font une SCPI vraiment différente des autres.

En 2025, la PGA atteint 5,25 % (TD 4,35 % + revalorisation +0,90 %) et le TRI 5 ans ressort à 4,28 %, ce qui confirme l'intérêt de la SCPI tant pour les investisseurs recherchant du rendement immédiat que pour ceux qui misent sur la valorisation à long terme. Le dividende s'établit à 2,40 €/part au T2 2026, dans la continuité des niveaux observés depuis 2 ans. La SCPI est aussi intéressante en nue-propriété (pic à 7 ou 10 ans) qu'en pleine propriété pour des investisseurs peu fiscalisés.

Le montant minimum de souscription s'élève à 2 240 € (10 parts à 224 €). Kyaneos Pierre est accessible en quelques clics sur la marketplace Louve Invest avec cashback sur le montant investi.