Kyaneos Pierre

Investir SCPI avec Kyaneos Pierre, c'est choisir une SCPI résidentielle française qui joue une partition atypique : elle achète de l'ancien décoté, le rénove énergétiquement, et le loue. En 2025, la stratégie continue de porter ses fruits avec une PGA de 5,25 % (TD 4,35 % + revalorisation du prix de part de 222 € à 224 €).

Une croissance soutenue, un TOF qui progresse année après année, et une valorisation patrimoniale confirmée par une VR de 224,90 €.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Créée en 2018, Kyaneos Pierre fait partie des rares SCPI résidentielles de rendement à capital variable. 100 % de son patrimoine est situé en France, avec une concentration marquée sur des villes moyennes à démographie positive.

Le prix de la part a connu une trajectoire remarquable : 1 060 € en 2020, 1 080 € en 2021, 1 100 € en juillet 2023, puis divisé par 5 en avril 2024 (220 €), revalorisé à 222 € puis à 224 € au T3 2025, niveau maintenu au T4 2025. La valeur de reconstitution s'établit à 224,90 €, très proche du prix de souscription, confirmant la solidité patrimoniale du portefeuille. La liquidité SCPI est bonne.

Le taux de distribution a évolué au fil des ans : 5,94 % en 2021, 5,37 % en 2022, 4,96 % en 2024, et 4,35 % en 2025. La légère baisse reflète l'augmentation du prix de la part plus que la dégradation des revenus. En intégrant la revalorisation, la PGA 2025 ressort à 5,25 %.

La capitalisation atteint 440,4 M€ à fin 2025, contre 260 M€ à peine fin 2022. Une progression qui illustre l'attractivité durable de la SCPI.

Kyaneos Pierre achète de l'ancien décoté, le rénove, et le loue. Simple à énoncer, difficile à exécuter à grande échelle. La force de la SCPI réside dans l'internalisation de toute la partie rénovation : des maîtres d'œuvres régionaux, des pompes à chaleur, une rénovation énergétique systématique. La SCPI rénove autour de 1 000 logements par an.

Kyaneos Pierre est gérée par Kyaneos Asset Management, acteur de la rénovation immobilière depuis 2018. Elle se concentre sur des villes de taille moyenne à démographie positive, où la rentabilité locative est structurellement plus élevée qu'à Paris ou Lyon.

Au 4e trimestre 2025, le parc compte 635 immeubles représentant 4 918 lots et 288 463 m², répartis dans 38 départements, avec une forte concentration en Occitanie (28 %) et PACA (17 %). Près de 88,5 % du patrimoine est résidentiel, le reste en commerces et bureaux.

Une stratégie d'investissement unique

La force de Kyaneos Pierre tient dans sa simplicité d'exécution : achète de l'ancien décoté, rénovation énergétique internalisée, location à des particuliers dans des villes dynamiques. Les économies d'échelle permettent de réinjecter une partie des revenus dans des travaux qui valorisent encore davantage le patrimoine. Pour plus d'information consultez notre article sur les SCPI Résidentielles.

Une démarche responsable

Kyaneos Pierre vise qu'au moins 90 % de ses logements obtiennent un DPE supérieur ou égal à D. Résultat : l'énergie consommée a diminué de 34 % sur l'ensemble du parc depuis la création. La SCPI évalue également la qualité des logements sur 10 points (bien-être, économies pour le locataire, commodités d'accès) et vise 90 % des logements au-dessus de 6/10.

Le fort potentiel de revalorisation de Kyaneos Pierre

La cible d'actifs décotés (valeur moyenne 800 000 €) offre des plus-values latentes importantes une fois les travaux réalisés. La progression du prix de la part (222 € → 224 € en 2025, et une VR à 224,90 €) illustre cette dynamique. La réglementation thermique renforce encore cet avantage : rénover aujourd'hui, c'est sécuriser la valeur de demain.

Des performances solides et régulières

Kyaneos Pierre délivre une PGA de 5,25 % en 2025, ce qui la place parmi les meilleures SCPI résidentielles du marché. Le dividende a progressé chaque trimestre de l'année. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez notre article sur les meilleures SCPI.

Au quatrième trimestre 2025, Kyaneos Pierre clôture une année solide. Le dividende trimestriel atteint 2,43 € par part, en progression régulière sur l'année (2,40 € au T1, 2,41 € au T2, 2,42 € au T3). Le taux de distribution annuel 2025 s'établit à 4,35 %, avec une PGA de 5,25 % lorsqu'on intègre la revalorisation du prix de part de 222 € à 224 € intervenue au cours de l'année.

La capitalisation se stabilise à 440 M€ fin 2025, portée par 10 546 associés. Le TOF clôture l'année à 89,6 %, dont 3 % de logements vacants en travaux et 7,4 % en phase de recherche de locataires, en progression constante depuis les 80,6 % de mars 2023. L'endettement reste maîtrisé à 24 % de la valeur de réalisation, avec un effet de levier de 1,31.

Le T4 est marqué par 18 nouvelles acquisitions, représentant 156 lots et 17,2 M€ acte-en-main. Parmi elles, l'immeuble n°626 à Châteaurenard (13) : 8 logements de 442 m², acquis à 58 000 € AEM avec 450 000 € de travaux prévus, une subvention ANAH attendue et un DPE cible en classe C. Un exemple concret du modèle Kyaneos : acheter décoté, rénover, valoriser. La collecte brute T4 s'est établie à +11 M€.

L'activité de rénovation se poursuit avec 6,7 M€ engagés au T4. À Nemours (2 rue Hédelin), 7 logements voient leur consommation énergétique chuter de 320 à 216 kWh/m²/an, soit une réduction de 33 %. Ces rénovations ont également un impact fiscal pour les porteurs : les travaux sont déductibles des revenus fonciers, ce qui allège la fiscalité sur les loyers perçus.

La progression du TOF : un signal encourageant

L'un des indicateurs les plus suivis pour Kyaneos Pierre est le TOF. Après avoir été critiqué à 80,6 % en mars 2023, il a atteint 89,6 % fin 2025, en progression constante. La trajectoire est claire : à mesure que les immeubles rénovés sont remis sur le marché locatif, le TOF monte. Si la collecte se stabilise et que le rythme de rénovation se maintient, un TOF au-dessus de 90 % est atteignable en 2026.

Les risques généraux de l'immobilier résidentiel

La SCPI reste exposée aux risques propres au résidentiel : durée des baux plus courte, protection des locataires (trêve hivernale), risque de vacance locative élevé pendant les travaux. Ces risques sont structurels et connus, mais ils justifient une exigence de gestion opérationnelle que Kyaneos Asset Management assume progressivement en reprenant en main la gestion locative.

Des défis à venir pour la SCPI

Le principal défi reste la maîtrise de la gestion locative. Kyaneos Pierre avance vers son objectif de rapatrier la gestion des biens en interne, réduisant ainsi la dépendance aux agences extérieures. Avec 635 actifs dans 38 départements, c'est un chantier ambitieux mais structurant pour la performance future. L'endettement à 24 % reste dans des proportions raisonnables pour une SCPI résidentielle active.

Kyaneos Pierre est un incontournable de la SCPI résidentielle. Sa stratégie de rénovation internalisée, son ancrage dans les villes moyennes dynamiques et sa discipline d'acquisition en font une SCPI vraiment différente des autres.

En 2025, la PGA atteint 5,25 % (TD 4,35 % + revalorisation +0,90 %), ce qui confirme l'intérêt de la SCPI tant pour les investisseurs recherchant du rendement immédiat que pour ceux qui misent sur la valorisation à long terme. La SCPI est aussi intéressante en nue-propriété (pic à 7 ou 10 ans) qu'en pleine propriété pour des investisseurs peu fiscalisés.

Le montant minimum de souscription s'élève à 2 240 € (10 parts à 224 €). Kyaneos Pierre est l'une des valeurs sûres du catalogue Louve, accessible en quelques clics sur la marketplace avec cashback sur le montant investi.