Investir SCPI avec Cœur d'Europe, c'est investir dans une SCPI à capital variable avec une stratégie d'investissement pan-européenne diversifiée, exclusivement positionnée sur la zone euro pour bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur les revenus fonciers étrangers et d'une absence de risque de change.

Lancée en juin 2021 par Sogenial Immobilier, société de gestion agréée par l'AMF depuis 2012, la SCPI a rapidement construit un portefeuille significatif. Au 31 mars 2026, la capitalisation atteint 256,2 M€, avec 41 actifs répartis dans 4 pays (Espagne, Portugal, Belgique, Allemagne), loués à 132 entreprises locataires. Le taux d'occupation financier ressort à 95,02 %, le WALB à 7,13 ans et l'endettement reste très maîtrisé à 3,90 %.

Avec un taux de distribution 2025 de 6,25 % brut (5,23 % net de fiscalité étrangère) et une performance globale annuelle de 8,25 %, Cœur d'Europe se positionne parmi les SCPI européennes les plus solides de sa génération. Augmentez ce rendement en investissant avec Louve Invest et bénéficiez d'un cashback sur le montant de votre investissement !

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Sogenial Immobilier est une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis 2012, ce qui lui permet de gérer des véhicules d'investissement collectifs comme les SCPI et les OPCI. Elle pilote notamment quatre SCPI : Cœur de Ville, Cœur de Régions, Cœur d'Avenir et la plus récente Cœur d'Europe.

La SCPI Cœur d'Europe a démarré en juin 2021 avec une collecte initiale de 10 millions d'euros. Sa progression a été constante : 170,3 M€ à fin 2023, 236,6 M€ à fin 2025, puis 256,2 M€ au 31 mars 2026, témoignant d'une dynamique de collecte soutenue trimestre après trimestre.

Sur le plan de la performance, le taux de distribution est resté stable et élevé depuis le lancement : 6,10 % en 2022, 5,93 % en 2023, 6,02 % en 2024, et 6,25 % brut en 2025 (soit 5,23 % net après fiscalité étrangère), avec une performance globale annuelle de 8,25 % grâce à deux revalorisations du prix de part intervenues en janvier et juillet 2025. À noter que le taux de distribution 2025 inclut 0,43 % de revenus non récurrents. Au 1er trimestre 2026, le dividende brut versé s'établit à 3,04 € par part.

Avant même son lancement, la SCPI affichait comme objectif un taux de distribution de 4,5 %, un objectif largement dépassé dès la première année d'exercice. Au 31 mars 2026, le taux d'occupation financier ressort à 95,02 %, contribuant à une bonne stabilité des revenus pour les associés.

Le cœur de la stratégie de Cœur d'Europe est de mener une politique d'investissement pan-européenne diversifiée, exclusivement dans la zone euro, avec une approche disciplinée fondée sur la sélectivité, la diversification géographique et la solidité des fondamentaux locatifs. La SCPI vise des actifs offrant à la fois un rendement courant stable et un potentiel de valorisation à long terme.

Au 31 mars 2026, le patrimoine compte 41 actifs loués à 132 entreprises locataires, ce qui assure une mutualisation significative des risques. Sur le plan typologique (selon la valeur du patrimoine), la SCPI affiche une dominante commerces (47,20 %), suivie par la logistique et les locaux d'activités (29,33 %), les bureaux (20,16 %) et la santé & éducation (3,31 %).

La diversification géographique reflète la stratégie résolument ibérique et européenne : au 31 mars 2026, l'Espagne représente 43,8 % du patrimoine, le Portugal 33,5 %, la Belgique 15,5 % et l'Allemagne 7,2 %. Ces proportions témoignent du déploiement progressif vers des marchés offrant des rendements à l'acquisition attractifs.

Au 1er trimestre 2026, trois nouvelles acquisitions pour un montant total d'environ 15 millions d'euros ont enrichi le portefeuille :

• un commerce à Halberstadt (Allemagne), loué à Bauking Ostfalen GmbH, 8 712 m², acquis 5,2 M€ AEM avec un taux de rendement de 8,15 % ;
• une concession automobile à Madrid (Espagne), louée à BYmyCAR, 9 135 m², acquise 6 M€ AEM avec un taux de rendement de 7,76 % ;
• un actif logistique à Martos, Andalousie (Espagne), loué à Grupo Logístico Sesé, 8 584 m², acquis 3,8 M€ AEM avec un taux de rendement de 8,41 %.

Côté exploitation, les indicateurs restent solides au 31 mars 2026 : TOF de 95,02 % et taux d'occupation physique de 97,76 %, avec un taux de recouvrement des loyers de 95,42 % sur le trimestre. La capitalisation atteint 256,2 M€, poursuivant une trajectoire de croissance régulière depuis le lancement.

L'originalité de Cœur d'Europe est son positionnement exclusif sur la zone euro, ce qui lui confère plusieurs avantages structurels. Consultez l'article de nos experts pour en savoir plus sur tous les avantages des SCPI européennes.

• Absence de risque de change : l'ensemble du patrimoine est libellé en euros, malgré une diversification dans 4 pays.
• Fiscalité avantageuse : les revenus fonciers étrangers sont généralement moins imposés qu'en France, avec une absence de prélèvements sociaux.
• Décote de 7,05 % par rapport à la valeur de reconstitution (219,47 €) : les nouveaux souscripteurs entrent à 204 €, en dessous de la valeur réelle du patrimoine.
• Endettement de seulement 3,90 %, l'un des plus faibles du marché, préservant la capacité d'acquisition sans fragiliser la structure financière.
• WALB de 7,13 ans : excellente visibilité sur les loyers futurs.
• Zéro part en attente de retrait : liquidité saine pour une SCPI de cette taille.
• Diversification locative solide : le premier locataire représente 11 % du patrimoine, les cinq premiers seulement 31 %.
• Deux revalorisations du prix de part en 2025, contribuant à une performance globale annuelle de 8,25 %.
• Label ISR : engagement responsable étendu à une stratégie pan-européenne.

Les revenus versés par la SCPI sont variables et soumis à l'imposition applicable aux revenus fonciers. Ils peuvent évoluer selon les conditions du marché et la gestion de la société.

Au 1er trimestre 2026, la SCPI Cœur d'Europe confirme sa trajectoire avec une capitalisation atteignant 256,2 M€ au 31 mars 2026, contre 236,6 M€ à fin 2025. Le nombre d'associés s'établit à 7 575, en hausse de 495 sur le trimestre (+6,99 % depuis le début de l'année). Le dividende brut versé au titre du trimestre s'élève à 3,04 € par part (soit 2,57 € net), avec un virement effectué en avril 2026 (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

Côté acquisitions, trois actifs ont rejoint le portefeuille pour un montant total d'environ 15 millions d'euros :

• un commerce à Halberstadt (Allemagne), loué à Bauking Ostfalen GmbH, 8 712 m², acquis 5,2 M€ AEM avec un taux de rendement de 8,15 % ;
• une concession automobile à Madrid (Espagne), louée à BYmyCAR, 9 135 m², acquise 6 M€ AEM avec un taux de rendement de 7,76 % ;
• un actif logistique à Martos, Andalousie (Espagne), loué à Grupo Logístico Sesé, 8 584 m², acquis 3,8 M€ AEM avec un taux de rendement de 8,41 %.

Sur le plan locatif, une prise à bail est à signaler à Ovar (Portugal) : deux nouveaux locataires ont rejoint le portefeuille, Farmácia Hugo Mota pour une durée ferme de 10 ans et Centroxogo pour une durée ferme de 4 ans. Le TOF ressort à 95,02 % au 31 mars 2026 (TOP : 97,76 %), avec un taux de recouvrement des loyers de 95,42 % sur le trimestre.

Enfin, le pipeline reste actif avec une opportunité sous promesse représentant 3,9 M€ et quatre autres opportunités à l'étude pour un montant total de 75 M€, témoignant du dynamisme de la stratégie d'acquisition de Sogenial Immobilier.

Une société de gestion avec un track record européen établi

Sogenial Immobilier, agréée AMF depuis 2012, a su démontrer avec Cœur d'Europe sa capacité à déployer une stratégie pan-européenne rigoureuse. Cinq ans après le lancement de la SCPI, le bilan parle de lui-même : 41 actifs dans 4 pays, une capitalisation de 256,2 M€, un taux de distribution stable autour de 6 % chaque année depuis 2022, et deux revalorisations du prix de part en 2025. La SCPI a systématiquement dépassé ses objectifs de distribution initiaux, fixés à 4,5 % avant le lancement.

Le marché européen reste contrasté, avec des cycles décalés selon les pays, ce qui constitue précisément l'un des avantages structurels de la stratégie de Cœur d'Europe. En restant opportuniste et sélective, la société de gestion peut arbitrer entre les marchés les plus attractifs à chaque période, comme en témoigne le repositionnement récent vers l'Espagne et le Portugal, deux marchés offrant des taux de rendement à l'acquisition supérieurs à 7,5 %.

Un pipeline d'acquisitions actif

La dynamique d'investissement se poursuit avec un pipeline bien alimenté : une opportunité sous promesse représentant 3,9 M€ et quatre opportunités à l'étude pour un montant total de 75 M€. Ces acquisitions potentielles permettront de continuer à diversifier le portefeuille, aussi bien géographiquement que sectoriellement, tout en maintenant la discipline de sélectivité qui caractérise la gestion de Sogenial Immobilier.

La structure financière de la SCPI, avec un endettement de seulement 3,90 %, lui confère une capacité d'adaptation importante dans un environnement de taux encore incertain, et lui permet de saisir des opportunités sans avoir recours à un levier excessif.

À notre avis, Cœur d'Europe est donc une SCPI très prometteuse :

• d'un côté, elle réalise des investissements de long terme dans des biens à fort potentiel de création de valeur, et qui assurent un rendement stable,
• de l'autre côté, elle agit sur des territoires de la zone euro, ce qui permet de profiter de la conjoncture de chaque pays tout en ayant l'assurance d'une certaine stabilité des marchés financiers et immobiliers grâce à l'action de la BCE.

Avec 5 ans de recul et un taux de distribution stable autour de 6 % chaque année depuis le lancement, la SCPI a désormais confirmé sa trajectoire. L'investissement dans la SCPI Cœur d'Europe est particulièrement intéressant pour les épargnants soucieux de diversifier leur portefeuille, notamment si ceux-ci ont un Taux Marginal d'Imposition (TMI) élevé.

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