Investissement locatif rentable : les meilleurs conseils pour avoir les stratégies gagnantes

L'investissement locatif offre stabilité financière et opportunités de croissance. Évaluez la rentabilité et explorez des stratégies alternatives rentables

Investissement locatif rentable : les meilleurs conseils pour avoir les stratégies gagnantes
Théophile Lambert
Mise à jour le 

16/5/2024

Investissement locatif rentable : conseils & stratégies gagnantes
  • L'investissement locatif assure une stabilité financière à long terme avec des revenus réguliers des loyers des locataires. 
  • La diversification en termes de biens et d'emplacements ouvre la porte à une croissance optimale.
  • Qu'il s'agisse d'habitations résidentielles, de résidences étudiantes, de parkings, d'EHPAD ou de SCPI, un éventail d'opportunités d'investissement s'ouvre à vous.

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Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif ?

Pour évaluer la rentabilité d'un investissement locatif, nous vous recommandons de vous référer à l’indicateur du rendement locatif qui compare les revenus de location aux coûts d'achat. 

Pour calculer la rentabilité d'un investissement locatif, il faut déjà commencer par discerner le rendement brut, le rendement net de charges, et le rendement net-net. Voici leur formule de calcul :

  • Rendement brut : Ratio entre loyers annuels bruts et coût d'acquisition.
    Formule : ((loyers mensuels x 12) / montant de l'acquisition) x 100.
  • Rendement net de charges : Prend en compte déductions telles que taxe foncière, charges non récupérables et frais de gestion.
    Formule : ((loyers mensuels - charges) x 12) / (montant de l'acquisition + coût du crédit immobilier) x 100.
  • Rendement net-net : Intègre déductions fiscales en plus des charges du propriétaire. Ce rendement tient compte des impôts et réductions d'impôt liées à la propriété (Pinel, Malraux, LMNP, etc.). Il est complexe à calculer car il dépend de la fiscalité propre au propriétaire.

À notre avis, le rendement net-net est le meilleur indicateur pour évaluer la rentabilité réelle de votre investissement locatif car il inclut aussi les aspects fiscaux. Nous vous recommandons de viser un rendement locatif net situé entre 5 % et 8 %

Pour bien déterminer la rentabilité locative réelle de votre investissement immobilier, n’oubliez pas de prendre en compte ces éléments :

  • Frais d'agence : Si vous optez pour la gestion par une agence immobilière, des frais peuvent s'appliquer, variant selon les services et l'agence. Les taux de gestion varient entre 4 % et 7 %.
  • Frais de notaire : Ces frais englobent divers coûts liés à l'achat immobilier, dont impôts, taxes et honoraires du notaire. Ils représentent généralement 7 % à 8 % pour biens anciens et 2 % à 3 % pour biens neufs, avec des variations possibles.
  • Coûts de rénovations et travaux : Ces frais dépendent de l'ampleur des travaux et du projet de rénovation, couvrant réparations, améliorations et modifications. Montant variable selon la taille, l'état du bien, la complexité des travaux et la localisation.

Acheter un appartement pour le louer : est-ce un investissement locatif rentable ?

Les propriétés résidentielles, qu'il s'agisse d'appartements ou de maisons, peuvent être une source stable de revenus grâce aux loyers des locataires. Mais la rentabilité dépend de l'emplacement, du marché local, des coûts d'achat, des charges et des taux de location. Faites vos recherches : une analyse approfondie est essentielle pour déterminer si un investissement résidentiel sera profitable.

4 astuces pour que votre investissement locatif dans le résidentiel soit rentable

Voici quatre astuces incontournables pour un investissement locatif réussi et rentable :

  • Choix éclairé de la localisation : Le succès de votre investissement dépend largement de l'emplacement choisi, impactant la rentabilité et la demande locative. Optez pour une zone en croissance démographique avec des infrastructures et services attractifs pour vos futurs locataires.
  • Analyse préalable du marché local : Scrutez les annonces immobilières pour évaluer la demande, les tarifs et les taux de vacance. Fixer un loyer excessif peut repousser les locataires et réduire la rentabilité.
  • Budget réaliste et complet : Établissez un budget précis, incluant tous les coûts liés à l'achat, la maintenance et les taxes. Soyez prudent dans l'évaluation de votre capacité financière, surtout si vous empruntez.
  • Connaissance de la fiscalité : Comprenez les implications fiscales de l'investissement locatif, incluant les impôts sur les loyers, la taxe foncière et la plus-value en cas de revente. Explorez les dispositifs de défiscalisation tels que LMNP, Pinel, etc., en consultant un professionnel pour des conseils adaptés.

Pour un investissement gagnant, mariez judicieusement l'emplacement, l'analyse du marché, le budget et la fiscalité.

Dans quelles villes investir pour être rentable en 2023 ?

Voici 3 villes incontournables pour un investissement locatif rentable en 2023 sur des appartements :

  • Vierzon :  avec un rendement locatif brut de 13,70 %, pour un prix moyen au m2 de 866 € / m2. 
  • Montluçon : 12,90 % brut, pour un prix moyen de 840 € / m2. 
  • Maubeuge : 12,10 %  brut, pour un prix moyen de 1 051 € / m2.

Et contrairement à ce que l’on peut croire, ce n’est pas forcément dans les grandes villes que les rendements sont les plus importants : 

  • Bordeaux : Emplacement idéal à 45 min des plages de l'Atlantique, 2h de Paris en TGV, rentabilité locative moyenne de 4% - 5%.
  • Montpellier : Climat attractif et proximité des plages, emplois en hausse, rentabilité brute moyenne de 5,70%.
  • Lyon : Rendement jusqu'à 5,5% brut à Lyon, plus de 6% à Villeurbanne, démographie dynamique, emploi et attractivité étudiante.
  • Toulouse : Forte demande locative due à l'afflux de jeunes actifs (+6 000/an), projet TGV vers Paris approuvé, prix moyen/m² abordable : 3 100 €.
  • Rennes : Accès facile depuis Paris (90 min en TGV), marché de l'emploi dynamique, idéale pour les étudiants, coût neuf : 3 000 à 4 000 €/m².
  • Nantes : À 2h de Paris en TGV, attractivité grâce aux transports et emplacement, prix/m² en hausse mais investissement locatif intéressant : 3 600 €.

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Quels sont les autres placements immobiliers les plus rentables ?

Lorsque l'on évoque l'investissement locatif, l'imaginaire collectif se tourne souvent vers l'immobilier résidentiel. Cependant, il existe un éventail d'options méritant votre attention pour diversifier vos investissements et maximiser la rentabilité. Voici quelques stratégies alternatives d'investissement locatif, allant des parkings aux résidences spécialisées, pour vous aider à explorer de nouvelles avenues de rentabilité :

Investir dans des Parkings

Considéré comme un placement locatif atypique, les places de parking ont l’avantage d’offrir un ticket d’entrée abordable, une gestion simplifiée et une demande constante ! Les faibles charges et contraintes d’entretien en font un investissement locatif attrayant.

  • Ticket d’entrée abordable : entre 5 000 € et 10 000 € dans une ville petite ou moyenne, entre 10 000 et 20 000 € dans une grande ville, entre 25 000 et 30 000 € à Paris
  • Rendement attractif : les rendements bruts entre 5 et 9% sont fréquents, sans charges, car le locataire paie un loyer déclaré en revenus fonciers. Le rendement dépend de l'achat et du loyer espéré. 

Exemple : dans des zones avec loyers stables et prix bas, comme Petit-Quevilly, vous pouvez acheter une place de parking à 5 984 euros, avec un loyer 44 euros, votre rendement brut moyen est de 8,9%. 

Notre conseil : privilégiez les places de parking en plein cœur des centres-villes de province,  là où l'action se déroule.

EHPAD : Investir dans le Médicalisé

Acheter une chambre médicalisée dans une résidence pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) est un investissement locatif très judicieux et très facile à gérer, un vrai plus pour les investisseurs occupés.

  • Ticket d’entrée abordable : les prix varient de 55 000 à 500 000 € selon la chambre et la résidence (qualités, services, emplacement). Le prix du lot influence les loyers versés. La rentabilité locative reste l'indicateur clé pour évaluer l'investissement en Ehpad.
  • Sans contraintes de gestion : vous achetez une ou plusieurs chambres et signez un bail commercial avec l'exploitant, qui doit être agréé par l'ARS. 
  • Loyers sécurisés : C'est ensuite l'exploitant qui vous verse le loyer, que le logement soit occupé ou non. Une assurance de rentrées constantes ! 
  • Statut LMNP : Investir en EHPAD permet de profiter du dispositif LMNP et de l'amortissement du bien.
  • Rentabilité attractive : L'investissement dans une chambre d'EHPAD peut s'avérer rentable avec un rendement hors avantages fiscaux compris entre 3,5 % et 6 %. 

Investir dans les résidences étudiantes

Ce choix astucieux dans un marché en croissance diminue le risque d'impayés et assure des loyers solides, bien plus fiables que pour les biens classiques.

  • Ticket d’entrée abordable : l'entrée en jeu est modérée, autour de 70 000 €,
  • Sans contraintes de gestion : vous achetez des unités dans une résidence étudiante et signez un contrat de bail avec le gestionnaire. 
  • Loyers sécurisés : les loyers sont sécurisés, que le logement soit loué ou non.
  • Statut LMNP : investir en résidence étudiante permet de profiter du dispositif LMNP et de l'amortissement du bien.
  • Rendement attractif : une rentabilité moyenne brute autour de 6%, pouvant grimper grâce aux avantages fiscaux du statut LMNP.

La SCPI : un investissement immobilier diversifié

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont aussi une excellente alternative à l’achat d’un bien immobilier en direct. Elles offrent des stratégies de diversification diverses dans des secteurs comme les bureaux, la logistique, les retail parks et la santé.

  • Diversification stratégique : les SCPI répartissent les fonds des investisseurs sur divers actifs immobiliers, renforçant la résilience face aux fluctuations du marché. Chaque secteur a ses avantages : bureaux pour des loyers stables, logistique pour le commerce en ligne, EHPAD pour le vieillissement de la population, et retail park pour les centres commerciaux en périphérie.
  • Simplicité et revenus réguliers : investir dans des SCPI signifie éviter la gestion immobilière directe. Chaque SCPI de rendement est gérée par une société de gestion professionnelle et reconnue par l’AMF. Elles gèrent les propriétés, libérant les investisseurs de soucis opérationnels. De plus, les SCPI distribuent régulièrement des revenus, offrant une source de revenus passifs.
  • Risque partagé : avec les SCPI, les propriétaires de parts partagent les risques et bénéfices liés aux actifs. Cette mutualisation atténue la volatilité. Les SCPI sont une voie intelligente pour investir dans l'immobilier, en offrant des avantages sans les inconvénients de la gestion directe.

Parmi les SCPI de rendement, différentes stratégies d'investissement émergent, notamment les SCPI diversifiées et les SCPI spécialisées :

  • Les SCPI diversifiées investissent dans plusieurs types d'actifs. Pour être classée comme telle, une SCPI doit posséder au moins 3 types d'actifs différents, sans qu'aucun ne dépasse 50% de la valeur totale du portefeuille.
  • Les SCPI spécialisées, également appelées thématiques, se distinguent par leur investissement principalement orienté vers des secteurs spécifiques. En général, elles allouent au moins 70% de leurs actifs à un domaine particulier. Parmi ces SCPI spécialisées, on trouve les SCPI de commerces, les SCPI de bureaux, les SCPI de santé et même d'hôtellerie.

Chez Louve, vous avez la possibilité de composer un panier de SCPI grâce à l'offre de cashback. Cela signifie que les investisseurs ont la chance de bénéficier d'un retour financier additionnel lors de leurs investissements, offrant un avantage significatif.

Pour commencer, créez un compte gratuit, et rendez-vous sur l'académie pour lancer des simulations et comparaison entre les SCPI.

Les questions fréquentes

Comment évaluer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Utilisez des indicateurs clés tels que le rendement brut, net de charges et net-net, en tenant compte des revenus locatifs et des coûts d'achat pour obtenir une vue d'ensemble précise.

Quelles stratégies d'investissement alternatif peuvent être considérées pour diversifier un portefeuille immobilier ?

Les parkings, les résidences médicalisées (EHPAD), les résidences étudiantes et les SCPI sont des options à explorer pour diversifier les investissements immobiliers, offrant des rendements attractifs et une gestion simplifiée.

Quelles sont les villes recommandées pour un investissement locatif rentable en 2023 ?

Des villes telles que Vierzon, Montluçon, Maubeuge et d'autres offrent des opportunités d'investissement locatif rentable.

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