Activimmo

Investir SCPI avec Activimmo, c’est miser sur une SCPI thématique, la première à avoir été dédiée à 100 % à l’immobilier logistique, avec des investissements au niveau Européen.

Lancée par Alderan, Activimmo s’est positionnée sur une classe d’actifs encore peu représentée dans l’univers des SCPI : la logistique urbaine et les locaux d’activités. Après une phase de développement rapide, la SCPI traverse désormais une période de consolidation, marquée par des arbitrages et une gestion plus sélective du portefeuille. La SCPI est labellisée ISR, ce qui reflète l’intégration de critères ESG dans la gestion et le suivi du patrimoine.

Activimmo a été lancée par la société de gestion Alderan en 2019, forte de plus de 20 ans d'expérience dans l'immobilier logistique pour compte de tiers. Avant de créer sa propre SCPI, Alderan opérait principalement en Private Equity immobilier, ce qui lui a permis de bien connaître les codes du secteur et de sécuriser un réseau de partenaires et d'exploitants logistiques dans toute la France.

La SCPI a été pensée dès le départ comme un véhicule d'allocation thématique, avec une stratégie très claire : au moins 70 % d'actifs en logistique et locaux d'activité, et au maximum 30 % dans d'autres typologies complémentaires (bureaux, commerces).

Son ambition est de capter la croissance structurelle liée à la montée de l'e-commerce, à la réduction des délais de livraison, et à la relocalisation des flux logistiques plus proches des consommateurs.

Au 31 mars 2026, Activimmo affiche une capitalisation de 1,4 Md€, un patrimoine de 179 actifs et 29 645 associés. Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 92,6 %, dans un contexte de gestion active du portefeuille combinant acquisitions européennes et arbitrages ciblés. L'endettement reste très faible à 0,48 % (dont 0,11 % d'emprunt bancaire et 0,37 % de VEFA).

Activimmo cible en priorité les entrepôts urbains et locaux d'activités situés en périphérie des villes, le long des axes d'échange et au cœur des bassins de consommation. Ce positionnement repose sur une conviction forte : l'explosion du e-commerce et la reconfiguration des flux logistiques nécessitent une nouvelle génération d'actifs adaptés à des livraisons toujours plus rapides.

Cette stratégie du "dernier kilomètre" repose sur deux types de biens :

• Petits entrepôts et messageries bien situés, adaptés à une logistique urbaine dense,
• Locaux d'activités loués à des PME/PMI/ETI ou filiales de grands groupes, qui peuvent devenir le dernier ou l'avant-dernier maillon de la chaîne logistique.

Au 31 mars 2026, la SCPI détient 179 immeubles, répartis entre la France (77,5 %), l'Espagne (13,4 %), l'Italie (4,1 %), les Pays-Bas (2,8 %), l'Irlande (1,0 %), le Portugal (0,9 %) et l'Allemagne (0,3 %). Elle compte 373 locataires pour 463 baux et affiche un TOF de 92,6 %. La durée résiduelle moyenne des baux est de 6,2 ans (WALT), avec des premières échéances à 3,8 ans (WALB).

Par typologie, le patrimoine se compose à 53,2 % d'entrepôts logistiques, 30,8 % de locaux d'activités, 8,5 % de logistique urbaine, 6,7 % de transport et 0,8 % d'autres actifs.

Au 31 mars 2026, l'exposition locative reste relativement diluée mais en légère concentration : le plus gros locataire représente 6,6 % des loyers, les trois plus importants totalisent 15,8 % et les cinq premiers 20,2 %.

Une thématique porteuse et encore sous-exploitée

Activimmo a été la première SCPI à se positionner exclusivement sur l'immobilier logistique, et notamment sur la logistique dite "du dernier kilomètre". Ce segment reste au cœur de la croissance liée à l'e-commerce, à la proximité urbaine et à l'évolution des flux de consommation.

Une accessibilité multiple selon votre stratégie

• En démembrement, Activimmo propose un bon taux de démembrement, avec une clef à 9 ans à 67 %. Une bonne solution pour optimiser la fiscalité en reportant la perception des revenus.
• Via l'assurance-vie, elle est éligible dans certains contrats, bien que ce mode de détention puisse entraîner des frais supplémentaires.
• À crédit, il est possible d'y investir avec effet de levier, pour les profils ayant la capacité d'endettement nécessaire.
• À partir d'une seule part dès le 1er mai 2026, suite à la décision de l'AG du 27 avril 2026, ce qui facilite également les versements programmés.

Une fiscalité particulière à bien comprendre

Une partie des revenus de la SCPI est perçue via des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés. Cela signifie que ces revenus sont traités comme des revenus de capitaux mobiliers, et non comme des revenus fonciers classiques. Un prélèvement à la source est donc opéré sur les dividendes pour les personnes physiques. Par ailleurs, des prélèvements liés à la fiscalité étrangère s'appliquent sur la part des loyers perçus hors de France — ce montant s'élevait à 0,33 € par part au titre du premier trimestre 2026, la SCPI étant désormais investie dans 7 pays européens. Ces éléments ne remettent pas en cause la rentabilité globale, mais impliquent d'analyser votre fiscalité personnelle avec attention.

Au cours de l'année 2025, Activimmo a poursuivi une stratégie sélective marquée par des arbitrages actifs notamment 7 cessions au T4 2025 pour 10 M€ et une distribution de 33,48 € bruts par part sur l'année, pour une PGA 2025 de 5,49 %. Ces arbitrages ont permis de réduire la vacance, de cristalliser des plus-values et de libérer des capitaux pour de futurs investissements européens.

Le premier trimestre 2026 marque le début d'une phase d'internationalisation accrue. La SCPI a réalisé son entrée aux Pays-Bas avec l'acquisition de Mepal Lochem, un entrepôt logistique de 19 124 m² acquis pour 16,6 M€ le 21 janvier 2026. Entièrement loué à un monolocataire, le siège social d'une entreprise ESG spécialisée dans les contenants de stockage réutilisables, l'actif bénéficie d'un bail à long terme sécurisé. En parallèle, la SCPI a cédé l'actif de Libercourt (Pas-de-Calais) pour 4,3 M€, combinant réduction de la vacance, libération de capitaux pour investissements internationaux et cristallisation d'une plus-value.

Sur le plan de la distribution, le T1 2026 a versé 7,50 € bruts par part (2,54 € en janvier, 2,54 € en février et 2,42 € en mars), pour des loyers encaissés de 20,4 M€ sur le trimestre. L'objectif de distribution 2026 est fixé à 33,55 € par part (soit 5,50 %), avec 0 part en attente de retrait et une collecte nette de 12,0 M€ au T1 2026.

Le pipeline reste solide avec 5 actifs sécurisés pour 86,0 M€, en ligne avec l'ambition d'atteindre à terme 70 % du patrimoine investi hors de France. Enfin, lors de l'AG du 27 avril 2026, le minimum de souscription a été réduit de 10 parts à 1 part, à compter du 1er mai 2026, facilitant ainsi l'accès aux versements programmés. Alderan renforce par ailleurs ses équipes avec deux recrutements structurants sur les volets actif et passif.

Après une phase de développement rapide puis de consolidation en 2025, Activimmo aborde 2026 avec une stratégie d'internationalisation accrue : l'objectif à terme est d'atteindre 70 % du patrimoine investi hors de France, contre 22,5 % aujourd'hui. Cette dynamique repose sur des arbitrages créateurs de valeur, un recours ponctuel à la dette et une collecte toujours positive.

Dans un environnement géopolitique incertain, tensions au Moyen-Orient, pressions inflationnistes, l'immobilier logistique européen conserve son statut de valeur refuge, adossé à des tendances structurelles fortes (e-commerce, relocalisation des flux, logistique urbaine). Le pipeline sécurisé de 86,0 M€ sur 5 actifs, dont des opportunités en Allemagne et au-delà, illustre la capacité d'Alderan à déployer la collecte dans des marchés porteurs avec des baux longs.

Activimmo reste bien positionnée sur son créneau. Toutefois, elle n'est plus seule à occuper le marché, avec l'arrivée d'autres SCPI spécialisées comme Log In, ce qui implique une concurrence accrue sur les actifs ciblés. L'enjeu principal reste la résorption de la vacance (7,4 % des locaux en recherche de locataire) et l'optimisation du TOF, aujourd'hui à 92,6 %.

Activimmo conserve un positionnement très lisible sur la logistique et les locaux d'activités, notamment sur des zones urbaines et périurbaines. La PGA 2025 ressort à 5,49 %, et la société de gestion vise 5,50 % de distribution en 2026 (33,55 €/part). La SCPI aborde ce nouvel exercice avec une ambition clairement affichée : accélérer l'internationalisation avec un objectif de 70 % hors France à terme, soutenu par un pipeline sécurisé de 86 M€.

Dans ce contexte, Activimmo reste une SCPI spécialisée identifiable, avec des fondamentaux solides (0 part en attente de retrait, baux longs, pipeline robuste). Toutefois, le profil s'est complexifié : la vacance (7,4 %) reste un point de vigilance, la concentration des locataires a augmenté, et le marché s'est densifié avec l'arrivée de nouveaux véhicules logistiques. Elle s'inscrit avant tout comme un support de diversification thématique, à apprécier au regard de la stratégie globale de l'investisseur et de son horizon de placement.