Activimmo

Investir SCPI avec Activimmo, c’est miser sur une SCPI thématique, la première à avoir été dédiée à 100 % à l'immobilier logistique, avec des investissements au niveau Européen.

Lancée par Alderan, elle a rencontré un fort succès en s’appuyant sur une classe d’actifs historiquement sous-exploitée dans l’univers des SCPI : la logistique urbaine et les locaux d’activités.

Activimmo bénéficie aujourd’hui d’une réputation solide auprès des épargnants, avec un positionnement très clair, un rythme de développement maîtrisé, et des fondamentaux stables. Elle est également labellisée ISR, un gage d’engagement environnemental et de transparence dans la gestion des immeubles.

Activimmo a été lancée par la société de gestion Alderan en 2019, forte de plus de 20 ans d’expérience dans l’immobilier logistique pour compte de tiers. Avant de créer sa propre SCPI, Alderan opérait principalement en Private Equity immobilier, ce qui lui a permis de bien connaître les codes du secteur et de sécuriser un réseau de partenaires et d’exploitants logistiques dans toute la France.

La SCPI a été pensée dès le départ comme un véhicule d’allocation thématique, avec une stratégie très claire : au moins 70 % d’actifs en logistique et locaux d’activité, et au maximum 30 % dans d’autres typologies complémentaires (bureaux, commerces).

Son ambition est de capter la croissance structurelle liée à la montée de l’e-commerce, à la réduction des délais de livraison, et à la relocalisation des flux logistiques plus proches des consommateurs.

À fin 2024, Activimmo affichait un patrimoine réparti sur plus de 120 immeubles pour une capitalisation dépassant les 1,3 milliard d’euros, avec un taux d’occupation financier (TOF) toujours très élevé.

Activimmo cible en priorité les entrepôts urbains et locaux d’activités situés en périphérie des villes, le long des axes d’échange et au cœur des bassins de consommation.
Ce positionnement repose sur une conviction forte : l’explosion du e-commerce et la reconfiguration des flux logistiques nécessitent une nouvelle génération d’actifs adaptés à des livraisons toujours plus rapides.

Cette stratégie du “dernier kilomètre” repose sur deux types de biens :

• Petits entrepôts et messageries bien situés, adaptés à une logistique urbaine dense,
• Locaux d’activités loués à des PME/PMI/ETI ou filiales de grands groupes, qui peuvent devenir le dernier ou l’avant-dernier maillon de la chaîne logistique

Activimmo : conditions d’investissement et chiffres clés

À fin 2024, la SCPI détient 182 immeubles pour une surface de 1 212 304 m², répartie entre France (85 %) et Europe (15 %, principalement Espagne et Italie).
Elle compte 338 locataires pour 372 baux en cours, et affiche un taux d’occupation financier (TOF) de 94,80 % à fin 2024. La capitalisation atteint 929,4 M€.

Les locataires sont nombreux, mais trois d’entre eux représentent 31 % des loyers à eux seuls : Jacky Perrenot (12 %), Bert (11 %), et Leclerc (7 %). Ce poids est en diminution progressive, à mesure que le portefeuille se développe.

Quels locataires pour la SCPI Activimmo ?

ActivImmo vise à assurer des flux de loyers sécurisés pendant toute la durée de placement recommandée (soit 8 ans):  

• des portefeuilles immobiliers loués avec des engagements long terme : baux commerciaux de durée ferme supérieure à 6 ans privilégiés
• des portefeuilles immobiliers multi-locataires permettant une mutualisation du risque locatif.

Les loyers sont sécurisés par des signatures solides issues du monde du transport, de la grande distribution, ou du e-commerce. La SCPI sélectionne des actifs de taille intermédiaire (5 à 15 M€), qui permettent une exécution plus rapide, une meilleure granularité, et une diversification du portefeuille sans dépendance à un actif unique.

Une thématique porteuse et encore sous-exploitée

Activimmo a été la première SCPI à se positionner exclusivement sur l’immobilier logistique, et notamment sur la logistique dite “du dernier kilomètre”. Ce segment reste au cœur de la croissance liée à l’e-commerce, à la proximité urbaine et à l’évolution des flux de consommation.

Une accessibilité multiple selon votre stratégie

• En démembrement, Activimmo propose l’un des taux de démembrement les plus intéressants du marché, avec une clef à 9 ans autour de 68 %. Une bonne solution pour optimiser la fiscalité en reportant la perception des revenus.‍
• Via l’assurance-vie, elle est éligible dans certains contrats, bien que ce mode de détention puisse entraîner des frais supplémentaires.‍
• À crédit, il est possible d’y investir avec effet de levier, pour les profils ayant la capacité d’endettement nécessaire.

Une fiscalité particulière à bien comprendre

Une partie des revenus de la SCPI est perçue via des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Cela signifie que ces revenus sont traités comme des revenus de capitaux mobiliers, et non comme des revenus fonciers classiques.
Un prélèvement à la source est donc opéré sur les dividendes pour les personnes physiques. Par ailleurs, des prélèvements liés à la fiscalité étrangère s’appliquent sur la part des loyers perçus en Espagne. Ces éléments ne remettent pas en cause la rentabilité globale, mais impliquent d’analyser votre fiscalité personnelle avec attention.

Une gestion rigoureuse et expérimentée

Alderan, la société de gestion, est active depuis plus de 20 ans dans le secteur de la logistique. Son expertise terrain, sa connaissance des actifs intermédiaires et son réseau de partenaires en font un acteur reconnu pour sélectionner, exploiter et valoriser les immeubles du portefeuille.

Après un développement rapide entre 2020 et 2022, le rythme de croissance d’Activimmo s’est stabilisé en 2023 et 2024, dans un contexte de marché plus complexe pour la logistique française.
Les volumes investis ont diminué de manière significative depuis le pic de 2022, avec une baisse du nombre de transactions et des réajustements de prix de l’ordre de 15 à 25 %, sous l’effet de la hausse des taux.

Face à cette situation, la société de gestion a volontairement ralenti la collecte et les acquisitions, afin de préserver l’équilibre financier de la SCPI. Peu d’achats ont été réalisés en 2024, ce qui traduit une posture de prudence, dans l’attente de meilleures conditions d’entrée.

Mais cette phase d’ajustement ne remet pas en cause les fondamentaux du secteur logistique : la demande locative reste soutenue, notamment sur des actifs urbains ou périurbains bien placés, dans un contexte de rareté de l’offre. Les loyers poursuivent leur progression, portée par des besoins structurels liés à la distribution, au e-commerce et à la relocalisation de certains flux.

Activimmo reste bien positionnée sur ce créneau. Toutefois, elle n’est plus seule à occuper le marché, avec l’arrivée récente d’autres SCPI spécialisées comme Log In, ce qui implique désormais une concurrence accrue sur les actifs ciblés.

En résumé, Activimmo aborde 2025 dans une logique de consolidation. La qualité de gestion reste un atout, mais la SCPI devra faire preuve de sélectivité et de réactivité pour continuer à capter les meilleures opportunités sur un marché qui se restructure.

Activimmo continue de se distinguer par sa spécialisation sur un segment immobilier porteur : la logistique et les locaux d’activités, en particulier dans les zones urbaines et périurbaines.

Après plusieurs années de forte croissance, la SCPI entre désormais dans une phase de consolidation, marquée par un rythme d’acquisition plus sélectif, en cohérence avec l’état du marché logistique français.

Elle réussit à maintenir un bon niveau de performance, tout en assurant une gestion rigoureuse de son portefeuille et de ses loyers. Néanmois d'autres SCPI logistiques ont su proposer de meilleurs rendements, même si il est bon de rappeler qu'il s'agit souvent dejeunes SCPI et que le rendement n'est pas garanti. Le taux d’occupation d'activimmo reste élevé et ses fondamentaux solides.

C’est une SCPI que nous recommandons en pleine propriété ou en nue-propriété, dans une logique de diversification, puisque c’est l’une des seules SCPI à rester positionnée exclusivement sur la logistique.