Immorente

Investir SCPI avec Immorente, c'est accéder à l'une des SCPI de rendement les plus anciennes et les mieux capitalisées du marché, gérée par SOFIDY (marque du groupe Tikehau Capital) depuis 1988. Au 31 mars 2026, la SCPI affiche 4 391 M€ de capitalisation, 994 immeubles en portefeuille et 50 244 associés, ce qui en fait l'une des plus grandes SCPI diversifiées françaises.

Son patrimoine couvre une large palette de typologies (bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie, coliving) et s'étend principalement en France, avec une exposition internationale croissante désormais en Espagne également depuis le T1 2026. En 2025, la SCPI a retrouvé un rythme d'investissement soutenu (63,7 M€ au T4 2025), et le T1 2026 confirme cette dynamique avec 55,2 M€ déployés sur 4 nouvelles acquisitions à 6,8 % de rendement moyen.

Lancée en 1988, Immorente a été pensée comme une SCPI grand public, permettant d'accéder à un patrimoine diversifié de commerces et d'actifs tertiaires.

Elle est gérée par SOFIDY, marque du groupe Tikehau Capital, qui pilote également Efimmo 1, Sofidy Europe Invest et Sofidynamic.

Au 31 mars 2026, la SCPI compte 994 immeubles pour une capitalisation de 4 391 M€, répartis entre 50 244 associés. Elle a longtemps bénéficié d'une politique d'investissement opportuniste, combinant des actifs anciens à fort potentiel de plus-value et des biens plus récents à fort rendement. Le T4 2025 a illustré un retour en forme (7 acquisitions, 63,7 M€, 5,68 % de rendement), et le T1 2026 confirme cette dynamique avec 4 nouvelles acquisitions pour 55,2 M€ à 6,8 % de rendement moyen incluant la première acquisition en Espagne.

La dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 décembre 2025, s'établit à 321,03 € donc en dessous du prix de souscription (340 €). Cette prime de 5,91 % est un point à intégrer dans la décision d'investissement. La valeur de réalisation ressort à 266,94 € par part.

Une répartition qui évolue vers plus de diversification

Le profil du portefeuille d'Immorente a sensiblement évolué. À fin 2025, les bureaux représentent 35,4 % du patrimoine, en net recul par rapport aux 50,2 % de fin 2024. Les commerces de centre-ville (22,1 %), les moyennes surfaces de périphérie (16,6 %) et les galeries commerciales (12,9 %) prennent une part croissante. Les autres typologies (hôtels, logistique, coliving, résidences seniors) complètent un portefeuille de plus en plus polyvalent. Ce rééquilibrage réduit l'exposition aux mutations du marché des bureaux et renforce la part d'actifs à bail sécurisé.

Une couverture géographique centrée sur la France, avec une ouverture internationale assumée

Le portefeuille reste ancré en France à 79,3 %, avec une répartition entre les métropoles françaises (32,4 %), le Grand Paris (24,0 %) et Paris Centre (22,8 %). L'international (20,7 %) couvre les Pays-Bas (8,3 %), l'Allemagne (4,2 %), le Royaume-Uni (3,2 %) et désormais l'Espagne, avec la première acquisition au T1 2026 (centre commercial Albacete). Au 31 mars 2026, Immorente compte 994 immeubles représentant 3 261 unités locatives, un niveau de granularité élevé qui contribue à lisser les risques locatifs.

Une gestion active, plus dynamique qu'elle ne le paraît

Le TOF s'établit à 91,21 % au T1 2026, stable par rapport au T4 2025. La SCPI a mené 41 actes de gestion locative sur le trimestre (38 renouvellements/relocations + 3 nouvelles locations) portant sur 26 346 m². Les loyers obtenus ressortent en baisse limitée de -2,5 % à périmètre constant, reflet d'un réalignement sur les valeurs locatives de marché permettant de sécuriser des flux sur des durées fermes. Sur les arbitrages, 5 cessions ont été réalisées pour 9,0 M€ (+1,5 % vs expertise), générant 0,8 M€ de plus-values nettes avec 4,7 M€ de promesses supplémentaires en cours.

Une gestion locative active

En 2025, la SCPI a conduit 166 actes de gestion locative portant sur plus de 120 000 m², avec des renouvellements et relocations dans des villes comme Paris, Lyon, Marseille, Toulouse et Nancy. Au T1 2026, 41 nouveaux actes ont été réalisés pour 26 346 m², dont des relocations remarquables à +79,5 % (Bordeaux) et +38,6 % (Toulouse). Le TOF se maintient à 91,21 % au T1 2026, dans un marché des bureaux encore sous pression.

Un arbitrage créateur de valeur

Sur l'ensemble de 2025, 28 actifs vendus à +8,3 % vs expertise, générant 19,5 M€ de plus-values nettes. Au T1 2026, 5 cessions supplémentaires pour 9,0 M€ à +1,5 % vs expertise (+0,8 M€ de PV nettes). La dynamique d'arbitrage devrait s'accélérer sur les prochains trimestres, avec 4,7 M€ de promesses de cession en cours au 31 mars 2026.

Une liquidité en nette amélioration

181 973 parts sont en attente de retrait au 31 mars 2026, c'est une baisse significative de ~78 600 parts par rapport aux 260 602 de fin 2025. Cette amélioration notable, portée par une collecte de 12,0 M€ au T1 2026 et les flux générés par les cessions, signale une normalisation progressive. La file d'attente reste un point de vigilance, mais la trajectoire est clairement positive.

Des frais standard dans l'univers des SCPI

Les frais de gestion et de souscription s'inscrivent dans la fourchette habituelle des SCPI à capital variable. La dette est sécurisée à 98,4 % à taux fixe, avec un taux moyen de 2,83 % et une maturité de 4 ans et 3 mois.

Le premier trimestre 2026 confirme le dynamisme retrouvé d'Immorente, avec 4 nouvelles acquisitions pour un montant total de 55,2 M€ à un taux de rendement moyen de 6,8 % donc un niveau supérieur aux 5,68 % du T4 2025. Les quatre opérations illustrent parfaitement la stratégie de diversification de la SCPI : un actif de coliving seniors à Aix-en-Provence (2 160 m², BEFA de 12 ans avec l'opérateur Senioryta, dans le cadre d'un projet de transformation), une participation à 33 % dans le centre commercial Imaginalia d'Albacete en Espagne (14 847 m² en quote-part, TOF 98,3 %, 20 ans d'historique locatif, 17,837 M€), un camping littoral dans le sud de la France en sale & leaseback (montée en gamme de 2 étoiles prévue), et une résidence de coliving à Cachan (94) de 11 chambres avec l'opérateur Colive sur un bail de 12 ans (1,333 M€). Un pipeline de 25,0 M€ d'acquisitions est par ailleurs engagé au 31 mars 2026.

Sur le plan de la distribution, l'acompte du T1 2026 s'établit à 3,51 €/part (versé fin avril), pour 64 M€ de loyers encaissés sur le trimestre. La société de gestion indique une fourchette prévisionnelle de dividende annuel 2026 entre 15,50 € et 16,50 €/part (non garanti).

Côté liquidité, 181 973 parts sont en attente de retrait au 31 mars 2026, c'est une amélioration notable de près de 78 600 parts par rapport aux 260 602 de fin 2025, portée par une collecte T1 de 12,0 M€. Les 5 cessions du trimestre ont généré 9,0 M€ à +1,5 % vs expertise et 0,8 M€ de plus-values nettes, avec 4,7 M€ de promesses supplémentaires en cours. L'Assemblée Générale se tiendra le 4 juin 2026 à Paris.

Une SCPI qui retrouve son dynamisme d'investissement

Le T4 2025 (63,7 M€, 5,68 %) et le T1 2026 (55,2 M€, 6,8 %) confirment un retour en mode offensif d'Immorente, avec une accélération notable du rendement moyen des acquisitions. La PGA 2025 de 5,00 % (prix de part stable à 340 €) confirme une distribution prévisible, et la société de gestion prévoit pour 2026 une fourchette de dividende entre 15,50 € et 16,50 €/part (non garanti), soit un taux de distribution cible proche de 4,60 % - 4,85 %.

Une liquidité en amélioration mais toujours à surveiller

La principale question à court terme reste la file d'attente de retraits : 181 973 parts au 31 mars 2026, en nette amélioration par rapport aux 260 602 de fin 2025. Cette évolution positive mérite d'être suivie sur les prochains trimestres. Il faut également noter que le prix de souscription (340 €) est supérieur à la valeur de reconstitution (321,03 €), ce qui représente une prime de 5,91 % pour les nouveaux entrants par rapport à la valeur intrinsèque du patrimoine.

Un profil mature, pour une allocation de stabilisation

Immorente reste une SCPI de référence dans l'univers tertiaire diversifié, avec un TRI depuis création de +9,33 % sur 36 ans. Son profil convient à des investisseurs recherchant une exposition large au marché immobilier professionnel, dans une logique de long terme, avec l'avantage d'un patrimoine de grande taille offrant une mutualisation des risques locatifs rare (994 immeubles, 3 261 unités locatives).

Immorente reste une SCPI historique avec un bilan de long terme solide. La PGA 2025 ressort à 5,00 % et le TRI depuis la création atteint +9,33 % sur 36 ans. Le T1 2026 confirme la reprise du dynamisme d'investissement amorcée en fin d'année (4 acquisitions, 55,2 M€ à 6,8 %, dont la première acquisition en Espagne).

Sur la liquidité, la situation s'est nettement améliorée : 181 973 parts en attente au 31 mars 2026, soit ~78 600 parts de moins qu'à fin 2025. C'est un signal positif, même si la file d'attente reste présente. Par ailleurs, le prix de souscription à 340 € reste supérieur à la valeur de reconstitution (321,03 €), représentant une prime de 5,91 % pour un nouvel entrant.

Dans ce contexte, des SCPI plus récentes et plus dynamiques comme Transitions Europe peuvent offrir un meilleur couple rendement/risque pour les épargnants avec un long horizon. Immorente conserve en revanche une pertinence réelle pour ceux qui y sont déjà investis et souhaitent un positionnement stable sur le long terme.