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"Le marché parisien va-t-il s'effondrer ?"

Nous revenons sur une question fréquente, d'autant plus en période de CoViD
Mis à jour le :
4/23/2021

Vous êtes nombreux à nous poser la question. Nous allons vous donner notre vision, mais avant, nous vous proposons de revoir l'avis d'un expert.

🗓 Nous avons accueilli Rémi Juzanx, gérant de Novapierre Résidentiel (619 appartements à Paris et Grand Paris, 280M€ de capitalisation) pour une web conférence le 10 mars 2021 à 18h. Il nous a dévoilé sa stratégie pour générer de la performance en 2021, ainsi que sa vision du marché immobilier et du crédit.

L'influence des taux d'intérêt

Revenons à la question. De manière générale, un consensus semble exister autour du fait que tant que les taux d'intérêt restent bas, le marché immobilier devrait tenir bon. Et les banques centrales maintiennent des taux extrêmement bas.

En fait, nous enregistrons même des taux historiquement bas comme le souligne notre partenaire courtier en prêt Pretto. En conséquence, les prix ont monté en 2020.

Par ailleurs, l'attractivité de l'investissement immobilier ne semble pas s'être atténuée en 2020 et pousse plutôt à un optimisme modéré.

Comment sur-performer le marché ?

Novapierre Résidentiel, mais également d'autres SCPI comme Patrimmo Croissance, mettent en place une stratégie active de sur-performance du marché. C'est à dire que plutôt qu'espérer que les prix continuent de monter, le gérant va sélectionner des biens dont la valeur devrait augmenter mécaniquement indépendamment du marché.

La stratégie mise en place par Rémi consiste à acheter des biens dits "décotés" (viagers, appartements en loi 48, nue-propriété). Cela signifie pour schématiser que vous achetez aujourd'hui 70€ un bien qui en vaut 100 et en contrepartie vous percevez des loyers moindres voire nuls pendant une période déterminée.

De fait, tous les ans la valeur du bien augmente et passe progressivement de 70 à 100. Avec cette stratégie, pour perdre sur le long terme, il faut que le marché parisien non seulement baisse, mais baisse de manière importante, et sur une longue période. Pour rappel, sur la période 2012 - 2015 le marché parisien avait perdu graduellement 8%, pour autant Novapierre Résidentiel avait généré une performance moyenne de +4.54% par an.

En conclusion

Les banques centrales maintiennent des taux bas, le risque sur l'immobilier semble donc plutôt venir d'un possible niveau de chômage élevé. Par ailleurs, en adoptant une stratégie de sur-performance du marché il semble raisonnable d'espérer des rendements intéressants même dans un contexte de stagnation des prix de l'immobilier.

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Investir en SCPI présente des risques, notamment de perte en capital (si l'immobilier baisse, vos biens peuvent voir leur valeur baisser), et de liquidité (la durée pour revendre vos parts peut être élevée selon les conditions de marché). Enfin, les revenus sont non garantis. Étant basés le plus souvent sur des loyers, ceux-ci peuvent varier dans le temps, ainsi que les charges des biens immobiliers.