Elialys

Investir SCPI avec Elialys, c'est choisir une SCPI de rendement à capital variable, spécialisée dans l'immobilier tertiaire en Europe du Sud.

Son patrimoine est principalement situé en Espagne, avec une exposition à des actifs de bureaux, d’entreprise et de services implantés dans des métropoles dynamiques.

Gérée par Advenis REIM, Elialys vise à capter le potentiel locatif et économique de la péninsule ibérique, tout en intégrant des critères durables dans sa stratégie d’investissement.

La SCPI Elialys a reçu son agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en 2018. Dès sa création, elle a été pensée comme un véhicule d’investissement dédié à l’immobilier d’entreprise, avec une spécialisation sur les bureaux situés dans des métropoles dynamiques de l’Europe du Sud.

Plutôt que d’adopter une approche paneuropéenne étendue, Advenis Real Estate Investment Management a fait le choix d’un positionnement géographique ciblé, centré sur l’Espagne et le Portugal. Cette orientation repose sur des fondamentaux économiques solides : croissance structurelle, demande locative soutenue, infrastructures attractives et fiscalité stable.

Ce que Rodolphe Manasterski, Directeur Général Délégué d’Advenis, réexplique en avril 2024 : "La péninsule ibérique représente aujourd’hui une région clé qui a su rebondir et se réinventer,plus rapidement qu’ailleurs. Elle conjugue croissance, attractivité et fondamentaux solides, quirendent ces marchés particulièrement attractifs pour les investisseurs. Les marchés locatifset d’investissement en immobilier d’entreprise ont enregistré de très bons résultats en 2024.Nous observons que les taux de rendement sont souvent au-dessus de ceux atteignablesdans les principales métropoles européennes"

Cette vision de long terme s’inscrit également dans une démarche responsable. La SCPI Elialys est aujourd’hui labellisée ISR, traduisant l’intégration de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa politique d’investissement. Advenis REIM, la société de gestion, a adopté une charte d’investissement socialement responsable (ISR). Par exemple, l’actif de bureau à Saragosse a connu une rénovation d’ampleur entre 2015 et 2017, pour atteindre une consommation finale d'énergie deux fois inférieure à la moyenne des bureaux français.

Elialys déploie une stratégie d’investissement ciblée sur les grandes métropoles d’Espagne (plus de 80% du patrimoine) et au Portugal, avec une spécialisation historique dans les bureaux d’entreprise. Cette orientation vise à capter la dynamique économique de la péninsule ibérique tout en s’appuyant sur des marchés locatifs solides.

En 2024, la SCPI a réalisé quatre acquisitions :

• un entrepôt logistique à Lisbonne,
• un immeuble de santé à Porto,
• ainsi que deux immeubles de bureaux situés à Madrid et Barcelone, loués à des locataires de premier plan.

Cette diversification sectorielle (logistique, santé) complète le cœur d’activité d’Elialys et renforce la résilience locative du portefeuille.

La stratégie de la société de gestion repose sur une sélection prudente d’actifs récents, bien situés, loués à des contreparties solides avec des baux longue durée. À fin 2024, la SCPI affiche un taux d'occupation financier (TOF) supérieur à 97% et une durée moyenne résiduelle des baux (WALT) de 7,52 ans.

Enfin, lors de l’Assemblée Générale du 3 juin 2024, les associés de la SCPI Elialys ont voté une mesure clé : la multiplication par cinq du nombre de parts, accompagnée d’une division équivalente du prix de la part. Cette évolution, effective au 1^er janvier 2025, vise à soutenir la croissance de la SCPI tout en facilitant l’accès à des outils comme l’épargne programmée et le réinvestissement des dividendes. Pour un associé possédant 1 part à 1 000 € avant la modification, il détiendra désormais 5 parts à 200 €, pour un investissement toujours valorisé à 1 000 €. Cette mesure vise à améliorer l’accessibilité de la SCPI et à faciliter les versements programmés et le réinvestissement automatique des dividendes.

Elialys propose une exposition rare sur le marché des SCPI : l’immobilier d’entreprise en Europe du Sud, avec un positionnement affirmé sur les bureaux situés dans des métropoles dynamiques telles que Madrid, Barcelone ou Saragosse. Cette orientation lui permet de bénéficier d’un environnement locatif porteur, encore peu concurrencé par d’autres SCPI françaises.

Depuis 2024, la SCPI a engagé une diversification progressive vers d’autres secteurs comme la logistique, la santé, mais aussi l’hôtellerie, avec par exemple l’acquisition d’un hôtel 4* à Grenade, exploité via un bail long terme avec un opérateur reconnu. Cette diversification permet d’élargir les sources de revenus locatifs tout en capitalisant sur des dynamiques économiques locales, notamment dans le tourisme et l’industrie.

La SCPI est accessible via plusieurs modalités d’investissement : au comptant, à crédit, ou en démembrement (nue-propriété ou usufruit), ce qui en fait un véhicule adapté à différentes stratégies patrimoniales.

Advenis REIM, société de gestion d’Elialys, bénéficie d’une solide expérience dans l’immobilier paneuropéen. Elle pilote notamment la SCPI Eurovalys, qui repose sur une stratégie comparable, centrée sur le marché allemand. Cette expertise renforce la crédibilité d’Elialys dans sa zone géographique cible.

En contrepartie, son TRI à 5 ans ne semble pas exceptionnel par rapport à d'autres SCPI, et Elialys n’a pas encore connu de revalorisation significative de son prix de part. De plus, sa spécialisation géographique, bien que cohérente, implique une sensibilité directe à l’évolution des économies espagnole et portugaise, c'est une SCPI Européenne mais que sur 2 pays !

Elialys s’inscrit dans une dynamique d’investissement structurée, portée par le potentiel économique de la péninsule ibérique. L’Espagne continue d’afficher une croissance soutenue (3,2 % en 2024), notamment dans les métropoles secondaires comme Saragosse, Séville ou Valence, où la demande locative progresse plus vite que l’offre. Le Portugal, bien que plus modeste, offre un environnement stable et une fiscalité incitative favorable aux investissements étrangers.

La société de gestion prévoit de poursuivre les acquisitions dans cette zone, avec une attention particulière portée aux secteurs qui bénéficient de tendances structurelles durables. L’hôtellerie, soutenue par des taux de fréquentation record, la logistique, portée par le rééquilibrage industriel européen, et la santé, tirée par le vieillissement démographique, sont autant de pistes activement explorées par Elialys.

Dans un contexte où la concurrence s’intensifie sur les actifs prime, la stratégie d’Elialys repose sur la capacité à identifier des opportunités bien positionnées, hors des marchés survalorisés, tout en respectant des critères ESG de plus en plus stricts.

La société de gestion maintient une approche prudente, centrée sur la qualité locative et la stabilité des flux, tout en restant en veille sur l’évolution macroéconomique de la zone euro sud.

La dernière étude de Advenis de Avril 2024 identifie plusieurs secteurs à fort potentiel, notamment :

• l’hôtellerie, portée par le dynamisme touristique et la hausse continue des arrivées de visiteurs en 2024 avec 94 millions de touristes en Espagne (+ 12 % sur un an) et 31 millions au Portugal (+ 3 % sur un an) ;
• le commerce, soutenu par une consommation intérieure résiliente avec une hausse annuelle moyenne de + 2 % enEspagne et de + 3 % au Portugal pour l’année 2024.
• les bureaux, en transformation, avec une montée en puissance d’espaces flexibles, durables et mieux adaptés aux nouveaux usages professionnels.

Sans prétendre couvrir l’ensemble des segments analysés, cette étude souligne les atouts des grandes métropoles ibériques pour l’immobilier tertiaire, avec un marché qui gagne en profondeur et en maturité.

Elialys constitue une bonne opportunité pour ajouter une exposition à l'Europe du Sud à son portefeuille immobilier. Elle reste néanmoins une valeur "dynamique" à ne pas surpondérer, en raison de sa capitalisation encore modeste et d’un risque macroéconomique supérieur à la moyenne.

Que ce soit l'Espagne, le Portugal ou même l'Italie, l'Europe du Sud a rencontré ces vingt dernières années de nombreux obstacles à son développement. La crise financière de 2008, puis la crise de la dette souveraine, ont entraîné une récession profonde dans ces pays, qui ont mis du temps à rattraper leur retard sur le reste de l'Europe. La période COVID a également constitué un contre-choc à la reprise amorcée.

Mais la tendance est désormais bien orientée. La croissance du PIB de l’Espagne et du Portugal en 2024 a encore dépassé celle de la zone euro. Entre 2015 et 2024, ces deux pays ont ainsi affiché une croissance supérieure à la moyenne européenne huit années sur neuf. Cette dynamique est portée par les réformes économiques engagées, par un effet de rattrapage post-crise, et par la forte progression du secteur du tourisme.

Elialys, lancée en pleine crise COVID, a investi dès le départ dans des bureaux situés en Europe du Sud, malgré un contexte incertain. Il existe dans ces territoires de réelles opportunités, permettant des investissements de qualité. En se concentrant sur de gros actifs dans des villes moyennes comme Saragosse — capitale de la région d’Aragon et point logistique stratégique entre Madrid et Barcelone — Advenis a privilégié la sécurité dans une zone économique complexe mais prometteuse.

Depuis 2024, la diversification sectorielle d’Elialys s’est accélérée, avec l’intégration d’actifs en logistique, en santé et en hôtellerie. La collecte de la SCPI sera un indicateur clé à suivre : si elle parvient à croître, elle pourra atteindre un bon niveau de diversification, tout en offrant un rendement stable et une fiscalité avantageuse.