Novapierre Allemagne 2

Suite aux Assemblées Générales du 10 juin 2024, les associés de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2 ont voté la fusion des 2 SCPI, créant ainsi PAREF Prima.

Juridiquement, les conséquences sont :

• Novapierre Allemagne est renommé PAREF Prima et augmente son capital maximum statutaire à 1,5 milliard d’euros.
• Les associés de Novapierre Allemagne 2 deviennent associés de PAREF Prima.
• Novapierre Allemagne 2 est dissoute sans liquidation.

Investir en SCPI avec Novapierre Allemagne 2, c'était investir dans la petite sœur de Novapierre Allemagne, spécialisée dans l’immobilier commercial en Allemagne.

Implantée dans un marché immobilier dynamique, la SCPI Novapierre Allemagne 2 détenait une majorité d’actifs dans le secteur des commerces essentiels, limitant ainsi les risques.‍

La SCPI Novapierre Allemagne 2 offrait plusieurs avantages : une fiscalité SCPI attrayante, diversification sectorielle et géographique des risques et valorisation du capital des clients en profitant du dynamisme du marché immobilier allemand et hollandais.

Créée en 2019, la SCPI Novapierre Allemagne 2 est à capital variable et est une SCPI de rendement spécialisée dans l’immobilier commercial en Allemagne et dans les Pays-Bas.

Elle investissait dans des murs de magasins et des centres commerciaux, 70% de son patrimoine était sur des commerces essentiels (Alimentaire, bricolage, drugstore).

Et ce patrimoine était majoritairement en Allemagne (environ 80%des actifs) puis aux Pays-Bas.

A peu près 70% du parc immobilier de Novapierre Allemagne 2 correspondait à des commerces essentiels répartis sur des enseignes alimentaires, des drugstores et des magasins de bricolage.

La valeur du patrimoine de la SCPI Novapierre Allemagne 2 était de 373 millions d'euros (à la fin 2023) et sa capitalisation (sur prix de souscription) avait atteint 389,4 millions d’euros répartis entre 7173 associés.

Les actifs immobiliers de Novapierre Allemagne 2 étaient très attractifs, 20 immeubles à la fin 2023 qui affichent un bon taux d'occupation financier (TOF) de 98,6 %.

À la fin de 2023, le rendement de la SCPI a été de 4,79 % (ce qui reste légèrement au dessus de la moyenne sur l'ensemble des SCPI donnée par l'ASPIM à 4,52% pour 2023). En février 2024, cela représentait 3,00 € de dividende brut versé par part et 0,16 € Impôt étranger déjà supporté par la SCPI dans le pays investi.

Novapierre Allemagne 2 poursuit sa stratégie de diversification et d’investissement dans des actifs immobiliers attractifs en Europe.

Par exemple, le fonds compte parmi ses actifs sous gestion deux ensembles immobiliers commerciaux situés en périphérie de Rheinfelden en Bade-Wurtemberg et Bedburg en Rhénanie du Nord. Acquis en mars 2022, ce portefeuille d’une surface de 31 600 m² présente un taux d’occupation de 100 % et une durée moyenne pondérée des baux de 13 ans avec de grandes enseignes nationales telles que Globus, important distributeur alimentaire, ou Toom, chaîne de magasins leader du bricolage. Ces biens sont certifiés BREEAM, avec un score respectivement à « bon » et « très bon » et sont situés en périphérie de villes moyennes, dans les deux Landers les plus dynamiques d’Allemagne.

La SCPI a réalisé au 4ᵉ trimestre 2022 l’acquisition de 3 retail parks situés dans l’Est de l’Allemagne. L'ensemble bénéficiant d’une surface locative globale de 7 900 m² est loué à 100 %, majoritairement aux enseignes Netto (alimentaire, 67 % du loyer total) mais aussi Thomas Phillips (bricolage) et TEDi (discounter non‑alimentaire). La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) du portefeuille est supérieure à 10 ans.

Au cours du 4ᵉ trimestre 2023, Novapierre Allemagne 2 a conclu l'acquisition d'un centre commercial dans l'Ouest de l'Allemagne. Le « Tannenbusch Center » est situé à 7 km du centre de Bonn, dans le land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie, au cœur dʼune zone résidentielle dense dans un quartier en plein développement. À proximité immédiate de la gare locale, il est facilement accessible en transports en commun et en voiture. Cet actif, rénové en 2017, bénéficie dʼune surface locative dʼenviron 13 500 m² et propose une offre de commerces en phase avec son environnement. Loué à 96%, il accueille 28 locataires dont une majorité d'enseignes de commerces essentiels et discount telles que Kaufland ou Action.

La fiscalité avantageuse

Les associés de la SCPI Novapierre Allemagne 2 bénéficiaient d’une fiscalité très attrayante puisqu’il n’y a pas de double imposition pour les revenus provenant des Pays-Bas et de l’Allemagne. Les dividendes ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

En effet, en vertu de la convention fiscale franco-allemande du 21 juillet 1959 modifiée le 1er janvier 2016, les revenus ainsi que les plus-values perçus outre-Rhin y sont imposables.

Cette fiscalité avantageuse se retrouve pour toutes les SCPI Européennes, comme Eurovalys, par exemple, qui a aussi une répartition des actifs en Allemagne

Un choix géographique et sectoriel stratégique

Le fonds s’inscrivait dans la continuité de la SCPI Novapierre Allemagne avec une implantation en Allemagne, qui demeure le premier marché immobilier européen, notamment en raison de l'importance de sa population qui dépasse 83 millions d'habitants.

De plus, les risques étaient également limités, car les actifs étaient répartis dans différents secteurs commerciaux, dont la plupart correspondent à des commerces essentiels.

La SCPI Novapierre Allemagne 2 faisait ainsi profiter à ses associés du dynamisme du marché immobilier allemand et permettait de valoriser au mieux leur patrimoine avec une bonne diversification géographique et sectorielle.

Un fonds dynamique à fort potentiel

Au 31 décembre 2021, la SCPI Novapierre Allemagne 2 rapportait 3,39 % à ses associés porteurs de parts, à fin 2022 le taux de distribution a augmenté à 4,50 %. En 2021, le rendement modeste s’expliquait par le fait que le fonds n’avait pas encore investi l’ensemble de son capital. En 2023, le marché immobilier allemand connaît son semestre le plus faible observé depuis 2011, avec 13,3 Milliards d'euros échangés au total, soit ‑65,4% par rapport à l’année précédente. Avec près de 2,3 Mds€ en volume, le segment des actifs de commerce n’échappe pas à la baisse du marché, mais dans une moindre mesure, à ‑37% par rapport à 2022, ce qui en fait la classe d’actifs la plus résiliente en Allemagne en 2023. Novapierre Allemagne 2 se retrouvait donc moins impacté. eta su finir à un rendement de 4,79%.

De plus, dans ce contexte où les valeurs baissent et les taux augmentent, offre et demande peinaient à se rencontrer, et le temps pour faire une transaction immobiliière s'allongeait. Cette situation représentait donc une opportunité pour les investisseurs de long terme ayant du capital à déployer comme la SCPI Novapierre Allemagne 2.

Son dynamisme se voyait aussi avec l’attractivité qu'avaient ses actifs : le Taux d’Occupation Financier (TOF) était de 98,6 % à la fin 2023. Ce dernier exprime la part des loyers, indemnités d’occupation facturées et indemnités compensatrices de loyers dans l’ensemble des loyers facturables (dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée). Un TOF élevé, proche des 100 % est souvent synonyme d’une excellente gestion de portefeuille immobilier. Affirmation à relativiser en se renseignant sur l’année de création de SCPI. Les SCPI les plus récentes sur lesquelles les épargnants manquent de recul, ont en effet un Taux d’Occupation Financier proche des 100 %. À l’inverse, un TOF avoisinant les 90 % n’est pas nécessairement un signe de mauvaise gestion et peut découler de la réalisation de travaux empêchant de louer les actifs du portefeuille de la SCPI, du départ d’un locataire, etc.

Une expertise reconnue

Avec un portefeuille de 2 milliard d'euros sous gestion au 31 décembre 2023 et plus de 24 000 associés, Paref gestion est une société de gestion incontournable dont la qualité de service est reconnue.

Spécialiste de l’investissement immobilier, Paref Gestion gère 6 SCPI à capital variable (maintenant plus que 5 suite à la fusion de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2):

• Interpierre Europe Centrale,
• Interpierre France,
• Novapierre 1,
• Novapierre Allemagne, et Novapierre Allemagne 2 qui ont donné naissance à Paref Prima,
• et Novapierre Résidentiel.

Ainsi que 2 autres SCPI à capital fixe :

• Cifocoma,
• et Cifocoma 2.

Paref Gestion commercialise aussi une OPPCI  Vivapierre (OPCI professionnel, consacré à la gestion d'immobilier d'entreprise, d'immobilier touristique et d'immobilier de loisirs).

Un investissement qui dépend des conjonctures économiques

Il faut bien garder présent à l'esprit qu’investir dans une SCPI a comme sous-jacent un parc immobilier dont l'évolution de la valeur dépend du marché immobilier.

Le rendement et le capital ne sont pas garantis. La SCPI est un support immobilier qui peut être impacté par de mauvais investissements. Les rendements dépendent du taux d’occupation et des loyers encaissés. ‍

N’hésitez pas à en parler avec nos conseillers, qui sauront vous conseiller et vous rassurer au mieux.

Une accessibilité limitée

Contrairement à d’autres SCPI, accessibles à partir de 200 € chez Louve, Novapierre Allemagne 2 n'était accessible qu'à partir de 10 parts lors de la première souscription, soit 2 600 €. Cette SCPI n’était donc pas accessible à tous les types de portefeuilles.

Une nouvelle lancée avec Paref Prima

Paref Gestion repart donc sur une nouvelle SCPI, qui suivra la stratégie des ses ainées Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. Paref Prima sera donc une SCPI Allemande de commerces.

L'Allemagne est la première puissance économique Européenne avec un tissu industriel extrêmement puissant. De part sa décentralisation et une organisation dite "fédérale" permettant à chaque Länder d'avoir sa propre importance, l'Allemagne est un terreau idéal pour investir dans la pierre. On ajoutera à cela un très faible chômage structurel et un endettement des ménages sous contrôle. Concernant le marché immobilier allemand, le volume d’investissement des trois premiers trimestres de l’année 2022 a connu une baisse de 15 % sur un an glissant, avec néanmoins 51,9 milliards d’euros investis depuis la guerre en Ukraine.

En investissant principalement dans les commerces allemands, la SCPI Novapierre Allemagne 2 choisissait de se positionner sur un secteur en plein rebond depuis les années COVID. Une stratégie que saura certainement poursuivre PAREF Prima.

Louve est une marketplace en ligne qui propose une soixantaine de SCPI réglementées par l’AMF, parmi lesquelles la nouvelle SCPI prima. Louve Invest non seulement sélectionne les meilleurs SCPI, mais en plus vous facilite tout le processus d’investissement dans une SCPI.

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