Paref Prima

Investir en SCPI avec Paref Prima, c'est investir sur une SCPI dont la politique d’investissement porte sur des biens immobiliers situés en majorité en Allemagne. La SCPI peut également investir dans d’autres États de la zone euro dans la limite de 30 % de la valeur estimée des actifs immobiliers composant le patrimoine.

Paref Prima est une SCPI à capital variable, qui fusionne les 2 parcs immobiliers des 2 Novapierre Allemagne et qui conservera la fréquence de distribution des ses aînés, à savoir tous les trimestres.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Paref Prima, n'est pas la création d'une nouvelle SCPI qui ne part d'aucune fondation ! En effet, elle est née en juin 2024 de l'absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne.

Cette SCPI a été créée par Paref Gestion, afin de dynamiser ses performances par une politique active d'acquisition et d'arbitrages de ses actifs.

Les différents arbitrages devraient permettre à Prima d'assurer des plus-values de cessions, tout en se "débarrassant" des actifs les moins rentables, et donc en préservant au passage la stabilité du rendement de l'ensemble du parc. Paref Gestion, n'étant plus que sur un seul véhicule financier au lieu de 2, devrait aussi s'adapter plus facilement et profiter au mieux des nouveaux cycles immobiliers en cours d'évolution.

De part la fusion absorption des 2 Novapierre Allemagne, Paref Prima arrive directement à une capitalisation importante de 933,8 millions € au 3e trimestre 2025.

Dans la lignée de la stratégie de Novapierre Allemagne et de Novapierre Allemagne 2, Paref Prima se positionne comme une SCPI axée sur l'Allemagne, tout en se laissant l'opportunité d'explorer l'acquisition d'autres biens en Europe.

Son portefeuille immobilier est majoritairement constitué de commerces essentiels, tels que des pharmacies et des supermarchés, reconnus pour leur robustesse. Au 3e trimestre 2025, elle devrait rester une SCPI de commerces avec, à minima, 70 % de son parc dans les commerces essentiels.

La SCPI allemande Paref Prima diversifie également son portefeuille en intégrant des biens immobiliers dans les secteurs de l'habillement et de la restauration, assurant ainsi une dynamique positive malgré les conditions économiques variables, particulièrement dans des villes comme Francfort, Hambourg et Berlin. À titre indicatif, sur Novapierre Allemagne (avant fusion), l'habillement représentait plus de 10 % des loyers et la restauration environ 1 % ; ces ordres de grandeur sont à confirmer pour Paref Prima au 3e trimestre 2025.

La SCPI Paref Prima s'appuiera sur plusieurs atouts du marché immobilier allemand :

• L'Allemagne est la première économie d'Europe, qui offre un cadre propice aux investissements.
• La demande locative est présente et constante, grâce entre autres à un taux de chômage bas, ou encore à une consommation forte.
• Une fiscalité avantageuse par rapport au marché français, grâce à une convention fiscale entre la France et l'Allemagne, permettant d'éviter toute double imposition et d'avoir la fiscalité allégée de l'Allemagne.

Paref Prima bénéficiera de l'expérience et des résultats passés de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. Le rendement de Paref Prima, devrait être dans la lignée de la tendance de Novapierre Allemagne (à un Taux de Distribution de 5,00 % à la fin de 2024). Paref Prima vise désormais un rendement supérieur à 5 %, un rendement qu'il faudra confirmer sur 2024.

Au troisième trimestre 2025, la SCPI PAREF Prima confirme la solidité de son positionnement sur le commerce essentiel en Allemagne et en Europe, portée par un refinancement majeur de 40 M€ sur 7 ans obtenu auprès de Bayern LB, signe de la confiance renouvelée de ses partenaires financiers. Le trimestre est marqué par une activité locative dynamique avec 8 nouveaux baux signés — représentant 2,1 M€ de loyers futurs — et une gestion active qui permet de maintenir un TOF élevé de 94,4 % et un taux de recouvrement proche de 100 %. Le patrimoine atteint 957,5 M€, composé de 79 immeubles totalisant 625 137 m², dont 67,6 % de commerces essentiels, renforçant la résilience des revenus. Sur le plan financier, la distribution trimestrielle ressort à 3,03 € nets par part, en ligne avec les performances précédentes. Aucun investissement n’a été réalisé, mais la SCPI a procédé à l’arbitrage d’un retail park à Stade (4 433 m²) pour 6,1 M€, générant une plus-value brute de 759 700 € (+18 % vs prix d’acquisition). Enfin, PAREF Prima prépare la fin d’année avec un plan d’arbitrages complémentaires et des acquisitions en cours de finalisation, soutenant la dynamique globale d’un véhicule dont la capitalisation atteint 933,8 M€ pour 14 821 associés.

L’année 2023 a été marquée par un environnement international instable, aggravé par le resserrement des conditions monétaires qui a freiné la croissance économique européenne. En Allemagne, l’inflation énergétique et les tensions sur les chaînes d’approvisionnement ont pesé sur les coûts de production, tandis que le ralentissement asiatique a affecté les exportations. Le PIB allemand a ainsi reculé de –0,1 % en 2023. Selon la Bundesbank, un retour progressif de la croissance était attendu, avec une prévision de +0,4 % en 2024 et +1,2 % en 2025, dans un contexte de désinflation (2,7 % en 2024, pour tendre vers 2 % en 2025).

Sur le marché de l’immobilier commercial allemand, 2023 a été difficile, avec une baisse de –56 % des volumes investis par rapport à 2022 (29 Mds€). Néanmoins, certains segments comme les retail parks ont mieux résisté, concentrant 59 % des capitaux engagés et affichant une hausse des taux de capitalisation plus modérée que d’autres classes d’actifs.

C’est dans ce contexte que la fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne est intervenue en 2024, donnant naissance à la SCPI Paref Prima.

Au 3e trimestre 2025, Paref Prima affiche une capitalisation de 933,77 M€, se positionnant ainsi parmi les SCPI de référence investies en Allemagne. Le prix de souscription est fixé à 272 € par part, tandis que la valeur de reconstitution ressort à 264,59 €, ce qui correspond à une surcote d’environ 2,8 %. Une configuration qui peut être intéressante pour les vendeurs, mais qui demande aux nouveaux entrants de surveiller l’évolution de la liquidité (flux de souscriptions et de retraits).

Ainsi, si l’historique de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2 rappelle les difficultés traversées par le marché immobilier allemand en 2023, la création de Paref Prima, combinée à la stabilisation économique attendue en 2025, offre une perspective de redéploiement progressif. Il faut toutefois rappeler que Paref Prima est actuellement illiquide, avec un volume de retraits supérieur aux nouvelles souscriptions. Cette situation, héritée de la fusion entre Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2, pèse sur la capacité des associés à céder leurs parts dans un délai court. Les investisseurs doivent donc considérer cette contrainte de liquidité dans leur décision.

La création de Paref Prima, issue de la fusion-absorption de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2, a permis de donner naissance à une SCPI d’une taille critique avec une capitalisation de près de 934 M€ au 30 juin 2025. Cependant, plusieurs points de vigilance subsistent.

• La SCPI reste en situation d’illiquidité, avec un stock de retraits en attente important. Cela limite la visibilité pour les associés souhaitant céder leurs parts.
• Au 3e trimestre 2025, le prix de souscription (272 €) affiche une surcote de +2,8 % par rapport à la valeur de reconstitution (264,59 €). Une configuration qui favorise les vendeurs, mais qui interroge sur l’attractivité immédiate pour les nouveaux entrants.
• Le taux d’occupation financier (94,4 % au 3e trimestre 2025) et le rendement 2024 (5,00 % brut) témoignent d’une exploitation encore solide, mais la stratégie d’arbitrage (ventes et acquisitions) devra prouver sa capacité à préserver la qualité du portefeuille et maintenir la performance dans un marché allemand fragilisé.

Paref Prima est donc aujourd’hui une SCPI de taille importante mais qui sort tout juste d’une fusion complexe. Les investisseurs doivent rester attentifs à l’évolution de la liquidité, au niveau de collecte et aux arbitrages effectués en 2025 avant de se positionner avec sérénité.