Rivoli Avenir Patrimoine

Tirer parti des SCPI avec Rivoli Avenir Patrimoine, c'est investir dans une SCPI de bureaux gérée par Amundi Immobilier, acteur de référence sur le marché des SCPI tertiaires. Positionnée majoritairement sur l'immobilier de bureaux en France (plus particulièrement à Paris et en Île-de-France) la SCPI détient également des actifs à l'international (Allemagne, Espagne, Pays-Bas et autres pays européens). Son portefeuille comprend également une part de commerces et quelques actifs en hôtellerie et logistique.

Dans un contexte de marché dégradé par la hausse des taux d'intérêt et le ralentissement de l'activité des entreprises, les valeurs d'expertise de Rivoli Avenir Patrimoine ont baissé de 3,6 % au premier semestre 2026. En conséquence, Amundi Immobilier a décidé d'abaisser le prix de souscription à 203,00 € par part et le prix de retrait à 186,77 € par part, à compter du 28 août 2026. Ce nouveau prix correspond au milieu du tunnel réglementaire compris entre plus et moins 10 % de la valeur de reconstitution (environ 203,56 € par part au 30 juin 2026), réduisant ainsi quasiment à zéro la surcote précédemment constatée. La valeur de réalisation par part s'établit quant à elle à environ 176,61 €.

Au titre de 2025, le taux de distribution ressort à 3,46 % et la performance globale annuelle à -5,34 %, reflétant la baisse du prix de souscription intervenue en 2025. Pour le premier semestre 2026, la distribution s'établit à 4,20 € par part (2,10 € au T1, 2,10 € au T2), pour une prévision annuelle de 8,40 € par part. Le TOF s'établit à 85,01 % au 30 juin 2026, avec 818 629 parts en attente de retrait, représentant 6,4 % de la capitalisation.

Lancée en 2002, Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI de rendement à capital variable. Elle fait partie des plus anciennes SCPI gérées par Amundi Immobilier, la première société de gestion de SCPI en France.

La SCPI a longtemps fondé sa stratégie sur des investissements à Paris intra-muros et en région parisienne, mais a progressivement élargi son périmètre géographique, notamment vers l'Europe du Nord et de l'Est, avec une présence dans plusieurs capitales européennes.

Au 30 juin 2026, Rivoli Avenir Patrimoine compte 180 immeubles pour 602 562 m². Le patrimoine reste très majoritairement composé de bureaux.

Côté exploitation, le TOF poursuit son recul progressif : 87,31 % au premier semestre 2025, 86,03 % au second semestre 2025, puis 85,01 % au premier semestre 2026. Ce recul s'explique par la pression locative persistante sur le marché des bureaux, aggravée par un contexte macroéconomique dégradé au premier semestre 2026, avec un ralentissement de l'activité des entreprises qui ont réduit leurs prises à bail.

Rivoli Avenir Patrimoine reste centrée sur une exposition majoritaire à l'immobilier de bureaux, avec une logique de diversification progressive engagée depuis plusieurs années. Les bureaux demeurent prédominants ; la SCPI a également investi dans les commerces, la logistique et l'hôtellerie, afin de mutualiser les revenus locatifs.

La SCPI est engagée dans une diversification géographique, bien que son cœur d'exposition reste la France. Le reste du portefeuille est réparti dans plusieurs pays européens : Allemagne (10,2 %), Espagne (3,9 %), Pays-Bas (2,8 %), Autriche (0,9 %), République Tchèque (0,9 %), Belgique (0,8 %) et Pologne (0,6 %) au 30 juin 2026. Cette ouverture à l'Europe répond à une volonté de réduire la concentration réglementaire et fiscale sur la France, tout en profitant d'opportunités immobilières diversifiées.

Le portefeuille est piloté selon une approche active : gestion locative ciblée sur la réduction de la vacance, notamment sur le secteur de La Défense, et programme d'arbitrage visant à céder les actifs non stratégiques pour dégager des plus-values. Au premier semestre 2026, la cession de l'immeuble de la rue du Louvre à Paris pour 54,4 M€ a ainsi permis de réaliser une plus-value importante, partiellement distribuée aux associés et partiellement dotée en report à nouveau. La SCPI est par ailleurs labellisée ISR.

Tout investissement en SCPI comporte des risques. Il est important d'en comprendre les caractéristiques et les limites avant de se lancer.

Une bonne mutualisation des risques

Au 30 juin 2026, la capitalisation de Rivoli Avenir Patrimoine s'élève à 2 927 millions d'euros pour 36 886 associés, faisant de cette SCPI l'une des plus grandes du marché français. Cette taille confère une capacité de mutualisation des risques locatifs élevée, répartis sur 180 immeubles et plus de 602 000 m².

Rivoli Avenir Patrimoine suit une stratégie de diversification géographique de son patrimoine immobilier. Même si la majorité des actifs reste située en France, la SCPI s'est progressivement ouverte à d'autres pays européens comme l'Allemagne, les Pays-Bas ou l'Espagne. Cette diversification permet de limiter l'exposition réglementaire et économique à un seul marché. La SCPI a également développé sa diversification sectorielle, avec des investissements dans des locaux logistiques, des établissements touristiques et des résidences gérées, en complément du socle bureaux.

La SCPI est labellisée ISR, avec une note ESG de 50/100, et s'est fixé comme objectif d'améliorer la note de sa poche Best in Progress à l'horizon 2027.

Une expertise reconnue

Amundi Immobilier est le gestionnaire de Rivoli Avenir Patrimoine. Filiale du groupe Crédit Agricole, Amundi est le n°1 français de la gestion d'actifs immobiliers. Cette assise donne accès à un large éventail d'opportunités d'investissement, à une gestion locative professionnelle, et à des ressources solides.

Rivoli Avenir Patrimoine s'inscrit dans cette logique de gestion rigoureuse, même si sa performance récente reste en retrait par rapport à d'autres SCPI du marché, avec un TRI à 10 ans de 1,68 % au 31 décembre 2025 et un taux de distribution 2025 de 3,46 %.

Au premier semestre 2026, l'activité locative de Rivoli Avenir Patrimoine s'est montrée légèrement positive, avec 104 baux signés pour 3,9 M€ de loyers annuels, contre 79 libérations pour 3,5 M€. Sur le secteur de La Défense, plusieurs baux ont été conclus sur les tours, témoignant d'un regain d'intérêt des locataires pour cette zone et de la concrétisation des efforts commerciaux engagés. La distribution du premier semestre s'établit à 4,20 € par part avant impôt, versée en deux acomptes trimestriels de 2,10 € chacun. La distribution du deuxième trimestre intègre une quote-part de la plus-value réalisée lors de la cession d'un actif parisien, le solde ayant été doté en report à nouveau.

L'Assemblée Générale s'est tenue le 29 juin 2026, toutes les résolutions ordinaires et extraordinaires ayant été adoptées. La SCPI dispose par ailleurs d'un fonds de remboursement de 10,9 M€ au 30 juin 2026, constitué à partir du produit des cessions d'actifs. Une promesse de vente a également été signée sur un actif situé à Sainte-Geneviève-des-Bois, dont la réitération est prévue début 2027. Au second semestre 2025, la SCPI avait engagé un programme de cessions ciblées et enregistré une activité locative soutenue mais marquée par d'importantes libérations de surfaces, notamment à La Défense.

Une performance toujours en retrait

En 2025, Rivoli Avenir Patrimoine affiche un taux de distribution de 3,46 % (calculé sur la base du prix de souscription au 01/01/2025 de 250 €) et une performance globale annuelle de -5,34 %, reflet d'une année marquée par la baisse du prix de part. Pour 2026, la société de gestion prévoit une distribution annuelle de 8,40 € par part, soit environ 4,14 % sur la base du nouveau prix de souscription de 203 € en vigueur depuis le 28 août 2026. L'abaissement du prix de souscription à 203 €, désormais aligné sur la valeur de reconstitution, constitue un rééquilibrage favorable pour les nouveaux entrants.

Côté exploitation, le TOF continue de se dégrader : 87,31 % au S1 2025, 86,03 % au S2 2025, puis 85,01 % au S1 2026, dans un contexte de marché des bureaux sous pression. En France, les montants investis en immobilier d'entreprise ont chuté de près de 50 % sur un an au premier trimestre 2026, et les surfaces vacantes augmentent, en particulier à Paris. La SCPI demeure par ailleurs très exposée aux bureaux, même si la diversification progresse.

Une stratégie patrimoniale, à envisager en complément

Le positionnement de Rivoli Avenir Patrimoine reste davantage patrimonial que dynamique. Elle peut convenir à des investisseurs recherchant une SCPI de grande taille, plutôt conservatrice, au sein d'un portefeuille déjà bien diversifié. Les frais de souscription et de gestion sont assez élevés, ce qui impose une détention longue pour en lisser l'impact.

Un marché difficile, mais des ajustements en cours

Face à la baisse de valorisation des bureaux parisiens et franciliens, la SCPI a engagé un programme d'arbitrage et de repositionnement progressif. Le marché reste incertain, et une forte revalorisation à court terme n'est pas anticipée. Comme tout placement immobilier, le capital investi présente un risque de perte, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Pour vous donner notre avis SCPI sur Rivoli Avenir Patrimoine, c'est une SCPI de référence par la taille de son patrimoine et l'adossement à une grande société de gestion, mais les chiffres récents confirment une phase délicate. En 2025, la performance reste peu convaincante : taux de distribution à 3,46 % et PGA négative à -5,34 %, reflet d'une combinaison défavorable entre revenus distribués et évolution de la valeur de part. La bonne nouvelle du premier semestre 2026 est l'abaissement du prix de souscription à 203 €, désormais aligné sur la valeur de reconstitution, ce qui élimine la surcote et constitue un rééquilibrage favorable pour les nouveaux entrants.

Côté exploitation, le constat reste mitigé : le TOF continue de se dégrader, passant de 86,67 % sur l'ensemble de 2025 à 85,01 % au premier semestre 2026, dans un portefeuille encore très majoritairement exposé aux bureaux. La diversification progresse, mais reste marginale face au poids du tertiaire. Par ailleurs, 818 629 parts sont en attente de retrait (6,4 % de la capitalisation), signal de tension sur la liquidité malgré l'existence d'un fonds de remboursement. Le TRI à 10 ans de 1,68 % au 31 décembre 2025 illustre la performance limitée sur longue période.

Dans ce contexte, Rivoli Avenir Patrimoine n'apparaît pas comme un choix prioritaire aujourd'hui : l'équilibre rendement/risque est moins favorable, la visibilité sur une normalisation de l'occupation reste limitée, et l'exposition bureaux continue de peser sur la trajectoire.

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La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine n'est pas commercialisée par Louve Invest.