Rivoli Avenir Patrimoine

Investir SCPI avec Rivoli Avenir Patrimoine, c’est investir dans une SCPI de bureaux gérée par Amundi Immobilier, acteur de référence sur le marché des SCPI tertiaires.

Positionnée majoritairement sur l’immobilier de bureaux situés en France — et plus particulièrement à Paris et en Île-de-France — Rivoli Avenir Patrimoine vise à offrir un rendement régulier dans une logique patrimoniale. Son portefeuille comprend également une part de commerces et quelques actifs en hôtellerie et logistique.

La SCPI repose sur un patrimoine historique et diversifié, tout en entamant depuis peu un repositionnement partiel de ses actifs pour mieux s’adapter aux évolutions du marché tertiaire.

Tout investissement en SCPI comporte des risques. Il est important d’en comprendre les caractéristiques et les limites avant de se lancer.

Lancée en 2002, Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI de rendement à capital variable. Elle fait partie des plus anciennes SCPI gérées par Amundi Immobilier, la première société de gestion de SCPI en France.

La SCPI a longtemps fondé sa stratégie sur des investissements à Paris intra-muros et en région parisienne, mais a progressivement élargi son périmètre géographique, notamment vers l’Europe du Nord et de l’Est, avec une présence dans plusieurs capitales européennes.

À fin 2025, Rivoli Avenir Patrimoine compte 181 immeubles (pour 606 761 m²) et affiche une capitalisation de 2 927 M€. Le patrimoine reste très majoritairement composé de bureaux (79,1 %).

Côté exploitation, le TOF du 2nd semestre 2025 ressort à 86,03 % (en baisse vs 87,31 % au 1er semestre), la société de gestion indiquant que le recul s’explique principalement par la libération d’une partie des surfaces du principal locataire de la Tour Égée à La Défense. À l’échelle de l’année 2025, le TOF annuel s’établit à 86,67 %

Rivoli Avenir Patrimoine reste centrée sur une exposition majoritaire à l’immobilier de bureaux, avec une logique de diversification progressive engagée depuis plusieurs années. À fin 2025, les bureaux demeurent prédominants ; la SCPI a initié des investissements dans les commerces, la logistique, l’hôtellerie, ainsi que dans des locaux d’activité et des résidences services, afin de mutualiser les revenus locatifs.

À fin 2025, la SCPI est également engagée dans une diversification géographique, bien que son cœur d’exposition reste la France, avec une forte concentration à Paris et en Île-de-France. Le reste du portefeuille est réparti dans plusieurs pays européens, notamment l’Allemagne, les Pays-Bas, la Belgique, l’Espagne et l’Autriche. Cette ouverture à l’Europe répond à une volonté de réduire l’exposition réglementaire et fiscale à la France, tout en profitant d’opportunités immobilières plus diversifiées.

Le portefeuille est piloté selon une approche classique : acquisitions long terme, baux fermes, locataires de premier plan, et gestion prudente des arbitrages.

Tout investissement en SCPI comporte des risques. Il est important d’en comprendre les caractéristiques et les limites avant de se lancer.

Une bonne mutualisation des risques

Rivoli Avenir Patrimoine suit une stratégie de diversification géographique de son patrimoine immobilier. Même si la majorité des actifs reste située en France, la SCPI s’est progressivement ouverte à d’autres pays européens comme l’Allemagne, les Pays-Bas ou l’Espagne. Cette diversification permet de limiter l’exposition réglementaire et économique à un seul marché.

La SCPI a également étendu sa diversification sectorielle, avec des investissements récents dans des locaux logistiques, des établissements touristiques et des résidences gérées. Ces acquisitions viennent compléter un socle encore largement dominé par l’immobilier de bureaux.

Une expertise reconnue

Amundi Immobilier est le gestionnaire de Rivoli Avenir Patrimoine. Filiale du groupe Crédit Agricole, Amundi est le n°1 français de la gestion d’actifs immobiliers. Cette assise donne accès à un large éventail d’opportunités d’investissement, à une gestion locative professionnelle, et à des ressources solides.

Rivoli Avenir Patrimoine s’inscrit dans cette logique de gestion rigoureuse, même si sa performance reste en retrait par rapport à d’autres SCPI du marché.

Au 2nd semestre 2025, Rivoli Avenir Patrimoine a surtout été marquée par des cessions ciblées : la SCPI a vendu un portefeuille de commerces en Allemagne pour 2,6 M€ (cession signée le 31/10/2025) et un actif de commerce à Chelles (loué à 53 %) pour 0,85 M€ (cession signée le 16/12/2025).

Sur le semestre, l’activité locative a été soutenue avec 84 baux signés (17 769 m² ; 7,6 M€ de loyers annuels) mais aussi 84 libérations (22 476 m² ; 9,0 M€ de loyers), dans un contexte de réduction des surfaces louées, notamment après la libération d’une partie des surfaces de la Tour Égée à La Défense.

Côté actualités, le bulletin du trimestre 4 2025 met en avant la recommercialisation de l’actif 38 quai Georges Gorse à Boulogne-Billancourt (environ 2 600 m²), anciennement occupé par La Grande Récré, avec l’ouverture d’ON AIR Fitness, illustrant la logique de repositionnement vers des usages générateurs de flux. Enfin, Amundi Immobilier indique vouloir faire évoluer le portefeuille dès 2026 en réduisant la part des bureaux au profit d’actifs de diversification (commerce, santé, hôtel…), avec des négociations déjà engagées sur plusieurs actifs de bureaux en France ou à l’étranger.

Une performance toujours en retrait

En 2025, Rivoli Avenir Patrimoine affiche un taux de distribution de 3,46 % (calculé sur la base du prix de souscription au 01/01/2025 : 250 €). La Performance Globale Annuelle (PGA) ressort à -5,34 % en 2025, reflet d’une année marquée par la combinaison de la distribution et de l’évolution du prix de part.

Côté exploitation, le TOF reste dégradé : il s’établit à 86,03 % au S2 2025 (vs 87,31 % au S1) et le TOF annuel 2025 ressort à 86,67 %, ce qui confirme une vacance persistante sur une partie du patrimoine tertiaire. La SCPI demeure par ailleurs très exposée aux bureaux (79,1 %) ; la diversification progresse (commerces, hôtellerie, logistique, etc.) mais reste encore minoritaire dans l’allocation globale.

Une stratégie patrimoniale, à envisager en complément

Le positionnement de Rivoli Avenir Patrimoine reste davantage patrimonial que dynamique. Elle peut convenir à des investisseurs recherchant une SCPI de grande taille, plutôt conservatrice, au sein d’un portefeuille déjà bien diversifié. Les frais de souscription et de gestion sont assez élevés, ce qui impose une détention longue pour en lisser l’impact.

Un marché difficile, mais des ajustements en cours

Face à la baisse de valorisation des bureaux parisiens et franciliens, la SCPI a engagé un programme d’arbitrage et de repositionnement progressif. Le marché reste incertain, et l’absence de forte revalorisation attendue à court terme limite l’attrait immédiat de la SCPI. Comme tout placement immobilier, le capital investi présente un risque de perte, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Rivoli Avenir Patrimoine reste une SCPI de référence par la taille de son patrimoine et l’adossement à une grande société de gestion, mais les chiffres récents confirment une phase délicate. En 2025, la performance reste peu convaincante : taux de distribution à 3,46 % et surtout PGA négative (-5,34 %), ce qui traduit une combinaison défavorable entre revenus distribués et évolution de la valeur de part.

Côté exploitation, le constat est similaire : le TOF annuel 2025 ressort à 86,67 % (avec 86,03 % au S2), ce qui confirme une vacance persistante, dans un portefeuille encore très majoritairement exposé aux bureaux (79,1 %). La diversification progresse, mais elle reste marginale face au poids du tertiaire, et la dynamique de redressement n’apparaît pas encore suffisamment lisible à court terme.

Dans ce contexte, Rivoli Avenir Patrimoine n’apparaît pas comme un choix prioritaire aujourd’hui : l’équilibre rendement/risque est moins favorable, la visibilité sur une normalisation de l’occupation reste limitée, et l’exposition bureaux continue de peser sur la trajectoire. Une sélection plus opportuniste peut consister à se tourner vers des SCPI plus agiles, mieux positionnées sur des segments porteurs (ou plus diversifiées), tout en gardant en tête que toute SCPI comporte un risque de perte en capital et que la liquidité n’est pas garantie.

Des alternatives plus réactives comme Epsilon 360 peuvent offrir un meilleur couple rendement/risque à ce stade, choisissez sur une marketplace en ligne qui commercialise plus de 60 SCPI réglementées par l’AMF, Louve Invest sélectionne les meilleurs fonds et facilite tout le processus d’investissement avec un parcours 100 % en ligne. Les experts de la plateforme Louve sont par ailleurs à votre disposition pour vous conseiller et vous aider dans votre stratégie d’investissement.

La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine n’est pas commercialisée par Louve Invest.