Eurovalys

Se tourner vers les SCPI avec Eurovalys, c'est investir dans une SCPI unique en son genre : son patrimoine est constitué en grande majorité de bureaux et seulement sur un pays, l'Allemagne.

Cette stratégie d'investissement tournée vers cette unique pays européen permet aux associés de bénéficier d'une fiscalité très avantageuse. Eurovalys s'adresse donc principalement aux épargnants fortement imposés.

Eurovalys affiche en 2025 un taux de distribution de 4,98 % et une distribution que la société de gestion qualifie de régulière au regard de son historique, tout en rappelant que les revenus ne sont pas garantis. Sur la liquidité, 2 897 parts ont été souscrites en compensation de 2 897 retraits au T2 2026, permettant une compensation totale des retraits du trimestre. Toutefois, le carnet d'ordres affiche 11 439 parts en attente de retrait au 30 juin 2026, en forte hausse par rapport aux 8 515 de fin mars 2026 et aux 6 363 de fin 2025. La liquidité reste donc un point de vigilance important.

À noter : lors des Assemblées Générales des 27 mai et 10 juin 2026, les associés ont approuvé la division par 20 de la valeur nominale de la part, avec l'augmentation corrélative du nombre de parts sociales. Cette opération prendra effet au 1er octobre 2026, ramenant le prix de souscription de 960 € à 48 € par part, sans impact sur la valeur patrimoniale détenue par chaque associé.

Fondée en 2015, Eurovalys est une SCPI de rendement appartenant à Advenis REIM. Reconnue pour son expertise, la société de gestion Advenis REIM a ouvert 2 autres SCPI (Elialys et dernièrement Eden) et la gamme de SCPI fiscales Renovalys. Elle fait par ailleurs partie des premières sociétés de gestion françaises à avoir identifié le potentiel du marché immobilier allemand.

À fin 2025, la politique d'investissement de la SCPI est clairement centrée sur l'immobilier de bureaux. Au 30 juin 2026, la capitalisation ressort à 950,98 M€, avec 990 601 parts et 16 342 associés.

La valeur de reconstitution, arrêtée au 30 juin 2026, s'établit à 936,08 €, soit en dessous du prix de souscription actuel (960 €). Cette surcote de l'ordre de 2,5 % signifie que les nouveaux souscripteurs entrent à un prix légèrement supérieur à la valeur intrinsèque du patrimoine, un point à prendre en compte dans l'analyse d'entrée. La valeur de réalisation ressort à 728,42 € par part.

Eurovalys est une SCPI investie exclusivement en Allemagne, ce qui en fait l'une des rares SCPI françaises à adopter une stratégie 100 % mono-pays sur ce marché. Cette approche ciblée permet à la société de gestion de développer une expertise sectorielle et géographique approfondie, en s'appuyant sur la solidité structurelle de l'économie allemande et la profondeur de son marché immobilier tertiaire.

Au 30 juin 2026, Eurovalys détient 36 immeubles, représentant une surface totale d'environ 454 450 m². Le portefeuille est principalement composé de bureaux, qui représentent 80,98 % de la valeur vénale des actifs, complété par d'autres typologies telles que la production et l'industrie (10,55 %), les autres actifs (3,42 %), le commerce (2,97 %) et la santé et l'éducation (2,08 %). Cette diversification typologique autour du bureau permet d'atténuer les risques de concentration sectorielle tout en restant cohérente avec le positionnement de la SCPI sur l'immobilier d'entreprise allemand.

La durée moyenne résiduelle des baux (WALT) s'établit à 5,21 ans, tandis que la durée moyenne ferme (WALB) atteint 4,90 ans, témoignant d'une bonne visibilité sur les flux locatifs futurs. Ces niveaux reflètent la politique de la société de gestion, qui privilégie des locataires solides engagés sur des durées longues, limitant ainsi le risque de vacance à court terme.

Les 10 premiers locataires représentent une part significative des loyers encaissés et témoignent de la qualité et de la diversité du tissu locatif :

1. EDAG Engineering : 8,65 %
2. Telefonica Germany : 6,74 %
3. CSA : 5,58 %
4. WISAG : 4,16 %
5. TK Elevator : 3,89 %
6. BIMA (État allemand) : 3,86 %
7. STADA : 2,72 %
8. EFS Techhub : 2,66 %
9. Avnet/EBV : 2,49 %
10. Volkswagen R : 2,49 %

La présence d'acteurs publics comme le BIMA (État allemand) et de grands groupes industriels ou de services illustre la solidité du socle locatif d'Eurovalys. Pour aller plus loin, consultez notre sélection des meilleures SCPI et faites votre choix en toute sérénité.

L'immobilier allemand, un marché qui se redresse

Le positionnement 100 % Allemagne d'Eurovalys constitue un atout structurel dans le contexte actuel. Le marché immobilier allemand enregistre une reprise progressive, portée par l'amélioration du climat des affaires et un regain d'appétit des investisseurs pour les actifs tertiaires de qualité. Cette dynamique bénéficie du plan de relance allemand, avec des investissements publics dans les infrastructures, la transition énergétique et l'appareil productif. Eurovalys, avec son portefeuille établi dans les principales métropoles économiques du pays, est bien positionnée pour capter ce retournement progressif.

Un taux de rendement stable

Au titre de 2025, Eurovalys affiche un taux de distribution de 4,98 %, avec un dividende annuel de 47,84 € bruts par part (45,18 € nets de fiscalité étrangère). Au T2 2026, le dividende versé est de 11,28 € bruts par part (11,01 € nets après fiscalité allemande), versé le 4 août 2026. Il convient de rappeler que les revenus ne sont pas garantis et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Un taux d'occupation en amélioration, mais à surveiller

Au 30 juin 2026, le TOF ASPIM s'améliore à 90,92 %, contre 89,32 % au trimestre précédent, reflet des efforts locatifs engagés depuis plusieurs trimestres. Ce niveau reste toutefois sous surveillance compte tenu du volume de surfaces vacantes encore présent dans le portefeuille et de la pression locative sur certains actifs. La société de gestion continue d'œuvrer en asset management pour réduire la vacance résiduelle.

Des avantages fiscaux indéniables

Le point fort d'Eurovalys réside dans son exposition 100 % allemande : les revenus locatifs générés sont imposés en Allemagne et non au barème progressif français, ce qui offre un avantage fiscal incomparable pour les épargnants fortement imposés. Pour en savoir plus, découvrez notre article sur la fiscalité des SCPI.

Au deuxième trimestre 2026, le marché immobilier allemand confirme sa dynamique de reprise, portée par une amélioration progressive du contexte économique. Après une croissance du PIB de +0,3 % au premier trimestre, l'indice Ifo atteint 85,6 points en juin 2026, son niveau le plus élevé depuis trois mois, traduisant un regain de confiance des entreprises. Sur le marché de l'investissement, le premier semestre 2026 enregistre une hausse de 13 % sur un an, avec près de 13 milliards d'euros investis en immobilier d'entreprise. Cette reprise reste néanmoins sélective : Düsseldorf, Cologne, Hambourg et Francfort affichent un rebond tangible, tandis que Berlin et Munich demeurent plus attentistes. Les actifs de qualité, bien localisés, captent l'essentiel de la demande, ce qui maintient des tensions sur la valorisation des actifs présentant de la vacance.

Sur le plan de la distribution, Eurovalys verse au titre du T2 2026 une distribution brute de 11,28 € par part, soit 11,01 € nets après prise en compte des prélèvements fiscaux allemands (1,30 €/part), versée le 4 août 2026. Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 15 003 452 €.

L'activité locative du trimestre est nettement plus favorable qu'au T1. Sept relocations ont été signées, portant sur 4 516 m² et 621 027 €/an de loyers, auxquelles s'ajoutent quatre renégociations de baux sur 5 651 m² à des conditions stables (949 527 €/an contre 954 688 €/an précédemment). Les départs restent limités à quatre congés pour 2 808 m² et 647 007 €/an, sans indemnité compensatrice notable. Au total, la surface vacante recule à 60 156 m², pour un loyer potentiel annuel de 6 499 145 €. Le taux d'occupation financier (TOF) s'améliore ainsi à 90,92 % au 30 juin 2026, contre 89,32 % au trimestre précédent, reflétant les efforts d'asset management engagés depuis plusieurs trimestres. Les travaux de valorisation réalisés sur le trimestre s'élèvent à 2 043 845 €.

Sur le plan des cessions, deux promesses de ventes ont été signées au cours du T2. Les détails seront communiqués dans le bulletin du T3 2026.

La liquidité reste le principal point de surveillance. Si les souscriptions et les retraits du trimestre ont été compensés à hauteur de 2 897 parts, le carnet d'ordres affiche désormais 11 439 parts en attente de retrait au 30 juin 2026, en hausse par rapport aux 8 515 de fin T1, signe d'un flux entrant de nouvelles demandes de retrait supérieur aux compensations réalisées.

Historiquement, les SCPI de bureaux ont été mises sous pression après la période Covid (télétravail, arbitrages d'entreprises, hausse des taux). L'environnement s'améliore progressivement : le volume d'investissement immobilier en Allemagne est attendu autour de 35 milliards d'euros sur l'ensemble de l'année 2026, porté par le plan de relance, la stabilisation des taux et un retour des investisseurs sur les actifs core. Le segment bureaux, en particulier, enregistre une reprise marquée avec une hausse de 66 % des volumes investis sur un an au premier semestre 2026.

Eurovalys, avec ses 36 actifs représentant 1 117 M€ de valeur vénale hors droits, reste bien positionnée pour bénéficier de cette normalisation. La société de gestion adopte une gestion active du patrimoine, combinant effort locatif et cessions sélectives : deux promesses de ventes ont été signées au T2, dont les détails seront communiqués lors du prochain bulletin trimestriel. Ces cessions s'inscrivent dans une stratégie de recyclage du capital visant à améliorer la qualité du portefeuille et à dégager des liquidités.

Sur la liquidité, le carnet d'ordres affiche 11 439 parts en attente de retrait au 30 juin 2026, en hausse par rapport aux 8 515 de fin T1. La compensation totale des retraits est maintenue, mais les nouvelles demandes entrantes continuent d'excéder les compensations réalisées. Ce sujet reste le principal point de vigilance à suivre dans les prochains trimestres.

Le dividende annuel 2025 s'est établi à 47,84 € bruts par part (45,18 € nets de fiscalité étrangère), conforme à l'objectif. La société de gestion rappelle que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et que les revenus ne sont pas garantis.

Selon notre avis SCPI sur Eurovalys, elle a effectivement procédé à une baisse du prix de souscription ces dernières années, dans un contexte de correction du marché des bureaux en Allemagne. La PGA 2025 ressort à 4,98 %, portée entièrement par les loyers, sans revalorisation du prix de part. Le TRI 10 ans s'établit à 4,14 %. La société de gestion anticipe une distribution nette 2026 autour de 45 € par part.

Sur la liquidité, la situation continue de se dégrader : le carnet d'ordres affiche désormais 11 439 parts en attente de retrait au 30 juin 2026, contre 8 515 à fin T1 2026. La compensation totale des retraits est maintenue, mais les nouvelles demandes entrantes excèdent les compensations réalisées. Ce sujet reste le principal point de vigilance.

Côté gestion, le TOF s'améliore à 90,92 % au T2 2026 (contre 89,32 % au T1), porté par un regain d'activité locative avec 7 relocations signées sur le trimestre. Des cessions sélectives sont également en cours, avec deux promesses de ventes signées au T2. En revanche, la valeur de reconstitution ressort à 936,08 € au 30 juin 2026, soit en dessous du prix de souscription (960 €) : la part se traite désormais en légère surcote, ce qui constitue un signal à surveiller. À noter également que les associés d'Eurovalys ont approuvé une division de part par 20 effective au 1er octobre 2026 (960 € → 48 €), opération technique sans impact sur la valeur de l'investissement mais qui améliorera l'accessibilité de la SCPI.

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