SelectInvest 1

Investir SCPI avec Selectinvest 1, c'est investir dans une SCPI de rendement, dont le patrimoine est principalement composé de bureaux et de commerce situés en région parisienne, et plus récemment en Allemagne dans le cadre d’une ouverture sur la Zone Euro. L'immobilier de bureaux reste néanmoins très majoritaire dans cette SCPI, c'est pourquoi elle est qualifiée de SCPI de bureaux.

Les avantages de la SCPI Selectinvest 1 reposent sur son ancienneté et sa stabilité, ainsi que sur une bonne mutualisation des risques de vacances locatives.

Toutefois, elle présente des résultats situés dans la moyenne basse du marché, et a procédé à une forte baisse de son prix de part, désormais fixé à 530,00 € à la fin du 2e trimestre 2025.

Créée en 1968, Selectinvest 1 est une SCPI gérée par la Société de Gestion La Française REM. Selectinvest 1 est l’une des plus anciennes SCPI du marché. Elle dispose d’un historique important, ce qui a notamment permis de la porter à une capitalisation d’environ 1,26 milliard d’euros à la fin du 2e trimestre 2025.

Ce niveau de capitalisation lui permet par ailleurs d’assurer une forte capacité d’investissement, et donc une forte mutualisation des risques locatifs (environ 247 immeubles en portefeuille à la fin du 2e trimestre 2025).

Les SCPI de bureaux, telles que Selectinvest 1, étaient particulièrement intéressantes car elles offraient des baux commerciaux de longue durée, présentant une certaine stabilité de rendement.

Les risques de retards ou les défauts de paiement étaient moins élevés que sur les SCPI résidentielles, car les entreprises sont généralement plus solvables que les locataires particuliers. Avant la période du Covid, l’immobilier d’entreprise était une catégorie d’actifs tout à fait essentielle, Selectinvest 1 assurait alors une faible vacance locative et une bonne mutualisation des risques.

Qu’est-ce qu’une SCPI ? Une société de placement immobilier est un véhicule d’investissement géré par une société de gestion non cotée en bourse. Cette dernière collecte les fonds d’investisseurs dans le but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier varié (immeubles de bureaux, commerces, entrepôts…).

Les loyers générés par le patrimoine acquis sont reversés régulièrement aux investisseurs sous forme de dividendes. Il s’agit donc d’une alternative à l’achat classique d’un bien immobilier.

Le patrimoine de Selectinvest 1 est majoritairement composé de bureaux et de commerces, situés en grande partie à Paris et en région parisienne.

L’ouverture de la SCPI aux marchés européens présage une part plus importante allouée aux investissements hors de France à l'avenir. Au fil de son développement, elle a commencé à investir en Allemagne afin de profiter de l’attractivité du marché immobilier allemand.

Le taux de distribution de Selectinvest 1 a été inférieur au taux du marché. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, mais la baisse du prix de part, désormais fixé à 530,00 € à la fin du 2e trimestre 2025, n'est pas rassurante.

Mécaniquement le taux de distribution 2024 augmentera, grâce à cette baisse du prix de part "bien sentie" au 1er janvier 2025 (le TD étant calculé en divisant par le prix de la part au 1er janvier), mais il faut mieux regarder les TAEM des actifs.

La valeur de reconstitution, correspondant au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais), reste à confirmer à la fin du 2e trimestre 2025, dans l'attente de la prochaine expertise. La décote de plus de 15% semble artificielle. N'oublions pas que la régulation et l'AMF obligent les SCPI à conserver une décote inférieure à 10%.

Au deuxième trimestre 2025, la SCPI Selectinvest 1 a poursuivi sa politique prudente dans un contexte de marché toujours tendu. Les souscriptions se sont élevées à 182 000 €, utilisées pour financer le rachat de 337 parts. Le fonds de remboursement a été abondé de 10 M€, permettant le traitement de 19 120 parts au prix unitaire de 441 €. La file d’attente des retraits représente désormais 5,1 % du total des parts, un niveau stable par rapport au trimestre précédent. Aucune acquisition nouvelle n’a été réalisée au cours du trimestre, la société de gestion concentrant ses efforts sur la valorisation du patrimoine existant. Aucun arbitrage majeur n’a été communiqué pour cette période. Sur le plan locatif, le taux d’occupation financier (TOF) reste solide à 89,9 %, soutenu par la relocation progressive de surfaces précédemment vacantes. Le taux d’occupation physique s’établit autour de 88 %, traduisant une bonne résilience malgré un environnement locatif concurrentiel. La SCPI conserve un taux de distribution annuel estimé à 4,4 %, confirmant la régularité des revenus servis aux associés. La capitalisation se maintient autour de 2,7 milliards d’euros, consolidant la position de Selectinvest 1 parmi les plus grandes SCPI du marché français.

La SCPI Selectinvest 1 poursuit la stratégie d’investissement mise en place par sa société de gestion. Au début, elle avait pour principal but la diminution de son taux de vacance, maintenant il s'agit plus de pouvoir financer les travaux en cours, notamment ceux liés à la mise aux normes environnementales, ainsi que les restructurations. Elles ont également permis de rembourser une partie des emprunts contractés au sein de la SCPI.

Pour cela, à travers sa société de gestion, elle réalise des arbitrages de son patrimoine immobilier. C’est dans cette optique que des actifs ne répondant plus à la stratégie d’investissement de la SCPI ont été cédés. Néanmoins, il semble que cette politique d'arbitrage a été insuffisante, puisque le prix de part a dû baisser début janvier 2025. Ce choix s’explique par un désir d’améliorer son taux d’occupation financier et son rendement. Cette ouverture à la Zone Euro via les équipes internationales de La Française Global REIM laisse présager un avenir serein sur le marché pour Selectinvest 1.

La SCPI Selectinvest 1 présente des résultats qui sont inférieurs à la moyenne des SCPI sur le marché (TD moyen donné par l’ASPIM à 4,52 %). Cela est principalement dû à son patrimoine avant tout parisien et situé en Île-de-France. Pour en savoir plus sur les performances des SCPI, découvrez notre article sur le classement des meilleures SCPI.

SelectInvest 1 offre une stabilité de son rendement, mais sur un Taux de Distribution inférieur à celui de la moyenne des SCPI du marché. De plus, sa valeur de part a chuté sur début 2025, et l'annonce d'une baisse de la valeur de reconstitution (suite expertise du parc immobilier) devrait suivre.

Si vous souhaitez investir en SCPI de bureaux, d’autres sociétés dont le profil est proche de Selectinvest 1 peuvent attirer votre attention. C’est par exemple le cas de Cap Foncières et Territoires, qui propose un rendement supérieur au marché s’élevant à 6 %. Vous pouvez également consulter notre article sur la SCPI Eurovalys, une SCPI de bureaux dont le patrimoine est exclusivement situé en Allemagne, présentant ainsi des avantages fiscaux indéniables.

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La SCPI Selectinvest 1 n'est pas commercialisée par Louve Invest.