Edissimmo

‍Investir SCPI avec Edissimmo, c’est investir dans une SCPI de rendement parmi les plus anciennes et les plus capitalisées du marché français.

Edissimmo repose sur un patrimoine principalement orienté vers l’immobilier d’entreprise, avec une forte exposition aux bureaux situés en Île-de-France et une ouverture progressive à l’international. Longtemps considérée comme une valeur patrimoniale stable, la SCPI traverse aujourd’hui une période de transformation, marquée par une nécessaire adaptation à l’évolution des usages tertiaires.

Lancée en 1986, Edissimmo s’est d’abord construite autour d’une stratégie d’investissement tertiaire prudente, avec une dominante bureaux dans les quartiers d’affaires parisiens. Gérée par Amundi, elle bénéficie de la puissance d’un des plus grands gestionnaires d’actifs immobiliers en Europe, avec plus de 42 Md€ sous gestion dans l’immobilier à fin 2024.

La SCPI a progressivement étoffé son patrimoine pour atteindre 194 immeubles à fin 2024, représentant une surface de plus d’1,09 million de m² et une capitalisation de 3,375 milliards d’euros. Elle est détenue par plus de 61 000 associés, preuve de sa diffusion large dans les portefeuilles d’épargne.

Face aux nouveaux enjeux (vacance tertiaire, exigences ESG, évolution des besoins des locataires), Edissimmo a engagé une refonte progressive de son patrimoine, en restructurant certains actifs et en cédant ceux qui ne correspondent plus à sa stratégie.
Elle continue de miser sur une gestion rigoureuse, institutionnelle et patrimoniale, avec une priorité donnée à l’optimisation de la performance locative et environnementale des immeubles.

Une orientation encore très bureaux

Edissimmo reste aujourd’hui majoritairement exposée aux bureaux, qui représentent plus de 70 % de son patrimoine. Viennent ensuite les commerces (un peu moins de 15 %), la logistique (un peu moins de 10%), ainsi qu’un petit volet hôtellerie, résidentiel. Cette composition rend la SCPI particulièrement sensible aux mutations du marché tertiaire.

La société de gestion tente de rééquilibrer progressivement cette répartition, en intégrant de nouvelles typologies dans des zones à potentiel, tout en sécurisant les flux locatifs grâce à des locataires solides et des baux longs.

Une stratégie d’arbitrage pour moderniser le portefeuille

En 2024, Edissimmo a poursuivi sa stratégie de cession d’actifs vieillissants ou moins adaptés. Elle a procédé à plusieurs arbitrages et à des travaux de rénovation énergétique sur une partie de son parc, dans le but de préserver la valeur des actifs face aux exigences environnementales (label ISR, diagnostic de performance énergétique…).

Cette gestion active s’inscrit dans une logique de remise en conformité des actifs tertiaires, afin de conserver leur attractivité locative dans un contexte de vacance accrue dans certaines zones.

Une diversification géographique encore limitée

La SCPI reste principalement positionnée en France, avec une très forte présence en Île-de-France. Une part plus réduite de ses investissements est localisée en Allemagne, aux Pays-Bas et dans quelques autres marchés européens.
Malgré cette ouverture, la diversification géographique reste secondaire dans la stratégie actuelle, et Edissimmo conserve une forte dépendance au marché tertiaire français.

Une puissance de frappe historique

Edissimmo est l’une des SCPI les plus capitalisées du marché, avec un patrimoine réparti sur plus de 190 immeubles et une surface gérée supérieure à 1 million de m². Cela lui confère un poids significatif dans le paysage immobilier tertiaire français. Son historique d’investissement inclut des actifs emblématiques comme Cœur Défense ou la Tour Hekla, illustrant sa capacité à intervenir sur de très gros volumes.

Une gestion institutionnelle

Edissimmo est gérée par Amundi, première société de gestion d’actifs immobiliers en France. Elle bénéficie ainsi de processus d’investissement rigoureux, d’un accès privilégié aux grandes opérations, et d’un réseau de partenaires large (réseaux bancaires, assurances...).

Une diversification engagée mais encore incomplète

Bien que toujours majoritairement exposée aux bureaux (plus de 66 %), Edissimmo poursuit une diversification sectorielle vers les commerces, l’hôtellerie, la logistique et le résidentiel. Elle est également présente en Espagne et en Allemagne, avec des locataires sérieux comme Zalando et autres acteurs du commerce et de la distribution, mais sa diversification géographique reste marginale au regard de son poids global.

Des arbitrages progressifs

La SCPI a engagé des travaux de mise à niveau ESG sur certains actifs et poursuit une politique d’arbitrage pour sortir des immeubles les moins performants ou les plus obsolètes. Cette gestion permet de préserver à terme la valeur du patrimoine, même si elle pèse sur la rentabilité immédiate.

Une SCPI mature en repositionnement

Edissimmo reste l’une des SCPI les plus capitalisées du marché, avec un patrimoine conséquent, essentiellement tertiaire. Mais dans un contexte marqué par la vacance des bureaux et la baisse de valorisation sur certains actifs, elle doit aujourd’hui repenser une partie de sa stratégie.

La SCPI a engagé plusieurs arbitrages pour sortir progressivement de ses immeubles les moins performants. En parallèle, elle a lancé des travaux de remise à niveau environnementale (notamment sur les bureaux), afin de répondre aux normes actuelles et futures. Mais ces démarches pèsent à court terme sur la rentabilité et la capacité d’investissement.

Une valorisation qui appelle à la prudence

À fin 2024, la valeur de reconstitution reste inférieure au prix de souscription, ce qui place la SCPI en situation de surcote. Cela limite l’intérêt d’un investissement immédiat pour un nouvel associé, à moins d’avoir une logique purement patrimoniale à long terme.

Une performance en retrait

Le taux de distribution est en recul, et la dynamique de gestion apparaît peu offensive. Edissimmo continue d’être perçue comme un véhicule solide, mais ne se positionne plus parmi les SCPI les plus performantes du marché.

Elle peut convenir à des investisseurs prudents, cherchant une exposition large au marché tertiaire, mais elle n’apparaît pas comme un moteur de rendement ou de revalorisation à court terme.

Edissimmo reste l'une des SCPI les plus capitalisées du marché, mais sa performance ne suit plus depuis plusieurs années. La SCPI affiche un taux de distribution en recul, un positionnement toujours très exposé aux bureaux, et une valorisation supérieure à sa valeur de reconstitution, sans réelle dynamique de rattrapage.

La stratégie de la société de gestion repose sur la prudence, l’arbitrage et la rénovation du patrimoine. Mais dans un marché en mutation rapide, Edissimmo apparaît comme un véhicule figé, manquant d’agilité et de réactivité face à l’évolution des attentes des locataires et des investisseurs.

Nous ne recommandons pas cette SCPI actuellement, notamment pour les profils en recherche de performance, de diversification ou d’accès à des marchés plus porteurs.
Des SCPI comme, Comète ou Transitions Europe, plus jeunes, plus sélectives et positionnées sur des cycles différents, nous paraissent mieux adaptées au contexte actuel. Et pour trouver les meilleures opportunités que nous vous invitons à regarder notre classement des meilleurs SCPI.