Activimmo

Un placement en SCPI avec Activimmo, c'est miser sur une SCPI thématique, la première à avoir été dédiée à 100 % à l'immobilier logistique, avec des investissements au niveau européen. Lancée par Alderan, Activimmo s'est positionnée sur une classe d'actifs encore peu représentée dans l'univers des SCPI : la logistique urbaine et les locaux d'activités. La SCPI est labellisée ISR, ce qui reflète l'intégration de critères ESG dans la gestion et le suivi du patrimoine.

Au 30 juin 2026, Activimmo affiche une capitalisation de 1,4 milliard d'euros, un TOF de 93,3 % et des loyers annuels en place de 77,5 M€. Le dividende brut versé au titre du T2 2026 s'élève à 7,77 € par part en pleine jouissance. La SCPI poursuit une stratégie d'internationalisation active, avec l'ensemble des acquisitions 2026 réalisées hors de France. Depuis le 1er mai 2026, le minimum de souscription est passé à une seule part, soit 610 €, rendant la SCPI accessible à un plus grand nombre d'épargnants. Le prix de souscription a été revalorisé au 1er juillet 2026 à 613,50 €.

Activimmo a été lancée par la société de gestion Alderan en 2019, forte de plus de 20 ans d'expérience dans l'immobilier logistique pour compte de tiers. Avant de créer sa propre SCPI, Alderan opérait principalement en Private Equity immobilier, ce qui lui a permis de bien connaître les codes du secteur et de sécuriser un réseau de partenaires et d'exploitants logistiques dans toute la France.

La SCPI a été pensée dès le départ comme un véhicule d'allocation thématique, avec une stratégie très claire : au moins 70 % d'actifs en logistique et locaux d'activité, et au maximum 30 % dans d'autres typologies complémentaires (bureaux, commerces).

Son ambition est de capter la croissance structurelle liée à la montée de l'e-commerce, à la réduction des délais de livraison, et à la relocalisation des flux logistiques plus proches des consommateurs.

Au 30 juin 2026, Activimmo affiche une capitalisation de 1,4 Md€, un patrimoine de 182 actifs et 29 843 associés. Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 93,3 %, dans un contexte de gestion active du portefeuille combinant acquisitions européennes et arbitrages ciblés. L'endettement reste maîtrisé à 0,86 % (dont 0,84 % d'emprunt bancaire et 0,02 % de VEFA).

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Activimmo cible en priorité les entrepôts urbains et locaux d'activités situés en périphérie des villes, le long des axes d'échange et au cœur des bassins de consommation. Ce positionnement repose sur une conviction forte : l'explosion du e-commerce et la reconfiguration des flux logistiques nécessitent une nouvelle génération d'actifs adaptés à des livraisons toujours plus rapides.

Cette stratégie du "dernier kilomètre" repose sur deux types de biens :

• des petits entrepôts et messageries bien situés, adaptés à une logistique urbaine dense,
• et des locaux d'activités loués à des PME/PMI/ETI ou filiales de grands groupes, qui peuvent devenir le dernier ou l'avant-dernier maillon de la chaîne logistique.

Au 30 juin 2026, la SCPI détient 182 immeubles, répartis entre la France (74,8 %), l'Espagne (12,9 %), l'Italie (3,9 %), les Pays-Bas (2,7 %), l'Allemagne (3,3 %), l'Irlande (1,5 %) et le Portugal (0,9 %). Elle affiche un TOF de 93,3 %. La durée résiduelle moyenne des baux est de 6,3 ans (WALT), avec des premières échéances à 3,9 ans (WALB). Les trois plus importants locataires totalisent 11,3 % des loyers, témoignant d'une bonne dilution du risque locatif.

Par typologie, le patrimoine se compose à 54,4 % d'entrepôts logistiques, 30,2 % de locaux d'activités, 8,1 % de logistique urbaine, 6,6 % de transport et 0,7 % d'autres actifs.

Contrairement au crowdfunding immobilier, qui finance généralement des projets ponctuels, Activimmo offre une exposition durable et diversifiée à la logistique urbaine à travers un portefeuille de 182 immeubles répartis dans 7 pays européens.

Une thématique porteuse et encore sous-exploitée

Activimmo a été la première SCPI à se positionner exclusivement sur l'immobilier logistique, et notamment sur la logistique dite "du dernier kilomètre". Ce segment reste au cœur de la croissance liée à l'e-commerce, à la proximité urbaine et à l'évolution des flux de consommation.

Une accessibilité multiple selon votre stratégie

En démembrement de propriété, Activimmo propose un bon taux de démembrement, avec une clé à 9 ans à 67 %. Une bonne solution pour optimiser la fiscalité en reportant la perception des revenus. Via l'assurance-vie, elle est éligible dans certains contrats, bien que ce mode de détention puisse entraîner des frais supplémentaires.

À crédit, il est possible d'y investir avec effet de levier, pour les profils ayant la capacité d'endettement nécessaire. À partir d'une seule part depuis le 1er mai 2026, ce qui facilite également les versements programmés.

Une fiscalité particulière à bien comprendre

Une partie des revenus de la SCPI est perçue via des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés. Cela signifie que ces revenus sont traités comme des revenus de capitaux mobiliers, et non comme des revenus fonciers classiques.

Un prélèvement à la source est donc opéré sur les dividendes pour les personnes physiques. Par ailleurs, des prélèvements liés à la fiscalité étrangère s'appliquent sur la part des loyers perçus hors de France : ce montant s'élevait à 0,41 € par part au titre du deuxième trimestre 2026, la SCPI étant désormais investie dans 7 pays européens. Ces éléments ne remettent pas en cause la rentabilité globale, mais impliquent d'analyser votre fiscalité personnelle avec attention.

Au deuxième trimestre 2026, Activimmo accélère sa stratégie d'internationalisation avec quatre acquisitions pour un montant total de 50,8 M€.

En Allemagne, la SCPI prend pied au cœur de la "Blue Banana", principal corridor économique et démographique européen, avec deux entrepôts logistiques : Bönen (12 398 m², 26,3 M€) et Leipheim (6 805 m², 9,9 M€), tous deux entièrement loués à des monolocataires et acquis à un rendement moyen de 7,3 %. En Espagne, un entrepôt en cours de restructuration lourde à Grenade (10 459 m², 8,6 M€) est destiné à accueillir un acteur international des arômes et parfums. En Irlande, une deuxième acquisition porte sur un local d'activité de 3 530 m² à Dublin (6,0 M€), idéalement situé en façade de la M50. L'ensemble des acquisitions 2026 est réalisé hors de France, en ligne avec l'ambition de porter à terme 70 % du patrimoine hors des frontières hexagonales.

La gestion active du patrimoine se poursuit avec la cession de l'actif de Murcie (Espagne) pour 11,7 M€, dont le locataire connaissait des difficultés financières : cet arbitrage a permis de supprimer un risque locatif, de dégager un produit exceptionnel de 0,7 M€ et de réallouer immédiatement les capitaux. À Creil-Montataire, quatre nouveaux bâtiments représentant près de 10 000 m² ont été livrés, concrétisant un développement sur foncier déjà détenu, avec une commercialisation largement engagée avant même la livraison.

Le dividende brut versé au titre du T2 2026 s'élève à 7,77 €/part en pleine jouissance, pour des loyers encaissés de 20,9 M€. La collecte nette du trimestre atteint 3,7 M€ (collecte brute d'environ 14,7 M€). Aucune part n'est en attente de retrait. Le TOF progresse à 93,3 %, soutenu par deux signatures locatives significatives intervenues sur le trimestre.

Sur le plan financier, une première ligne de crédit renouvelable de 25 M€ a été mise en place en mai 2026, avec 90 M€ supplémentaires en cours de finalisation, permettant de saisir rapidement des opportunités sans dépendre exclusivement du rythme de la collecte. L'endettement reste strictement maîtrisé à 0,86 %. Le prix de souscription a par ailleurs été revalorisé au 1er juillet 2026 à 613,50 € par part.

Pour le second semestre, Alderan a identifié un objectif d'investissement complémentaire d'environ 75 M€, intégralement hors de France.

Après une phase de développement rapide puis de consolidation en 2025, Activimmo aborde 2026 avec une stratégie d'internationalisation accrue : l'objectif à terme est d'atteindre 70 % du patrimoine investi hors de France, contre 25,2 % aujourd'hui. L'ensemble des acquisitions 2026 sera réalisé hors de France, conformément à l'ambition affichée par Alderan. Pour le second semestre, un objectif d'investissement complémentaire d'environ 75 M€ a déjà été identifié.

Dans un environnement géopolitique incertain, avec des tensions persistantes au Moyen-Orient et en mer Rouge qui fragilisent les chaînes d'approvisionnement mondiales, l'immobilier logistique européen conserve son statut de valeur refuge, adossé à des tendances structurelles fortes (e-commerce, relocalisation des flux, logistique urbaine). Ces dynamiques continuent de soutenir la demande locative sur le long terme et confortent la pertinence du positionnement d'Activimmo.

Activimmo reste bien positionnée sur son créneau. Toutefois, elle n'est plus seule à occuper le marché, avec l'arrivée d'autres SCPI spécialisées comme Log In, ce qui implique une concurrence accrue sur les actifs ciblés. Par ailleurs, le recours à l'endettement, bien que strictement maîtrisé à 0,86 %, constitue un paramètre nouveau à suivre dans la durée.

Pour vous livrer notre avis sur la SCPI Activimmo, elle conserve un positionnement très lisible sur la logistique et les locaux d'activités, notamment sur des zones urbaines et périurbaines. La PGA 2025 ressort à 5,49 %, et la société de gestion vise 5,50 % de distribution en 2026. Le T2 2026 confirme le dynamisme opérationnel d'Alderan : 4 acquisitions pour 50,8 M€, 1 cession créatrice de valeur, un TOF en progression à 93,3 % et 0 part en attente de retrait. Le prix de souscription a par ailleurs été revalorisé à 613,50 € au 1er juillet 2026, signe de création de valeur.

Activimmo reste une SCPI spécialisée identifiable, avec des fondamentaux solides et une stratégie d'internationalisation qui prend de l'ampleur (25,2 % du patrimoine hors France, objectif de 75 M€ d'acquisitions au second semestre, toutes hors France). La dilution de la concentration locataire (Top 3 à 11,3 % contre 15,8 % au T1) est un signal positif.

Le profil s'est légèrement complexifié avec l'introduction d'une ligne de crédit (endettement à 0,86 %), un paramètre nouveau à suivre dans la durée. Elle s'inscrit avant tout comme un support de diversification thématique, à apprécier au regard de la stratégie globale de l'investisseur et de son horizon de placement.