Patrimmo Croissance

Un placement en SCPI avec Patrimmo Croissance Impact, c'est investir dans une SCPI de capitalisation créée en 2014, gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM). Elle est la première SCPI à avoir décroché le statut de fonds à impact.

Patrimmo Croissance Impact investit uniquement dans la nue-propriété de résidences de logement social et intermédiaire situées dans des métropoles françaises. Cette stratégie ne génère aucun revenu locatif distribué : la performance repose intégralement sur la revalorisation des parts à mesure que les droits de propriété se remembrent. En l'absence d'acquisition ou de cession, la valeur de réalisation a vocation à progresser d'environ 3 % par an sous le seul effet mécanique du remembrement. La PGA 2025 ressort néanmoins à -7,68 %, en raison de la baisse du prix de souscription de 730 € à 677 € au 1er janvier 2026.

L'Assemblée Générale du 24 juin 2026 a approuvé la suspension temporaire de la variabilité du capital. Il n'existe donc plus de prix de souscription : la valeur de référence est la dernière valeur de réalisation connue, soit 578,14 € au 30 juin 2026 (valeur de reconstitution : 702,57 €). La valeur du patrimoine progresse de +0,9 % sur le premier semestre 2026 et de +1,9 % sur un an, malgré le contexte défavorable. La première confrontation sur le marché secondaire est prévue le 24 septembre 2026, avec des confrontations mensuelles ensuite.

Patrimmo Croissance Impact est une SCPI de capitalisation, aussi appelée SCPI de plus-values, créée en 2014. Comme toutes les SCPI, elle détient un patrimoine géré par une société de gestion qui s'occupe de sélectionner, entretenir et louer les biens immobiliers composant le patrimoine.

Les SCPI de capitalisation ne distribuent pas de revenus à leurs associés, mais visent à générer une plus-value à long terme du capital. Patrimmo Croissance Impact investit en nue-propriété de résidences de logement social et intermédiaire, avec l'objectif de capitaliser la performance correspondant au remembrement de l'usufruit et de la nue-propriété. En l'absence de cession, la valeur de réalisation a vocation à progresser d'environ 3 % par an sous le seul effet mécanique du remembrement. Au 30 juin 2026, elle ressort à 578,14 € par part (valeur de reconstitution : 702,57 €).

Son patrimoine est situé dans des métropoles françaises à forte demande de logements (Paris, Levallois-Perret, Lyon, Bordeaux, Rouen, Caen, Nice, Marseille, etc.), équitablement répartis entre Paris, la région parisienne et la province.

Sur le plan de la fiscalité SCPI, ce type de véhicule présente l'avantage de ne pas générer de revenus fonciers imposables annuellement, la plus-value n'étant imposée qu'à la revente des parts.

Patrimmo Croissance Impact adopte une politique d'investissement axée exclusivement sur la nue-propriété de résidences de logement social et intermédiaire, sans distribution de dividendes. Il est donc tout à fait normal que la SCPI affiche un taux de distribution de 0,0 % : la performance attendue provient de la revalorisation du prix de part lors du remembrement à terme.

Pour information : la valeur de réalisation est égale à la somme des valeurs des immeubles et des autres actifs nets, tandis que la valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation augmentée des frais de reconstitution du patrimoine.

De mai 2023 jusqu'en 2025, la SCPI avait connu une situation de surcote (le prix de souscription dépassait la valeur de reconstitution), particulièrement pénalisante pour une SCPI de capitalisation dont la rentabilité repose intégralement sur la revalorisation du capital. Depuis la baisse du prix de souscription à 677 € début 2026, puis la suspension de la variabilité du capital en juin 2026, cette problématique ne se pose plus dans les mêmes termes : il n'existe plus de prix de souscription de référence. Le marché secondaire déterminera désormais le prix d'échange des parts à partir de septembre 2026. La SCPI affiche un levier financier très faible à 6,4 %, ce qui lui confère une structure bilancielle solide.

La SCPI reste investie dans la SCPI résidentielle et attire des investisseurs sensibles à l'immobilier à impact.

Patrimmo Croissance Impact est l'une des SCPI gérées par Praemia REIM (ex-Primonial REIM France). Fondée en 2011 par le groupe français éponyme, Primonial REIM est l'une des sociétés de gestion les plus connues en France et en Europe. Sa maison mère, Primonial, existe depuis 1989 et cumule plus de 50 milliards d'euros d'encours, dont plus de la moitié est géré par Praemia REIM.

Praemia REIM a été l'un des acteurs les plus actifs du marché, avec un volume de collecte supérieur à 3 milliards d'euros en 2023. Sa stratégie à impact social et environnemental positif reste un axe différenciant, notamment au travers de Patrimmo Croissance Impact, première SCPI à avoir obtenu le statut de fonds à impact en février 2022. Depuis, la collecte de l'ensemble du groupe s'est ralentie et les difficultés rencontrées sur les SCPI de rendement (notamment Patrimmo Commerce) peuvent dissuader certains investisseurs, même si la stratégie en nue-propriété reste distincte par nature.

La SCPI compte 1 880 associés pour une capitalisation de 162,0 M€ (calculée sur la base de la valeur de réalisation au 30 juin 2026). Son levier financier est très faible à 6,4 %, et la valeur du patrimoine progresse de +1,9 % sur un an, soutenue par le remembrement progressif des droits de propriété.

Le premier trimestre 2026 n'a connu aucune acquisition ni cession, et les parts en attente de retrait ont continué de progresser, confirmant la pression de liquidité sur la SCPI.

Le deuxième trimestre 2026 a été structurant : l'Assemblée Générale du 24 juin 2026 a approuvé la suspension temporaire de la variabilité du capital, en réponse à une demande de liquidité qui dépassait 10 % du capital sur 12 mois. Les demandes de retrait en attente ont été annulées, et un marché secondaire ouvrira le 24 septembre 2026 pour permettre aux associés souhaitant sortir de trouver des contreparties. Aucune acquisition ni cession n'a été réalisée au cours du trimestre.

Malgré un contexte macroéconomique difficile, la valeur du patrimoine progresse de +0,9 % sur le premier semestre 2026 et de +1,9 % sur un an, soutenue par l'effet mécanique du remembrement. La valeur de réalisation s'établit à 578,14 € par part au 30 juin 2026, en légère hausse par rapport à fin 2025 (576,10 €).

Patrimmo Croissance est la première SCPI à favoriser l'accès au logement pour tous grâce à une stratégie tournée à 100 % vers la nue-propriété de résidences de logement social et intermédiaire dans des métropoles françaises à forte demande. Elle a été la première à obtenir le statut de fonds à impact en février 2022.

La SCPI de capitalisation permet de bénéficier d'une valorisation du patrimoine à long terme, sans imposition sur les revenus fonciers. Les plus-values sont fiscalisées sur le régime des plus-values immobilières (taux global de 36,2 %) avec un abattement progressif à partir de la sixième année de détention.

Les frais d'entrée s'élèvent à 11,76 %, dans la fourchette haute du marché. L'investissement implique un horizon long terme pour être rentable. Depuis la suspension de la variabilité du capital, la liquidité repose désormais sur le marché secondaire, dont la première confrontation est prévue le 24 septembre 2026. L'indicateur clé à surveiller sera le niveau auquel les parts s'échangeront par rapport à la valeur de réalisation (578,14 € au 30 juin 2026) : un prix proche ou supérieur confirmerait la confiance des investisseurs dans le modèle de remembrement ; un prix nettement inférieur traduirait une pression vendeuse qui pénaliserait ceux souhaitant sortir à court terme.

Pour vous donner notre avis SCPI sur Patrimmo Croissance Impact, c'est une SCPI résidentielle de capitalisation, intéressante pour ceux qui ne souhaitent pas de complément de revenu et visent une plus-value à long terme. La PGA 2025 ressort à -7,68 %, reflet d'une baisse du prix de souscription ; en revanche, la valeur de réalisation progresse de +1,9 % sur un an au 30 juin 2026, soutenue par le remembrement mécanique des droits de propriété.

Cette SCPI peut intéresser toute personne sensible à l'immobilier à impact, en donnant accès à des logements à loyers plafonnés dans des zones de tension locative élevée. Il est important de bien comprendre le fonctionnement des SCPI de capitalisation avant d'investir : 0 revenu distribué, horizon très long terme obligatoire, et liquidité désormais assurée via le marché secondaire dont la première confrontation est prévue le 24 septembre 2026.

Il est aussi possible d'acheter des SCPI résidentielles dans la rénovation comme Kyaneos Pierre, qui offre un profil différent.

Louve Invest ne distribue aucune des SCPI de Praemia REIM (ex-Primonial REIM) comme Praemia Hotels Europe, Primopierre, Primovie et Patrimmo Commerce. La SCPI Patrimmo Croissance n'est pas commercialisée par Louve Invest.