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- Lorsqu'il s'agit de vendre des parts de SCPI, il est important de prendre en compte la liquidité de ces parts SCPI.
- Alors que la vente d'un appartement peut prendre plusieurs mois, la vente de parts de SCPI peut être plus rapide, mais cela dépendra de la demande pour ces parts spécifiques.
- Les frais de revente peuvent comprendre des frais de cession, des frais de transaction ou des frais de sortie.
Les règles de revente varient selon le type de SCPI dans laquelle vous avez investi :
SCPI à capitale fixe
La SCPI à capital fixe fonctionne avec un capital social statutairement fixé et plafonné, ainsi qu'un nombre limité de parts. La société de gestion décide du montant maximum du capital social dès le départ et une fois que la collecte atteint ce seuil, les portes se ferment aux nouveaux investisseurs.
Pour un associé qui souhaite quitter la SCPI à capital fixe et revendre ses parts, la seule option est de se tourner vers le marché secondaire pour trouver un acheteur. La revente des parts de SCPI à capital fixe suit les règles de l'offre et de la demande, similaire à un marché boursier :
- Si la demande est supérieure à l'offre, une surcote peut être obtenue.
- En revanche, si la demande est inférieure à l'offre, une décote peut être appliquée.
Pour revendre vos parts de SCPI à capital fixe, il vous suffit d'envoyer un formulaire de vente à la société de gestion, en précisant le nombre de parts et le prix de cession souhaité. Lorsque les conditions d'échange sont favorables, la transaction peut être réalisée lors de la confrontation des ordres. Dans le cas contraire, il faudra attendre que les propositions d'achat et de vente convergent vers un prix unique, appelé "prix d'exécution".
Vous pouvez aussi revendre vos parts de SCPI à capital fixe sans passer par la société de gestion. Cette option présente plusieurs avantages : vous n'avez pas à payer de frais de gestion et vous pouvez obtenir un prix de vente plus élevé. Notez ici que si vous transférez des parts de SCPI à capital fixe entre associés, vous devez en informer préalablement la société de gestion. Quelle que soit l'option choisie, n'oubliez pas que les droits d'enregistrement (5 %) sont inévitables lors de la revente de parts d'une SCPI à capital fixe.
SCPI à capital variable
Une SCPI à capital variable est un fonds ouvert, ce qui signifie que son capital n'est pas plafonné. Contrairement aux SCPI à capital fixe, les SCPI à capital variable ont donc la possibilité d'émettre de nouvelles parts lorsque de nouveaux investisseurs souhaitent adhérer, ou de racheter des parts lorsque des investisseurs existants souhaitent les vendre.
Ce type de SCPI est donc absorbée directement par la société de gestion sur le marché primaire. Contrairement aux SCPI à capital fixe, où le prix de revente dépend de l'offre et de la demande, les parts de SCPI à capital variable sont vendues à un prix fixe. Ainsi, dès l'achat des parts, le souscripteur connaît la valeur de retrait associée. Cela offre une transparence quant à la valeur de retrait dès le départ.
Si vous détenez des parts de SCPI à capital variable, vous devrez envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception à la société de gestion, en y incluant l'ordre de retrait. Votre demande sera alors enregistrée et traitée selon l'ordre chronologique.
La rapidité de la revente dépend notamment du marché et du prix de vente ! Toutefois, il est important de noter que cela peut prendre du temps, il est donc préférable de ne pas être pressé.
Vous pouvez revendre vos parts de SCPI à tout moment, mais la possibilité et les modalités de revente peuvent varier selon le type de SCPI et les conditions du marché. Voici quelques éléments à prendre en compte :
- Marché secondaire : La plupart des SCPI offrent la possibilité de revendre des parts sur le marché secondaire. Cela signifie que vous pouvez trouver un acheteur pour vos parts en dehors de la société de gestion de la SCPI. La revente se fait généralement par le biais d'un intermédiaire spécialisé, tel qu'un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier, qui facilitera la transaction.
- Liquidité : La liquidité des parts de SCPI peut varier en fonction de la demande du marché. Si la SCPI est très demandée et qu'il y a peu de parts disponibles à la vente, vous pourriez bénéficier d'une valorisation supérieure (surcote). En revanche, si l'offre de parts est importante par rapport à la demande, vous pourriez subir une décote. Pour se prémunir contre le risque d’illiquidité, nous recommandons aux investisseurs de ne pas y investir son épargne de précaution.
- Fonds de roulement : Certains SCPI mettent en place des fonds de roulement pour faciliter la liquidité et répondre aux demandes de retrait des investisseurs. Ces fonds permettent à la société de gestion d'acheter des parts des investisseurs souhaitant sortir de la SCPI, ce qui réduit les délais de revente.
Cas particulier de la nue propriété, de l'assurance-vie et des SCPI fiscales
Lorsqu'il s'agit de revendre des parts de SCPI en nue propriété, d'assurance-vie ou de SCPI fiscales, il est important de prendre en compte certains aspects spécifiques :
- Nue-propriété : En cas de détention en nue propriété, le démembrement de propriété divise les droits de propriété en deux : l'usufruit et la nue propriété. Dans ce cas, c'est généralement l'usufruitier qui a la possibilité de revendre les parts de SCPI. Mais attention, il peut y avoir des conditions complexes fixées dès le départ, faites donc un saut dans les clauses du contrat pour savoir comment procéder
- Assurance-vie : Si vos parts de SCPI sont logées dans une assurance-vie, la revente peut être soumise à des règles strictes établies par l'assureur. Vous devrez vous plier aux délais et aux conditions mentionnés dans votre contrat d'assurance-vie. Avant de vous lancer dans la vente, n'oubliez pas de contacter votre assureur pour obtenir des informations précises sur la procédure de revente des parts de SCPI.
- SCPI fiscales : Les SCPI fiscales sont des SCPI qui offrent des avantages fiscaux spécifiques, tels que des réductions d'impôts. Mais attention, la revente des parts de ces SCPI peut être soumise à des règles strictes et aux conditions des réglementations fiscales en vigueur. Il est important de consulter les documents d'information et de se renseigner auprès de la société de gestion pour connaître les règles applicables à la revente des parts de SCPI fiscales.
Pour bien entreprendre la revente de parts de SCPI en nue propriété, au sein d'un contrat d'assurance vie ou de SCPI fiscales, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel, tel qu'un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable.
Quels sont les frais liés à la revente d’une SCPI ?
Il est important de ne pas sous-estimer les frais qui accompagnent la revente de vos parts de SCPI. En effet, ils peuvent s'élever jusqu'à 10% du montant de la vente ! Assurez-vous donc de bien prendre ces coûts en considération pour évaluer vos bénéfices potentiels.
La revente de parts de SCPI implique deux types de frais :
- les frais de souscription qui représentent environ 5% hors taxe,
- les droits d'enregistrement d'environ 5% hors taxe lorsque la revente se fait sur un marché secondaire.
Si vous vendez vos parts de SCPI par l'intermédiaire d'un courtier ou d'une plateforme de négociation, des frais de courtage peuvent aussi s'appliquer. Ces frais peuvent varier en fonction du courtier ou de la plateforme utilisée.
La fiscalité des plus-values issues d’une revente de parts de SCPI
La revente de parts de SCPI peut s'avérer être une source de plus-values intéressantes, particulièrement après une détention de plusieurs années. Dans ce cas, la revente de parts de SCPI peut avoir un impact sur votre imposition, car la fiscalité des plus-values s’applique.
En effet, si vous réalisez une plus-value sur la revente, il vous faudra payer des impôts à hauteur de 36,2 %, ceux-ci se composent ainsi :
- 17,2% de prélèvements sociaux
- 19% pour la plus-value elle-même
Toutefois, si vous avez détenu vos parts de SCPI plus de 22 ans avant de les revendre, l'imposition sur la plus-value peut être moindre. En effet, un abattement sur cet impôt s’applique selon la durée de détention. Celui est de :
- 6% entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année,
- 4% entre la 21ᵉ et la 22ᵉ année
- Exonération au-delà.
Dans le cas d'investissements locatif en direct, la liquidité peut être limitée. Vendre une propriété peut prendre beaucoup de temps, souvent des mois, voire plus. Entre les formalités administratives chronophages, la recherche d'un acheteur et les négociations de prix, chaque étape est une épreuve à franchir. De plus, il n'y a aucune garantie de trouver un acheteur rapidement, ce qui peut prolonger le délai de vente.
Avec une liquidité généralement supérieure, notamment pour les SCPI à capital variable, les SCPI permettent de vendre rapidement et facilement. De fait, ces SCPI ont la flexibilité d'émettre de nouvelles parts pour répondre à la demande des investisseurs qui souhaitent entrer ou sortir du marché. Et, si cela ne suffit pas, certaines SCPI à capital variable sont cotées en bourse, vous permettant de vendre vos parts directement via un courtier ou une plateforme de trading.
Bien sûr, la liquidité des parts de SCPI peut varier selon la demande du marché. Les périodes de forte demande rendent la vente des parts plus fluide, tandis que les périodes de faible demande peuvent compliquer les choses. Il est également important de noter que des frais de transaction peuvent s'appliquer lors de la revente des parts de SCPI, impactant ainsi votre rendement global.
En résumé, si vous recherchez une meilleure liquidité que l'investissement locatif direct, la SCPI est votre alliée, et elle est un autre moyen d'investir dans l'immobilier. Elle offre une souplesse et une rapidité de vente sans égal. Mais, gardez toujours à l'esprit les conditions du marché et les frais associés à la revente. N'hésitez pas à vous renseigner auprès de la société de gestion de la SCPI ou à consulter un professionnel pour des conseils adaptés à votre situation.
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