La SCPI est un produit d'investissement immobiliers proposant des typologies de biens variés : bureaux, commerces, plateformes logistiques, entrepôts, locaux d’activité… Mais, quels sont les meilleurs rendements des SCPI et à quelle performance s'attendre ?
Louve Invest décrypte pour vous les rendements des SCPI.
Afin de mieux comprendre les performances attendues possibles, l’Association française des sociétés de placement immobilier (l'ASPIM) a créé un nouvel indicateur : le rendement global immobilier d’une SCPI. Celui-ci se base sur le TD (Taux de Distribution) et non pas sur le complexe TDVM, qui n'est plus utilisé.
La performance d'une SCPI est basée sur deux piliers : son rendement et la revalorisation de son patrimoine. Le rendement global immobilier s'appuie sur ces 2 composants.
Il est calculé de la manière suivante :
Rendement global immobilier = Taux de distribution de l’année n + Variation du prix d’une part entre l’année n-1 et l’année n.
Pour en savoir plus, vous pouvez vous référer à notre article complet sur le rendement global immobilier.
Faites attention aux calculs des rendements des SCPI, certains indicateurs sont trompeurs notamment le TDVM.
Si le TDVM (Taux de Distribution sur la Valeur de Marché) était l'indicateur le plus utilisé pour classer les SCPI, il demeure incomplet. Il n'est d'ailleurs plus utilisé.
Le TDVM correspondait à la rentabilité de votre investissement sur une année, à un instant t.
Le TDVM est net de frais de gestion. Il ne prenait donc pas en compte tous les frais associés à votre investissement. Notamment, il ne prenait pas en compte les frais de souscription, ni les revalorisations de patrimoine.
Plus encore, le TDVM ne reflétait pas le rendement réel de votre investissement sur le long terme. Il affichait une capture d'écran à l'année n de la performance de votre investissement.
C'est donc bien le Taux de Distribution (TD) qui sert au calcul dur rendement global immobilier.
Il se calcule en divisant le dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values) par le prix de souscription au 1ᵉʳ janvier de la même année.
Le TD est net de frais de gestion. Mais, lui aussi ne prend donc pas en compte tous les frais associés à votre investissement.
Enfin, la distribution n'est pas le seul composant de la performance de votre investissement. Il n'en est qu'une partie. D'où la nécessité de prendre en considération d'autres éléments afin d'évaluer réellement votre rendement. Pour cela vous pouvez vous appuyer sur le TRI.
Plus complet, le TRI ou Taux de Rendement Interne, englobe tous les flux de l’investissement : l'achat, les frais, les revenus et la revente. Le TRI regroupe toutes les mesures de performance en une seule. Ainsi, le TRI donne une vision plus réaliste de la performance des SCPI.
Pour l'année 2022, L'ASPIM évalue à 4,53 % le rendement moyen des Sociétés Civiles de Placement Immobilier.
Les investissements SCPI sont parmi les plus rentables en terme de couple risque/rendement. En effet, le risque et le rendement dépendent de la nature des SCPI.
Rendements calculés sur les données de l'OPEN DATA de Louve Invest
Voici un récapitulatif des meilleurs SCPI en taux de distribution en 2022 :
Nous pouvons citer 2 types de revenus générés par la détention de parts de SCPI :
Considérées comme transparentes fiscalement, les parts de SCPI sont donc imposées comme si l'investisseur détenait des actifs immobiliers classiques. Les revenus fonciers suivent donc le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ce dernier est majoré des prélèvements sociaux de 17,2 % pour les SCPI françaises.
Il est possible d'optimiser sa stratégie autour de la fiscalité des SCPI si votre taux marginal d'imposition devient trop élevé. Pour cela, le mieux est d’échanger avec un conseiller Louve pour identifier les montages possibles.
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