Investir en SCPI avec R Start, c'est rejoindre la dernière-née d'un groupe qui a redéfini les standards de la SCPI européenne depuis plus d'une décennie.

Lancée au premier trimestre 2026 par CORUM Asset Management, cette SCPI diversifiée marque une rupture historique dans le secteur : R Start est la première SCPI du marché à ne prélever ni frais de souscription, ni frais d'acquisition, rejoignant ainsi le segment des SCPI sans frais tout en allant plus loin que ses concurrentes.

C'est la 5ème SCPI du groupe CORUM, et peut-être la plus ambitieuse dans sa conception. Louve Invest fait partie des rares partenaires à commercialiser R Start dès son lancement, ce qui vous permet d'y accéder directement depuis notre plateforme.

R Start est une SCPI à capital variable dont la vocation est l'acquisition d'actifs immobiliers diversifiés (bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, santé, résidentiel étudiant), au sein des pays du Conseil de l'Europe (zone euro et hors zone euro) ainsi qu'au Canada.

Son modèle de frais est pensé pour aligner les intérêts du gestionnaire sur ceux des associés : 0 % de frais de souscription, 0 % de frais d'acquisition, une commission de gestion de 15 % HT sur les loyers encaissés, et une commission d'arbitrage conditionnée aux plus-values réalisées lors des cessions d'actifs.

À noter : des frais de retrait anticipé s'appliquent entre 3 et 10 % pour toute sortie avant 8 ans de détention, ils sont nuls au-delà.

La part est accessible dès 200 €, avec une distribution des loyers mensuelle et une souscription exclusivement digitale. R Start relève par ailleurs de l'article 8 du règlement SFDR, intégrant des critères environnementaux et sociaux dans sa stratégie d'investissement.

Pour comprendre R Start, il faut d'abord comprendre Corum Asset Management, la société de gestion qui la pilote. Fondé par Frédéric Puzin, le groupe, dont le siège est établi au 1 rue Euler à Paris, s'est imposé comme l'un des acteurs les plus influents du marché de la SCPI grâce à une approche résolument internationale et une communication volontiers décalée par rapport aux conventions du secteur.

La gamme Corum compte aujourd'hui plusieurs SCPI bien implantées :

• Corum Origin, le vaisseau amiral du groupe lancé en 2012, qui a construit sa réputation sur une stratégie pan-européenne et des performances régulièrement citées parmi les meilleures du marché ; 
• Corum XL, qui pousse la diversification géographique jusqu'au Royaume-Uni et au-delà de l'Europe ; 
• Corum Eurion, spécifiquement focalisée sur la zone euro ;
• et Corum USA, tournée vers le marché immobilier américain. Chacune de ces SCPI a été construite avec des frais de souscription, que Corum défendait comme un gage de sérieux et d'alignement avec les intérêts des associés.

Chacune de ces SCPI a été construite avec des frais de souscription, que Corum défendait comme un gage de sérieux et d'alignement avec les intérêts des associés. R Start marque donc un tournant assumé : pour la première fois, le groupe franchit le pas du zéro frais (de souscription comme d'acquisition) tout en conservant son ADN d'investisseur immobilier international de conviction.

Les statuts de R Start ont été signés le 9 janvier 2026 et l'assemblée générale constitutive s'est tenue le 19 janvier 2026. Le visa de l'AMF a été obtenu au deuxième trimestre 2026, ouvrant officiellement la SCPI à la commercialisation. Le capital de départ est fixé à 760 032 €, divisé en 4 176 parts d'une valeur nominale de 182 €. La SCPI est constituée pour une durée de 99 ans, son dépositaire est Société Générale Securities Services (SGSS). Les loyers sont distribués mensuellement, avec un délai de jouissance fixé au 1er jour du 6ème mois suivant la souscription. R Start relève de l'article 8 du règlement SFDR, ce qui traduit l'intégration de critères environnementaux et sociaux dans la sélection des actifs.

R Start s'adresse à un public d'investisseurs particuliers souhaitant accéder à l'expertise immobilière internationale du groupe sans supporter de ticket d'entrée élevé. La durée de détention recommandée est d'au minimum 10 ans et investir au-delà de 8 ans permet de bénéficier en outre de l'absence totale de commission de retrait.

Une vocation internationale affirmée

R Start s'inscrit dans la tradition du groupe : une stratégie d'acquisition opportuniste et géographiquement diversifiée. La SCPI a vocation à constituer un patrimoine immobilier au sein des pays du Conseil de l'Europe (en zone euro comme hors zone euro) ainsi qu'au Canada, couvrant ainsi un périmètre géographique particulièrement large. Les statuts prévoient la possibilité d'acquérir des actifs en direct, mais aussi via des prises de participation dans des sociétés et des fonds de droit étranger. Les immeubles pourront être acquis construits ou en état futur d'achèvement (VEFA), et détenus directement ou indirectement.

Si les cibles géographiques précises ne sont pas encore arrêtées, la SCPI étant en phase de lancement, on peut anticiper, au regard du savoir-faire de Corum sur Corum Origin et Corum XL, une orientation vers les marchés européens à fondamentaux solides. La capacité du groupe à sourcer des actifs hors des sentiers battus constitue l'un des marqueurs distinctifs de sa gestion. R Start pourra par ailleurs avoir recours à l'endettement dans la limite de 40 % de la valeur d'expertise des actifs, ce qui lui offre un levier de croissance supplémentaire voté en assemblée générale.

Une diversification sectorielle à construire

En tant que SCPI diversifiée, R Start n'est pas cantonnée à une seule classe d'actifs. La stratégie pourra combiner bureaux, murs de commerces, locaux d'activité, entrepôts, hôtels, parkings, actifs de santé, résidences étudiantes, plateformes logistiques ou encore loisirs selon les opportunités identifiées par les équipes de gestion. Ce que Corum cherche avant tout : le bon actif dans le bon pays, au bon moment de son cycle immobilier et économique. Cette flexibilité sectorielle est cohérente avec l'approche d'investisseur opportuniste que le groupe a toujours privilégiée, cherchant à valoriser le patrimoine plutôt qu'à suivre une allocation sectorielle rigide.

Les indicateurs de performance comme le TOF, le WALB ou le taux de distribution seront publiés une fois les premières acquisitions réalisées et les premiers bulletins trimestriels disponibles.

Zéro frais de souscription ET zéro frais d'acquisition : le modèle inédit de Corum

C'est le changement de paradigme le plus visible et le plus profond.

R Start est la première SCPI du marché à supprimer à la fois les frais de souscription et les frais d'acquisition d'actifs immobiliers. L'intégralité du capital investi est affecté à l'acquisition de biens, sans aucune ponction à l'entrée. Sur une durée de 10 ans, l'impact sur le rendement global est significatif : là où une SCPI classique facture entre 8 % et 12 % de frais de souscription, l'investisseur dans R Start bénéficie d'un point de départ avantageux dès le premier versement.

À noter : le délai de jouissance étant fixé au 1er jour du 6ème mois suivant la souscription, les loyers commencent à être versés six mois après l'investissement.

Un mécanisme d'arbitrage aligné sur les intérêts des associés

La commission d'arbitrage de R Start est l'une des innovations les plus intéressantes du marché. Elle ne s'applique que lorsqu'une cession d'actif génère une plus-value réelle : nulle si la plus-value est inférieure à 7 % du prix de vente, elle monte à 6 % TTC entre 7 % et 13 %, et à 12 % TTC au-delà de 13 %.

Surtout, un mécanisme de compensation prévoit qu'aucune commission ne peut être prélevée tant que des moins-values passées n'ont pas été intégralement apurées, une protection importante pour les associés. Ce système incite la société de gestion à arbitrer intelligemment, en cherchant la plus-value maximale plutôt qu'à vendre pour générer de l'activité. C'est un alignement d'intérêts que peu de structures ont su formaliser aussi clairement dans leurs statuts.

La force de la marque Corum derrière une SCPI naissante

Investir dans R Start, c'est aussi s'appuyer sur la réputation et l'infrastructure d'un groupe qui gère plusieurs milliards d'euros d'actifs immobiliers à travers l'Europe. Les équipes d'analyse, les réseaux de sources d'opportunités, les processus d'acquisition, tout cet écosystème constitue un avantage concurrentiel réel pour une SCPI en phase de démarrage.

Une accessibilité immédiate et un engagement ESG

Avec un prix de souscription de 200 € par part, R Start permet à tout investisseur d'entrer avec un ticket modeste, facilitant la constitution progressive d'un portefeuille ou l'intégration dans une stratégie d'investissement à crédit en SCPI. Par ailleurs, R Start relève de l'article 8 du règlement SFDR, ce qui traduit une prise en compte des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la sélection des actifs, un signal positif pour les investisseurs sensibles à l'impact de leur épargne.

R Start est l'une des nouveautés les plus attendues du marché de la SCPI de rendement en 2026. Après la signature des statuts en janvier 2026 et plusieurs semaines d'instruction, la SCPI a obtenu son visa de l'AMF le 20 mai 2026, ouvrant officiellement la voie à la commercialisation. Louve Invest fait partie des premiers partenaires à la commercialiser, ce qui permet à nos clients d'y accéder dès l'ouverture des souscriptions.

Le lancement a fait l'effet d'une petite révolution dans le secteur. Car pendant des années, Frédéric Puzin, fondateur de CORUM, avait défendu le modèle des SCPI avec frais de souscription, allant jusqu'à qualifier les SCPI sans frais d'entrée de "fausse bonne idée". Ce revirement assumé a été largement commenté par la presse spécialisée et témoigne d'une évolution profonde du marché : les SCPI sans frais ont collecté près d'1 milliard d'euros ces dernières années via des acteurs comme Iroko Zen, Remake Live ou Mistral Sélection (Swiss Life), validant durablement ce modèle aux yeux des épargnants.

Il est encore trop tôt pour disposer d'un bilan trimestriel ou de données sur les premières acquisitions, la SCPI étant en tout début de commercialisation. Les premières informations sur le portefeuille constitué, le taux d'occupation et le niveau de distribution seront disponibles dans les bulletins trimestriels publiés au fil des acquisitions.

R Start ambitionne de s'imposer durablement parmi les SCPI de rendement les plus performantes du marché européen.

Pour les investisseurs qui s'interrogent sur les rendements futurs, le Document d'Information Clé livre des éléments concrets : dans un scénario intermédiaire sur 10 ans, le rendement annualisé est estimé à 4,24 %, et à 7,22 % dans un scénario favorable. Ces projections restent bien entendu non garanties, les objectifs de rendement sont non garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures, mais elles donnent une indication des ambitions de Corum Asset Management pour cette nouvelle SCPI.

Sur le plan des acquisitions, R Start dispose d'une capacité de déploiement significative grâce à l'effet de levier autorisé jusqu'à 40 % de la valeur des actifs, ce qui lui permettra d'accélérer la construction de son portefeuille à mesure que la collecte progresse. Corum Asset Management a déjà clairement indiqué orienter les prochaines acquisitions vers des actifs situés dans les pays du Conseil de l'Europe et au Canada, en privilégiant des locataires solides dans des secteurs résilients (logistique, santé, commerce alimentaire, bureaux premium).

Le lancement de R Start intervient dans un contexte de marché favorable aux nouvelles SCPI sans frais d'entrée : les investisseurs particuliers sont de plus en plus attentifs au poids des frais sur la performance à long terme, et ce positionnement devrait continuer à attirer une collecte soutenue. Fort de son expérience avec Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion, le gestionnaire aborde ce cinquième véhicule avec une méthodologie éprouvée et un réseau de sourcing déjà bien établi en Europe et au-delà.

R Start coche beaucoup de cases pour un investisseur qui cherche à s'exposer à l'immobilier européen sans rogner sur la performance dès le départ : zéro frais de souscription, zéro commission de cession, 100 % du capital investi immédiatement. Le mécanisme d'arbitrage, conditionné à la réalisation de plus-values, traduit un vrai alignement d'intérêts entre le gestionnaire et les associés,j ce qui est toujours un bon signe.

La principale réserve est inhérente au stade de développement de la SCPI : sans historique de performance ni portefeuille constitué, l'investisseur fait avant tout le pari de l'équipe de gestion. Les frais de retrait anticipé (10 % avant 4 ans, 3 % avant 8 ans) impliquent un engagement ferme sur la durée, à bien prendre en compte avant de souscrire. La commission de gestion à 15 % HT se situe dans la fourchette haute du marché, un point à garder en tête sur le long terme.

Louve Invest fait partie des premiers à commercialiser R Start, une SCPI que nous suivrons de près dès la publication de ses premiers résultats.