Primovie

Investir SCPI avec Primovie, c'est investir dans une SCPI thématique spécialisée dans l'immobilier de santé et d'éducation, secteurs porteurs soutenus par des tendances démographiques favorables.

Elle offre aux investisseurs l'opportunité de diversifier leur patrimoine en investissant dans des actifs tels que des cliniques, des EHPAD, des résidences seniors, des crèches et des établissements scolaires. Mais ce n’est pas son seul terrain d’investissement, Primovie privilégie également le domaine de l’éducation et possède une part relative de bureaux dans son patrimoine.

Primovie a fait des investissements hors France, dans d'autres pays Européens, ce qui est un très bon point pour la fiscalité.

Par contre, la SCPI Primovie est en dessous de la moyenne des SCPI depuis 2022 et a connu une forte baisse de son prix de part, passant de 185 € en février 2024 à 164 € au début 2025.

Primovie a été créée en 2012. C’est une SCPI classique à capital variable. Autrement dit, sa taille est directement liée aux demandes de souscription ou de retrait. Elle est gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), une société de gestion créée en 1989 qui s’occupe de 7 SCPI dont :

• Primovie
• Primopierre
• Primofamily
• Patrimmo Croissance
• Patrimmo Commerce
• Ufifrance Immobilier
• Patrimmo Habitation 1

Il est possible d’acquérir des parts de la SCPI Primovie au comptant, à crédit, en démembrement (nue-propriété ou usufruit), ce qui en fait une solution flexible d’un point de vue patrimonial.

Primovie a obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable) le 31 mars 2022, en reconnaissance de son engagement environnemental et social. Cette labellisation repose sur la mise en œuvre d’actions concrètes, comme :

• L’installation de panneaux solaires sur certaines cliniques
• La valorisation temporaire des espaces vacants (par exemple à travers l’accueil d’associations ou de services publics)
• Une démarche active de réduction de l’empreinte carbone des bâtiments

La SCPI Primovie, gérée par Primonial REIM, a pour vocation de se positionner sur l’immobilier de santé et d'éducation, deux secteurs portés par des tendances démographiques et sociétales fortes. Depuis plusieurs années, elle cible prioritairement les établissements liés à la santé des seniors et à la dépendance (EHPAD, maisons de retraite, cliniques MCO, établissements de soins de suite et de réadaptation), mais aussi ceux liés à l’accompagnement de la petite enfance et de l'éducation (crèches, écoles, universités, centres de formation). Ce choix sectoriel repose sur la conviction que ces besoins structurels se maintiendront à long terme, indépendamment des cycles économiques.

Au 30 juin 2025, la SCPI affichait une capitalisation de 4,21 milliards d’euros, pour un parc de 305 immeubles représentant environ 1,715 million de m². Son portefeuille est composé de 463 baux en cours, avec une durée résiduelle ferme moyenne (WALB) de 9,97 ans et une durée moyenne résiduelle totale (WALT) de 10,26 ans, ce qui traduit une grande stabilité locative et une bonne visibilité sur ses revenus futurs.

La dimension européenne constitue un axe stratégique fort pour Primovie. À fin 2024, 31,8 % de la valeur de son patrimoine était localisée hors de France, principalement en Allemagne, Espagne, Italie et Irlande. Cette diversification géographique vise à répartir le risque et à capter des opportunités dans des pays où la demande en immobilier de santé et d'éducation est en forte croissance.

Enfin, la SCPI s’inscrit dans une démarche responsable : la gestion intègre des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) et cherche à améliorer la performance énergétique et environnementale de son patrimoine. Cet engagement contribue à valoriser les actifs sur le long terme tout en répondant aux attentes des investisseurs soucieux de donner du sens à leur épargne.

L'investissement dans le secteur de la santé

Primovie est l’une des rares SCPI du marché à être historiquement positionnée sur le secteur de la santé, un segment qui a considérablement gagné en visibilité et en attractivité depuis la crise sanitaire de 2020. Cette période a renforcé la prise de conscience collective quant à l’importance des infrastructures médicales, paramédicales et médico-sociales.

Les établissements de santé bénéficient généralement de baux de longue durée, d’une faible vacance locative et de locataires souvent subventionnés ou régulés, ce qui en fait un pilier de stabilité dans un portefeuille immobilier. Nous abordons d’ailleurs en détail les atouts des SCPI de Santé dans notre article dédié.

En parallèle, Primovie a élargi sa stratégie d’investissement à d'autres secteurs sociaux essentiels, notamment l’éducation (crèches, écoles, universités, centres de formation) et, de manière plus mesurée, les bureaux, principalement à usage de santé ou d’administration. Cette diversification aurait dû atténuer les risques tout en captant de nouvelles opportunités de rendement.

La possibilité d’investir dans la SCPI Primovie à crédit avec le Crédit Mutuel Arkea

La société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) propose également l’investissement à crédit sur la SCPI Primovie grâce à un partenariat avec le Crédit Mutuel Arkéa. Il est ainsi possible d’investir via un prêt dédié d’un montant minimum de 100 000 €, sans condition de souscription préalable.

Cet effet de levier du crédit permet de dynamiser le rendement global de l’opération, tout en profitant des atouts du sous-jacent immobilier. Pour en savoir plus sur ce montage, vous pouvez consulter notre guide dédié à l’investissement en SCPI à crédit.

L’érosion du rendement depuis 2014

Les performances passées ne sont pas un indicateur des performances futures ! Bien que le taux de rendement de Primovie se maintienne à la moyenne des rendements annuels des SCPI (4,53% de moyenne selon les chiffres de l’ASPIM), il a connu une érosion progressive. Cette baisse reflète, entre autres, les tensions actuelles sur le marché immobilier tertiaire, notamment liées aux taux d’intérêt et à la revalorisation du patrimoine.

Un taux d’endettement relativement important

Au 30 décembre 2024, Primovie affichait un ratio d’endettement de 27,2 %, ce qui reste élevé par rapport à la moyenne du marché. Ce levier peut jouer en faveur de la performance en période de croissance, mais il constitue un risque en phase de retrait ou de baisse de valorisation. En cas de demandes de rachats importantes ou de baisse des loyers, la SCPI pourrait être contrainte de vendre rapidement certains actifs, dans des conditions moins favorables.

Un axe européen renforcé, mais minoritaire

Primovie continue de développer sa stratégie de diversification européenne, avec environ 35 % de son patrimoine localisé hors de France, principalement en Allemagne, en Espagne, en Irlande et en Italie. Si cette proportion reste inférieure à certaines SCPI concurrentes plus internationales, elle traduit une volonté claire de s’exposer à des économies dynamiques, tout en gardant un socle d’actifs français dans la santé et l’éducation.

Une valeur de reconstitution qui s'effondre

Alors qu’elle affichait une surcote préoccupante en début d’année 2024, la SCPI Primovie est aujourd’hui en décote. En effet, après une baisse successive de son prix de souscription (passé de 185 € à 174 € puis à 164 €), et une stabilisation de la valeur de reconstitution en fin d’année, cette dernière dépasse à nouveau le prix de part.

Résultat : le prix d’achat de la SCPI se situe aujourd’hui environ 3 % en dessous de sa valeur de reconstitution, selon les dernières données disponibles. Cette situation est généralement considérée comme favorable pour les nouveaux investisseurs, car elle offre un point d’entrée plus sécurisé. Elle marque également un réajustement prudent de la société de gestion dans un contexte de marché encore incertain.

Primovie a bien baissé à deux reprises son prix de souscription en moins d’un an, passant de 185 € à 174 €, puis à 164 € début 2025. Ce repositionnement cherchait à mieux refléter la valorisation de son patrimoine, dans un contexte de pressions sur les taux. Aujourd’hui, le prix de souscription est quasiment équivalent à la valeur de reconstitution (164,00 € vs 164,42 €) — soit une très légère décote de moins de 0,3 %, loin d’une décote de 3 %. Sur l’exercice 2024, la SCPI a distribué un taux brut de 4,20 %, plutôt dans la moyenne des SCPI santé/éducation face au marché. Sur certains points, notamment le niveau d’endettement, les informations publiques disponibles ne permettent pas de valider toutes les affirmations.

Si vous souhaitez vous exposer au secteur de la santé, vous pouvez étudier la SCPI Épargne Pierre Sophia, plus récente mais axée sur l’immobilier dédié aux sciences de la vie, avec une stratégie ciblée sur les métropoles et régions dynamiques en France et en Europe.

Si vous cherchez une SCPI plus mature dans ce secteur, la SCPI Foncière des Praticiens, spécialisée dans les cabinets et centres médicaux, peut aussi représenter une alternative intéressante.

La SCPI Primovie n'est pas commercialisée par Louve Invest.‍