Primovie

Investir SCPI avec Primovie, c'est investir dans une SCPI thématique spécialisée dans l'immobilier de santé et d'éducation, secteurs porteurs soutenus par des tendances démographiques favorables.

Elle offre aux investisseurs l'opportunité de diversifier leur patrimoine en investissant dans des actifs tels que des cliniques, des EHPAD, des résidences seniors, des crèches et des établissements scolaires. Mais ce n’est pas son seul terrain d’investissement, Primovie privilégie également le domaine de l’éducation et possède une part relative de bureaux dans son patrimoine.

Primovie a fait des investissements hors France, dans d'autres pays Européens, ce qui est un très bon point pour la fiscalité.

Par contre, la SCPI Primovie est en dessous de la moyenne des SCPI depuis 2022 et a connu une forte baisse de son prix de part en février 2024, ce qui la laisse toujours en surcote à fin 2024.

Primovie a été créée en 2012. C’est une SCPI classique à capital variable. Autrement dit, sa taille est directement liée aux demandes de souscription ou de retrait. Elle est gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), une société de gestion créée en 1989 qui s’occupe de 7 SCPI dont :

• Primovie
• Primopierre
• Primofamily
• Patrimmo Croissance
• Patrimmo Commerce
• Ufifrance Immobilier
• Patrimmo Habitation 1

Il est possible d’acquérir des parts de la SCPI Primovie au comptant, à crédit, en démembrement (nue-propriété ou usufruit), ce qui en fait une solution flexible d’un point de vue patrimonial.

Primovie a obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable) le 31 mars 2022 , en reconnaissance de son engagement environnemental et social. Cette labellisation repose sur la mise en œuvre d’actions concrètes, comme :

• L’installation de panneaux solaires sur certaines cliniques
• La valorisation temporaire des espaces vacants (par exemple à travers l’accueil d’associations ou de services publics)
• Une démarche active de réduction de l’empreinte carbone des bâtiments

La santé est depuis des années un secteur porteur dans l'immobilier, avec des locataires de qualité (cliniques, médecins, EHPAD), souvent subventionnés par les États et généralement peu endettés. La crise sanitaire liée au Covid-19 a rappelé l'importance stratégique d’un secteur de la santé résilient et correctement financé.

La SCPI Primovie, avec une capitalisation dépassant les 4,3 milliards d’euros à fin 2024, s’impose comme un acteur de référence sur le marché de l’immobilier de santé. Elle investit prioritairement dans les secteurs de la santé des seniors et de la dépendance : maisons de retraite, EHPAD, cliniques MCO (Médecine, Chirurgie, Obstétrique), résidences seniors… mais aussi dans ceux de l’éducation et de la petite enfance : crèches, écoles, universités et centres de formation.

Avec environ 35 % de son patrimoine situé à l’étranger (principalement en Allemagne, Espagne, Italie et Irlande), la SCPI offre à ses investisseurs une diversification géographique européenne.

À fin 2024, Primovie gérait un parc immobilier représentant plus de 1,7 million de m² répartis sur 306 actifs. Elle compte également plus de 450 baux en cours, avec une durée ferme moyenne de 9,6 ans, un niveau bien supérieur à la moyenne du marché, qui traduit la stabilité de ses revenus locatifs.

Primovie reste aujourd’hui l’une des plus importantes SCPI du marché par la taille de son portefeuille et sa spécialisation sectorielle.

L'investissement dans le secteur de la santé

Primovie est l’une des rares SCPI du marché à être historiquement positionnée sur le secteur de la santé, un segment qui a considérablement gagné en visibilité et en attractivité depuis la crise sanitaire de 2020. Cette période a renforcé la prise de conscience collective quant à l’importance des infrastructures médicales, paramédicales et médico-sociales.

Les établissements de santé bénéficient généralement de baux de longue durée, d’une faible vacance locative et de locataires souvent subventionnés ou régulés, ce qui en fait un pilier de stabilité dans un portefeuille immobilier. Nous abordons d’ailleurs en détail les atouts des SCPI de Santé dans notre article dédié.

En parallèle, Primovie a élargi sa stratégie d’investissement à d'autres secteurs sociaux essentiels, notamment l’éducation (crèches, écoles, universités, centres de formation) et, de manière plus mesurée, les bureaux, principalement à usage de santé ou d’administration. Cette diversification aurait du atténuer les risques tout en captant de nouvelles opportunités de rendement.

La possibilité d’investir dans la SCPI Primovie à crédit avec le Crédit Mutuel Arkea

La société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) propose également l’investissement à crédit sur la SCPI Primovie grâce à un partenariat avec le Crédit Mutuel Arkéa. Il est ainsi possible d’investir via un prêt dédié d’un montant minimum de 100 000 €, sans condition de souscription préalable.

Cet effet de levier du crédit permet de dynamiser le rendement global de l’opération, tout en profitant des atouts du sous-jacent immobilier. Pour en savoir plus sur ce montage, vous pouvez consulter notre guide dédié à l’investissement en SCPI à crédit.

L’érosion du rendement depuis 2014

Les performances passées ne sont pas un indicateur des performances futures ! Bien que le taux de rendement de Primovie se maintienne à la moyenne des rendements annuels des SCPI (4,53% de moyenne selon les chiffres de l'ASPIM), il a connu une érosion progressive. Cette baisse reflète, entre autres, les tensions actuelles sur le marché immobilier tertiaire, notamment liées aux taux d’intérêt et à la revalorisation du patrimoine.

Un taux d’endettement relativement important

Au 30 décembre 2024, Primovie affichait un ratio d’endettement de 27,2 %, ce qui reste élevé par rapport à la moyenne du marché. Ce levier peut jouer en faveur de la performance en période de croissance, mais il constitue un risque en phase de retrait ou de baisse de valorisation. En cas de demandes de rachats importantes ou de baisse des loyers, la SCPI pourrait être contrainte de vendre rapidement certains actifs, dans des conditions moins favorables.

Un axe européen renforcé, mais minoritaire

Primovie continue de développer sa stratégie de diversification européenne, avec environ 35 % de son patrimoine localisé hors de France, principalement en Allemagne, en Espagne, en Irlande et en Italie. Si cette proportion reste inférieure à certaines SCPI concurrentes plus internationales, elle traduit une volonté claire de s’exposer à des économies dynamiques, tout en gardant un socle d’actifs français dans la santé et l’éducation.

Une valeur de reconstitution qui s'effondre

Alors qu’elle affichait une surcote préoccupante en début d’année 2024, la SCPI Primovie est aujourd’hui en décote. En effet, après une baisse successive de son prix de souscription (passé de 185 € à 174 € puis à 164 €), et une stabilisation de la valeur de reconstitution en fin d’année, cette dernière dépasse à nouveau le prix de part.

Résultat : le prix d’achat de la SCPI se situe aujourd’hui environ 3 % en dessous de sa valeur de reconstitution, selon les dernières données disponibles. Cette situation est généralement considérée comme favorable pour les nouveaux investisseurs, car elle offre un point d’entrée plus sécurisé. Elle marque également un réajustement prudent de la société de gestion dans un contexte de marché encore incertain.

Primovie a déjà baissé à deux reprises son prix de part en moins d’un an, passant de 185 € à 174 €, puis à 164 € début 2025. Ce repositionnement visait à s’aligner sur la nouvelle valorisation du patrimoine immobilier, dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés.

Bonne nouvelle pour les nouveaux investisseurs : la SCPI est aujourd’hui en décote d’environ 3 % par rapport à sa valeur de reconstitution, ce qui signifie qu’on investit en dessous de la valeur théorique du patrimoine. C’est une configuration plus saine, qui montre que la société de gestion a anticipé les réajustements nécessaires.

Cependant, les résultats de 2024 restent décevants : rendement en baisse, valorisation du patrimoine sous pression, et un endettement toujours élevé. Dans ces conditions, il reste difficile de recommander cette SCPI aux investisseurs prudents, d’autant plus que sa dynamique reste incertaine à court terme.

Si vous souhaitez vous exposer au secteur de la santé, vous pouvez étudier la SCPI Épargne Pierre Sophia, plus récente mais axée sur l’immobilier dédié aux sciences de la vie, avec une stratégie ciblée sur les métropoles et régions dynamiques en France et en Europe.

Si vous cherchez une SCPI plus mature dans ce secteur, la SCPI Foncière des Praticiens, spécialisée dans les cabinets et centres médicaux, peut aussi représenter une alternative intéressante.

La SCPI Primovie n'est pas commercialisée par Louve Invest.‍