SCPI Remake Kross

Remake Kross est une SCPI diversifiée à capital variable, gérée par Remake Asset Management. Tout son patrimoine sera situé hors de France. La SCPI ne se limite à aucun pays ni à aucun secteur.

L'objectif de taux de distribution est de 6,5 % par an. Il n'est pas garanti et peut évoluer.

Une part coûte 100 €. La première souscription porte sur 50 parts minimum, soit 5 000 €. Ensuite, aucun minimum. La commission de souscription atteint 10 % HT, soit 12 % TTC maximum du montant souscrit, prime d'émission incluse. La valeur de retrait est de 90 €.

Pour le lancement, Remake ouvre des parts sponsors en deux phases. La phase 1 offre une décote de 10 % sur une enveloppe de 21,375 M€. Soit 90 € la part au lieu de 100 €. Ces parts sont bloquées 2 ans. La phase 2 offre une décote de 5 % sur environ 14 M€, soit 95 € la part. Le blocage est alors d'1 an.

Le patrimoine est en cours de constitution. La SCPI n'a donc encore aucune performance passée à publier.

L'indicateur de risque est de 3 sur 7. L'horizon de placement recommandé est de 10 ans minimum.

Remake Asset Management a été créée fin 2021 par Nicolas Kert et David Seksig. La société de gestion est agréée par l'AMF depuis le 15 décembre 2021, sous le numéro GP-202174.

Remake a commencé avec Remake Live, une SCPI européenne sans frais d'entrée. Son taux de distribution a atteint 7,05 % en 2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Remake UK a suivi. Cette SCPI à capital fixe investit uniquement au Royaume-Uni, sur un horizon de 7 ans. Remake Kross est la troisième SCPI de la gamme. La société de gestion propose aussi Remake Pulse, un fonds immobilier ELTIF.

Pour Remake, "l'immobilier locatif ne s'arrête pas aux frontières françaises". Chaque pays a son propre cycle immobilier et sa propre demande locative. Un marché en haut de cycle peut donc côtoyer un marché en bas de cycle. Remake Kross veut tirer parti de ces écarts.

Remake Kross investit seulement dans des pays qui ont signé avec la France une convention contre la double imposition. Cette règle fixe aussi la fiscalité des revenus versés aux associés.

Remake n'est pas novice à l'international. Au 31 décembre 2025, la société de gestion annonce environ 1 milliard d'euros de patrimoine géré en Europe. Elle est déjà investie dans 9 pays européens.

Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois qui suit l'enregistrement de la souscription. Les revenus potentiels sont versés tous les mois. La SCPI relève de l'article 8 du règlement européen SFDR. Sa durée statutaire est de 99 ans.

Quatre zones hors de France

Remake Kross investit uniquement hors de France, sur quatre zones. L'Europe hors France forme le socle et doit rester majoritaire. Les équipes y suivent en continu l'Europe de l'Ouest et l'Europe du Nord.

L'Amérique du Nord vient ensuite (États-Unis et Canada). C'est le plus grand marché mondial de l'immobilier commercial. La SCPI y restera tactique et sélective.

Restent l'Océanie et l'Asie. L'Australie et la Nouvelle-Zélande apportent de la profondeur de marché et de la liquidité. La Corée du Sud et le Japon ont des cycles immobiliers décalés par rapport à l'Europe et aux États-Unis. Le poids de chaque zone n'est pas figé. Un pays ou une typologie peut descendre à 0 %.

Quels immeubles la SCPI peut-elle acheter ?

Tous les secteurs sont possibles. Bureaux, commerces, locaux d'activités, logistique, hébergement géré, loisirs, santé, éducation et résidentiel sont autorisés. La société de gestion choisit selon le cycle de chaque marché.

Elle cherche d'abord du rendement locatif. Les immeubles visés sont déjà loués, avec des baux fermes et des locataires solides. Un immeuble peut être revendu si un autre marché présente un meilleur couple rendement-risque.

Combien la SCPI peut-elle emprunter ?

Jusqu'à 40 % de la valeur vénale des actifs. La cible est d'environ 25 %.

Le plafond de 40 % sert surtout au démarrage. Avec 10 M€ de fonds propres, la SCPI peut acheter 14 M€ d'immeubles. Les 4 M€ d'écart sont empruntés, soit environ 29 % de l'actif. La SCPI achète ainsi sans attendre la collecte, et les associés sont moins dilués.

La SCPI couvre-t-elle le risque de change ?

En partie seulement. L'exposition aux devises est plafonnée à 50 % de l'actif. Certaines opérations peuvent être couvertes, pas toutes.

Une couverture coûte cher. Sur le dollar américain, il faut compter environ 1,5 % (150 points de base). Un immeuble américain à 7 % de rendement tombe à 5,5 % une fois couvert. En Australie, le coût approche 2 %.

Remake gère déjà de la livre sterling avec Remake Live et Remake UK. Les variations réelles de cette devise sont restées faibles. Selon Remake, couvrir en permanence aurait coûté « une fortune ».

Qui gère les immeubles sur place ?

Un property manager mondial, partenaire de Remake depuis 5 ans. Des asset managers locaux l'épaulent. Les négociations importantes restent pilotées depuis Paris.

Remake n'ouvre un bureau dans un pays qu'à partir de 300 M€ investis sur place. Un bureau au Royaume-Uni ou en Irlande est prévu prochainement.

Des revenus versés chaque mois

Les revenus potentiels sont versés tous les mois. Beaucoup de SCPI paient chaque trimestre.

Attention, la distribution dépend des loyers réellement encaissés. Elle n'est pas garantie.

Une fiscalité de revenus étrangers

Les loyers viennent tous de l'étranger. La convention signée entre la France et chaque pays s'applique.

Deux cas existent. Dans le premier, la France accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français. Dans le second, les revenus sont exonérés en France mais comptent pour le taux effectif. Les prélèvements sociaux de 17,2 % peuvent aussi être effacés par le crédit d'impôt. Ce régime est celui de tous les revenus fonciers de source étrangère. Le résultat varie selon l'associé.

Le taux d'impôt du pays ne dit pas tout. En Italie, la flat tax est de 25 %. L'abattement pour charges n'est que de 5 %. Sur 100 € de loyers, 95 € sont taxés, soit 23,75 € d'impôt. Remake étudie un fonds local italien (« Fondo ») pour réduire cette base.

En Allemagne, le taux est d'environ 16 %. Les charges réelles se déduisent et l'immeuble s'amortit. La base taxable devient très faible.

Le rendement affiché est calculé avant impôt étranger. L'associé touche un montant net de cet impôt.

Plusieurs façons d'entrer au capital

La souscription se fait en pleine propriété, en nue-propriété ou par versements programmés. En démembrement programmé, chaque versement profite de la décote. La pleine propriété se reconstitue seule à la fin.

Le nu-propriétaire ne reçoit pas de revenus et n'est donc pas imposé dessus. Ses parts sont hors de l'assiette de l'IFI. Les dividendes peuvent être réinvestis en parts.

Un portefeuille acheté aux prix d'aujourd'hui

La SCPI part de zéro immeuble. Elle ne porte aucun achat d'avant la hausse des taux, donc aucune moins-value latente. Chaque immeuble sera payé au prix du marché du jour. En contrepartie, la visibilité est faible au démarrage.

Remake Kross a été lancée le 5 octobre 2026. Sa note d'information avait reçu le visa AMF n° 26-23 le 11 septembre 2026. Avant d'investir, il faut lire cette note, les statuts et le document d'informations clés. Ces textes font foi sur les frais, le retrait et les risques.

La SCPI n'a encore acheté aucun immeuble. Une première acquisition est annoncée en Pologne. Elle serait adossée à un actif déjà détenu par une autre SCPI de la gamme Remake.

Remake connaît déjà ce marché. Remake Live y détient quatre hôtels loués à B&B Hotels, à Cracovie, Varsovie, Łódź et Lublin. Elle possède aussi une plateforme logistique de 38 400 m² à Wolbórz, louée au groupe Auchan.

Aucun bulletin trimestriel n'a encore été publié. Le taux d'occupation financier, la collecte et le nombre d'associés restent donc inconnus. Aucune distribution n'a été versée à ce jour. Le premier bulletin donnera les premiers immeubles, les pays d'implantation, la collecte et le nombre d'associés.

La SCPI est ouverte à tous les investisseurs, selon leurs capacités financières. Les personnes morales peuvent souscrire comme les particuliers.

Remake Asset Management vise un taux de rendement interne (TRI) de 7,5 % sur 10 ans, net de tous frais. Ce TRI inclut les 6,5 % de taux de distribution visés. Il ne s'agit pas d'un engagement. Le résultat réel peut être très différent, en hausse comme en baisse.

Le point d'écart entre 6,5 % et 7,5 % vient d'une hypothèse de taux. Remake table sur une baisse de 150 points de base en 10 ans. Dans son modèle, un immeuble acheté à 7 % de rendement est revendu à 5,5 %.

Avec 100 € de loyer par an, l'immeuble vaut environ 1 429 € à 7 % et 1 818 € à 5,5 %. L'écart de prix fait la plus-value. Attention, sans baisse des taux, cette plus-value n'existe pas.

Le déploiement suivra l'ordre annoncé dans la documentation. L'Europe hors France sera investie en premier et restera majoritaire. L'Amérique du Nord suivra, au cas par cas. L'Asie et l'Océanie viendront en complément.

La documentation liste plusieurs risques. La gestion discrétionnaire ne garantit pas d'être investi sur les marchés les plus performants. La dette peut être à taux variable. Une hausse des taux non couverte pèserait alors sur les résultats. Une partie des investissements peut passer par des titres de sociétés non cotées. S'ajoutent le risque locatif et le risque de contrepartie.

Tout le patrimoine sera hors de France, sans secteur ni pays imposé. Pour un épargnant qui détient surtout des SCPI françaises, l'écart de diversification est net. Le versement mensuel et la nue-propriété sont disponibles dès le lancement.

La phase sponsors change l'équation des frais. En phase 1, la part coûte 90 €, soit sa valeur de retrait actuelle. La décote compense donc l'écart créé par les frais de souscription. En échange, les parts restent bloquées 2 ans. Ce blocage est à mettre en regard de l'horizon de placement de chaque épargnant.

Au prix normal de 100 €, le calcul change. Les frais de 12 % TTC représentent près de deux ans de distribution visée. Un associé qui sort trop tôt risque de récupérer moins que sa mise.

Remake Live investit déjà en Europe, sans frais d'entrée. Remake Kross commencera elle aussi par l'Europe. Un associé de Remake Live retrouvera donc, au départ, des marchés qu'il connaît. L'apport réel de Remake Kross viendra avec ses premiers immeubles en Amérique du Nord, en Asie ou en Océanie.

Remake explique clairement comment son objectif est construit. Le TRI de 7,5 % repose en partie sur une baisse des taux. La dette, elle, peut être à taux variable. La SCPI est donc sensible aux taux dans les deux sens. Selon nous, le taux de distribution de 6,5 % est l'objectif à regarder. Le point de TRI supplémentaire dépend d'un scénario de marché.

D'autres points restent à suivre. Sans historique, l'objectif de rendement ne peut être comparé à aucun résultat. Le ticket d'entrée de 5 000 € reste élevé pour une première souscription. Le change peut aussi toucher jusqu'à la moitié de l'actif, quelle que soit la qualité des immeubles.

Remake Kross s'adresse plutôt à un épargnant déjà diversifié, sur un horizon long. Nous la voyons comme un complément, pas comme le cœur d'un portefeuille de SCPI.