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- Transitions Europe arrive en tête du classement 2024, avec un taux de distribution (TD) 2023 de 8,16 %, devant Remake Live (7,79 %) et Iroko Zen (7,12 %). Ces trois SCPI ont été créées entre 2020 et 2022.
- Le TD moyen du marché reste stable, autour de 4,5 % en 2023 contre 4,53 % en 2022, malgré une collecte en recul.
- Les SCPI sans frais d'entrée occupent les places 2 à 4, avec Remake Live, Iroko Zen et Néo.
- Les SCPI européennes font mieux que les françaises, avec un TD moyen de 5,74 % contre 4,90 %.
- Un bon rendement passé ne suffit pas pour choisir. Il faut aussi regarder le taux d'occupation, les frais, l'évolution du prix de part, l'exposition aux devises et votre horizon de placement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
En 2023, le classement du taux de distribution (TD) est dominé par de jeunes SCPI, et une nouvelle venue prend directement la tête.
Transitions Europe entre à la première place avec un TD record de 8,16 %. Elle devance Remake Live (7,79 %) et Iroko Zen (7,12 %), respectivement première et deuxième du classement en 2022, qui continuent de faire progresser leur TD. Juste derrière, Néo (6,51 %) et Épargne Pierre Europe (6,26 %) complètent le top 5.
Le TD moyen du marché reste stable par rapport à 2022, mais les écarts se creusent. L'écart entre le plus fort et le plus faible TD 2023 atteint 4,66 points, contre 4 points en 2022.
La tendance de fond est nette. 10 SCPI du TOP 15 sont des SCPI diversifiées, dont les 3 premières.
Ce classement repose uniquement sur des données communiquées par les sociétés de gestion. Il porte sur un échantillon de 56 SCPI. Les données de marché du 4ᵉ trimestre 2023 (collecte et TD moyen) sont estimées, en attente de l'ensemble des données communiquées par les SCPI.
Les SCPI sont classées selon leur taux de distribution 2023. C'est le dividende brut versé au titre de l'année, divisé par le prix de souscription au 1er janvier de cette même année.
Pour chaque SCPI, nous indiquons aussi son TD 2022, l'évolution entre les deux années, sa stratégie et sa zone géographique. Pour le classement le plus récent, vous pouvez découvrir les meilleures SCPI sur notre article dédié.
Un classement par rendement ne dit pas tout. Avant de choisir une SCPI, il faut aussi regarder :
- son taux d'occupation financier, c'est-à-dire la part des loyers réellement perçus par rapport aux loyers possibles ;
- ses frais, à l'entrée, en gestion et à la sortie ;
- l'évolution de son prix de part et de sa valeur de reconstitution ;
- son exposition aux devises pour les SCPI qui investissent hors zone euro ;
- votre horizon de placement, d'au moins 8 à 10 ans.
Bien que toujours présentes sur le podium 2023, Remake Live et Iroko Zen perdent chacune une place au profit de Transitions Europe. Pour sa première année complète, elle prend directement la tête avec un TD de 8,16 %.
Les 3 SCPI les plus performantes en 2023 affichent un TD moyen de 7,69 %, contre 7,19 % pour le TOP 3 de 2022. Même si le TD moyen du marché reste équivalent à 2022, l'écart se creuse entre les très bonnes SCPI, qui maintiennent ou améliorent leur TD, et celles qui ont souffert du contexte économique.
Nouveau classement des SCPI, selon TD 2023 :
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
Ancien classement des SCPI, selon TD 2022 :
Apparues en 2019, avec Novaxia Néo comme précurseur, les SCPI sans frais d'entrée ont fait leurs preuves et sont devenues incontournables.
En 2023, elles se placent toutes dans le TOP 5 des TD les plus élevés. On en compte 3 (surlignées en jaune) :
- Remake Live (2ᵉ),
- Iroko Zen (3ᵉ),
- Néo (4ᵉ).
Rappelons que ces SCPI sans frais sont aussi des SCPI récentes, ce qui participe en partie à leur succès.
Le classement 2023 le montre clairement, les SCPI jeunes tirent largement leur épingle du jeu.
Sur le podium, Transitions Europe et Remake Live ont été créées en 2022, et Iroko Zen, la plus « ancienne » des trois, en novembre 2020. Dans le TOP 15, 10 SCPI ont été créées en 2020 ou après, et le TD des SCPI jeunes dépasse souvent les 6 %.
Avec l'inflation et la hausse des taux en 2023, le recours au crédit s'est raréfié et les prix de l'immobilier ont baissé. Une situation favorable pour les SCPI qui achètent comptant, et en particulier pour les jeunes SCPI. Elles ont pu se constituer un premier patrimoine sur des acquisitions à la rentabilité intéressante, grâce à davantage de marges de négociation.
Elles n'ont pas non plus à porter le poids d'investissements passés, réalisés à une époque où les rendements étaient plus bas.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
Sur un échantillon de 56 SCPI, ce sont les SCPI logistiques et diversifiées qui s'en sortent le mieux, avec un TD moyen de 5,72 % et 5,69 %. Leur TD progresse de près de 5 % par rapport à 2022. Les SCPI logistiques ne comptent toutefois que 3 SCPI, contre 17 pour les diversifiées.
Le TOP 3 de 2023 est d'ailleurs composé uniquement de SCPI à la stratégie diversifiée.
Sur les bureaux, le TD moyen reste stable (5,00 % contre 5,09 %). Malgré les incertitudes liées au télétravail, le bureau reste la classe d'actifs de référence, avec 44 % de la collecte captée sur les trois premiers trimestres de 2023.
Les SCPI d'hôtellerie sont celles qui reculent le plus par rapport à 2022 (−4,88 %). Cette baisse vient de Cap'HebergImmo, dont le TD diminue de 19,8 % (4,01 % en 2023, contre 5 % en 2022). Les autres SCPI hôtelières gardent un TD stable.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
L'écart se creuse entre SCPI européennes et SCPI françaises. Le TD moyen des SCPI françaises reste stable (4,90 % en 2023, contre 4,89 % en 2022), alors que celui des SCPI européennes progresse, à 5,74 % contre 5,60 %.
Cette hausse s'explique par les opportunités offertes par certains marchés, comme l'Allemagne ou le Danemark, et par l'arrivée de SCPI qui investissent en Europe, comme Transitions Europe (TD de 8,16 %) et Log In (TD de 6,21 %).
Pour les SCPI européennes, les TD sont bruts de fiscalité étrangère. Ils sont donc légèrement favorisés par rapport à ceux des SCPI françaises. Par ailleurs, les SCPI européennes du haut du classement ont été lancées récemment et profitent elles aussi de l'avantage de la jeunesse.
Du côté des SCPI françaises, la stabilité du TD moyen cache de fortes évolutions. Cap'HebergImmo, spécialisée dans les hôtels, recule de 19,8 %. À l'inverse, Cristal Life signe la plus forte progression, avec un TD de 6,02 % contre 5,50 % en 2022.
« 2023 a été une année dure pour l'immobilier et les SCPI en particulier. Mais les SCPI prouvent une fois encore leur extraordinaire résilience en affichant, au moins pour certaines, des performances exceptionnelles. Contrairement au discours anxiogène de la deuxième moitié 2023, les SCPI se sont réinventées et l'on peut s'attendre à une belle mouture 2024 dans un contexte de relâchement attendu des taux. » Clément Renault, CEO de Louve Invest.
Une année 2023 chahutée par la hausse des taux
L'année 2023 a connu d'importants bouleversements économiques, avec une forte inflation et une hausse rapide et continue des taux directeurs pendant plusieurs mois.
En fin d'année, le marché a commencé à se stabiliser. En novembre 2023, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, estimait que la bataille contre l'inflation était en passe d'être gagnée et que la hausse des taux directeurs était terminée, « sauf surprise, sauf choc ».
Ce contexte n'a pas empêché les gérants de lancer 6 nouvelles SCPI en 2023. Les SCPI profitent en effet de baisses de prix et de marges de négociation à l'acquisition, un avantage pour celles qui achètent comptant sans recourir au crédit. Encore faut-il parvenir à collecter.
Une collecte en recul, mais des taux de distribution qui tiennent
En 2023, la collecte des SCPI devrait se situer entre 6 et 6,5 milliards d'euros. Elle retrouve ainsi des niveaux proches de ceux d'avant 2022, année de collecte record.
Le ralentissement a démarré au 2ᵉ trimestre (−35 % par rapport au 2ᵉ trimestre 2022) et s'est accentué au 3ᵉ trimestre (−61 %). Il faut toutefois le relativiser. Sur les trois premiers trimestres, 2023 dépasse toutes les années précédentes, à l'exception de 2019, 2021 et 2022.
Plusieurs raisons expliquent cette baisse :
- Un accès au crédit plus difficile pour les investisseurs, qui profitent moins de l'effet de levier.
- La concurrence d'autres placements, rendus plus attractifs par la hausse des taux, comme le livret A.
* T4 2023 estimatif, en attente de l'ensemble des données communiquées par les SCPI.
Malgré ce contexte difficile, le TD moyen des SCPI reste stable, autour de 4,5 % en 2023, contre 4,53 % en 2022. Cette moyenne cache toutefois des écarts plus importants entre les SCPI, avec 4,66 points entre le plus fort et le plus faible TD.
* T4 2023 estimatif, en attente de l'ensemble des données communiquées par les SCPI.
Vous pouvez trouver encore plus d'expertise et de classement sur notre article classement SCPI, si vous le souhaitez. Vous aurez aussi les meilleures SCPI par répartition sectorielle des actifs (bureaux, commerces, locaux logistiques ...) sur nos articles dédiés SCPI de commerces, SCPI résidentielle, SCPI logistiques, SCPI de santé… Sur ce dernier point, de plus en plus de SCPI se diversifient, et ne concentrent plus la grande partie de leurs actifs immobiliers sur des bureaux parisiens. La capitalisation des sociétés de gestion sera aussi prise en compte.
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Clément Renault est ingénieur (École des Ponts, MSc Stanford) et alumni Y Combinator W18.
Après avoir été data scientist dans la Silicon Valley puis co‑fondateur de la start‑up de navires autonomes Shone, il revient en 2021 pour lancer Louve Invest, la fintech qui démocratise l’investissement SCPI, qu’il dirige aujourd’hui en tant que CEO.
