Les différents indicateurs de performance des SCPI
La performance des SCPI ne se mesure pas qu’à un seul indicateur ! Bien que le taux de distribution soit la mesure la plus regardée par les investisseurs, il existe bien d’autres mesures pertinentes comme la valeur de reconstitution, le taux de rendement global immobilier, le TDVM ou encore le TRI. Mais comment s’y retrouver ? Selon les experts Louve Invest, le TRI est, en parallèle du taux de distribution, un des indicateurs à privilégier lorsque vous considérez un investissement en SCPI. En fait, le TRI est même l’un des rares indicateurs à englober tous les frais, ce qui le rend bien plus pertinent que le TDVM qui ne prend en compte que les frais de gestion.
Quelle SCPI choisir ?
Pour choisir la SCPI la plus adaptée à vos besoins, plusieurs critères doivent être pris en compte. Bien que le taux de distribution soit le critère le plus regardé par les experts de la SCPI, il existe des indicateurs tout aussi pertinents, comme le taux de rendement interne, le taux d’occupation financier et la capitalisation de la SCPI. Pour vous faire une meilleure idée des SCPI les plus performantes du marché sur tous ces critères, notre classement SCPI regroupe les 20 meilleures du marché. Vous pouvez aussi obtenir un aperçu des SCPI principales du marché en consultant notre liste SCPI. Elle rassemble tous les indicateurs qui vous utiles pour prendre des décisions.
SCPI de rendement, de capitalisation ou fiscale ?
Parmi les SCPI, il existe trois grandes catégories. Les SCPI de rendement, les SCPI de capitalisation et les SCPI fiscales. La SCPI de rendement cherche à maximiser les rendements immédiats de ses investisseurs. La plupart des SCPI entre dans cette catégorie-là et c'est de ce type de SCPI que nous parlons en règle générale. La SCPI de capitalisation cherche à optimiser la plus-value de ses investisseurs à terme. Le rendement espéré n'est donc pas concentré sur les loyers perçus, mais sur le montant de revente des parts. Parmi les SCPI de capitalisation, nous retrouvons Patrimmo Croissance. Enfin, la SCPI fiscale a pour objectif de permettre à ses investisseurs de réaliser une économie d'impôt. Nous avons déjà expliqué que ce n'est pas toujours un bon calcul, car cette économie d'impôt se fait généralement au détriment de la liquidité et/ou de la performance.
Les SCPI diversifiées
Les SCPI les plus performantes figurent presque toujours parmi les SCPI les plus diversifiées. En effet, la diversification en SCPI est un gage de réussite. De plus en plus de sociétés de gestion font ainsi le choix d’élargir leurs critères d’investissement et décident de se constituer un patrimoine immobilier composé de biens provenant de toutes catégories d’actifs (bureaux, hôtels, commerces, santé, logistique…). Dans cette catégorie, nous retrouvons notamment la SCPI Epargne Foncière ou encore Cristal Life. Ces dernières années, les SCPI “à la mode” sont celles qui ont opté pour des stratégies d’acquisition particulièrement innovantes, comme par exemple Iroko Zen, qui a créé un portefeuille reflétant pleinement les usages de demain (crèches, entrepôts logistiques, commerces essentiels, etc.) afin de rompre avec la dépendance à l’immobilier d’entreprise.
Les SCPI thématiques
Le marché immobilier regorge de SCPI en tout genre ! On retrouve les SCPI les plus classiques, comme les SCPI commerces (comme Cristal Rente) ou les SCPI bureaux dont fait notamment partie la SCPI Primopierre, aux rendements parmi les plus solides. D’autres SCPI sortent leurs épingles du jeu, comme les SCPI résidentielles, à l’image de la SCPI Kyaneos Pierre ou Novapierre Résidentiel, grandes gagnantes de la crise sanitaire. Plus récemment, de jeunes SCPI ont fait le choix de se spécialiser dans des secteurs porteurs comme les SCPI logistique (Activimmo) et les SCPI santé (contenant notamment des EHPAD) représentées par deux pionnières : la SCPI Pierval Santé et la SCPI Primovie. Enfin, PF Hospitalité Europe permet d’investir dans les secteurs de l’hospitalité à travers toute la zone euro. D'autres SCPI de bureaux :- Selectinvest 1D'autres SCPI de commerces :- Patrimmo CommerceD'autres SCPI résidentielles :- Primofamily
Les SCPI géographiques
Les stratégies d’investissement des SCPI reposent sur deux critères majeurs : le type d’actif et le positionnement géographique. Certaines SCPI ont donc défini leur politique d’acquisition en fonction de l’emplacement des biens, comme par exemple les SCPI étrangères et notamment les SCPI européennes. Ces dernières offrent des avantages fiscaux indéniables, à l’image de Immorente, Efimmo 1, Coeur d’Europe, Eurovalys, Novapierre Allemagne 1 et 2 ou encore LF Europimmo.
Cette diversification géographique existe également au sein même du territoire français, comme le montre la distinction entre les SCPI régionales (Vendome Régions ou Coeur de régions) et les SCPI concentrées autour de l’Ile-de-France (Rivoli Avenir Patrimoine, PF Grand Paris, LF Grand Paris Patrimoine).
Les SCPI et l’investissement socialement responsable
Depuis le 23 octobre 2020, les SCPI sont éligibles au Label ISR ou Investissement Socialement Responsable. Ce label récompense les investissements qui réussissent à allier résultat économique et impact social et écologique. Ainsi, quatre critères extra-financiers entrent en jeu pour qu’une SCPI décroche le label ISR : l’environnement, le social, la gouvernance et le respect des droits humains. Parmi les SCPI labellisées ISR, on retrouve tout aussi bien des SCPI classiques comme Epargne Pierre que des SCPI plus récentes comme Iroko Zen ou Pfo2.
Les SCPI à capital fixe et à capital variable
Il existe deux types de SCPI de rendement : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. La distinction entre les deux est plutôt instinctive : on parle de capital variable lorsque le nombre de parts qui composent le capital de la SCPI est variable. Autrement dit, l’offre de part n’est pas limitée. A l’inverse, on parle de capital fixe lorsque ce nombre est fixé préalablement par les statuts. Si toutes les parts d’une SCPI à capital fixe ont été vendues par la société de gestion, il faudra passer par un marché secondaire à la cotation fixée par les particuliers vendeurs.
