Investir en SCPI avec moins de frais

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.

Derrière cet acronyme se cache un placement qui permet d'investir dans la pierre avec un capital de départ, de toucher des loyers et de bénéficier à terme d'une plus-value.

Les SCPI sont réglementées par l’Autorité des Marchés Financiers. Cela signifie que leur fonctionnement est encadré de manière à protéger les intérêts des investisseurs.

A lire aussi : SCPI : définition de cette alternative à l'investissement locatif.

Lorsque vous investissez en SCPI, vous achetez des parts d'une société (la SCPI) qui détient des dizaines voir des centaines de biens immobiliers. Vous en devenez l'associé.

En tant qu'associé, vous percevez des dividendes, grâce notamment aux loyers générés par les biens détenus. Au moment de revendre vos parts, vous profiterez aussi d'une éventuelle augmentation de la valeur de ces biens.

Investir en SCPI revient donc à investir en immobilier. On peut même parler d'investissement en immobilier fractionné.

Vous connaissez sans doute le principe d'acheter un appartement pour le mettre en location et espérer le revendre plus cher quelques années plus tard ? Les SCPI vous permettent de faire exactement la même chose sur des dizaines de biens immobiliers à la fois sans avoir à investir des centaines de milliers d'euros.

Une SCPI est une société qui possède des biens immobiliers. Ces actifs sont gérés au quotidien par un expert (la société de gestion) qui est chargé d'entretenir les biens et de trouver des locataires.

Le capital de la SCPI est divisé en parts que des personnes physiques, comme vous, ou morales (entreprises), achètent pour devenir associés. C'est la société de gestion qui se charge de distribuer les dividendes aux associés et de fixer le prix des parts de la société.

La SCPI permet donc d’investir dans de l’immobilier, toucher des loyers et profiter de la plus-value immobilière, sans les inconvénients de l’immobilier locatif (sélection des biens, gestion des locataires, conduite des travaux, recherche de location, etc.). Suivez notre guide SCPI pour commencer à investir !

L’investissement en SCPI apporte un rendement stable et intéressant : entre 3 % et 7 % par an. La SCPI fait partie des placements les plus sûrs grâce à la mutualisation des risques, elle-même garantie par la taille des parcs immobiliers et les stratégies de diversification des sociétés de gestion.

En plus d’être un investissement rentable, la SCPI dispose de deux atouts compétitifs de taille par rapport à l'immobilier locatif direct : elle est accessible dès 187 € et est un investissement passif. C’est donc un placement idéal pour les épargnants qui n’ont pas le temps de gérer un bien locatif et souhaitent minimiser leur prise de risque.

Comme tout placement, l’investissement en SCPI n’est pas sans risques : baisse du marché de l’immobilier, poids de la fiscalité, érosion du rendement, etc..

Ces risques peuvent toutefois être relativisés. En effet, les SCPI sont notées 3/7 sur l’échelle de risque des placements financiers (modérément risquées) quand les actions en Bourse sont notées 7/7 (très risquées).

Les SCPI sont de l’avis des professionnels un investissement à risque modéré et au rendement intéressant (4,5% par an en moyenne). Elles permettent de générer des compléments de revenu réguliers, grâce aux loyers qui sont versés. Elles permettent aussi de réaliser une plus-value immobilière si la valeur des parts que vous avez achetées augmentent. Idéal pour se bâtir un patrimoine sur la durée !

Les associés sont propriétaires des parts de la SCPI mais ne sont pas impliqués dans la gestion de la société. En effet, le rôle de gérant de la SCPI est assuré par une structure experte en gestion de fonds plus connue sous le nom de « société de gestion ».

Les sociétés de gestion ne sont pas propriétaires des actifs détenus par la SCPI, par conséquent, elles agissent uniquement dans l’intérêt des associés. La société de gestion affiliée à une SCPI doit être désignée dans les statuts de cette dernière et obligatoirement agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Parmi les sociétés de gestion, on retrouve notamment Paref Gestion, Norma Capital.

Si vous désirez acheter des parts de SCPI, plusieurs options s’offrent à vous. Historiquement, les SCPI sont distribuées par des banques (Crédit Agricole, Caisse d’épargne, Crédit Mutuel, BNP, la Banque Postale, LCL, Banque Populaire, etc.), des conseillers en gestion de patrimoine ou même les sociétés de gestion elles-mêmes.

Ces dernières années, de plus en plus de plateformes comme Louve Invest voient le jour et proposent des alternatives innovantes pour investir en SCPI. Ces nouvelles plateformes sur Internet offrent un accès à l’investissement en SCPI encore plus facilité grâce à des démarches en ligne rapides et efficaces.

Louve Invest est toutefois le seul distributeur à réduire massivement les frais d'investissement sur plus de 50 SCPI.

En savoir plus sur les frais des SCPI.

En moyenne, un investissement en SCPI peut rapporter entre 3,5% et 6% du montant investi initialement (net des frais de gestion) par an. Les SCPI font donc partie des placements les plus rentables sur le marché. Mais attention ! Le taux de rendement dépend de chaque SCPI.

Selon leur ancienneté, leur stratégie d’investissement ou encore leur structure, la rentabilité peut être bien différente d’une SCPI à l’autre. En effet, de nombreux autres indicateurs que le taux de rendement entrent en compte lors du choix de la SCPI dans laquelle un épargnant souhaite investir.

Pour mesurer le rendement d’une SCPI, l’indicateur de référence est le taux de distribution : il s’agit simplement du montant total des distributions servies par une SCPI donnée en année N par rapport au prix de la part à la date du 1er janvier de cette même année N.

Les classements des meilleures SCPI sont généralement fondés sur cette mesure clé. Ainsi les SCPI Iroko Zen et Corum Origin se démarquent du lot avec un taux de rendement exceptionnel de plus de 7% en 2021, suivies de près par Néo et Coeur de Régions qui avoisinent les 6,5% de rendement et enfin Corum Eurion avec un taux de distribution d’un peu plus de 6%.

À noter que les rendements affichés ne prennent pas en compte les frais de souscription des SCPI et le délai d'obtention des premiers loyers (délai de jouissance). Pour les SCPI Corum par exemple, les frais sont très élevés (12 %). Une SCPI à haut rendement n'est donc parfois pas une SCPI très rentable.

Pour vous aider lors de votre choix d’investissement en SCPI, il peut être intéressant de comparer les performances et les stratégies des différentes SCPI afin de déterminer celle qui sera la plus adaptée à votre profil d’investisseur et à vos besoins.

C’est d’ailleurs pour cette raison que Louve Invest a développé ses propres outils pour faire une simulation des rendements d’une SCPI. Les experts Louve Invest vous ont en effet concocté une superbe base de données collaborative qui peut servir de support à toutes vos analyses d’investissement en SCPI - la seule et unique base de données accessible gratuitement sur le marché des SCPI !

La performance des SCPI ne se mesure pas qu’à un seul indicateur ! Bien que le taux de distribution soit la mesure la plus regardée par les investisseurs, il existe bien d’autres mesures pertinentes comme la valeur de reconstitution, le taux de rendement global immobilier, le TDVM ou encore le TRI. Mais comment s’y retrouver ?

Selon les experts Louve Invest, le TRI est, en parallèle du taux de distribution, un des indicateurs à privilégier lorsque vous considérez un investissement en SCPI. En fait, le TRI est même l’un des rares indicateurs à englober tous les frais, ce qui le rend bien plus pertinent que le TDVM qui ne prend en compte que les frais de gestion.

Les associés d’une SCPI reçoivent des loyers qui leur sont versés, selon les sociétés de gestion, trimestriellement ou mensuellement. Mais prenez garde, il faudra attendre que le délai de jouissance soit passé pour en profiter !

Ce “délai d’entrée en jouissance”, comme on l’appelle dans le milieu des SCPI, est défini comme la période entre le moment où un individu procède à l’achat des parts de la SCPI et la perception des premiers loyers.

Si la durée du délai de jouissance peut varier entre 3 et 6 mois selon les sociétés de gestion, elle se situe en moyenne aux alentours de 4 mois. Dernière petite précision : en cas de versement trimestriel (c’est souvent le cas), il arrive de devoir patienter un trimestre supplémentaire entier avant de percevoir les premiers revenus.

Et oui ! Quelques sociétés de gestion misent effectivement sur ce critère attractif en réduisant la durée de leur délai de jouissance ou en le supprimant, tout simplement. C’est ce que l’on appelle des SCPI avec “délai de jouissance 0” : elles offrent ainsi aux associés la possibilité de percevoir leurs loyers immédiatement, c’est-à-dire le premier jour du mois de la souscription.

Parmi les SCPI “délai de jouissance 0” proposées par Louve Invest, on retrouve notamment CM Pierre 1 et Patrimmo Croissance. Gardez toutefois en tête que la contrepartie d’un délai de carence réduit réside souvent dans un ticket d’entrée très élevé.

Comme tous les investissements immobiliers classiques, les SCPI reposent sur des actifs tangibles qui conservent leur valeur intrinsèque quelque soit la conjoncture économique. D’un côté, il n’y a donc pas de risque de perte de valeur du bien immobilier en cas d’inflation. Et d’un autre côté, on pourrait aller jusqu’à dire que l’inflation est une véritable alliée pour les SCPI !

En effet, les revenus générés par les SCPI sont des loyers, qui, à l’inverse, dépendent fortement de la conjoncture économique (salaires, prix, etc.) et peuvent donc être amenés à être revalorisés en cas d’inflation, en particulier si ces derniers sont fixés sur des indices de loyers.

Si vous savez dans quel SCPI vous souhaitez investir, rien de plus simple ! Louve Invest a une offre de SCPI complète qui vous permet de choisir parmi une cinquantaine de références, à crédit ou démembré.

La souscription se fait en ligne, en maximum 10 minutes, via un parcours 100% digitalisé, ce qui offre un gain de temps considérable par rapport aux canaux d’investissement classiques comme les sociétés de gestion et les banques.

Vous bénéficierez enfin d’un accès à un tableau de bord qui vous permettra de suivre vos rendements, votre diversification et vos plus-values potentielles.

Si toutefois vous ne savez pas comment choisir votre SCPI, nos conseillers financiers sont à votre disposition. Notre mission est de faire votre investissement en SCPI un succès !

Il existe quelques SCPI réservées à des investisseurs avertis disposant d’une épargne suffisante pour atteindre le montant minimum de souscription, égal au nombre minimum de parts exigé pour tout nouvel associé multiplié par le prix de la part. Et à l’inverse, il existe également des SCPI qui offrent un ticket d’entrée très abordable ! A titre d’exemple, parmi le catalogue de SCPI proposé par Louve Invest, vous pourrez investir en SCPI avec 200 euros minimum (mais vous n'achèterez dans ce cas qu’une seule part). Nos experts conseillent néanmoins d’investir un certain montant pour pouvoir profiter de la puissance des SCPI. En investissant un montant trop faible d’épargne, vous ne recevrez (assez logiquement) que de faibles revenus…

Revenus, prime, salaire, héritage, don, vente, gain… Toute cette épargne disponible ne doit absolument pas rester dormir sur un compte courant. Mais alors, que faire de cet argent ? Les SCPI font justement partie des supports de placement d’épargne disponible les plus faciles d’accès, mais aussi des plus rémunérateurs ! Et oui, si vous décidez d’acheter des parts de SCPI au comptant, vous pouvez tout tout simplement le faire par virement bancaire.

L’investissement “cash” en SCPI convient donc parfaitement aux investisseurs disposant d’une épargne immédiatement disponible, comme lorsqu’un particulier souhaite placer son argent après une vente immobilière par exemple. Attention néanmoins, cette méthode d’investissement est à privilégier pour les épargnants faiblement imposés.

Si vous ne disposez pas d’un montant conséquent d’épargne, il peut être tout aussi intéressant d’investir en SCPI à crédit, en contractant un prêt avec une banque traditionnelle ou un acteur en ligne. En optant pour un placement en SCPI avec emprunt, vous optimisez votre investissement grâce à un double effet de levier, à la fois financier et fiscal.

D’un côté, l’écart positif entre le coût de l’emprunt et le rendement de l’investissement en SCPI vous permettra de rembourser une partie des mensualités dégagées par le crédit. D’un autre côté, la déductibilité des intérêts d’emprunts permet de réduire l’imposition sur les revenus fonciers.

Il est tout à fait envisageable d’investir dans une SCPI sans aucun apport : il suffit d’acheter des parts de la SCPI à crédit. Obtenir un financement à crédit lors de l’acquisition de parts de SCPI n’est pas plus compliqué que lors d’un investissement immobilier classique.

Que vous cherchiez un crédit auprès d’une banque traditionnelle ou d’une banque en ligne, ce sont les mêmes critères qui vont être étudiés, à savoir : votre capacité de remboursement, votre taux d’endettement ainsi que votre situation professionnelle. Plus l’apport sera faible, plus l’effet de levier sera important et par conséquent, plus l’investissement sera intéressant.

L’investissement en SCPI à crédit est tout particulièrement intéressant lorsque l’on se penche sur les taux d’intérêt actuels des prêts. Qu’il s’agisse d’un financement par prêt amortissable ou d’un prêt in fine, les taux d’intérêts sont généralement situés aux alentours de 2,5% et s’annoncent en baisse depuis quelques années !

Grâce à nos partenaires, nous proposons d’acquérir des parts de SCPI avec un prêt in fine (consultez notre infographie offre de financement). Attention, un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez bien les conditions et les frais applicables avant tout investissement à crédit.

Pour acquérir des parts de SCPI à crédit, des solutions de financement sont possibles, soit en passant par les banques traditionnelles, soit par le biais de banques en ligne.

La première option n’est pas celle à privilégier : les banques sont souvent frileuses quand il s’agit de financer l’acquisition de parts de SCPI qui ne sont pas “maison” (c’est-à-dire qu’elles n’appartiennent pas à la banque en question). Ce n’est pas le cas des banques en ligne, qui font preuve de plus de flexibilité quant au financement des parts de SCPI et offrent, qui plus est, des taux compétitifs et fixes. Simulez ici votre prêt SCPI le plus accessible grâce à Louve Invest !

Les pratiques de cashback, qui visent à récupérer un pourcentage du montant investi, sont assez rares quand il s’agit d’acheter des parts de SCPI. Louve Invest est la première plateforme de SCPI à offrir 2,5% de cashback pour toute souscription de parts sur plus de 50 SCPI, et ce, dès 200 euros d’investissement (sauf SCPI 0 frais) !

Cette offre est rendue possible par les économies réalisées grâce à la digitalisation des opérations sur le site Louve Invest. Rassurez-vous, le cashback au bénéfice du client est bien une pratique légale.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier indirectement et à plusieurs, vous pouvez tout à fait opter pour un investissement en SCPI via une SCI familiale, qu’il s’agisse d’une SCI déjà existante ou d’une SCI créée pour l’occasion. Cette technique d’acquisition dispose de nombreux avantages juridiques et fiscaux. En particulier, acheter des parts de SCPI par le biais d’une SCI familiale peut s’avérer être intéressant dans le cadre d’héritage et de transmission de parts sociales en pleine propriété ou en démembrement. Fiscalement, l’investissement en SCPI depuis une SCI familiale offre des réductions d’impôt ainsi que la possibilité de procéder à des donations échelonnées grâce à la politique française d'abattement renouvelées tous les 15 ans.

L’une des autres options à considérer lors d’un placement en SCPI est l’investissement dans l’assurance vie. En effet, les SCPI peuvent tout à fait être choisies comme unités de compte d’un contrat d’assurance vie ! Si cette pratique offre un avantage fiscal, il existe néanmoins quelques désagréments qui vous pousseront sûrement à privilégier l’investissement en SCPI en direct : frais de gestion supplémentaires, contraintes imposées par les banques et les assureurs, choix de SCPI très limité, etc. Retenez donc que l’investissement en direct est souvent bien plus intéressant !

Il n’est pas possible d’investir en SCPI depuis un PEA. De son côté, le PEA, ou Plan Epargne Actions, est un produit financier d’épargne qui permet de disposer d’un portefeuille constitué d’actions ou d’obligations tout en bénéficiant d’avantages fiscaux (exonération d’impôts sur les gains notamment, sous condition). En tant que valeur mobilière, les SCPI ne correspondent donc pas du tout aux produits éligibles au PEA.

Le placement en SCPI est l’option la plus accessible parmi les opportunités d’investissements immobiliers locatifs. Si la plupart des sociétés de gestion exigent un minimum de souscription de parts pour tout nouvel associé pouvant aller jusqu’à 50, il en existe quelques-unes qui offrent la possibilité d’investir à partir d’une unique part.

En revanche, un associé qui a déjà investi dans une SCPI peut souscrire à de nouvelles parts sans aucune condition minimale. Dans tous les cas, il faut compter au minimum 200€ pour acheter une seule part de SCPI. Un ticket d’entrée très abordable, certes, mais cela ne signifie pas pour autant que fournir le minimum d’effort d’épargne est une bonne idée. Louve Invest recommande d’investir entre 4 000 et 5 000 euros pour que votre placement en SCPI génère une rentabilité attractive.

Il est recommandé d’investir en SCPI dans une perspective de long terme, avec un horizon de placement de plusieurs années. Une durée de détention trop courte peut s’avérer moins intéressante au regard des frais de souscription des SCPI.

Il n’existe pas vraiment de “bon timing” pour investir en SCPI : vous pouvez acheter des parts de SCPI quand vous voulez, à n’importe quel moment de l’année. Bien évidemment, il vaut mieux placer son argent dès qu’il est disponible plutôt que de le laisser dormir sur un compte non rémunérateur.

Les SCPI sont des investissements immobiliers. Les revenus de ces placements (loyers) sont historiquement indexés sur l'inflation. Si les prix montent, les loyers perçus montent aussi !

D'autre part, le fait de n'être pas coté en Bourse (à l'inverse des SIIC ou REITS) protège les SCPI des mouvements de marchés inquiets des perspectives économiques. La valeur des parts de SCPI a donc très peu de chance de diminuer du fait de l'inflation.

SCPI et inflation font donc très bon ménage !

Si vous envisagez d’investir en immobilier de manière régulière, optez pour les versements programmés en SCPI ! Le versement programmé en SCPI est une solution qui permet à l’épargnant d’accéder au placement en SCPI tout en choisissant le rythme de ses prélèvements (mensuel, trimestriel ou annuel).

À titre d’exemple, Louve Invest permet de programmer des versements de 187 euros à un rythme mensuel ou trimestriel. Attention, cette option n’est pas possible pour toutes les SCPI. Vous pouvez vérifier que la SCPI dans laquelle vous souhaitez acheter des parts est éligible aux versements programmés dans notre base de données SCPI.

Il est difficile de faire une comparaison entre ces 2 options d’investissement en SCPI. Il n’y a pas de meilleure solution universelle, car cela dépend de votre objectif d’investissement, de votre situation (imposition, capacité d’emprunt, etc), et du niveau de risque et d'engagement que vous êtes prêt à prendre.

Si vous souhaitez étudier de façon plus approfondie les 2 possibilités, d'investir à crédit ou de faire des versements programmés en immobilier, vous pouvez consulter notre article où vous trouverez une infographie de comparaison, ainsi que des simulateurs.
‍

Le placement en SCPI peut être effectué soit en pleine propriété, soit en démembrement temporaire. Cette méthode d’investissement permet de séparer la nue propriété (i.e. les murs du bien) de l’usufruit (i.e. les loyers issus de la location du bien) sur une durée fixée par un contrat et située entre 3 et 20 ans. Dans le cadre de la SCPI, la durée recommandée de démembrement se situe entre 7 et 10 ans. Opter pour des parts de SCPI en démembrement offre de nombreux avantages, que vous endossiez le rôle de nue-propriétaire ou d’usufruitier.

Le choix d’un investissement en démembrement temporaire via la nue-propriété est intéressant pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier de décotes sur le montant investi.

Si vous optez pour la nue-propriété, nous vous recommandons d’être attentifs à la clé de démembrement (c’est-à-dire le ratio entre nue-propriétaire et usufruitier), la stratégie de revalorisation des parts de la SCPI ou d’autres critères comme les frais de souscription et la dynamique d’acquisition de la société de gestion. Pour acheter des parts de SCPI en nue-propriété, la procédure est tout aussi simple : il vous faudra juste préciser votre investissement en nue-propriété lors de la demande de souscription.

Le choix d’un investissement en démembrement temporaire via l’usufruit est intéressant pour les investisseurs qui privilégient le taux de distribution du montant investi. La souscription en usufruit temporaire permet effectivement de maximiser les revenus locatifs tout en s’assurant un rendement stable et régulier.

L’achat de parts de SCPI en usufruit est aussi intéressant pour les entreprises. Elles peuvent amortir l’achat d’usufruit et ainsi réduire mécaniquement leur imposition sur les loyers perçus.

L’achat en usufruit est en règle générale compliqué car il implique de trouver un nu-propriétaire. Avec Louve Invest, vous n’avez plus à vous soucier de ce problème : nous disposons d’une place de marché d’usufruit sans frais et accessible à tous les épargnants !

Deux options sont possibles pour une SCPI démembrée : le démembrement temporaire ou le démembrement viager. La première option, le démembrement temporaire, sépare la nue-propriété et l’usufruit sur une durée fixe alors que la seconde option, le démembrement viager, offre la possibilité d’étaler ce démembrement jusqu’à la disparition de l’usufruitier.

Ce mécanisme est intéressant dans le cadre d’une transmission de patrimoine au sein d’une même famille. Grâce au démembrement viager de parts de SCPI, l’usufruitier va anticiper sa succession tout en s’assurant des revenus pérennes tout au long de sa vie. A son décès, le nu-propriétaire va bénéficier de la revalorisation des parts de SCPI et recevoir un héritage plus important.

Les SCPI offrent aux investisseurs 3 grandes stratégies différentes : la recherche de rendement, la défiscalisation ou la capitalisation.

Lorsque vous privilégiez le rendement immédiat à de la défiscalisation ou de la plus-value à terme, choisissez les SCPI de rendement. L’objectif principal des gestionnaires de ces SCPI n’est autre que la distribution de revenus élevés et réguliers aux investisseurs.

Pour choisir la SCPI la plus adaptée à vos besoins, plusieurs critères doivent être pris en compte. Comment comparer efficacement des SCPI ?
‍Bien que le taux de distribution soit le critère le plus regardé par les experts de la SCPI, il existe des indicateurs tout aussi pertinents, comme le taux de rendement interne, le taux d’occupation financier, la valeur de reconstitution (avec sa potentielle revalorisation) et la capitalisation de la SCPI.

Pour vous faire une meilleure idée des SCPI les plus performantes du marché sur tous ces critères, notre classement SCPI regroupe les 20 meilleures du marché.

Vous pouvez aussi obtenir un aperçu des SCPI principales du marché en consultant notre liste SCPI. Elle rassemble tous les indicateurs qui vous utiles pour prendre des décisions.

Parmi les SCPI, il existe trois grandes catégories. Les SCPI de rendement, les SCPI de capitalisation et les SCPI fiscales.

La SCPI de rendement cherche à maximiser les rendements immédiats de ses investisseurs. La plupart des SCPI entre dans cette catégorie-là et c'est de ce type de SCPI que nous parlons en règle générale.

La SCPI de capitalisation cherche à optimiser la plus-value de ses investisseurs à terme. Le rendement espéré n'est donc pas concentré sur les loyers perçus mais sur le montant de revente des parts. Parmi les SCPI de capitalisation, nous retrouvons Patrimmo Croissance.

Enfin, la SCPI fiscale a pour objectif de permettre à ses investisseurs de réaliser une économie d'impôt. Nous avons déjà expliqué que ce n'est pas toujours un bon calcul, car cette économie d'impôt se fait généralement au détriment de la liquidité et ou de la performance.

Les SCPI les plus performantes figurent presque toujours parmi les SCPI les plus diversifiées. En effet, la diversification en SCPI est un gage de réussite. De plus en plus de sociétés de gestion font ainsi le choix d’élargir leurs critères d’investissement et décident de se constituer un patrimoine immobilier composé de biens provenant de toutes catégories d’actifs (bureaux, hôtels, commerces, santé, logistique…).
Dans cette catégorie, nous retrouvons notamment la SCPI Epargne Foncière, Interpierre France ou encore Cristal Life et la petite dernière Remake Live. La SCPI Corum XL fait aussi partie de cette catégorie. Nous avons aussi Génépierre (SCPI de la Société Générale).

Ces dernières années, les SCPI “à la mode” sont celles qui ont opté pour des stratégies d’acquisition particulièrement innovantes, comme par exemple Iroko Zen, qui a créé un portefeuille reflétant pleinement les usages de demain (crèches, entrepôts logistiques, commerces essentiels, etc.) afin de rompre avec la dépendance à l’immobilier d’entreprise.

Le marché immobilier regorgent de SCPI en tout genre ! On retrouve les SCPI les plus classiques, comme les SCPI commerces (comme Cristal Rente) ou les SCPI bureaux dont fait notamment partie la SCPI Primopierre, aux rendements parmi les plus solides.

D’autres SCPI sortent leurs épingles du jeu, comme les SCPI résidentielles, à l’image de la SCPI Kyaneos Pierre ou Novapierre Résidentiel, grandes gagnantes de la crise sanitaire.

Plus récemment, de jeunes SCPI ont fait le choix de se spécialiser dans des secteurs porteurs comme les SCPI logistique (Activimmo) et les SCPI santé (contenant notamment des EHPAD) représentées par deux pionnières : la SCPI Pierval Santé et la SCPI Primovie. Enfin, PF Hospitalité Europe permet d’investir dans les secteurs de l’hospitalité à travers toute la zone euro.

D'autres SCPI de bureaux :
- Elialys, NovaPierre 1, Selectinvest 1, PFO
‍
D'autres SCPI de commerces :
- Patrimmo Commerce

D'autres SCPI résidentielles :
- Primofamily (une SCPI de Primonial)

D'autres SCPI de santé :
- LF Avenir Santé

Les stratégies d’investissement des SCPI reposent sur deux critères majeurs : le type d’actif et le positionnement géographique. Certaines SCPI ont donc défini leur politique d’acquisition en fonction de l’emplacement des biens, comme par exemple les SCPI étrangères et notamment les SCPI européennes. Ces dernières offrent des avantages fiscaux indéniables, à l’image de Immorente, Efimmo 1, Coeur d’Europe, Eurovalys, LF Europimmo, et des SCPI Allemandes comme Novapierre Allemagne 1 et 2.

Cette diversification géographique existe également au sein même du territoire français comme le montre la distinction entre les SCPI régionales (Vendome Régions, Coeur de régions ou Coeur de Ville) et les SCPI concentrées autour de l’Ile-de-France (Rivoli Avenir Patrimoine, PF Grand Paris, LF Grand Paris Patrimoine).

Depuis le 23 octobre 2020, les SCPI sont éligibles au Label ISR ou Investissement Socialement Responsable. Ce label récompense les investissements qui réussissent à allier résultat économique et impact social et écologique. Ainsi, quatre critères extra-financiers entrent en jeu pour qu’une SCPI décroche le label ISR : l’environnement, le social, la gouvernance et le respect des droits humains. Parmi les SCPI labellisées ISR, on retrouve tout aussi bien des SCPI classiques comme Epargne Pierre que des SCPI plus récentes comme Iroko Zen ou Pfo2.

Il existe deux types de SCPI de rendement : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. La distinction entre les deux est plutôt instinctive : on parle de capital variable lorsque le nombre de parts qui composent le capital de la SCPI est variable. Autrement dit, l’offre de part n’est pas limitée. A l’inverse, on parle de capital fixe lorsque ce nombre est fixé préalablement par les statuts. Si toutes les parts d’une SCPI à capital fixe ont été vendues par la société de gestion, il faudra passer par un marché secondaire à la cotation fixée par les particuliers vendeurs.

L’investissement en SCPI comporte des frais. Les frais de souscription servent à rémunérer à la fois le courtier et la société de gestion. En moyenne situés entre 10% et 12% du montant de l’investissement, ce sont des frais uniques qui doivent être payés à l’entrée dans le capital de la SCPI.

Les frais de gestion sont, quant à eux, récurrents (semestriellement, trimestriellement ou annuellement) et ne servent qu’à rémunérer la société de gestion pour son travail d’exploitation et d’administration des biens détenus par la SCPI. Ces derniers sont situés entre 7% et 15% des revenus locatifs bruts. Les taux de distribution affichés par les SCPI sont net de frais de gestion.

Afin de vous aider à y voir plus clair, nous avons dressé un comparatif des frais des SCPI.

Les frais de souscription en SCPI, que l’on appelle aussi commission de souscription, sont des frais d’entrée. Ils s’élèvent généralement à 10-12% du montant de l’investissement. Environ la moitié de ce montant permet de rémunérer le courtier, i.e. le distributeur de la SCPI, comme Louve Invest, pour son travail de conseil et les démarches administratives nécessaires à l’investissement. Louve Invest partage cette rémunération avec ses clients : un cashback de 2,5% du montant investi est ainsi reversé à chaque transaction.

L’autre moitié permet de financer le travail de recherche des biens à acquérir effectué par la société de gestion. Aujourd’hui, de plus en plus de SCPI font le choix de ne pratiquer aucun frais de souscription, comme la SCPI Néo ou la SCPI Iroko Zen.

Les frais de gestion correspondent à la commission prélevée par la SCPI pour la gestion locative et l’entretien de ses biens. Ces frais sont variables selon les SCPI mais restent globalement situés entre 7% et 15% des produits locatifs encaissés par an. 

Attention, les taux de distribution des SCPI sont presque toujours calculés net des frais de gestion.

Il existe bel et bien des SCPI qui pratiquent des frais de souscription réduits, et même d’autres qui ne pratiquent aucun frais de souscription !

C’est notamment le cas de la SCPI Néo ou la SCPI Iroko Zen. Cela ne signifie pas pour autant qu’elles n’appliquent pas de frais de gestion. A titre d’exemple, si la SCPI Néo s’est lancée dans des frais de souscription zéro, elle applique en contrepartie des frais de gestion s’élevant à 18% des loyers encaissés. Un pourcentage supérieur à la moyenne des commissions prélevées par la plupart des SCPI.

Louve Invest vous propose une manière très simple de réduire vos frais d’investissement en SCPI. En effet, lorsque vous passez par notre marketplace pour effectuer vos achats de parts, nous vous reversons 2,5% du montant de votre investissement directement sur votre compte bancaire, dans les 10 jours suivant la réception de nos commissions de la part de la société de gestion. Les sociétés de gestion mettent en général 3 mois à payer Louve Invest.

Par exemple, si vous placez 50 000 € en SCPI chez Louve, vous bénéficierez d’un cashback pouvant aller jusqu’à 1 250 €. De quoi booster votre rendement global !

N’hésitez pas à créer votre compte gratuitement pour découvrir la cinquantaine de SCPI éligibles au cashback de Louve Invest.

L’avantage n°1 de la SCPI par rapport à l’investissement locatif est son aspect passif : finies les contraintes de gestion locative, les problèmes d’impayés, les charges de copropriété ou encore les travaux de rénovation. Le placement en SCPI offre par ailleurs une bonne mutualisation des risques, une meilleure diversification et, très souvent, une meilleure rentabilité. Enfin, acheter des parts de SCPI est plus abordable (à partir de 200€ ) et plus simple qu’acheter un bien immobilier en direct.

Pendant très longtemps, il était possible d’investir via les fonds euros des assurances-vie en d’en tirer un rendement garanti très intéressant. Depuis quelques années, ce n’est plus possible. Pour générer un rendement au moins supérieur à l’inflation, il est nécessaire d’ajouter à son contrat d’assurance-vie des unités de compte (UC), présentant pour les UC actions un risque maximum.

Désormais, les SCPI peuvent se vanter de générer un rendement nettement supérieur à celui des assurances-vie investies uniquement en fonds euros (de l’ordre de 4%).

Il est tout à fait possible d’investir en SCPI via une assurance-vie. Si cela permet d’augmenter la liquidité des parts et de moduler la fiscalité, cela génère bien souvent de nombreux frais supplémentaires.

Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) font partie de la grande famille de la pierre papier, comme les SCPI. Alors que faut-il choisir : SIIC ou SCPI ?

Les SIIC sont cotées en Bourse, leur cours peut donc évoluer fortement à la hausse comme à la baisse. Il est donc possible d'avoir de meilleurs rendements qu'avec des SCPI. Il est aussi possible d'essuyer de plus grandes pertes. Les SCPI permettent donc d'espérer un rendement plus stable sur la durée que les SIIC.

Les 2 permettent de faire un placement dans la Pierre, mais à des étapes et des modalités complètement différentes.

Le Crowdfunding permet de participer à une levée de fonds pour un projet immobilier contre des intérêts. Des promoteurs achètent un bien immobilier, puis le fractionnent en des centaines de titres de propriétés. Ces titres peuvent alors être rachetés sous la forme d’un placement obligataire. La SCPI permet, elle, d'acquérir des parts de sociétés immobilières contre des loyers réguliers.
‍
Alors SCPI ou Crowdfunfding ? Le choix est à étudier en fonction de vos objectifs, de votre fiscalité...
Il est aussi possible de coupler les 2, car ces placements sont complémentaires (plutôt à court terme pour le Crowdfunding, et plutôt à moyen - long terme pour la SCPI).

Il existe deux cas de figure. S’il s’agit de parts de SCPI à capital fixe, la vente se fait par le biais d’un marché secondaire généralement organisé par la société de gestion de la SCPI afin de mettre en contact les acheteurs potentiels et les revendeurs. Le prix de vente de la part de SCPI est le résultat de la confrontation de l’offre et de la demande : plus il y a d’acquéreurs, et plus votre SCPI sera revendue chère ! Pour éviter tout risque d’illiquidité des parts, l’ASPIM a notamment mis en place une réforme destinée à former un “prix d’équilibre” sur les marchés secondaires des SCPI à capital fixe.

A l’inverse, s’il s’agit de parts de SCPI à capital variable, c’est la société de gestion qui va s’occuper de racheter les parts de l’associé vendeur à la valeur de retrait qui est déterminée à partir du prix de souscription publié à la date de la demande. Si les demandes de retraits dépassent durablement les souscriptions, la société de gestion peut être conduite à constituer un fonds de remboursement (éventuellement doté par des cessions d’actifs) destiné à satisfaire les sortants.

S’il s’agit de parts de SCPI à capital fixe, elles doivent obligatoirement être revendues sur un marché secondaire à des associés existants (ou nouveaux) de la SCPI en question. S’il s’agit de parts de SCPI à capital variable, elles peuvent être revendues sur un marché secondaire à des associés existants (ou nouveaux) de la SCPI, mais aussi par la société de gestion directement. 

La revente de SCPI se déroule, dans la plupart des cas, sur des marchés secondaires. Ces derniers sont mis en place par les courtiers mais aussi les sociétés de gestion elles-mêmes.

Avec Louve Invest, vous pouvez par exemple revendre vos parts sur un marché secondaire accessible depuis votre espace personnel 100% digitalisé, ce qui facilite nettement la revente de vos parts de SCPI ! Notez que vous pouvez céder tout ou une partie de vos parts quand vous voulez à la condition qu’elles ne soient pas soumises à une durée de détention minimale (c’est le cas des SCPI fiscales par exemple).

Investir en SCPI nécessite de connaître leur fiscalité.

Les investisseurs en SCPI sont assujettis :
- à l’impôt sur les revenus fonciers pour les loyers qu’ils perçoivent,
- à l'impôt sur les plus-values immobilières lorsqu'ils réalisent une plus-value au moment de la revente.

Les revenus fonciers sont soumis au régime micro-foncier (si éligibilité) ou au régime réel (TMI) selon s’ils excèdent 15 000 euros ou non, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).
‍
Les plus-values issues de la revente des parts sont soumises à l’impôt sur les plus-values des particuliers (19 % de prélèvement forfaitaire + 17,2 % de prélèvements sociaux) avec abattement selon la durée de détention.

Il existe plusieurs mécanismes d’optimisation fiscale en SCPI : les SCPI fiscales (dont les SCPI Pinel), les SCPI européennes (exemption de prélèvements sociaux), les SCPI de capitalisation, les SCPI en démembrement…

Attention toutefois de ne pas choisir un investissement uniquement pour son potentiel de défiscalisation. Les montages financiers doivent venir en renfort de votre rentabilité, pas à son détriment.

Qui dit investissement, dit imposition. Pour déclarer ses revenus issus d’un placement dans une SCPI française, il faut remplir la déclaration d’impôt n°2044 sur les revenus fonciers. Pour ce faire, les sociétés de gestion communiquent les montants à déclarer aux associés qui n’ont qu’à recopier ces données dans les cases correspondantes tout en veillant à bien retirer les potentiels intérêts d’emprunt du revenu imposable en cas d’investissement en SCPI à crédit. Attention, s’il s’agit d’un placement dans une SCPI européenne, il faut remplir la déclaration n°2047 sur les revenus étrangers qui seront alors sujets à une retenue à la source.

Les loyers perçus par les associés des SCPI sont soumis à deux régimes d’imposition : soit le régime micro-foncier, soit le régime réel. L’option pour le régime micro-foncier est soumise à trois conditions : les revenus fonciers sont issus d’une location nue par ailleurs, le montant des loyers bruts n’excède pas 15 000€ par an et les parts de SCPI ne proviennent pas de SCPI dites fiscales (comme les SCPI Malraux ou Pinel). Si ces conditions sont réunies, vous bénéficierez d’un avantage fiscal non négligeable qui consiste en un abattement de 30%. A noter que les investisseurs qui ne perçoivent que des revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime micro-foncier.

Les SCPI font partie des investissements immobiliers à proprement parler : leurs parts doivent donc être déclarées au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le montant à déclarer par part est fourni annuellement par la société de gestion de la SCPI, et doit ainsi figurer sur votre déclaration IFU (Imprimé fiscal unique). Les montants déclarés diffèrent selon la nature de la SCPI en question. S’il s’agit d’une SCPI à capital variable, la valeur IFI est la valeur de retrait pondérée au pourcentage de biens immobiliers. Pour ce qui est de la SCPI à capital fixe, la valeur IFI correspond au dernier prix d’exécution connu au 1er janvier si elle dispose d’un marché secondaire actif et au ratio immobilier multiplié par la valeur de réalisation le cas échéant.

Les investissements en SCPI rentrent dans l'actif successoral au moment du décès. Vos héritiers bénéficieront des sommes investies au même titre qu'un bien immobilier en direct, un compte bancaire ou bien un livret bancaire. Le partage de l'actif successoral se fera en fonction des héritiers réservataires et le conjoint survivant.